Леонид Кваснюк: «Стоящие задачи — решаем»
О предварительных итогах года, введенных объектах, а также специфике завершения долгостроев «Строительному Еженедельнику» рассказал генеральный директор Строительной корпорации «ЛенРусСтрой» Леонид Кваснюк.
— Леонид Яковлевич, год еще не завершился, но уже можно начинать подведение предварительных итогов. Все ли планы, которые были намечены, удалось воплотить в жизнь?
— В целом можно сказать, что все задачи, которые мы ставили перед собой, несмотря на сложности, связанные с пандемией коронавируса, были решены. В рамках проекта в Новом Горелово введены в эксплуатацию два жилых корпуса суммарно на 1040 квартир общей площадью около 50 тысяч кв. м.
Хотя эпидемия уже началась, мы получили разрешение в администрации Ленобласти и осуществили выдачу ключей новоселам — наверное, первыми в регионе наработав подобный опыт. Было сделано все, чтобы соблюсти санитарно-эпидемиологические требования и избежать риска заражения. Использовались маски, перчатки, санитайзеры, сформирован специальный график приема клиентов, потоки людей были разведены. В итоге процесс прошел без каких-либо эксцессов. Для нас это было принципиально важно: никогда мы не срывали сроков передачи покупателям их квартир, не хотели делать этого и в этот раз — вне зависимости от каких бы то ни было факторов.
— Насколько я помню, в прошлом году было сдано примерно столько же жилья. Значит, роста объемов нет?
— Вообще, примерно 50 тысяч «квадратов» — это плановый, можно сказать, «стандартный» для нас годовой объем ввода. Сама цифра — не продукт кабинетных размышлений, а результат многолетней практики. Она, во-первых, соответствует примерному объему годового спроса в этой локации. Таким образом, мы поддерживаем местный рынок новостроек в равновесном состоянии — избегая как дефицита, так и затоваривания. А во-вторых, вводя столько жилья, мы успеваем параллельно строить необходимую социальную, инженерную и транспортную инфраструктуру.
Так, в этом году, помимо сетевых коммуникаций, улиц и проездов, нами уже сданы объекты благоустройства. В частности, это бульвар для прогулок с удобными зонами для отдыха и развлечений. Там можно послушать концерт, посидеть на скамейке, просто с комфортом отдохнуть. За этот проект в конце 2019 года мы получили награду архитектурного конкурса «Золотой Трезини». Также на площади 4,5 га нами создан огромный плей-хаб — место для игр и отдыха детей и подростков всего микрорайона.
Кроме того, в ближайшее время будет сдана в эксплуатацию школа на 550 мест. Ее мы строим в рамках программы «Стимул» при федеральном (60%) и региональном (30%) софинансировании. Могу сказать, что это очень интересный опыт. Дело в том, что объект находится на особом контроле у госстройнадзора и важна высокая четкость проведения работ — как по срокам, так и по качеству. Поскольку сроки реализации проекта достаточно сжатые, а пандемия стала негативным фактором (прежде всего это касается поставок различного оборудования, значительную часть которого мы получаем из-за рубежа), нужно добиться того, чтобы процесс шел точно, как часы.
Кстати, школа получилась шикарная — со спортивными и актовыми залами, современной библиотекой, компьютерными классами, прекрасно оборудованной столовой — мы в своем детстве о таком и мечтать не могли. Мелкий, но показательный штрих — газон футбольного поля на спортплощадке готовился два года — чтобы к моменту сдачи на нем было удобно играть в футбол.
— В этом году «ЛенРусСтрой» также завершил долгострой в Малом Верево. Почему вы взялись за эту задачу?
— К нам обратилось руководство Ленобласти с такой просьбой, и мы решили выполнить эту работу. Тут надо принимать во внимание несколько факторов. Во-первых, власти региона действительно уделяют серьезное внимание строительному комплексу и готовы помочь ему при возникновении сложностей. И я считаю, что отраслевое сообщество должно со своей стороны относиться также. А во-вторых, долгострои — это, хоть и опосредованно, но пятно на репутации всех строителей региона. Пострадавшие люди умом, конечно, понимают, что есть конкретные виновники их проблем, но психологически переносят негатив на всю отрасль. Поэтому строительные компании должны помогать решать эту проблему.
