Юрий Кудряшов: «Индивидуальный подход на взаимовыгодных условиях»
Клиентоориентированность стала одним из ключевых элементов рыночной политики Ленинградской областной электросетевой компании. О развитии предприятия, внедрении современных технологий и о том, какие новые возможности предлагаются заявителям при заключении договоров на технологическое присоединение, «Строительному Еженедельнику» рассказал директор по развитию электрических сетей ЛОЭСК Юрий Кудряшов.
— Юрий Дмитриевич, энергетика Ленобласти продолжает развиваться. Что сделано вашей компанией в этом году? Какие интересные проекты реализованы? Сильно ли COVID-19 повлиял на работу предприятия?
— Прежде всего нужно подчеркнуть, что 2020 год еще не закончился, идет четвертый квартал, который традиционно является наиболее результативным с точки зрения технологического присоединения объектов заявителей к электрическим сетям. Так что подводить итоги года пока рано. При этом отмечу, что за январь — сентябрь этого года ЛОЭСК создал схемы внешнего электроснабжения для своевременного ввода в эксплуатацию многоквартирных жилых домов с общей жилой площадью более 800 тыс. кв. м, осуществил технологическое присоединение к электрическим сетям более 20 социально значимых объектов — школы, детские сады, досуговые и спортивные центры, центры социальной реабилитации и пр. Кроме того, следует отметить несколько крупных предприятий, подключенных к электрическим сетям ЛОЭСК в 2020 году: перегрузочный комплекс порта в г. Высоцке Выборгского района Ленинградской области, распределительный складской комплекс торговой сети «Лента» в Тосненском районе. В четвертом квартале 2020 года также планируется реализовать технологическое присоединение к электрическим сетям как многоквартирных жилых домов с социальной инфраструктурой, так и ряда крупных предприятий.
Добавлю, что пандемия коронавируса внесла определенные коррективы — не столько в работу сетевой организации (ЛОЭСК свои обязательства старается выполнять своевременно), сколько в плановые сроки ввода в эксплуатацию объектов наших заявителей, часть из которых приостановила реализацию своих проектов, часть — перенесла сроки их ввода на более поздние даты. Порой из-за указанных изменений созданное электросетевое оборудование находится без нагрузки, ожидая сдачи объектов заявителей, что, конечно, негативно сказывается на общих результатах нашей деятельности. Впрочем, не могу назвать это массовым явлением, скорее — исключение из правил. Изменение сроков ввода в эксплуатацию объектов характерно для небольших застройщиков. Лидеры отрасли преимущественно реализуют свои планы своевременно.
— Раньше технологическое присоединение новых объектов было одним из «узких мест» энергосистемы региона, особенно по срокам. Затем ситуация стала улучшаться. Как обстоят дела сейчас?
— Если говорить конкретно о ЛОЭСК, то мы всегда стремились соблюдать сроки технологического присоединения объектов, предусмотренные договорными обязательствами. Традиционно стараемся выполнить мероприятия со стороны сетевой организации не к назначенному сроку, а заблаговременно. Это позволяет иметь определенный запас времени на случай, если возникнут какие-то непредвиденные задержки или препятствия.
Однако в целом действительно ранее были определенные сложности со сроками реализации технологического присоединения к электрическим сетям, но в последнее время ситуация улучшилась, и можно сказать, что эта проблема осталась в прошлом.
С момента утверждения первой «дорожной карты» Правительства РФ, направленной на упрощение в том числе процедуры технологического присоединения, прошло уже восемь лет. Считаю, что результаты превзошли ожидания, о чем свидетельствует текущее высокое положение Российской Федерации в мировом рейтинге Doing Business по показателю «Подключение к системе электроснабжения» (7-е место). Массовый сегмент заявителей теперь имеет возможность подключиться к системе электроснабжения в принципе без личного посещения офисов сетевых компаний посредством взаимодействия через личный кабинет от подачи заявки до оплаты услуги и получения акта об осуществлении технологического присоединения.
