Виталий Никифоровский: «При реновации главное — это комплексное освоение территории»
Программа реновации в Санкт-Петербурге была принята в далеком уже 2008 году и предполагалась к завершению в 2019 году, но по-настоящему массовым процесс так и не стал. В прошлом году в программу были внесены изменения, призванные ускорить процесс, а действие ее было продлено до 2029 года. Однако пока быстрыми темпы ее реализации назвать сложно. В чем основные проблемы реновации в Северной столице и какие имеются пути их решения, ASNinfo рассказал вице-президент ГК Springald Виталий Никифоровский.
— Недавнее изменение закона о реновации в Петербурге сняло остроту некоторых проблем, которые ранее препятствовали реализации соответствующей программы. По вашей оценке, позволит ли это существенно ускорить процесс?
— К величайшему сожалению, все концепции закона о реновации, которые в данный момент разрабатываются и обсуждаются, очень спорны и половинчаты.
Считаю, что это должен быть закон федерального уровня, вносящий изменения в основополагающие для строительной отрасли законы, в том числе в Градостроительный кодекс РФ. И самая главная задача нового закона о реновации — в нем должны быть четко определены правила игры, введено само понятие реновации как комплексного освоения территорий.
В идеальном варианте закон должен работать так, чтобы к моменту проведения конкурсов на реновацию территории уже был сформирован пакет градостроительной, проектной и разрешительной документации. Должны были быть приняты механизмы расселения существующих жилых домов, сформированы требования к социальной инфраструктуре, улично-дорожной сети, обеспеченности жилого квартала парковочными местами.
Главный бич реновации в Петербурге, да и в России в целом, — даже не пресловутый дефицит стартовых «пятен», а отсутствие целостной правовой концепции самой программы реновации. Это позволяет, с одной стороны, собственникам жилья заниматься открытым потребительским экстремизмом (известны примеры, когда отдельные собственники квартир в домах, включенных в программу реновации, требовали у инвесторов выкупа квартир по ценам от 1 млн рублей за квадратный метр). А с другой стороны, дает возможность разного рода общественным организациям устраивать «набеги» в судебные инстанции и, пользуясь пробелами в законодательстве, приостанавливать процессы проектирования и строительства.
Единственный субъект РФ, в котором инвестирующие в реновацию территорий чувствуют себя уверенно, — это Москва. И вопрос даже не в количестве денег, а в качестве правовой среды, сформированной необходимыми правовыми документами, регулирующими процессы реновации.
— Новый срок окончания петербургской программы реновации — 2029 год. Насколько он реалистичен по вашему мнению?
— Если не будет принят адекватный закон о реновации — этот срок абсолютно фантастичен, потому что в данный момент не решены основополагающие вопросы — прежде всего восприятия реновации как комплексного развития территории. Невозможно вытащить как морковку один дом, а вместо него воткнуть другой. Собственно, главная цель реновации должна заключаться в том, чтобы улучшить качество жизни горожан. И вопрос не только и не столько в количестве квадратных метров на человека, сколько в качестве самой среды обитания — построек, инженерных систем, социальной инфраструктуры.
Без комплексного восприятия площадок реновации как единой территории, ничего толкового не выйдет. Сейчас один сносимый и перестраиваемый дом — это одно разрешение на строительство. Должно быть не так. Необходим охват кварталами как минимум. Единое разрешение на строительство, в котором уже прописаны новые конфигурации дорог, детские сады, школы, поликлиники. И ввод в эксплуатацию тоже должен быть комплексным.
— Недавний снос хрущевки в Сосновой Поляне — это начало прорыва в деле петербургской реновации или разовая PR-акция?
— Я бы скорее назвал это отчаянным жестом инвестора, у которого идут сроки — я бы даже сказал, что сроки летят, а все застыло в одной позиции. Причина проста — один из собственников сносимого дома решил продать свои квадратные метры по цене недвижимости в Гонконге. И никто не мог привести его в чувство. Как инвестор решил проблему, могу только догадываться, но такой ситуации в принципе не должно возникать в программах реновации.
— Какие проблемы по-прежнему мешают активной реализации программы? Что в ней надо изменить, чтобы реновация пошла с большей интенсивностью?
— Очевидно, что надо создать понятную для инвесторов и застройщиков правовую среду для программ реновации. С мораторием на изменение правил игры на несколько лет.
Если к этому добавить софинансирование государством строительства части инфраструктуры, реновация не пойдет, а побежит.
— Очевидно, что прямое калькирование столичного опыта в Петербурге невозможно. По вашему мнению, какие элементы московской практики могут быть эффективны в Северной столице?
— Московский опыт весьма неплох, даже несмотря на некоторые шероховатости в его реализации. Но не надо забывать, что Москва занимается в той или иной степени реновацией своих территорий уже не первый десяток лет.
Да, у нас другие финансовые возможности, но уверен, что, если будет внятная политика в области реновации территорий, а также четкие и неизменные правила игры, инвесторы обязательно появятся.
