Владимир Григорьев: «Цель нормативов — обеспечение комфортной жизни граждан»
О новациях в городском градостроительном законодательстве, проблемах, связанных с исполнением действующих нормативов, и инициативах по обновлению кварталов постройки 1980–1990-х годов «Строительному Еженедельнику» рассказал председатель Комитета по градостроительству и архитектуре, главный архитектор Санкт-Петербурга Владимир Григорьев.
— Владимир Анатольевич, новая редакция Генплана Петербурга в настоящее время поэтапно проходит процедуры, предшествующие утверждению документа. Расскажите, пожалуйста, об основных отличительных особенностях нового Генплана.
— Прежде всего необходимо отметить, что это не совершенно новый документ, а корректировка действующего Генплана Петербурга, который рассчитан до 2025 года.
Одним из важнейших отличий новой редакции является то, что она — по составу, структуре и оформлению — подготовлена в соответствии с установленными требованиями Градостроительного кодекса РФ. Напомню, что действующий Генплан был принят в 2005 году, поэтому его наполнение несколько не соответствовало новым положениям федерального законодательства.
Еще одним принципиальным новшеством готовящейся редакции является появление в ней объектов регионального значения, планируемых к реализации. Это соответствует положениям недавно принятого Петербургским ЗакСом регионального закона. В соответствии с ним в Генплане должны отображаться намеченные к созданию крупные объекты инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры.
Еще одна новация — это более четкая конкретизация функционала земель, ранее отображавшихся в Генплане просто в качестве «перспективных территорий за расчетным сроком», а также указание прогнозируемых сроков вовлечения этих участков в оборот.
Также новая редакция будет содержать в себе ряд более локальных корректировок. В частности, изменения коснутся планируемого жилищного строительства — в основном в южной части города, на бывшей территории совхоза Детскосельский. Определенные корректировки коснутся функционального зонирования города-спутника Южный, поскольку шестая и седьмая зоны влияния аэропорта Пулково накладывают определенные ограничения на использование этих земель. При этом в целом Генплан будет наследовать те планировочные решения, которые заложены в действующей редакции.
— Обязательность отображения в Генплане планируемых объектов регионального значения призвана обеспечить синхронность развития инженерной, транспортной и иной инфраструктуры с жилищной застройкой?
— И в действующем Генплане, и в новой редакции приоритет, безусловно, отдается сбалансированному развитию новых территорий в части обеспечения их инфраструктурой. Применительно к социальным объектам важнейшую роль играют также Правила землепользования и застройки (ПЗЗ), которые принимаются после Генплана, развивают, конкретизируют и детализируют его положения, а также четко прописывают механизмы их практической реализации. Эта схема действует и сейчас.
При этом наличие объектов регионального значения в новой редакции документа позволит начать работу по отраслевым программам комплексного развития (ПКР). Это даст возможность детализировать перспективы появления новых объектов по срокам и источникам финансирования. Реализация ПКР позволит синхронизировать и увязать между собой строительство тех или иных объектов (в том числе жилья) с развитием необходимой инфраструктуры.
— Вы сказали, что ПЗЗ также ждет обновление. В чем будут основные отличия новой версии от действующей?
— Непосредственным поводом к корректировке ПЗЗ стала проблема, которая возникла со строительством вышки, необходимой для обеспечения безопасной работы аэропорта Пулково. Нынешняя редакция Правил не допускает появления в этой локации объекта требуемой высоты, поэтому ее необходимо подправить.
Поскольку было принято принципиальное решение обновить документ, Комиссия по рассмотрению предложений по изменению ПЗЗ рассмотрела и другие инициативы в этой сфере, 35 из которых были поддержаны. Со своей стороны КГА также внес ряд предложений, которые касались в основном строительства жилья на территориях, где жилая застройка является условно-разрешенным видом использования земли. Нашей целью было разрешить имеющуюся в законодательстве коллизию. Дело в том, что в соответствии с ПЗЗ условно-разрешенная функция не может занимать более 50% площади участка. В то же время, по Земельному кодексу РФ, на территории, отведенной под строительство жилого дома, не допускается возведение не относящихся к нему напрямую объектов. Сочетание этих двух положений фактически выводило из использования половину таких участков. Предлагаемая нами корректировка допускает использование под жилой объект 100% площади участка, но не более 50% всей соответствующей зоны функционального использования. Таким образом, саму идеологию принципа условно-разрешенного использования земли мы сохраняем, но правовую коллизию устраняем.
— Обсуждение Генплана и других градостроительных документов сейчас осуществляется в онлайн-формате. Некоторые считают, что это ограничивает возможность участия общественности в подготовке документа.