К тому же с июля произошли существенные изменения на законодательном уровне, которые коснулись процедуры технологического присоединения льготных категорий заявителей (физических лиц до 15 кВт, юридических лиц или индивидуальных предпринимателей — до 150 кВт). Прежде всего изменения направлены на упрощение процедуры технологического присоединения в части организации взаимодействия заявителя, сетевой организации и гарантирующего поставщика электроэнергии посредством использования личного кабинета, размещенного на сайте сетевой компании. При этом электронный документооборот обеспечивает прозрачность процедуры технологического присоединения, исключает необходимость посещения заявителем офисов сетевой организации и сбытовой компании с целью заключения договора об осуществлении технологического присоединения и договора энергоснабжения.
— Как вообще строится взаимодействие с девелоперами?
— В 2020 году одновременно с изменившимся составом акционеров ЛОЭСК компания изменяет подход к деятельности по развитию и реализации услуг по технологическому присоединению, передаче электрической энергии, инновационному развитию и технической политике. В целом изменяется подход к текущей деятельности компании: в частности, ЛОЭСК становится более клиентоориентированной и лояльной по отношению к своим клиентам и партнерам.
Многолетний опыт сотрудничества с крупными застройщиками и девелоперами Ленинградской области позволяет своевременно выполнять договорные обязательства, обеспечивая плановые сроки ввода жилья и объектов социальной сферы. Бывает, что у таких заявителей возникают в том числе проблемы с финансированием — сложность оформления девелоперами проектного финансирования или корректировки ранее согласованного банком графика. С каждой компанией ЛОЭСК выстраивает партнерские отношения и индивидуальный подход на взаимовыгодных условиях. Девелоперы — не исключение. По каждому случаю стараемся найти компромиссный вариант как по схеме присоединения, срокам, стоимости, так и по графику оплат.
ЛОЭСК не ставит ультиматумов: «Плати указанную в договоре сумму или мы с тобой не работаем». Специалисты ЛОЭСК осуществляют сопровождение потенциального клиента, связываются с ним после выдачи оферты договора, уточняют, все ли понятно в документе, есть ли вопросы или, может быть, нужно провести рабочее совещание по уточнению деталей и дальнейшей координации работы. Наша задача — определить такую схему взаимоотношений, которая была бы удобна для клиента, учитывала его интересы и реальные возможности. Это может выражаться в рассрочке оплаты, изменении объемов мероприятий по технологическому присоединению и т. д.
Больше того, в отличие от наших коллег из электросетевого комплекса, мы готовы предложить заявителю осуществление мероприятий по технологическому присоединению силами самого заявителя. Если клиент считает, что способен выполнить необходимые работы дешевле и быстрее, чем предлагает наша компания, мы предоставляем ему такую возможность. В этом случае заявитель сам полностью контролирует процесс строительства необходимого электросетевого комплекса. Строительство электросетевых объектов для обеспечения нужд заявителя силами самого заявителя в счет платы за технологическое присоединение — это правильный и рациональный подход.
При этом, если при выполнении работ по технологическому присоединению выяснится, что заявитель несколько переоценил свои возможности и компетенции, мы готовы пересмотреть условия заключенного договора и взять на себя все мероприятия, которые необходимо выполнить, чтобы обеспечить своевременное подключение объекта к сети. Таким образом, ЛОЭСК со своей стороны готов предложить заявителю различные формы взаимодействия, чтобы определить взаимовыгодный вариант сотрудничества.
— Вы сказали, что особое внимание клиентоориентированности компания уделяет с начала этого года. Есть ли какие-то данные об эффективности этой политики?
— Конкретные результаты в этой сфере, как и по другим направлениям деятельности компании, мы будем оценивать по итогам года, который, как я уже говорил, еще не закончился. В то же время уже сейчас, по имеющейся обратной связи, можно сказать, что наши клиенты высоко оценивают новые возможности, которые мы готовы предоставить. Можно отметить также, что в целом, несмотря на наличие пандемии коронавирусной инфекции и, как следствие, приостановку или смещение по срокам ряда проектов заявителей, число договоров на технологическое присоединение в этом году не уменьшилось по сравнению с предыдущими периодами. И это также свидетельствует о том, что заявители оценивают политику ЛОЭСК весьма позитивно. Уверен, что, когда проблема COVID-19 уйдет в прошлое, мы увидим существенный прирост числа заявок и договоров об осуществлении технологического присоединения к электрическим сетям нашей компании.