В итоге мы построили, на мой взгляд, прекрасный дом — лучший в той локации. Приступили к работе в начале 2019 года. Ситуация на стройке тогда была хуже, чем если бы там вообще ничего не делали. Наши предшественники наковыряли какой-то котлован, за несколько лет превратившийся в болото. И начинать пришлось с того, чтобы полностью переделывать основание. Дополнительной сложностью было то, что проектирование и строительство велись практически параллельно. Тем не менее в августе этого года мы ЖК «Белый Сад» сдали. И, конечно, лучшей наградой была искренняя благодарность пострадавших дольщиков, многие из которых уже и не надеялись получить квартиры. С экономической же точки зрения по этому объекту мы хорошо, если «вышли в ноль».
— Готовы ли вы взяться за достройку еще какого-нибудь долгостроя?
— Общая наша позиция по этому вопросу не изменилась. Но, конечно, экономику выполнения подобной работы мы будем оценивать более тщательно.
Для опроса к съезду строителей:
На какие ключевые проблемы в строительной отрасли необходимо обратить первоочередное внимание профессиональному сообществу: власти, бизнесу, научным и общественным организациям?
Леонид Кваснюк, генеральный директор Строительной корпорации «ЛенРусСтрой»:
— У строительной отрасли всегда есть проблемы, это такой «закон природы». В этом году — это пандемия коронавируса, в другой год — кризис, в третий — какие-то нормативные или законодательные новации, которые порой и не поймешь, как исполнять. Эти сложности держат отрасль «в тонусе», не дают расслабляться. Самое главное, на мой взгляд, не искать виноватых, а принимать практические меры для решения появляющихся проблем. И в этом смысле очень важно, чтобы власть слышала отраслевое сообщество, шла ему навстречу, старалась поддержать в том, что от нее зависит. Это — залог успеха, вместе мы преодолеем любые сложности.
Как может противостоять профессиональное сообщество натиску законодательных инициатив, стремящихся ограничить строительный бизнес, рассказал в интервью «Строительному Еженедельнику» генеральный директор «Центра Развития Рынка Недвижимости» Владимир Горбунов.
– Владимир Евгеньевич, 214-ФЗ был принят еще в 2004 году и с тех пор многократно корректировался. К чему пришло «долевое» законодательство в своем развитии?
– В этом году наконец-то федеральная власть озвучила не абстрактную цель, каковой была защита неких прав дольщиков, а вполне конкретную – контроль за целевым расходованием денежных средств застройщиками. Ясная цель – это уже большой плюс.
Однако вряд ли можно говорить о том, что во всем этом поставлена финальная точка. Нормативная база, обеспечивающая, по мнению законодателя, прозрачную деятельность строительных компаний, фактически только сейчас начинает формироваться. Что покажет практика? Впереди работы очень много. У банковского сектора есть необходимость осуществлять сопровождение застройщиков. Основные принципы этого сопровождения прописаны в том же 214-ФЗ, но возникает вопрос: в каком виде банкам осуществлять эту деятельность с июля 2019 года, когда привлечение средств на новые проекты застройщиков начнет осуществляться через системное проектное финансирование всего жилищного строительства и эскроу-счета? Существующие у застройщиков запасы разрешительной документации, которые позволят принципиально отдалить необходимость получения банковского проектного финансирования и начало работы по эскроу счетам, не бесконечны. Законодательство уже регламентирует ведение эскроу-счетов, но на каких основах банковский сектор будет осуществлять системное массовое проектное финансирование – очень серьезный вопрос, который пока остается открытым. Многие застройщики уже обеспокоены этим вопросом.
Не надо забывать и о «дорожной карте» поэтапной отмены долевого строительства, которую в декабре прошлого года утвердило Правительство РФ, в которой четко написано, что государственное участие в области контроля за строительством будет уменьшаться, и получается, что значительная часть контрольных функций будет так или иначе перераспределена на банковский сектор. По каким принципам банк будет осуществлять этот контроль? Очевидно, что это большая системная работа – и формальный подход никого не устроит. Нанять стороннюю компанию или обойтись срочно созданным отделом-другим внутри банка, который по-своему будет толковать законодательство, будет недостаточно. Нужны единые критерии работы. Нельзя допустить, чтобы налаженная работа по финансированию нового строительства сокращалась или прерывалась на время установления новых правил. И это вопрос уже не отраслевой, а социальный и политический, затрагивающий интересы и приобретателей жилья, и работников строительного сектора, и городской бюджет, получающий значительные средства от деятельности девелоперов. Если проектное финансирование будет осуществляться не на всем понятной и постоянной основе, а как нечто исключительное, то понятно, что новое строительство или существенно сократится, или фактически встанет.
