«ЛенРусСтрой»: вступая в юбилейный год
В будущем году Строительная корпорация «ЛенРусСтрой» отметит 20-летие своей работы. Холдинг вступает в юбилейный год стабильной компанией, занимающей прочные позиции на рынке, динамично развивающейся и совершенствующей свою деятельность.
«СК "ЛенРусСтрой", осуществляющая застройку на границе Санкт-Петербурга и Ленобласти, с самого начала своей работы занималась комплексным освоением территории, возводя не только жилье, но и всю необходимую инфраструктуру. Сегодня, почти два десятилетия спустя, мы можем с уверенностью сказать, что для нашей локации это единственно верная стратегия. И к аналогичному подходу постепенно пришли практически все застройщики Ленобласти», — отмечает генеральный директор СК Леонид Кваснюк.
Стройка…
Уже много лет СК «ЛенРусСтрой» системно осваивает территории Ленобласти на границе с Петербургом в районе Горелово. Примерный годовой объем ввода жилья — около 50 тыс. кв. м. Этого вполне достаточно, чтобы удовлетворить спрос в этой локации. Кроме того, такой объем позволяет параллельно осуществлять строительство социальной, коммерческой, инженерной и транспортной инфраструктуры. «Наша задача — по возможности синхронизировать сдачу жилья и социальных объектов. Чтобы, покупая наше жилье, люди сразу получали возможность комфортного проживания», — отмечает Леонид Кваснюк.
По его словам, в 2020 году введено два жилых корпуса суммарно на 1040 квартир общей площадью около 50 тысяч кв. м. «Помимо этого, в работе сегодня находится еще пять корпусов. Один из них готовится к сдаче в начале следующего года. Другие — задел на будущее, и намечены к вводу как в течение 2021-го, так и в 2022 году. Разумеется, на наступающий год запланировано и начало строительства новых домов. И такая вот системная, планомерная работа по освоению территории идет уже долгие годы», — рассказывает глава корпорации.
Так же поэтапно осуществляется и создание инфраструктуры. В этом году сданы школа на 550 мест, пожарное депо, бульвар для прогулок с развлекательными зонами, плей-хаб площадью 4,5 га для игр и отдыха подрастающего поколения. На будущий год намечен ввод еще одного детсада и школы.
Леонид Кваснюк отмечает, что формирование комфортной среды обитания — это не просто дань требованиям властей или маркетинговый ход. «Люди живут не в "безвоздушном пространстве". Без магазинов, социалки, озеленения и прочего невозможна нормальная жизнь, и мы изначально думали о том, какие условия будут окружать наших клиентов. Именно поэтому мы тщательно продумываем проект каждого нового дома и прилегающей территории. Отсюда плей-хаб, на месте которого, в принципе, можно было бы возвести жилой дом и заработать денег. Отсюда планы благоустройства прибрежной территории речки Дудергофки и создания там прогулочной зоны. Отсюда идея создать "Добрососедский центр", где люди могли бы собираться, объединяться по интересам. «Идеология» нашего подхода в том, чтобы людям не было особой нужды выбираться за пределы своего микрорайона. Разве что для того, чтобы посетить театр или музей», — говорит он.
…и не только
Деятельность СК «ЛенРусСтрой» не ограничивается строительством. Огромное внимание уделяется производственной базе, в частности, модернизации Киришского домостроительного комбината. В начале этого года была запущена новая линия по производству ЖБИ. Затем объем выпуска продукции был почти удвоен за счет использования кассетного оборудования. Наконец, была выкуплена производственная линия, которую ранее смонтировали на Кировском ДСК, но так и не использовали. Эти меры позволили нарастить объемы изготовления ЖБИ в Киришах. Пока вся продукция комбината идет на удовлетворение собственных нужд СК «ЛенРусСтрой», но в перспективе намечено продавать ее и сторонним потребителям.
Интересно, что свое производство в компании рассматривают не только с точки зрения повышения экономической эффективности корпорации. «Для нас очень важен такой момент, как качество ЖБИ, ведь от него зависят потребительские характеристики наших квартир. И, имея собственный ДСК, мы можем этот вопрос контролировать. ЖБИ, изготовленные на современном оборудовании, отличает высочайшее качество: они имеют идеальную "геометрию", их не надо штукатурить. Производственная линия позволяет легко переходить с одних типоразмеров на другие, что обеспечивает продуманность и разнообразие квартирографии. То есть свой завод — это дополнительные возможности по обеспечению комфортной жизни для наших клиентов», — подчеркивает Леонид Кваснюк.
Кроме того, этот ресурс позволяет избежать таких проблем, как неувязки работы с поставщиком, сбой сроков и пр. Важнейший фактор — экономическая эффективность. В условиях проектного финансирования сроки строительства приобретают повышенное значение, а панельная технология позволят их существенно сократить. В итоге это обеспечивает рентабельность работы и дает возможность предложить конечному покупателю привлекательную цену на квартиры.
