Роман Рыбаков: «Проектировщики надеются на улучшение делового климата»
Конец года — время отчетов о построенных жилых, социальных и промышленных объектах. При этом их качество, которое труднее измерить цифрами, нередко остается в тени количественных показателей. Именно эта тема оказалась в фокусе внимания конференции, проведенной «Союзпетростроем» в начале ноября. Выступавший на ней с докладом председатель Совета АПО «Союзпетрострой-Проект» Роман Рыбаков обозначил свою позицию в беседе со «Строительным Еженедельником».
— Роман Рафаилович, качество создается всеми участниками строительного процесса, включая заказчика, согласующие и надзорные инстанции. Почему же при обнаружении ошибок обычно клеймят непосредственных исполнителей и забывают об ответственности других?
— В последние годы в руководстве страны распространяется мнение о том, что «сегодня реализация проектов зачастую тормозится именно из-за плохого проектирования», при этом «от высокого качества проектирования на 80% зависит успех строительства».
Факторов, влияющих на качество, много, но главный — это специалисты, непосредственно создающие продукт, и им должны быть предоставлены все условия для эффективного труда. Проектное сообщество России способно разрабатывать качественную проектную продукцию, а высококвалифицированных проектировщиков пока еще достаточно. Вот только нет сегодня другого такого вида экономической деятельности, который был бы настолько нестабилен как строительное проектирование.
Численность проектировщиков и изыскателей достигает примерно 10% от всех работников, занятых в отрасли в целом. Однако объем затрат на проектно-изыскательские работы составляет всего 3–7% от стоимости строительства. Это в 2–3 раза ниже мировой практики. При этом от проектировщиков требуют быстрее переходить на «цифру», не считаясь с затратами на технику и программы.
— Какова, на ваш взгляд, задача органов исполнительной власти?
— Всячески способствовать работе проектировщиков и строителей, хотя бы по объектам, получившим разрешительную документацию. Опытным проектировщикам не нужна помощь по технике, мы значительно квалифицированней многих управленцев и контролеров, нам нужно комфортное организационное и достойное материальное обеспечение.
Но сегодня исполнительная власть и контрольно-надзорный аппарат снабжены на федеральном уровне таким объемом нормативных требований, регламентов и шаблонов поведения, усиленными местными особенностями, который позволяет любое действие либо запретить, либо остаться в стороне при возникших неприятностях. Нынче произошла подмена понятия «качество инженерных изысканий и проектирования» на «результаты прохождения экспертизы».
— Что можно сделать для реального повышения качества строительства?
— Почему-то считается, что усиление тотального контроля вместе с ужесточением наказаний способствуют повышению эффективности и сокращению сроков работ. А любой, кто сталкивается с согласованиями и экспертизой, знает, в какой степени от него не зависит соблюдение любых сроков. При этом заказчик чаще всего сроки, являющиеся существенным условием, назначает без оценки соответствующих рисков. А ведь ресурс времени для разработки и согласования — важный фактор высокого качества.
Хочется верить, что реально будут выполнены установки Президента РФ на «кардинальное улучшение делового климата, упрощение всех процедур, что должно стать важнейшим ресурсом восстановления и качественного развития экономики. Нужно предоставить больше свободы, возможностей предпринимателям».
Эти слова главы государства должны превратиться в действия по пересмотру нормативов, изменению системы распределения заказов, совершенствованию сметного дела, резкому увеличению сметной стоимости проектных работ и зарплаты проектировщиков, изменения стадийности и объемов проектных работ, изменения порядка и сроков подготовки планировочной документации.
Традиционно острая тема дефицита соцобъектов в Ленобласти вышла на новый виток скандала – застройщики обвиняют правительство региона в невыкупе введенных в эксплуатацию детских садов. Заместитель председателя Правительства Ленобласти Михаил Москвин считает, что вопрос – почему не купили? – нужно переформулировать и задать самим застройщикам: почему не продали?
– Михаил Иванович, этим летом СМИ и жители новостроек обсуждали открытие продуктового магазина в Мурино в помещении детского сада. Как это произошло?
– Губернатор Александр Дрозденко охарактеризовал эту ситуацию емко: «афера». В конце августа Госстройнадзор и прокуратура провели выездную проверку помещения, которое было сдано вместе с домом и продано застройщиком с назначением «Детское дошкольное учреждение на 100 мест». Там открыли магазин «Верный», но по документам это все еще детский сад. Никакого перепрофилирования дошкольного учреждения не было, собственник просто нарушил закон. В таких случаях должны действовать силовые и правоохранительные органы. Прокуратура области готовит предписание собственнику на приведение в соответствие фактического использования помещения и его назначения. Это процесс не быстрый, но мы доведем его до конца, и у нас есть намерение разобраться с каждым таким случаем.
– Насколько я знаю, застройщик хотел видеть этот детский сад частным. В этом случае нет ли нарушения закона? Соблюдаются ли при открытии частных садов в новых районах гарантии доступа детей к дошкольному образованию?