В этой связи именно региональным государственным органам исполнительной власти в первую очередь необходимо озаботиться диалогом с банковским сообществом по поводу того, как банк собирается осуществлять эту деятельность в следующем году. Именно данные органы обладают наилучшим инструментарием для решения вопроса и в не меньшей степени должны быть заинтересованы в положительном результате.
Важно также осознать, когда банки займутся оформлением и контролем взаимодействия с дольщиками, в какой степени на инвестиционный процесс сохранят свое влияние сами девелоперы. Пока сам застройщик определял и объем привлекаемых денежных средств, и скорость их привлечения, но сейчас все идет к тому, что застройщики могут полностью потерять автономию в этом вопросе.
– К каким изменениям на рынке это может привести?
– Если говорить о прогнозах развития рынка, то достаточно быстро банки встанут перед соблазном создания собственных девелоперских структур, которые, кстати, банкам будет проще контролировать. Возникает вопрос конкуренции банковских девелоперских структур и, скажем так, традиционных застройщиков. Возможно, здесь появится повод задуматься и антимонопольным органам. Конфликт интересов может возникнуть в любом случае. Причем это обязанность законодателя – решать такие вопросы не после, а до их возникновения. Этим надо заниматься уже сейчас, причем на всех уровнях власти. Правом законодательной инициативы обладают не только Минстрой, Госдума, но и заксобрания на местах. Губернатор вправе ходатайствовать о законодательной инициативе к соответствующим органам. Хотелось, чтобы этот вопрос решался не только органами исполнительной власти, но и законодательной, в том числе региональной. Без взаимодействия законодателей с исполнительной властью, профсообществом – сбалансированная нормативная база возникнуть не может.
А банкам – готовиться к усилению своей позиции на рынке и исполнению дополнительных обязанностей.
Но необходимо отметить, что на процесс формирования нормативной базы влияет очень большое количество лиц разной степени профессиональности, которые могут иметь разнонаправленные интересы. Без активного объединенного влияния девелоперов на законодательный процесс, без системной и постоянной защиты ими своих общепрофессиональных интересов нормативная база и дальше будет формироваться без учета их мнения. В этом смысле показательно общероссийское совещание, которое летом провел Минстрой после принятия поправок в 214-ФЗ. Количество вопросов к федеральной власти со стороны бизнеса было гигантским. Происходящее сейчас сопоставимо с ситуацией, когда компания является ответчиком в судебном деле, решается вопрос о ее правах и ответственности, но ее представители в процесс не ходят. Считаю, что сейчас градозащитное движение более эффективно и системно отстаивает свои интересы, чем профессиональные участники рынка первичной недвижимости. Строителям надо срочно объединяться и начинать действовать, иначе в выигрыше будут только юристы, представляющие в судах интересы застройщиков, граждан, госорганов, банков. Кстати, поскольку банковский сектор стал частью девелоперского бизнеса со всеми соответствующими рисками и обязательствами, то все сказанное касается теперь и банковского сообщества. Консолидироваться, конечно, проще всего на базе уже существующих и зарекомендовавших себя строительных общественных объединений, привлекать для этих целей на постоянной основе специалистов в области проектирования, архитектуры, юриспруденции.
– Госдума обещает принять очередные поправки в «долевое» законодательство до конца года. Ждать ли прорывов? Например, поэтапного раскрытия эскроу-счетов?
– Я начал бы с общего вопроса о законотворческой культуре. Как показал опыт июльских поправок, которые вылились в Закон № 175-ФЗ «О внесении различных изменений в Закон № 214-ФЗ», те редакции, которые вносились в Госдуму и обсуждались, принципиальным образом отличались от того, что было в результате принято. Логика внесения изменений не всегда понятна. Степень обсуждения этих поправок с профессиональным сообществом, региональными властями я считаю неудовлетворительной. Степень оценки их в Минстрое и Госдуме на предмет последствий принятия также сложно оценить. Поэтому то, что обсуждается сейчас, может быть принято в совершенно ином виде.