В канун Дня строителя заместитель председателя Правительства Ленобласти Михаил Москвин дал традиционное интервью «Строительному Еженедельнику». Он рассказал, как строительный комплекс региона переходит к проектному финансированию, почему цену «квадрата» жилья определяет не реформа, а рынок, как будет строиться метро в Ленобласти и сколько денег регион готов потратить на решение проблем обманутых дольщиков.
– Михаил Иванович, важнейшее событие этого года для отрасли – реформа привлечения средств в жилищное строительство. Недавно прошел «день Х» – 1 июля 2019 года. Расскажите о ситуации в Ленобласти. Сколько объектов будет достраиваться по старым правилам? Многие ли уже получили подтверждение на право и дальше работать по «долевке»? Есть ли те, кто перешел на проектное финансирование и эскроу-счета?
– Безусловно, переход на проектное финансирование – главное событие на рынке жилищного строительства за последние несколько лет. Практически всего за год необходимо изменить весь профиль строительства жилья в стране.
Но тут необходимо понимать, что инвестиционный цикл строительства составляет три-пять лет. Застройщики, которые начинали свои проекты в 2017–2018 годах, рассчитывали экономику в рамках старых правовых норм. С учетом нестабильности на рынке они все хотели бы закончить стройку по тем правилам, по которым начали. Это понимают и в Министерстве строительства и ЖКХ РФ, поэтому и сделали довольно лояльные к застройщикам критерии для возможности строить по старым правилам – 30% готовности и 10% заключенных договоров долевого участия.
Сейчас в Ленинградской области работают 116 застройщиков, которые возводят дома по 164 разрешениям на строительство. По нашим расчетам, подпасть под критерии Минстроя РФ смогут чуть больше 130 проектов из 164. У них есть еще время до осени, чтобы подтвердить степень строительной готовности, при этом 84 из их числа уже получили соответствующую визу Госстройнадзора.
В нашем регионе меньше десятка проектов получили проектное финансирование с использованием эскроу-счетов, что говорит о том, что пока это непростой инструмент для застройщика.
– Высказывались опасения, что новая схема может привести к существенному росту цен на новостройки, падению спроса и затовариванию рынка. Ваше отношение к таким прогнозам?
– Такие прогнозы уже привели к тому, что цены на квартиры за последний год в агломерации росли, и это в рамках старых правил. Я неоднократно говорил, что стоимость квадратного метра диктуется рынком. Несколько лет назад в агломерации при себестоимости возведения «квадрата» в 30–40 тыс. рублей средняя цена достигала 100 тыс. Люди покупали, брали ипотеку. Сейчас, конечно, маржинальность значительно упала, но покупательская активность поддерживает цену на высоком уровне.
Вариант развития событий таков: застройщики могут включить стоимость банковского обслуживания в цену «метра» – если у них будут брать квартиры, значит таков рынок. Если нет, то строители будут держать цену за счет сокращения издержек – собственных расходов или цены стройматериалов.
– Не создаст ли новая схема препятствий к реализации нацпроекта по жилью в Ленобласти? Вообще, какие, на Ваш взгляд, нужно предпринять меры для реализации задач, поставленных Президентом?
– Мы много лет уже ориентируемся на принцип, заявленный Президентом, который гласит, что каждый регион должен вводить не менее одного квадратного метра жилой недвижимости на одного жителя в год. В Ленинградской области проживает чуть больше 1,8 млн человек. Последние несколько лет мы стабильно вводим около 2,5 млн кв. м. Мы норматив перевыполняем.
В этом году сданного жилья будет немного меньше, в пределах 2 млн кв. м, – сказывается общая конъюнктура рынка. Вместе с тем и 2 млн «квадратов» нового жилья в год – это достаточный объем, чтобы развивать территорию, обновлять жилищный фонд и привлекать новых жителей.
Повторюсь, что объемы коммерческого жилья в основном определяются рынком, но с учетом того, что приблизительно треть от общего объема вводимого жилья – объекты индивидуального жилищного строительства, регион будет держать планку.
– В Ленобласти принято четкое правило: возводимые массивы многоэтажного жилья должны быть обеспечены социальной инфраструктурой. Удалось ли властям региона найти общий язык с застройщиками на эту тему? Как идет сотрудничество в этой сфере? Планируется ли дальнейшее развитие программы «Стимул»?
– Это сложный процесс, при котором важно не только учесть все интересы, но и не навредить участникам рынка. Нет сомнений, что все новостройки должны быть обеспечены социальными объектами. Это понимаем и мы, и застройщики: у нас есть обязательства перед новыми жителями, застройщики также осознали, что некомфортная среда просто не продается.