Петербургу и регионам очень не хватает ясности и в вопросах землепользования при реновации, и в вопросах определения порядка стоимости жилья в домах, попадающих в программу реновации.
— Насколько, в свою очередь, возможно перенесение петербургских наработок в регионы? Какие города могли бы работать с их использованием?
— На мой взгляд, у Петербурга нет внедренных в практику эффективных наработок в вопросах реновации. Другой вопрос в том, что сейчас появился шанс создать с нуля модель реновации, обвязанную полным комплектом алгоритмов по работе с жителями, подразумевающую создание новой инфраструктуры и, в конечном итоге, улучшающую качество жизни горожан.
— Насколько вообще реалистична идея запуска активной реновации в российских регионах? Что для этого необходимо?
— У каждого региона есть свои потребности в реновации. Где-то больше, где-то меньше. Основная задача сейчас — создать универсальную и масштабируемую модель реновации как комплексного освоения территорий. И вот тогда и инвесторы придут, и все у нас получится.
СПб ГБУ «Ленсвет» отмечает 85-летие деятельности. Об истории, сегодняшнем дне, реализуемых проектах, а также планах на будущее «Строительному Еженедельнику» рассказал директор учреждения Сергей Мителёв.
– Сергей Викторович, наша публикация приурочена к 85-летию создания «Ленсвета». Расскажите, пожалуйста, немного о его истории.
– «Ленсвет» был создан в сентябре 1934 года. На него были возложены функции эксплуатации и развития наружного освещения в Ленинграде и его пригородах. На тот момент система насчитывала более 20 тыс. светильников с лампами накаливания. Уже к 1941 году их число превысило 30 тыс. Во время войны сотрудники «Ленсвета» создали систему маскировочного освещения. После снятия блокады в 1944 году, после 3,5 лет затемнений и маскировки центр города вновь озарился электрическим светом. В послевоенный период была проделана огромная работа по восстановлению уличного освещения.
Дальше шло поступательное развитие предприятия. Росло число светильников (к 1990 году их стало около 120 тыс.), совершенствовались технологии управления системой освещения и сами лампы (на смену лампам накаливания пришли ртутно-дуговые, а затем и натриевые), что повышало качество освещения и охват им городских улиц.
– Что представляет собой хозяйство «Ленсвета» сегодня?
– Хронологический новый этап развития относится к 2000 году, когда стартовала программа «Светлый город», приуроченная к приближавшемуся 300-летию Санкт-Петербурга. В этот период происходит прорыв в деле архитектурно-художественной подсветки исторических объектов города (первый знаковый опыт в этой сфере относится к 1993 году, когда французы в качестве подарка выполнили световое оформление Эрмитажа). В этой сфере мы тогда обогнали даже Москву. Художественная подсветка была выполнена на ряде самых знаковых объектов наследия – на Марсовом поле, на Дворцовой набережной. Затем программа была продлена, и выполнялась подсветка уже не отдельных зданий, а целых улиц, площадей, набережных, а также мостов и даже телебашни. В 2005 году Невский проспект стал единственной в мире улицей, более 100 фасадов которой на протяжении 3 км получили единое световое оформление. Эта работа очень активно проводилась до 2014 года. Постепенно продолжается она и сейчас, но уже меньшими темпами – просто потому, что большинство значимых исторических объектов в городе подсветку уже получили.
Параллельно развернулась работа и по другим направлениям. В 2008 году стартовала программа по внутриквартальному освещению; в 2011-м – по садам, паркам, скверам; в 2015-м – по детским и спортивным площадкам. Прежде все эти объекты практически не освещались, приоритет отдавался улицам. Соответственно, изменилась и структура работ, выполняемых «Ленсветом». Если раньше большая часть усилий направлялась на реконструкцию уже имевшейся системы освещения, то теперь – на ее развитие и расширение. По состоянию на 2019 год 60% работ – это новое строительство, а 40% – модернизация существующих светильников. В среднем в последние 5 лет ежегодный рост светоточек составлял 13-14 тыс. единиц. В этом году мы впервые выйдем на цифру порядка 20 тыс. Если в 2004 году у нас на обслуживании было 126 тыс. светильников, то к концу этого года будет более 350 тыс. То есть за 15 лет их число выросло почти в 3 раза.
– Насколько я знаю, наконец достигнута договоренность о консолидации всего светового хозяйства города в ведении «Ленсвета».
– Совершенно верно. С 1 января 2019 года к нам на баланс перешли светильники, которые ранее обслуживало «Ленэнерго» – это окраинные районы Санкт-Петербурга и пригороды. Таким образом, «Ленсвет» стал единой эксплуатирующей организацией с единым центром управления и диспетчеризации, что, на наш взгляд, очень важно с точки зрения как повышения качества освещения на всей территории города, так и с точки зрения перспектив развития в этой сфере.