— Действительно, по нашей инициативе ЗакСом принят законопроект, который предполагает возможность проведения общественных обсуждений с использованием онлайн-ресурсов вместо очных публичных слушаний.
Здесь нужно выделить два ключевых момента. Во-первых, Градкодексом РФ такая возможность была предоставлена еще 2,5 года назад. Ряд субъектов РФ, например, Москва, уже полностью перешли на эту форму. Мы же решили реализовать этот формат только на период действия ограничений, связанных с распространением коронавируса. Очевидно, что нельзя останавливать градостроительное развитие города. Соответственно, необходимо было изыскать такой формат участия общественности в обсуждении тех или иных проектов, который реализуем на практике в сложившейся ситуации. После снятия проблемы COVID-19 публичные слушания будут возобновлены.
Во-вторых, я не согласен с тем, что онлайн-формат ограничивает возможность участия общественности в обсуждении того или иного документа. Действительно, для участия в них необходимо иметь доступ к сети Интернет. Но, скажем прямо, это сейчас не слишком недоступная вещь. Представители старшего поколения, которым сложно освоить новую технологию, могут, в конце концов, попросить помощи у кого-то помоложе. Но в целом получить доступ к онлайн-сервисам совсем не сложно.
При этом, если стоит задача донести свое мнение при обсуждении какого-либо вопроса, такой формат даже более удобен, чем личное посещение: не надо подстраивать свои бытовые или служебные обстоятельства, чтобы в назначенное время быть в месте проведения публичных слушаний. Изложить и отослать свою позицию можно в любое удобное для человека время, а срок приема обращений — достаточно длинный, чтобы все желающие успели откликнуться. В Москве, кстати, активность граждан очень высокая.
Единственное, что не позволяет сделать работа в онлайн-формате, это превратить обсуждение в митинг — трибуну для публичного декларирования своих позиций, выдвижения требований, провоцирования скандалов. На очных публичных слушаниях такое порой, к сожалению, бывает. И это не способствует ни взвешенному обсуждению имеющихся проблем и разногласий, ни нахождению взаимоприемлемого компромисса.
— Застройщики нередко жалуются на избыточность многих требований по застройке. Например, по зеленым насаждениям общего пользования внутри жилых проектов. Или по машино-местам, которые девелоперы вынужденно строят, а покупатели жилья не хотят приобретать. Что вы могли бы ответить на такую критику?
— Требования, закрепленные в городском градостроительном законодательстве, избыточными я не считаю. Все они имеют только одну цель — обеспечить достаточный уровень комфортности проживания в новых жилых массивах, которые возводятся в городе. Гарантирование современного качества жилой среды (будь то социальная инфраструктура, зеленые насаждения или машино-места в паркингах) — в интересах самих девелоперов, поскольку повышает интерес покупателей к их проектам, обеспечивает спрос.
Возьмем зеленые насаждения. У нас на законодательном уровне закреплена норма «зелени» на каждого проживающего человека. В 70% случаев районы до этой нормы не дотягивают. Соответственно, если, например, в ходе редевелопмента «серого пояса» во внутренних районах города появляются новые жилые массивы, то показатель, и так не соответствующий норме, ухудшается еще сильнее. Какой есть выход, чтобы обеспечить комфортные условия проживания, помимо обязывания застройщиков выделить часть земли проекта под зеленые насаждения?
— Может быть, городу имеет смысл самому выкупить участок земли в «сером поясе» и разбить там большой общественный парк? Тем более что в рамках Генплана часть земель, предназначенных для редевелопмента, имеет именно рекреационную функцию.
— Мы ни в коем случае не против появления новых общественных зеленых пространств в Петербурге. Лучший пример тому — проект Тучкова буяна на Петроградской стороне. Но надо понимать, что финансовые ресурсы города небезграничны. Кроме того, я думаю, что жители больше заинтересованы в зеленых насаждениях, расположенных в шаговой доступности от места их проживания, нежели в большом парке в нескольких кварталах от дома, до которого надо добираться на транспорте.
Та же самая история с машино-местами. Автомобилизация населения продолжает расти. Практически каждая семья имеет машину. Их же надо куда-то ставить. И так все дворы — а порой и газоны с детскими площадками — забиты припаркованными абы как машинами. Отсюда — требования по обеспечению парковками, а вовсе не из-за особой зловредности городской власти.
— Но, если взять сегмент масс-маркет, на практике мы имеем такую картину: застройщик выполнил требования, построил паркинг, но у людей нет лишних денег, чтобы покупать машино-места. В результате паркинги стоят полупустые, а машины, как вы и сказали, паркуются во дворе. В итоге требования закона выполнены, но проблема не решена.