— Цифровизация проникает во все сферы жизни. Как ЛОЭСК отвечает на этот вызов современности?
— Электроэнергетика — это достаточно неповоротливая, консервативная отрасль, поэтому в вопросах цифровизации ЛОЭСК за поступательный подход, за разумную цифровизацию. Наш принцип в использовании новых технологических решений будет обосновываться на следующих основополагающих принципах: надежности, безопасности и экономической обоснованности.
Внедрение цифровых решений не должно привести к снижению надежности электроснабжения ввиду применения мало опробованных технологий, а также к увеличению стоимости для конечного потребителя. Цифровые решения в энергетике должны быть подкреплены в первую очередь целесообразной необходимостью данных преобразований. На наш взгляд, при таком подходе цифровая энергетика в перспективе должна стать синонимом разумной энергетики.
В настоящий момент ведется проработка повышения автоматизации и мониторинга распределительных сетей, что в перспективе постепенно приведет к тому, что объемы и сроки погашения кратно снизятся, например, за счет автоматического выделения аварийных участков. Возможность удаленного управления электротехническим оборудованием сократит количество выездов ремонтных и оперативных бригад на объекты. Возможность дистанционного мониторинга и диагностики оборудования позволит предвидеть и не допускать выхода из строя оборудования, требующего планового ТО. Внедрение таких систем в ключевых местах (узлы, центры питания) — это разумное решение, которое обязательно принесет свой эффект.
В компании ЛОЭСК также одним из приоритетов является установка современных приборов учета электрической энергии, позволяющих осуществлять не только дистанционный сбор и передачу данных, но и дистанционное отключение и подключение потребителя посредством встроенного реле управления нагрузкой, а также проводить мониторинг электропотребления.
Уже более семи лет в компании существует программа установки выносных приборов учета электроэнергии (сокращенно ВПУ), позволяющая успешно бороться с недобросовестными потребителями, осуществляющими безучетное потребление электроэнергии. Установка ВПУ позволяет снижать бесконтрольное потребление электроэнергии помимо учета, что влияет в целом и на загрузку сетей, снижая ее, и на снижение потерь электрической энергии.
Кроме того, реализована программа по оснащению всех сетевых объектов компании ЛОЭСК (подстанции, РП и ТП) техническим учетом электрической энергии с функцией дистанционного сбора и передачи данных, что также позволит контролировать загрузку центров питания для принятия дальнейших управленческих решений: о необходимости проведения реконструкции, установление возможности технологического присоединения.
На смену программе по установке ВПУ на основании ФЗ 522 от 27.12.2018 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с развитием систем учета электрической энергии (мощности) в Российской Федерации» компания ЛОЭСК планирует установку интеллектуальных приборов учета у всех потребителей в соответствии с предъявляемыми требованиями.
Все строительное сообщество озадачено вопросом перехода на проектное финансирование, а группа компаний «КВС» завоевывает сердца покупателей посредством интернет-торговли. Переход переходом, но и технологические прорывы никто не отменял, говорит генеральный директор «КВС» Сергей Ярошенко.
– Сергей Дмитриевич, недавно ГК «КВС» объявила о создании собственного интернет-магазина. Теперь действительно квартиру можно купить в один клик?
– Все правильно. В Петербурге это пока единственный онлайн-магазин квартир новостроек, аналоги только в Москве. И у нас уже есть первый покупатель. Обладателем двухкомнатной квартиры в жилом комплексе «Кирилл и Дарья» стал 42-летний житель Северной столицы.