Надо отметить, что мы получили сети с большим уровнем износа. Кроме того, из 58 тыс. светильников около 17 тыс. (в Колпинском, Пушкинском и Курортном районах) использовали ртутные лампы, которые в «Ленсвете» выведены из эксплуатации уже давно. И теперь мы прилагаем значительные усилия для модернизации. Уже в этом году 40% ртутных светильников будут заменены на светодиоды. Закончить эту работу мы планируем в 2020 году. Пока опоры наружного освещения заменяться не будут, поскольку для этого необходимо осуществить проектирование, но на старых железобетонных опорах будут хотя бы установлены современные светильники.
Также началась реконструкция переданных в обслуживание предприятия сетей с января 2019 года. В Ораниенбауме (Петродворцовый район) модернизация светового хозяйства проводится комплексно. Быстро начать работы позволило то, что проекты по ряду объектов Петродворцового района уже существовали, их надо было только обновить. Большие работы идут в Красносельском районе. Всего там в этом году будет установлено около 3 тыс. светильников.
Консолидация всего светового хозяйства позволила нам активизировать мониторинг недостаточно освещенных локаций в Петербурге и разработать программу их ликвидации. По нашим планам, через 10–12 лет «темных пятен» на карте города не останется.
– Сейчас много говорят об энергосбережении. Что делается в этой сфере?
– «Ленсвет» активно работает над внедрением в эксплуатацию энергоэффективного оборудования, в частности, светодиодных светильников. Причем для нас это не некая дань моде, а реализация продуманной государственной стратегии. Несколько лет назад, когда начались разговоры на эту тему, мы не стали торопиться, решив сначала апробировать технологию, выяснить ее потенциальные «тонкие места», посмотреть, как нарабатывается опыт применения. И как показала практика – были правы. На начальном этапе появились производители, продукция которых не отличалась высоким качеством, что вызывало серьезные проблемы. Зато сейчас, когда технология уже прошла «обкатку», стало ясно, кто выпускает надежные светодиодные светильники, и мы работаем по установке их в системах уличного освещения. Подобных светодиодных светильников в эксплуатации уже более 47 тыс. В этом году мы выйдем на уровень 14% таких светильников от их общего числа в городе (для сравнения: в среднем по стране светодиодных светильников порядка 9%). В парках и скверах, внутриквартальном освещении и в художественной подсветке, например, мы устанавливаем только светодиодные светильники.
Благодаря внедрению энергоэффективного оборудования, несмотря на очень быстрый рост числа светоточек, энергопотребление практически остается на прежнем уровне. Как это получается, покажу на конкретном примере. Сейчас мы ведем реконструкцию освещения большого квартала в Красносельском районе. Там всего было 575 ртутных ламп. Их суммарное потребление составляло 143 кВт. Мы устанавливаем 2900 светодиодных светильников, но они все вместе потребляют только 145 кВт. Таким образом не только улучшается качество освещения, но и серьезно экономятся затраты на энергию.
Для наглядности я привел пример замены очень затратных ртутных ламп на светодиодные светильники. Разница в расходе энергии у них достигает 5 раз. Но и замена наиболее распространенных сейчас натриевых ламп снижает потребление примерно в 1,5 раза.
– Какие планы Вы строите на перспективу в смысле использования современных технологий?
– Сейчас ни одно крупное сетевое хозяйство не может обойти тему цифровизации. Мы тоже работаем в этом направлении. Сейчас создается проект «Цифровой электромонтер». Основная задача – создать единый колл-центр, оптимизировать работу с заявками от населения и от систем управления наружным освещением, сформировать единую схему их обработки. Необходимо выработать алгоритм, который позволит оперативно решать возникающие проблемы.
Второй проект – создание единой электронной системы управления всеми светильниками в городе, построение виртуальной карты, которая все их будет отображать. Для этого нужно снабдить каждый светильник чипом, который передавал бы информацию о его выходе из строя либо о проблемах с электропитанием и пр. В итоге это позволит нам отказаться от регулярного мониторинга наружного освещения. Электромонтеры будут выезжать адресно для решения возникших проблем. Кроме того, у разработок «умного освещения» есть возможность увеличить экономию электроэнергии путем снижения интенсивности освещения (в определенное время или на отдельных объектах), а также его отключения (например, на стадионах, детских или спортивных площадках) в невостребованное время. Сейчас мы считаем экономику такого проекта, в Санкт-Петербурге уже реализованы два «пилотных». Один выполнен на базе технологии беспроводной связи LoRaWAN, которую и другие городские структуры рассматривают для использования в сфере ЖКХ, другой тестируется в составе светильников с запатентованным конструктивом и технологическими решениями. Пока что это планы на будущее, но уже сейчас, в рамках подготовки, мы планируем закупать светильники, которые допускают установку датчиков управления.
Еще очень интересную технологию сейчас разрабатывает петербургский производитель. Она предполагает управление светильниками и получение информации о состоянии светотехнического оборудования непосредственно по силовой линии. Конечно, такой вариант для нас был бы наиболее оптимален, поскольку все сети уже имеются, дополнительной инфраструктуры не потребуется, а надежность такой системы выше. Пока еще не решено, какой технологией мы воспользуемся, но предварительные проработки уже идут. Стоят в этой сфере и другие задачи – оцифровка имущества, создание баз данных по эффективности использования того или иного оборудования и пр.