Роман Рыбаков: «Проектировщики надеются на улучшение делового климата»
Конец года — время отчетов о построенных жилых, социальных и промышленных объектах. При этом их качество, которое труднее измерить цифрами, нередко остается в тени количественных показателей. Именно эта тема оказалась в фокусе внимания конференции, проведенной «Союзпетростроем» в начале ноября. Выступавший на ней с докладом председатель Совета АПО «Союзпетрострой-Проект» Роман Рыбаков обозначил свою позицию в беседе со «Строительным Еженедельником».
— Роман Рафаилович, качество создается всеми участниками строительного процесса, включая заказчика, согласующие и надзорные инстанции. Почему же при обнаружении ошибок обычно клеймят непосредственных исполнителей и забывают об ответственности других?
— В последние годы в руководстве страны распространяется мнение о том, что «сегодня реализация проектов зачастую тормозится именно из-за плохого проектирования», при этом «от высокого качества проектирования на 80% зависит успех строительства».
Факторов, влияющих на качество, много, но главный — это специалисты, непосредственно создающие продукт, и им должны быть предоставлены все условия для эффективного труда. Проектное сообщество России способно разрабатывать качественную проектную продукцию, а высококвалифицированных проектировщиков пока еще достаточно. Вот только нет сегодня другого такого вида экономической деятельности, который был бы настолько нестабилен как строительное проектирование.
Численность проектировщиков и изыскателей достигает примерно 10% от всех работников, занятых в отрасли в целом. Однако объем затрат на проектно-изыскательские работы составляет всего 3–7% от стоимости строительства. Это в 2–3 раза ниже мировой практики. При этом от проектировщиков требуют быстрее переходить на «цифру», не считаясь с затратами на технику и программы.
— Какова, на ваш взгляд, задача органов исполнительной власти?
— Всячески способствовать работе проектировщиков и строителей, хотя бы по объектам, получившим разрешительную документацию. Опытным проектировщикам не нужна помощь по технике, мы значительно квалифицированней многих управленцев и контролеров, нам нужно комфортное организационное и достойное материальное обеспечение.
Но сегодня исполнительная власть и контрольно-надзорный аппарат снабжены на федеральном уровне таким объемом нормативных требований, регламентов и шаблонов поведения, усиленными местными особенностями, который позволяет любое действие либо запретить, либо остаться в стороне при возникших неприятностях. Нынче произошла подмена понятия «качество инженерных изысканий и проектирования» на «результаты прохождения экспертизы».
— Что можно сделать для реального повышения качества строительства?
— Почему-то считается, что усиление тотального контроля вместе с ужесточением наказаний способствуют повышению эффективности и сокращению сроков работ. А любой, кто сталкивается с согласованиями и экспертизой, знает, в какой степени от него не зависит соблюдение любых сроков. При этом заказчик чаще всего сроки, являющиеся существенным условием, назначает без оценки соответствующих рисков. А ведь ресурс времени для разработки и согласования — важный фактор высокого качества.
Хочется верить, что реально будут выполнены установки Президента РФ на «кардинальное улучшение делового климата, упрощение всех процедур, что должно стать важнейшим ресурсом восстановления и качественного развития экономики. Нужно предоставить больше свободы, возможностей предпринимателям».
Эти слова главы государства должны превратиться в действия по пересмотру нормативов, изменению системы распределения заказов, совершенствованию сметного дела, резкому увеличению сметной стоимости проектных работ и зарплаты проектировщиков, изменения стадийности и объемов проектных работ, изменения порядка и сроков подготовки планировочной документации.
2018 год стал для строительного рынка РФ годом перемен. 1 января вступил в силу первый пакет поправок в законодательство о долевом строительстве, а 1 июля – вступит и второй. Председатель Комитета государственного строительного надзора и государственной экспертизы Ленинградской области Денис Горбунов уверен, что все перемены – к лучшему, а компаниям, твердо стоящим на ногах, бояться нечего.
– В этом году вступил в силу целый пакет поправок в строительное законодательство. Рынок освоился к работе в новых условиях?
– Я бы разделил все изменения, касающиеся Госстройнадзора, на две составляющие. Первая касается непосредственно проектирования и прохождения экспертиз: речь идет о новых требованиях к оформлению проектной документации и порядку прохождения экспертизы. Вторая касается изменений в 214-ФЗ. Требования к застройщикам существенно выросли, а с 1 июля – возрастут еще сильнее.
Новое законодательство упорядочивает работу рынка, строительство становится более прозрачным и понятным. Это делается для того, чтобы выдавить с рынка откровенных мошенников и просто слабых игроков, которые не в состоянии выполнить обязательства перед дольщиками. Строительство – серьезная деятельность, от качества возведенных объектов зависят жизнь и здоровье людей, а также благополучие окружающей среды, а уж если речь идет о привлечении средств граждан, то на девелоперов ложится огромная ответственность. Так что заниматься строительством должны только те компании, которые твердо стоят на ногах и располагают всеми необходимыми ресурсами для своевременной реализации проектов. У таких проблем как не было, так и не будет.
Что касается каких-то технических моментов приведения документации в требуемый законодательством вид, то мы всегда готовы помочь застройщикам: проводим обучающие семинары и всегда готовы дать консультацию по любому вопросу.
– Приспособилось ли Ваше ведомство к работе в новых условиях?
– Да. Поправки в законодательство – это требования не только к застройщикам, но и к нам. Ведь благодаря электронному документообороту можно проследить, когда документ загрузился, когда его взяли в работу, когда вернули. Полная прозрачность. Но я бы не сказал, что работать стало сложнее, просто пришлось перераспределить силы и обязанности. Поскольку теперь выдача разрешения на строительство и ввод объектов в эксплуатацию осуществляется только в электронном виде, у нас освободились руки для более детального изучения документов, которые предоставляют застройщики.
