Владимир Григорьев: «Цель нормативов — обеспечение комфортной жизни граждан»
О новациях в городском градостроительном законодательстве, проблемах, связанных с исполнением действующих нормативов, и инициативах по обновлению кварталов постройки 1980–1990-х годов «Строительному Еженедельнику» рассказал председатель Комитета по градостроительству и архитектуре, главный архитектор Санкт-Петербурга Владимир Григорьев.
— Владимир Анатольевич, новая редакция Генплана Петербурга в настоящее время поэтапно проходит процедуры, предшествующие утверждению документа. Расскажите, пожалуйста, об основных отличительных особенностях нового Генплана.
— Прежде всего необходимо отметить, что это не совершенно новый документ, а корректировка действующего Генплана Петербурга, который рассчитан до 2025 года.
Одним из важнейших отличий новой редакции является то, что она — по составу, структуре и оформлению — подготовлена в соответствии с установленными требованиями Градостроительного кодекса РФ. Напомню, что действующий Генплан был принят в 2005 году, поэтому его наполнение несколько не соответствовало новым положениям федерального законодательства.
Еще одним принципиальным новшеством готовящейся редакции является появление в ней объектов регионального значения, планируемых к реализации. Это соответствует положениям недавно принятого Петербургским ЗакСом регионального закона. В соответствии с ним в Генплане должны отображаться намеченные к созданию крупные объекты инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры.
Еще одна новация — это более четкая конкретизация функционала земель, ранее отображавшихся в Генплане просто в качестве «перспективных территорий за расчетным сроком», а также указание прогнозируемых сроков вовлечения этих участков в оборот.
Также новая редакция будет содержать в себе ряд более локальных корректировок. В частности, изменения коснутся планируемого жилищного строительства — в основном в южной части города, на бывшей территории совхоза Детскосельский. Определенные корректировки коснутся функционального зонирования города-спутника Южный, поскольку шестая и седьмая зоны влияния аэропорта Пулково накладывают определенные ограничения на использование этих земель. При этом в целом Генплан будет наследовать те планировочные решения, которые заложены в действующей редакции.
— Обязательность отображения в Генплане планируемых объектов регионального значения призвана обеспечить синхронность развития инженерной, транспортной и иной инфраструктуры с жилищной застройкой?
— И в действующем Генплане, и в новой редакции приоритет, безусловно, отдается сбалансированному развитию новых территорий в части обеспечения их инфраструктурой. Применительно к социальным объектам важнейшую роль играют также Правила землепользования и застройки (ПЗЗ), которые принимаются после Генплана, развивают, конкретизируют и детализируют его положения, а также четко прописывают механизмы их практической реализации. Эта схема действует и сейчас.
При этом наличие объектов регионального значения в новой редакции документа позволит начать работу по отраслевым программам комплексного развития (ПКР). Это даст возможность детализировать перспективы появления новых объектов по срокам и источникам финансирования. Реализация ПКР позволит синхронизировать и увязать между собой строительство тех или иных объектов (в том числе жилья) с развитием необходимой инфраструктуры.
— Вы сказали, что ПЗЗ также ждет обновление. В чем будут основные отличия новой версии от действующей?
— Непосредственным поводом к корректировке ПЗЗ стала проблема, которая возникла со строительством вышки, необходимой для обеспечения безопасной работы аэропорта Пулково. Нынешняя редакция Правил не допускает появления в этой локации объекта требуемой высоты, поэтому ее необходимо подправить.
Поскольку было принято принципиальное решение обновить документ, Комиссия по рассмотрению предложений по изменению ПЗЗ рассмотрела и другие инициативы в этой сфере, 35 из которых были поддержаны. Со своей стороны КГА также внес ряд предложений, которые касались в основном строительства жилья на территориях, где жилая застройка является условно-разрешенным видом использования земли. Нашей целью было разрешить имеющуюся в законодательстве коллизию. Дело в том, что в соответствии с ПЗЗ условно-разрешенная функция не может занимать более 50% площади участка. В то же время, по Земельному кодексу РФ, на территории, отведенной под строительство жилого дома, не допускается возведение не относящихся к нему напрямую объектов. Сочетание этих двух положений фактически выводило из использования половину таких участков. Предлагаемая нами корректировка допускает использование под жилой объект 100% площади участка, но не более 50% всей соответствующей зоны функционального использования. Таким образом, саму идеологию принципа условно-разрешенного использования земли мы сохраняем, но правовую коллизию устраняем.