— Согласен. Поэтому сейчас и принимаются законы, ужесточающие наказание для автолюбителей за неправильную парковку во дворах. Отменив норму по машино-местам, мы вопроса не решим, поскольку автомобили надо где-то парковать. Альтернативы-то все равно нет! Значит, нужно прививать людям ответственное отношение, понимание, что, если ты покупаешь личную машину, ты должен озаботиться и решением сопутствующих проблем. Между прочим, есть страны, где автомобиль приобрести нельзя, если не можешь доказать, что у тебя есть место, где его парковать.
— Ранее вы говорили о подготовке «пилотов» по обновлению кварталов постройки 1980–1990-х годов. Расскажите, пожалуйста, об этой инициативе. Что уже сделано? Что в планах?
— «Идеология» этой инициативы достаточно проста. Очевидно, что качество жизни в микрорайонах, построенных в тот период, не соответствует современным представлениям о комфортности. При этом речи о реновации быть также не может: застройка достаточно молодая, а в Петербурге еще вопрос хрущевок не решен. Соответственно, нужно подумать о том, что можно сделать, чтобы обеспечить повышение уровня качества жизни в таких микрорайонах без капитального строительства и при сравнительно небольшом финансировании.
Концепции мы предлагаем создать для территории нескольких кварталов района Ржевка-Пороховые. Проведен ряд мероприятий с участием представителей районной администрации, местного самоуправления и местных жителей, чтобы учесть их мнение по этому вопросу. Получено заключение КГИОП по возможностям использования объектов, находящихся в его юрисдикции и находящихся на территории проектирования. Сейчас идет подготовка к проведению конкурса среди архитекторов, который планируется объявить до конца этого года. Участникам предстоит подготовить свои предложения по мероприятиям, которые повысят комфортность проживания горожан в выбранных районах. Подведение итогов конкурса намечено на первый квартал будущего года. Лучшие идеи участников, я надеюсь, получат практическое воплощение.
Согласно данным статистики, в прошлом году Группа ЦДС заняла одно из первых мест по объему нового строительства в Петербурге, открыв продажи сразу в нескольких новых проектах. Перейти на рельсы проектного финансирования с большим багажом – риск или дальновидная стратегия? На вопросы «Строительного Еженедельника» ответил генеральный директор Группы ЦДС Михаил Медведев.
– Михаил Анатольевич, с какими показателями Группа ЦДС завершила 2018 год? Удовлетворены ли Вы результатом?
– Да. По выводу на рынок новых объектов запланированную инвестпрограмму мы реализовали полностью, запустив сразу три больших городских комплекса – ЦДС «Черная речка», ЦДС «Елизаровский» и ЦДС «Полюстрово». Все они – классический городской редевелопмент, трансформация промышленных территорий.
Надо отметить, что прошлый год был удачным для отрасли, многие застройщики нарастили объемы продаж. Этому способствовали и снижавшиеся ипотечные ставки, и атмосфера неопределенности, сложившаяся вокруг условий скорого внедрения проектного финансирования. По объемам продаж мы ставили перед собой достаточно смелые планы и успешно их выполнили, этот показатель увеличился в полтора раза по сравнению с прошлым годом.
– Каковы планы по развитию областных проектов ЦДС?
– Еще одна общая для всех тенденция – второй год рынок петербургских новостроек растет по всем ключевым параметрам, а Ленинградская область, наоборот, проседает. Мы видим это и по нашим проектам. Хотя большая часть из них находится в высокой стадии реализации. Проекты и в Кудрово, и в Янино уже практически полностью сложились. В Мурино идет строительство жилого комплекса ЦДС «Муринский посад», два корпуса которого также близки к завершению, а последующие очереди разбиты на небольшие лоты, что позволяет нам постепенно реализовывать проект, ориентируясь на темпы продаж. Год назад в Мурино мы вывели новый объект – ЦДС «Северный», работа по которому также будет идти по принципу поэтапного вывода новых лотов.
– При каких условиях возможно возобновление интереса застройщиков к области?
– Если мыслить глобально, то, безусловно, расширение границ Петербургской агломерации – единственный путь развития, когда будет полностью исчерпан весь земельный ресурс внутри КАД. Однако здесь неизбежно встанет сложный вопрос общих векторов развития города и области. От того, как он будет решаться, произойдет ли стыковка интересов, – зависят и перспективы девелоперских проектов.
– В июле прошлого года стартовали продажи в жилом комплексе ЦДС «Чёрная Речка» – в одной из самых интересных, но и высококонкурентных локаций. Как планируете отстраиваться от других предложений?