Вместе с тем очень остро встал вопрос с источниками финансирования социальной инфраструктуры и объектов безопасности, дорог. Если сейчас собрать все деньги на всю «социалку» с застройщиков, есть риск сделать их банкротами.
Напомню, мы выкупаем детские сады по программе «Социальные объекты в обмен на налоги» с 2013 года. Все, что введено застройщиками, – выкуплено. Но в этой программе есть один минус для застройщиков – объект должен быть сначала построен с использованием собственных средств, и только потом они вернутся. Тут могут возникать как юридические, так и экономические нюансы.
Поэтому сейчас мы расширяем программу «Стимул», где возведение садов и школ идет без средств застройщика на деньги федерального и областного бюджета. По этой программе в 2019–2020 годах финансируется возведение семи крупных объектов на общую сумму свыше 3,3 млрд рублей.
– Развитие транспортной инфраструктуры, особенно в «приКАДье» – еще одно «узкое место». Что делается в этой сфере? Насколько успешно идет сотрудничество с городскими властями в комплексном развитии улично-дорожной сети города и пригородных территорий?
– Я могу констатировать, что мы с городскими коллегами мыслим категориями единой агломерации Санкт-Петербурга и Ленобласти. Власти обоих регионов понимают, что невозможно поставить шлагбаум на границе и развиваться отдельно друг от друга. У нас масса общих точек соприкосновения, начиная от таких масштабных проектов, как строительство Восточного скоростного радиуса, заканчивая дорогой без названия между двумя пограничными жилыми комплексами в Мурино. Разумеется, не все эти проекты имеют первостепенную важность для города, но мы видим с их стороны желание двигаться навстречу.
– Очень много идет разговоров о продлении строительства Петербургского метро на территории Ленобласти. Какие решения в этой сфере уже приняты и каковы перспективы? Готова ли Ленобласть софинансировать строительство метро на своей территории?
– Мы ориентируемся на дату открытия станции «Кудрово» в 2025 году – этот срок называли на совещаниях в Смольном. Предполагается, что до половины средств на строительство линии Петербургу сможет выделить федеральный бюджет, а Ленобласть поучаствует посредством разработки проекта планировки территории линии и электродепо, а также предоставлением участков лесного фонда более 30 га под размещение этого электродепо. У нас есть несколько вариантов участка, мы обсуждаем его с коллегами.
Также мы будем искать инвестора на строительство транспортно-пересадочного узла. Не думаю, что с этим будут сложности: арендный бизнес на транспортных узлах – высокоприбыльное занятие. В основном мы будем решать земельные вопросы, поскольку в Кудрово на месте будущего ТПУ находится гаражный кооператив, который надо будет «расселить».
– Один из самых болезненных вопросов – долгострои. Ленобласть активизировала работу с федеральным центром в этой сфере. На какой стадии вопрос находится в настоящее время и каких перспектив Вы ждете?
– В Ленобласти наработан хороший опыт по завершению проблемных объектов – ко мне часто обращаются коллеги из других регионов с просьбами поделиться. Именно у нас впервые был принят закон о предоставлении компенсационных участков инвесторам, именно губернатор Александр Дрозденко впервые в стране опубликовал целую программу мер поддержки компаний-доноров.
Сейчас мы также в лидерах по созданию регионального фонда помощи обманутым дольщикам для совместного софинансирования процесса достройки. Постановление о создании такого фонда в регионе уже подписал Александр Дрозденко. До 1 августа документы о создании фонда будут поданы на регистрацию, сама организация юридически оформится до конца лета. В трехлетнем бюджете Ленобласти заложено 2 млрд рублей на исполнение обязательств проблемных застройщиков перед дольщиками.
Я уверен, что через несколько лет мы совместными усилиями с ответственным бизнесом и федеральным правительством избавимся от такого наследия ФЗ-214, как обманутые дольщики.
Уважаемые участники строительного рынка!
Поздравляю вас с профессиональным праздником – Днем строителя!
Строители – это прекрасная, созидающая профессия, переоценить значение которой просто невозможно. Во многом динамичное развитие Ленинградской области, ее экономический рост, формирование комфортной среды для каждого жителя региона зависят именно от вас!
Строительный комплекс Ленобласти стабильно занимает лидирующие позиции в России по вводу жилья. Регион – единственный в стране уже выполнил поставленную Президентом задачу по вводу 1 квадратного метра жилья на каждого жителя. Вы вносите огромный вклад в формирование новых производственных мощностей на территории области, создание социальной инфраструктуры и развитие дорожной сети.
Желаю вам крепкого здоровья, новых интересных проектов, эффективного ведения бизнеса! И пусть работа приносит вам не только стабильную прибыль, но и подлинное удовольствие от хорошо выполненного дела!
С уважением,
заместитель председателя Правительства
Ленинградской области М. И. Москвин