— Обсуждение Генплана и других градостроительных документов сейчас осуществляется в онлайн-формате. Некоторые считают, что это ограничивает возможность участия общественности в подготовке документа.
— Действительно, по нашей инициативе ЗакСом принят законопроект, который предполагает возможность проведения общественных обсуждений с использованием онлайн-ресурсов вместо очных публичных слушаний.
Здесь нужно выделить два ключевых момента. Во-первых, Градкодексом РФ такая возможность была предоставлена еще 2,5 года назад. Ряд субъектов РФ, например, Москва, уже полностью перешли на эту форму. Мы же решили реализовать этот формат только на период действия ограничений, связанных с распространением коронавируса. Очевидно, что нельзя останавливать градостроительное развитие города. Соответственно, необходимо было изыскать такой формат участия общественности в обсуждении тех или иных проектов, который реализуем на практике в сложившейся ситуации. После снятия проблемы COVID-19 публичные слушания будут возобновлены.
Во-вторых, я не согласен с тем, что онлайн-формат ограничивает возможность участия общественности в обсуждении того или иного документа. Действительно, для участия в них необходимо иметь доступ к сети Интернет. Но, скажем прямо, это сейчас не слишком недоступная вещь. Представители старшего поколения, которым сложно освоить новую технологию, могут, в конце концов, попросить помощи у кого-то помоложе. Но в целом получить доступ к онлайн-сервисам совсем не сложно.
При этом, если стоит задача донести свое мнение при обсуждении какого-либо вопроса, такой формат даже более удобен, чем личное посещение: не надо подстраивать свои бытовые или служебные обстоятельства, чтобы в назначенное время быть в месте проведения публичных слушаний. Изложить и отослать свою позицию можно в любое удобное для человека время, а срок приема обращений — достаточно длинный, чтобы все желающие успели откликнуться. В Москве, кстати, активность граждан очень высокая.
Единственное, что не позволяет сделать работа в онлайн-формате, это превратить обсуждение в митинг — трибуну для публичного декларирования своих позиций, выдвижения требований, провоцирования скандалов. На очных публичных слушаниях такое порой, к сожалению, бывает. И это не способствует ни взвешенному обсуждению имеющихся проблем и разногласий, ни нахождению взаимоприемлемого компромисса.
— Застройщики нередко жалуются на избыточность многих требований по застройке. Например, по зеленым насаждениям общего пользования внутри жилых проектов. Или по машино-местам, которые девелоперы вынужденно строят, а покупатели жилья не хотят приобретать. Что вы могли бы ответить на такую критику?
— Требования, закрепленные в городском градостроительном законодательстве, избыточными я не считаю. Все они имеют только одну цель — обеспечить достаточный уровень комфортности проживания в новых жилых массивах, которые возводятся в городе. Гарантирование современного качества жилой среды (будь то социальная инфраструктура, зеленые насаждения или машино-места в паркингах) — в интересах самих девелоперов, поскольку повышает интерес покупателей к их проектам, обеспечивает спрос.
Возьмем зеленые насаждения. У нас на законодательном уровне закреплена норма «зелени» на каждого проживающего человека. В 70% случаев районы до этой нормы не дотягивают. Соответственно, если, например, в ходе редевелопмента «серого пояса» во внутренних районах города появляются новые жилые массивы, то показатель, и так не соответствующий норме, ухудшается еще сильнее. Какой есть выход, чтобы обеспечить комфортные условия проживания, помимо обязывания застройщиков выделить часть земли проекта под зеленые насаждения?
— Может быть, городу имеет смысл самому выкупить участок земли в «сером поясе» и разбить там большой общественный парк? Тем более что в рамках Генплана часть земель, предназначенных для редевелопмента, имеет именно рекреационную функцию.
— Мы ни в коем случае не против появления новых общественных зеленых пространств в Петербурге. Лучший пример тому — проект Тучкова буяна на Петроградской стороне. Но надо понимать, что финансовые ресурсы города небезграничны. Кроме того, я думаю, что жители больше заинтересованы в зеленых насаждениях, расположенных в шаговой доступности от места их проживания, нежели в большом парке в нескольких кварталах от дома, до которого надо добираться на транспорте.
Та же самая история с машино-местами. Автомобилизация населения продолжает расти. Практически каждая семья имеет машину. Их же надо куда-то ставить. И так все дворы — а порой и газоны с детскими площадками — забиты припаркованными абы как машинами. Отсюда — требования по обеспечению парковками, а вовсе не из-за особой зловредности городской власти.