Стоит отметить, что он воспользовался нашим новым сервисом буквально на следующий день после того, как интернет-магазин официально начал свою работу. Все этапы сделки прошли для клиента быстро – он выбрал на сайте понравившуюся квартиру, потом заполнил необходимые документы. Сделка через сбербанковский сервис «ДомКлик» была автоматически зарегистрирована в Росреестре, после чего клиент оплатил покупку. Пока, на старте проекта, приобретать квартиры через интернет-магазин можно только при полной оплате, но в ближайшее время появится возможность оплачивать покупку в рассрочку или через ипотеку.
– Почему решили перевести взаимодействие с покупателем в электронный формат?
– Традиционные форматы общения никто не отменяет, для нас это скорее расширение сервиса для наших покупателей. А еще увеличение аудитории, планирование и аналитика. Для покупателя же, в первую очередь, – это удобство, прозрачность и экономия времени. Теперь выбрать и приобрести квартиру можно без посещения наших офисов продаж, в какой бы точке страны и мира ты ни находился.
– А как насчет экономии денег? Многие привыкли – если через интернет-магазин, значит, со скидкой.
– До конца февраля все квартиры через интернет-магазин продаются со скидкой в 50 тыс. рублей – вне зависимости от площади и цены квартиры. В будущем тоже планируются скидки, но пока об этом говорить рано.
– С какими показателями завершила ГК «КВС» прошлый год?
– Год мы завершили вполне успешно. Количественно продажи выросли незначительно – объем реализуемых квартир у нас в принципе невелик, мы больше регулировали ценообразование. Поэтому выручка выросла на 67% по сравнению с 2017 годом. В соответствии с графиком все построили и сдали. Вообще, на мой взгляд, и быстрый рост, и стремительное снижение объемов одинаково негативно влияют на девелоперский процесс. А вот выполнение намеченных планов – залог стабильности предприятия и доверия покупателей. Так, в 2019 году мы запланировали ввести в эксплуатацию 120 тыс. кв. м и, соответственно, их реализовать. Ввод 100–120 тыс. кв. м в год – планка, которую мы для себя определили, и придерживаемся этого объема на протяжении последних нескольких лет. Гонка за количеством «квадратов» не всегда позволяет обеспечивать качество продукта.
– Осенью 2017 года ГК «КВС» начала строительство многофункционального комплекса G9 на улице Грибалёвой. В составе проекта – офисы и клубный дом. Насколько успешным оказался такой «микс-проект»?
– G9 (как и соседний наш проект в этой локации – жилой комплекс «Кирилл и Дарья») близок к завершению и будет сдан до конца текущего года. G9 для нас действительно особенный проект, поскольку в коммерческую часть комплекса планирует переехать головной офис «КВС». И здесь тезис «Строить как для себя» мы реализовали в полной мере. Формат клубного дома оказался востребован покупателями, большая часть квартир уже распродана. Успех проекта в целом определили и удобная локация, и развитая инфраструктура района, и высокое качество строительства.
– ЖК «Наутилус» – уже второй жилой комплекс «КВС» в квартале «Балтийская жемчужина». В чем особенность нового проекта?
– Я уже говорил неоднократно, что, на мой взгляд, «Балтийская жемчужина» – лучший пример комплексного освоения территории в городе. Китайские партнеры вложили в развитие проекта колоссальные средства – построена вся социальная инфраструктура, образована улично-дорожная сеть, благоустроена территория, включая набережные. Мы подготовили для этой уже полностью сформированной локации идеальное, с нашей точки зрения, предложение. Наш новый проект будет небольшим и малоэтажным, с дорогой отделкой фасадов. Внутренние дворы ЖК «Наутилус» полностью свободны от машин и закрыты для доступа посторонних. В общем, такая вишенка на торте большой «Балтийской жемчужины».
– В прошлом году ГК «КВС» вышла с ЖК «Континенты» на Парнас. Соседство с обилием эконом-предложения от «Северной долины» не смущает?
– Не смущает. Мы отличаемся ценой, качеством и скоростью строительства. Всегда хорошо находиться по соседству с сильными и крупными партнерами. Вместе мы развиваем территорию. Эта синергия усилий всегда на пользу покупателю, который получает качественное жилье и отлично развитую инфраструктуру.