– Сегодня одна из самых больших проблем рынка недвижимости в стране – долгострои и обманутые дольщики. Как Ваше ведомство участвует в решении этой проблемы?
– Это одна из самых важных задач, которая стоит перед Госстройнадзором. Мы подготовили две законодательные инициативы, которые уже обсуждаются на заседаниях рабочих групп областного Законодательного собрания, а затем они будут направлены в Государственную Думу РФ.
Мы предлагаем внести изменения в 214-ФЗ, которые облегчат передачу долгостроев новому инвестору до банкротства компании, которая не справилась со своими обязанностями. Ведь банкротство застройщика отдаляет время завершения объекта на годы. И мы никогда не хотим никого банкротить. Если вкратце, то мы хотим обязать застройщиков в течение пяти дней после годовой просрочки первоначальных сроков сдачи объекта обратиться к своим дольщикам с призывом организовать ЖСК и передать объект этому кооперативу. Если же застройщик этого не сделает, то у контролирующих органов должно быть право ликвидировать эту компанию.
Кроме того, мы поддерживаем введение уголовной и административной ответственности за нецелевое использование застройщиком денежных средств граждан. Поправки в УК предусматривают также и норму о том, что нарушитель должен быть приговорен к обязательным работам на срок до 360 часов, либо к году исправительных работ, либо к двум – принудительных работ, или же лишению свободы до двух лет. При этом с нарушителя должна сниматься уголовная ответственность, если он возместил ущерб или достроил объект.
– В Ленобласти разрешения на строительство и ввод в эксплуатацию выдает не только Госстройнадзор, но и муниципальные власти. На рынке бытует мнение, что из-за непрофессионализма вторых происходит множество нарушений. На Ваш взгляд, мог бы Госстройнадзор самостоятельно решать судьбу всех строящихся объектов области?
– Я бы не стал утверждать, что у небольших проектов, которые находятся в ведении муниципалитетов, все очень плохо, но проблемы, безусловно, бывают. Так, иногда приходится отменять выданные разрешения на строительство. Я думаю, если расширить штат, то Госстройнадзор справится с выдачей разрешительной документации на все объекты недвижимости региона. Подобная инициатива уже озвучивалась в правительстве региона, но поддержки не получила.
Пока же Госстройнадзор по мере сил помогает муниципальным властям: мы проводим обучающие семинары, контролируем и проверяем документацию.
– Законодательное собрание Ленобласти в очередной раз обсуждает поправки в закон № 38 «Об установлении случаев, при которых не требуется получение разрешения на строительство». На Ваш взгляд, стоит ли расширять перечень объектов, строительство которых не надо согласовывать?
– Мы поддерживаем поправки в 38-й закон, и я лично когда-то участвовал в разработке этого акта. Как показывает опыт ведомства, на рынке множество ситуаций, когда наше участие только усложняет жизнь строителям. Например, если собственник предприятия на своей земле решает построить какой-нибудь склад или ангар, то зачем ему разрешение при наличии государственной экспертизы? Или к чему Госстройнадзору согласовывать установку трансформаторных подстанций? Их, как правило, привозят в разобранном виде, собирают на месте, и потом Ростехнадзор дает допуск на эксплуатацию. Зачем заставлять бизнес получать дополнительные документы?
Подчеркну, что список объектов, которым не нужны разрешения Госстройнадзора, формируется исходя из опыта работы ведомства и общероссийской практики.
– Не все районы Ленобласти обеспечены инфраструктурой. При этом были зафиксированы случаи, когда застройщик изначально строил амбулаторию или детский центр, но в итоге продавал помещения под коммерческую инфраструктуру. Какие меры принимает Госстройнадзор?
– К сожалению, несколько подобных случаев действительно было, но мы вовремя среагировали, провели «воспитательную беседу» с застройщиками и нашли способ борьбы: теперь мы обязываем компании указывать назначение объекта в техническом плане помещений, что не дает возможность ввести дом с изменением назначения этих площадей.
– Президентский указ о необходимости строить 120 млн кв. м жилья в год многие игроки строительного рынка считают невыполнимым. Вы согласны с этим?
– В Ленобласти живут около 1,8 млн человек, при этом в прошлом году в нашем регионе было сдано более 2,5 млн кв. м жилья. Так что наш регион выполняет указ президента по вводу одного квадратного метра жилья на одного жителя. Если так будет поступать каждый регион, то эта цифра не за горами.
– Вам не кажется, что столь выдающиеся цифры объясняются тем, что это, по сути, заготовки «жирных времен»? Ведь львиную долю введенных квадратных метров обеспечивают гигантские проекты, запущенные много лет назад.
– Конечно, сегодняшняя ситуация на рынке недвижимости не сравнима с той, что была в 2012–2014 годах, однако строительство жилья не прекратилось, и при правильном распределении усилий и расстановке приоритетов цифра в 120 млн кв. м вполне реалистична.
– И многочисленные изменения в законодательство не повлияют на объемы ввода жилья?
– Если застройщик не может работать в новых законодательных условиях, то он должен уйти с рынка. У крупных компаний, которые твердо стоят на ногах, проблем нет и не предвидится. Я в этом не сомневаюсь. Небольшое «проседание» в объемах строительства, возможно, и будет из-за поправок в 214-ФЗ, которые вступят в силу 1 июля этого года, однако коллапса мы не ожидаем