— Но, если взять сегмент масс-маркет, на практике мы имеем такую картину: застройщик выполнил требования, построил паркинг, но у людей нет лишних денег, чтобы покупать машино-места. В результате паркинги стоят полупустые, а машины, как вы и сказали, паркуются во дворе. В итоге требования закона выполнены, но проблема не решена.
— Согласен. Поэтому сейчас и принимаются законы, ужесточающие наказание для автолюбителей за неправильную парковку во дворах. Отменив норму по машино-местам, мы вопроса не решим, поскольку автомобили надо где-то парковать. Альтернативы-то все равно нет! Значит, нужно прививать людям ответственное отношение, понимание, что, если ты покупаешь личную машину, ты должен озаботиться и решением сопутствующих проблем. Между прочим, есть страны, где автомобиль приобрести нельзя, если не можешь доказать, что у тебя есть место, где его парковать.
— Ранее вы говорили о подготовке «пилотов» по обновлению кварталов постройки 1980–1990-х годов. Расскажите, пожалуйста, об этой инициативе. Что уже сделано? Что в планах?
— «Идеология» этой инициативы достаточно проста. Очевидно, что качество жизни в микрорайонах, построенных в тот период, не соответствует современным представлениям о комфортности. При этом речи о реновации быть также не может: застройка достаточно молодая, а в Петербурге еще вопрос хрущевок не решен. Соответственно, нужно подумать о том, что можно сделать, чтобы обеспечить повышение уровня качества жизни в таких микрорайонах без капитального строительства и при сравнительно небольшом финансировании.
Концепции мы предлагаем создать для территории нескольких кварталов района Ржевка-Пороховые. Проведен ряд мероприятий с участием представителей районной администрации, местного самоуправления и местных жителей, чтобы учесть их мнение по этому вопросу. Получено заключение КГИОП по возможностям использования объектов, находящихся в его юрисдикции и находящихся на территории проектирования. Сейчас идет подготовка к проведению конкурса среди архитекторов, который планируется объявить до конца этого года. Участникам предстоит подготовить свои предложения по мероприятиям, которые повысят комфортность проживания горожан в выбранных районах. Подведение итогов конкурса намечено на первый квартал будущего года. Лучшие идеи участников, я надеюсь, получат практическое воплощение.
Продуманная квартирография, щедрый метраж и яркий графичный фасад – такие критерии дома для комфортной жизни выделяет исполнительный директор ООО «Лидер» Вероника Адамюк. Все они нашли воплощение в первом девелоперском проекте компании – ЖК «Надежный» в городе Коммунар Гатчинского района Ленобласти.
– На строительном рынке ваша компания зарекомендовала себя как высококачественный подрядчик, почему вдруг вы решили заняться девелоперским проектом?
– Мы уже переросли функционал подрядчика. Например, все технические и технологические решения, которые закладываются в проект (к примеру, процент армирования в железобетоне, выбор утеплителя, толщина изделия), – идут под нашим 100-процентным контролем. У нас работает квалифицированный персонал с многолетним опытом работы, почти все – выходцы из Гатчинского ССК.
Наш опыт строительства позволил нам при реализации собственного проекта выбрать оптимальный конструктив, удобный как для потребителя (за счет надежности и долговечности конструкций), так и для компании – по темпам монтажа и себестоимости.
Мы – приверженцы сборного железобетона. По себестоимости он сравним с монолитным строительством и при этом имеет более короткий цикл, что позволяет монтировать изделия гораздо быстрее. Но основное преимущество – качество и надежность. Кстати, именно поэтому мы и назвали свой проект «Надежный».
– Какими еще особенностями будет обладать ЖК «Надежный»?
– Коммунар – интересный город, искренне любимый своими жителями. И это мы тоже учли в нашем проекте. Так, мы решили отказаться от блеклых фасадов, запроектированных изначально, – ведь они и так окружают коммунарцев каждый день. Мы обратились к молодому архитектору Александру Чумакову, его условием было заламинировать окна в серый цвет. И мы пошли на эти затраты ради того, чтобы дом получился красивым.
В сочетании бордового, серого и белого прослеживается скандинавский стиль, и, несмотря на то, что все это – полносборный железобетон, – дом смотрится достаточно легко. Мы надеемся, что наш ЖК будет украшением Коммунара.