– Эта территория «вызревала» в плане редевелопмента достаточно давно, а в прошлом году результатом этой подготовительной работы стал практически одновременный вывод на рынок нескольких девелоперских проектов. Кстати, это большое преимущество для локации, поскольку есть шанс, что она будет развиваться равномерно, а кроме того, иметь некую «классовую» однородность – практически все заявленные проекты позиционированы как бизнес-класс.
Абсолютное преимущество ЦДС «Чёрная Речка» и отличие от реализуемых по соседству проектов в том, что мы преобразуем большую территорию – это целый квартал бизнес-класса. Объем продаваемой недвижимости – 250 тыс. кв. м, при том, что высота застройки не превысит 14 этажей. Мы пошли по пути формирования комфортной квартальной среды и сделали ставку на семейную аудиторию, снизив до минимума количество малогабаритных квартир и предложив широкую вариативность планировок. Неоспоримый плюс проекта – большой блок объектов соцкультбыта, включающий школу с бассейном и детский сад.
Спустя полгода после старта продаж мы уверены, что не ошиблись в нашей стратегии.
– Еще один новый проект ЦДС, стартовавший в прошлом году, – жилой комплекс ЦДС «Елизаровский». Как планируете менять устоявшийся «маргинальный» имидж этого района?
– Многие районы Петербурга, считавшиеся депрессивными еще 7–10 назад, сегодня, в том числе благодаря и проектам редевелопмента, изменили свой облик в лучшую сторону. Я уверен, что тот же путь пройдет и территория у станции метро «Елизаровская». Наличие ветки метрополитена, среднеэтажный характер застройки, сложившаяся инфраструктура, обилие площадок для редевелопмента – все это явные предпосылки к активному развитию этого района. В отличие, например, от Чёрной речки, где одномоментно вышло несколько проектов, «Елизаровской» «бум вывода», конечно, не грозит. Но в перспективе 5-7-летнего цикла территория в значительной степени преобразится. В своей стратегии мы ориентируемся на аудиторию, которая уже живет в этом районе, но хотела бы улучшить свои жилищные условия. В приоритете опять же семейный формат – детские сады, закрытые дворы, паркинги, ограниченное количество квартир на этаже.
– Аналитики говорят, что в этом году Петербург обогнал Москву по числу региональных сделок. Какую долю региональные сделки занимают в структуре продаж ЦДС?
– Доля таких сделок доходит до 30%. Мы ведем активную работу с регионами, но не через собственные представительства, а посредством партнерских каналов. Традиционно активные регионы – близкий нам Северо-Запад и практически все российские города-миллионники, вплоть до Дальнего Востока.
– Вопрос номер один на повестке дня всех застройщиков – переход на проектное финансирование. Готов ли ЦДС? Как отразится этот переход на раскладе сил на рынке новостроек в целом?
– Мы активно взаимодействуем с нашими банками-партнерами. Отмечу, что это обоюдный выбор – и банк, и застройщик выбирают в первую очередь надежного партнера, со схожими представлениями о процессе строительства. К переходу на проектное финансирование мы подошли с нулевой долговой нагрузкой, портфелем качественных городских проектов, интересных для покупателя.
Что касается расстановки сил – однозначно могу сказать, что рынок входит в режим профессионального тестирования. Пройдут этот стресс-тест далеко не все. Растущая себестоимость строительства и кредитное обременение (при том, что покупательский спрос ограничен и маржа стремительно уменьшается) – все это делает слишком высокой ставку принимаемых решений. Нужно постоянно работать над себестоимостью и продуктом – это большой потенциал для работы профессионалов.
– Минстрой предварительно анонсировал условия достройки проектов без эскроу-счетов: степень строительной готовности не менее 30% и количество заключенных ДДУ не менее 10% от общей площади. Насколько это соответствует ожиданиям застройщиков?
– Ожидания у всех были разными, но, по сути, они являлись не более чем домыслами и версиями. Не было единого консолидированного мнения, основанного на предыдущем опыте, – просто потому, что подобной практики на рынке еще не было. Это скорее можно обозначить как «вилку» возможных вариантов, и цифры, озвученные Правительством, не потрясли воображение застройщиков, так как входили в допустимый предел.
– Каковы планы по выводу новых проектов на этот год?
– Мы уже анонсировали ЦДС «Волковский», продажи по которому откроем весной. Это проект бизнес-класса, небольшой по объему, состоит из двух четырехэтажных корпусов, всего 270 квартир. Исключительно для любителей уютного малоэтажного жилья, близко расположенного к центру города.
НОВОСТИ ПО ТЕМЕ:
Группа ЦДС ввела в эксплуатацию второй корпус ЖК «Весна 3»
Банк «ДельтаКредит» аккредитовал ЖК «Северный»
Группа ЦДС разработала дизайн-проект интерьеров детского сада в Кудрово