– При Штабе по улучшению условий ведения бизнеса в Петербурге, возглавляемом губернатором города, есть Рабочая группа «Улучшение предпринимательского климата в сфере строительства», в состав которой Вы входите. Насколько это эффективная структура, если говорить о защите интересов бизнеса?
– В феврале губернатор Петербурга Георгий Полтавченко подписал обращение в адрес спикера Совета Федерации РФ Валентины Матвиенко с предложениями о внесении в 214-ФЗ поправок, подготовленных Рабочей группой. Наверное, впервые в истории города при активном участии частного бизнеса и органов власти были сформулированы предложения по внесению изменений в «долевое» законодательство. Эти изменения были поддержаны многими регионами благодаря активной позиции участников группы. Предложения Рабочей группы были услышаны на уровне Совета Федерации.
Безусловно, далеко не все предложения, которые Рабочая группа внесла на рассмотрение, были приняты, но часть нашла свое отражение в поправках. Были не допущены положения, которые существенно бы ухудшили ситуацию в отношении девелоперов. Если объективно относиться к происходящему – да, это был успех. В любом случае оценивать этот результат работы Группы по принципу «Всё или ничего» нельзя, это будет необъективно и пристрастно.
Рабочей группой было также инициировано обращение губернатора в Минэкономразвития и Минстрой по поводу упрощения процедуры предоставления земельных участков под размещение строительных площадок, подъездов к ним. Сделано это было на основании анализа существующей деятельности и государственных органов, и застройщиков. Федеральная власть вступила в диалог с нами не сразу, но мы последовательно обосновывали свою позицию на совещаниях в Минэкономразвития и Минстрое, о том, что необходимо учитывать и мнение тех, кто работает на местах. В конечном итоге экспертами Минэкономразвития было предложено согласовать некую редакцию, которая бы учла и интересы региона, и интересы федерального центра. Дорогу осилит идущий. Есть успехи и на региональном уровне. Были отработаны процедуры передачи застройщиками построенных сетей, ввода объектов в эксплуатацию. Это все только в этом году.
Подчеркну: главное, что Рабочая группа дает бизнесу возможность высказать практически любое свое пожелание или претензию, услышать от органов исполнительной власти мотивированные объяснения своим решениям. В ходе совместного обсуждения возникает реальный сбалансированный результат. Наверное, имеет смысл периодически проводить совместные заседания с представителями законодательной власти города, судейского корпуса, правоохранительных органов.
Но не стоит сбрасывать со счетов, что определяющим фактором во многих вопросах является федеральное законодательство, и ни в коей мере не выступая адвокатом региональных органов исполнительной власти, я не могу не отметить, что зачастую они также являются заложниками прямых указаний «сверху».
– Возвращаясь к вопросу долевого строительства: Вы сказали, что наконец федеральная власть озвучила не абстрактную цель, каковой была защита прав дольщиков, а другую, более конкретную. Но насколько эффективно законодательством отрегулирован вопрос завершения недостроев?
– То, как сейчас законодатель пытается решить вопрос достройки брошенных объектов, – максимально неуклюже и, считаю, бесперспективно. Системное решение вопросов достройки в рамках судебной процедуры – это попытка решения вопроса в рамках процедуры, которая в силу закона предусматривает состязательность сторон, противодействие одной стороны другой. То есть предполагаются значительные временные и трудозатраты. Это не может по своей правовой природе быть эффективным способом решения массовой проблемы, требующей системного решения. Суды не должны заниматься организацией хозяйственной деятельности, а законодатель должен исключить ситуацию, когда достройка проблемного объекта – это фактически подвиг нового инвестора и результат ручного напряженного управления местной исполнительной власти.
– Как Вы оцениваете новеллу о солидарной ответственности лиц за убытки дольщиков, включая бенефициарных владельцев, которые фактически могут определять действия застройщика?