Добавляю, что мы осознанно отказались от легкого остекления (это красиво, но не очень практично) и сделали железобетонное ограждение лоджий, оставив будущим жителям нашего дома возможность утеплять их, делать теплый пол и использовать балконы так, как им нужно.
– Продажи в проекте уже стартовали. Кто наиболее активно покупает квартиры?
– У нас много молодых покупателей, еще даже не вступивших в брак. Квартиры покупают и семьи: родители и тут же рядом – их взрослые дети. Как правило, значительная часть покупателей – это те, кто хочет улучшить свои жилищные условия.
Всего в доме 176 квартир, хотя могло быть и больше. Но мы решили не идти по пути большинства застройщиков, начиняющих свои дома студиями – у нас они есть лишь в одной из трех секций. Зато мы запроектировали трехкомнатные квартиры по 90 метров и с двумя санузлами – и они прекрасно раскупаются!
Так как студии чаще всего приобретаются для сдачи в аренду или в качестве временного жилья, а трехкомнатные квартиры берут семьи для размеренной спокойной жизни, мы отзонировали дом по секциям (первая состоит из студий и однокомнатных квартир – она для молодых и энергичных, вторая – из однокомнатных и двухкомнатных и третья – из одно-двух-трехкомнатных), чтобы отделить постоянных жителей от временного контингента.
– На какой стадии реализации проект находится сейчас? Как идут продажи?
– Готов фундамент, идет монтаж цокольного этажа. У нас открыты два офиса продаж: один в Гатчине и второй непосредственно на объекте.
На старте продаж мы предлагали рассрочку до конца строительства, с хорошей скидкой, также у нас действует программа «квартира в зачет», эта схема наиболее востребована у тех, кто хочет улучшить свои жилищные условия.
Мы резервируем для них квартиру в нашей новостройке, и в течение трех месяцев то же агентство недвижимости, что реализует наши квартиры, продает их старую квартиру, а средства сразу же поступают на счет в качестве долевого взноса.
– Сегодня до конца не ясно, что будет с господдержкой ипотеки в 2017 году, не рискованно ли начинать первый жилой проект в условиях такой неопределенности?
– Конечно, хочется, чтобы программа господдержки процентной ставки по ипотеке была пролонгирована, ведь примерно 60% жилья продается через ипотеку. Господдержка была ощутима, и при ставке около 13% людям будет тяжелее. Но скорее всего, ипотека будет отменена, об этом говорит и понижение ключевой ставки ЦБ РФ. Возможно, включатся иные механизмы, появятся какие-то банковские программы.
Поэтому сейчас мы достаточно активны: недавно ЖК «Надежный» был аккредитован в «Россельхозбанке». Ожидаем аккредитацию от «ВТБ 24» и «Сбербанка».
– Последние изменения в 214-ФЗ также вызывают беспокойство у представителей строительного рынка…
– 30 декабря 214-ФЗ исполняется 12 лет – и он уже пережил свою 13-ю редакцию. На мой взгляд, этих перемен слишком много. Но застройщики приспосабливаются ко всем изменениям.
Из того, что беспокоит лично меня, – перечисление взносов в компенсационный фонд. Да, такая схема – 1% от себестоимости проекта – компаниям, конечно, выгоднее. Но кто будет управлять средствами этого компенсационного фонда? И насколько велика вероятность, что они не будут вложены в рискованные активы?
Ничего не ясно и с эскроу-счетами. Если это требование будет тотально для всех – то застройщики просто будут «кормить банки», так как проектное финансирование не может быть беспроцентным. А это увеличивает стоимость строительства минимум на 20%.
Также до сих пор нет исчерпывающего перечня документов, необходимого при регистрации первого ДДУ в Росреестре и четкого требования к тому, какой орган, по новым правилам, должен давать заключение о соответствии проектной декларации установленным требованиям.
В общем, то, как мы будем жить с 1 января, – неясно, но мы традиционно адаптируемся ко всем переменам. Мы планируем развиваться и готовиться к более масштабным проектам, делать Коммунар и Гатчинский район красивее и ярче. В городе еще достаточно свободных «пятен», и мы готовы рассматривать участие в проектах комплексного освоения территории, но делать это взвешенно, соблюдая баланс.
Справка
ЖК «Надежный» – 8-этажный трехсекционный дом, возводится на берегу реки Ижора в центре города Коммунар Гатчинского района Ленобласти. В доме будет 176 квартир, ввод в эксплуатацию запланирован на IV квартал 2017 года.