– Аналитики рынка свидетельствуют – за последний год город значительно оттянул спрос от пригородных районов Ленобласти. Вы фиксируете этот тренд? Какие планы по развитию областных проектов «КВС»?
– Падение объемов в области – естественный процесс, обусловленный изменением конъюнктуры рынка. Мы внимательно следим за ситуацией – и по нашим данным, с 2017 года предложение в локациях Сертолово и Янино сократилось в три раза. Объемы ввода жилья в области снижаются – и в перспективе эта тенденция сохранится. Мы также скорректировали темпы строительства, определив для себя оптимальную цифру ежегодного ввода квадратных метров. Оба наших проекта в области профинансированы партнером – банком ВТБ. Мы будем поэтапно их реализовывать и надеемся завершить через несколько лет.
– Правительство области грозится потребовать от застройщиков увеличения площади в квартирографии проектов. Пойдет ли на пользу рынку установленный для квартир минимум площади в 30 кв. м?
– Рынку на пользу пойдут понятные правила игры, один раз установленные и неизменные на много лет вперед. Любые ограничения, безусловно, сказываются тем или иным образом. Как отреагирует рынок на ограничение площади квартир – покажет время. Если это решение окажется ошибочным – люди просто перестанут покупать квартиры, а объемы строительства сократятся до минимума.
Ситуация на рынке области такова, что любое дополнительное обременение для застройщика может быть фатальным для проекта. Это в первую очередь касается и возведения объектов социальной инфраструктуры и дорог. Их построить сегодня без помощи федеральных и региональных средств невозможно. Последние поправки в 214-ФЗ запрещают привлекать деньги дольщиков на объекты, не связанные с жилищным строительством.
– Областные власти просят «КВС» взять на себя завершение долгостроя на улице Красных Военлётов в Гатчине. Но пока дело двигается медленно. В чем причина?
– В 2017 году мы подписали соглашение с Администрацией Ленобласти, муниципальными властями и кооперативом. Процесс переговоров затянулся – и на это был целый ряд причин. Мы провели обследование здания, ведем проектирование его реконструкции, в ближайшее время должны сдать проект в Госэкспертизу. Но теперь ситуацию с достройкой осложнили изменения в законодательстве. Согласно новым правилам, на этот проект нам нужно получать проектное финансирование и обосновывать его экономическую эффективность перед банком, что в принципе невозможно. Я надеюсь, что со временем ситуация прояснится – и для долгостроев в законе будут прописаны особые условия.
– Введение проектного финансирования – как это выглядит на практике? Готовится ли «КВС» к работе по новым правилам?
– Да, как и все застройщики, мы расписали для себя план действий по каждому из объектов и ведем активную работу с банками. Мы готовим проект, который будет выведен на рынок исключительно на новых условиях. Кроме того, как и все, мы ждем от Минстроя РФ четких критериев для объектов, которые будут достраиваться по старым правилам. Важно понять, какой будет кредитная ставка в зависимости от объема средств на счетах эскроу. Каким образом застройщик будет платить проценты по кредиту? Ведь ежемесячно он этого делать не сможет. Пока эти условия не определены, все размышления на эту тему – просто чье-то частное мнение. Я думаю, что переход на банковское финансирование для многих застройщиков будет непростым, но со временем, когда все привыкнут работать по новым условиям, рынок адаптируется к изменениям, поскольку потребность в новом жилье все еще высока. И, конечно, эти изменения неизбежно приведут к росту цен. В массовом сегменте стоимость квадратного метра вырастет в среднем на 7–10 тыс. рублей.
– Вы говорили о новом проекте. О чем идет речь?
– Мы готовим к выводу на рынок большой новый проект в Стрельне, уже согласовали проект планировки. Около 220 тыс. кв. м жилья в малоэтажном формате на 40 га в границах города – такого проекта еще не было. Если добавить к этому школу, два детских сада и спортивный комплекс с бассейном, которые предусмотрены проектом, можно смело заявлять о появлении на рынке Петербурга продукта принципиально нового качественного уровня.