– Давайте разделим Ваш вопрос на две составляющих. С точки зрения буквы закона, проекты комплексного освоения территории, например, в Мурино, Кудрово, Девяткино, должны быть обеспечены социальными объектами. Статья 46 Градостроительного кодекса РФ регулирует эти отношения во всей стране, в Ленинградской области местные Региональные нормативы (РНГП) устанавливают норматив детских дошкольных учреждений в 60 мест на 1 тыс. человек. Мы заставляем застройщиков неукоснительно соблюдать эти нормы. Дома в проектах комплексного освоения возводятся вместе с инфраструктурой. Для Мурино это утверждение имеет буквальный смысл, так как все сады встроены в дома. Но ни один из перечисленных мною нормативных актов не говорит про форму собственности новых детских садов в пределах проектов КОТ, сказано только, что эти сады должны быть. Застройщик сам решает, делать частным или государственным сад, который он построил на своей земле и за свои деньги. Нарушения закона в открытии частных детских садов в частных проектах жилых комплексов нет.
– А как быть с социальными гарантиями государства?
– Это вторая грань проблемы. В идеале мы стремимся к тому, чтобы все детские сады, положенные в новых районах по РНГП, стали бы государственными – так и происходит, кстати, при девелопменте на муниципальных землях. Мы можем работать с застройщиками в этом направлении или кнутом, или пряником. Если применять только кнут — отбирать детские сады в нашу собственность, то строительство остановится вообще.
– Вашим «пряником» является программа «Социальные объекты в обмен на налоги», по которой администрация должна выкупать построенные за частные средства детские сады за счет уплаченных застройщиком налогов? Ее сейчас активно критикуют застройщики.
– Почему же они тогда в ней участвуют? У нас 41 соглашение, по которому должны быть построены 123 детских сада и 42 школы. Я знаю, что основная претензия к нам заключается в том, что область-де не выкупает введенные детсады. Более того, застройщики и объясняют своим покупателям появление именно частных детских садов тем, что администрация области не раскошеливается. Это очень удобно – при заключении сделки ДДУ застройщик обещает государственный детский сад, а потом говорит – простите, у меня не выкупила страна, тут будет частный сад. Или магазин.
– А как на самом деле?
– Я считаю важным подчеркнуть две вещи: застройщик самостоятельно принимает решение о выкупе объекта государством с пользой для своих клиентов или о продаже садика знакомым или родственникам для открытия частного детского сада с пользой для себя. Во-вторых, мы никогда не отказывали ни одному застройщику во включении их объектов в нашу программу. Если компания хочет заключить соглашение о выкупе детского сада, мы заключаем, если нет, то мы не можем его обязать – это превышение должностных полномочий.
– Так вы выкупаете?
– Да. Но не все и не сразу. С начала программы построено 26 детских садов и 6 школ. Мы уже выкупили 11 детских садов на сумму 1,2 млрд рублей и 4 школы, 10 детсадов переданы в муниципальное пользование и работают как государственные, мы включаем их в программу покупки. Остальные сейчас на стадии передачи в государственную собственность.
– Поэтому и появляются частные детские сады.
– По сравнению с общим объемом введенных государственных садов коммерческих немного, мы не учитываем «квартирные» детсады. В Мурино мы знаем о четырех таких учреждениях: два детсада работают, еще два помещения пока стоят пустые – у Setl City пока никто их не купил. Подчеркну, эти объекты никогда не были включены застройщиком в программу выкупа, они изначально планировались коммерческими, но, безусловно, их ввод в качестве платных не сокращает очередь из детей.
Люди приходят к нам и спрашивают, почему мы не купили. Нужно переформулировать вопрос и задать его застройщику – почему они нам не продали? Строитель хочет выжать максимум из своего проекта, это понятно. Но у нас есть лимиты. Например, мы не можем выкупать коммерческие помещения по цене выше 100 тыс. рублей за квадратный метр или детские сады дороже 800 тыс. за место – это нормативы Минстроя РФ. А застройщики хотят по 150 тыс. рублей и 1 млн соответственно. Но торговаться с нами бессмысленно, мы не можем выделить больше средств на выкуп: к нам придет прокуратура, и сделка будет признана ничтожной. Мы и так закладываем максимально возможные суммы – до конца года мы планируем выделить из областного бюджета 1,37 млрд рублей на выкуп, 140 млн даст местный бюджет.
– Этого не хватит на всех.
– Есть такая хорошая поговорка – жадность рождает бедность. Ситуация выглядит так: застройщик не передал государству детский сад или амбулаторию, сделал объект частным или вообще не открыл, а в помещении появился магазин. Это сразу появилось в СМИ, в соцсетях. Покупатель видит, что в Мурино, Кудрово ему придется еще платить за доступ к образованию и здравоохранению, и вкладывает свои деньги в квартиры в других локациях. Люди теперь смотрят не только на цену квадратного метра, но и на стоимость эксплуатации квартиры и объем дополнительных расходов. Я вижу прямую связь падения продаж в новостройках области с этими манипуляциями с помещениями. Застройщики очень недальновидно зарабатывают на продаже садов в частные руки десятки миллионов рублей, но теряют сотни из-за непроданных квартир. Эта простая мысль должна дойти до наших застройщиков, и они должны принять экономически выверенное решение с учетом всех факторов рынка.
– Сады, заявленные как коммерческие, еще возможно включить в программу выкупа?
– Разумеется. Более того, мы привлечем к обсуждению этого процесса жителей новых районов. Вместе с членами Совета новостроек мы планируем искать возможности для компромисса по объектам, которые предполагаются частными. И тут мы надеемся на помощь жителей с активной гражданской позицией.