– Я считаю эту инициативу крайне вредной для рынка: для застройщиков, госвласти, и даже для потребителей. С рынка будут уходить наиболее трезвомыслящие и ответственные профессионалы, просто опасаясь за свое будущее. При нынешнем нормативном регулировании очень легко допустить ошибку. А получается, что практически любая ошибка может стать смертельной для девелопера. Никто же не привлекает к солидарной ответственности депутата, внесшего неудачный законопроект? А вот на место профессиональных игроков рынка могут прийти те, кто вообще не боится материальной ответственности. Кому от этого станет лучше?
– Если говорить о всем законодательном поле, касающемся строительства, какие важные аспекты нуждаются в корректировках в первую очередь?
– Первое. На уровне Градкодекса должен быть снят вопрос строительства социальной, инженерной и дорожной инфраструктуры. Это вопрос очень сложный и дорогостоящий, и поэтому не может быть частных, индивидуальных вариантов его решения на местах. Да, пусть органам региональной исполнительной власти будет предоставлена максимальная автономия в решении этих вопросов, но базовые вещи должны быть заложены на федеральном уровне. Судя по тому, насколько долго федеральный центр не решает этот вопрос, они сами не знают, как к нему подойти.
Второе. Должны быть упрощены процедура выдачи разрешений на строительство и ввод объекта в эксплуатацию. То, как сейчас Градкодекс формулирует процедуру выдачи разрешений на строительство, может неоднозначно толковаться разными специалистами и зачастую превращается в мощнейшее испытание для соискателя, хотя по своей сути это абсолютно технический документ. Эта непредсказуемость очень вредит инвестиционному климату. Ведь помимо профессиональных девелоперов и граждан, строящих себе дома ИЖС, существует множество предпринимателей, которые просто хотят для себя построить цех, склад, дорогу, офис и больше не сталкиваться со строительством никогда. Отмечу, что объем статьи Градостроительного кодекса «Разрешение на строительство» изменился с четырех станиц стандартного шрифта в первоначальной редакции до двадцати двух страниц стандартного шрифта в действующей редакции. Это можно нормально применять? Так, предыдущий Градкодекс определял разрешение на строительство как соответствие проекта кадастровому паспорту земельного участка и архитектурно-планировочному заданию. Понятие «разрешение на ввод объекта в эксплуатацию» вообще появилось только в 2004 году с принятием настоящего ГрК РФ. Но дома-то, построенные ранее, не разрушаются и вреда не приносят. Да, были свои минусы, но на фоне нынешней запредельной регламентации градостроительной деятельности и одновременного стремления к улучшению инвестиционного климата старые законы начинают казаться сверхпередовыми.
Третье. Должна быть упрощена процедура разработки и утверждения ППТ. Во всей деятельности нам было бы неплохо вспомнить опыт советской эпохи и первого российского градостроительного кодекса. Например, до настоящего Градостроительного кодекса в состав градостроительной документации о застройке территорий входили: проекты планировки частей территорий поселений; проекты межевания территорий; проекты застройки кварталов, микрорайонов и других элементов планировочной структуры. И согласовывались данные документы по-разному, и целей своих все достигали, и не былого массового «нарушения благоприятной среды обитания». Не всегда были столь жесткие требования и к нормированию, как и что строить, и одновременно к проведению общественных слушаний.
Четвертое. У нас должно быть создано законодательство, которое одинаково уважает и защищает права и гражданина-потребителя, и застройщика-предпринимателя. Например, штрафные санкции, которые предусматривает 214-ФЗ, сохраняют силу положения Закона о защите прав потребителей. Могут формироваться и дополнительные суммы взыскания с застройщика. Может резко меняться судебная практика. Делается это в целях защиты граждан. Но эти же нормы часто приводят к тому, что массовое взыскание неустойки в пользу граждан приводит к усложнению процедуры достройки объекта и передачи этим же гражданам квартир. Провоцируется банкротство застройщика. Без работы остается множество таких же граждан. В результате кто от этого выигрывает? Я не говорю, что застройщик не должен нести ответственность или эта ответственность должна быть номинальной. Последствия, которые наступают для застройщика в результате ненадлежащего исполнения им своих обязательств перед участником долевого строительства, должны быть изначально понятны и адекватны, но они не должны быть причиной срыва строительства объекта, карой небесной и результатом постоянных судебных экспериментов.