Антон Мороз: «На повестке дня – окончательный переход на электронное взаимодействие»
На съезде Национального объединения строителей ведущие эксперты отрасли традиционно затронули самые актуальные для строительного комплекса вопросы и проблемы. О некоторых из них ASNinfo рассказал вице-президент НОСТРОЙ Антон Мороз.
– Одним из пунктов принятой на Съезде резолюции стало введение ГИС «Строительство». Каким НОСТРОЙ видит назначение этой системы?
– Сегодня электронный документооборот (ЭДО) введен практически во всех сферах экономики. Поэтому на повестке дня стоит окончательный переход на электронное взаимодействие всех участников строительной отрасли.
Система «Строительство» предусматривает ведение саморегулируемыми организациями личных кабинетов (или, как их называют, цифровых профилей) подрядных и субподрядных организаций. Эти профили должны содержать результаты контроля Госстройнадзора, результаты исполнения контрактов, информацию о деловой репутации участника закупки, что может быть полезно, в том числе, для заказчиков при выборе подрядчика.
В первую очередь Система «Строительство» направлена на сокращение сроков административных и согласительных процедур, повышение уровня взаимодействия бизнеса и власти. Результаты перехода на ЭДО уже позволили существенно сократить сроки строительства и, соответственно, снизить его стоимость. Поэтому переход необходимо сделать повсеместным и бесповоротным.
– НОСТРОЙ предлагает создать систему хранения некой информации об объектах капитального строительства и высказал готовность стать ее оператором. Какого рода сведения должны попадать в эту систему? Какие насущные проблемы и задачи строительной отрасли предполагается решить с помощью данной меры?
– Как я уже сказал, дальнейшее углубление интеграции потребует более глубокого взаимодействия со всеми участниками строительного процесса, а также включения СРО и национальных объединений, подрядных организаций и инженерно-технических специалистов в государственные информационные системы и в единое цифровое пространство строительной отрасли по ряду направлений.
По первому направлению предусмотрено формирование Единого федерального реестра членов СРО и их обязательств (ЕФРОЧ СРО).
Вторым крупным блоком будущей информационной системы НОСТРОЙ предполагается сделать Единую платформу для ведения и хранения исполнительной и технологической документации по объектам строительства (ЕИП ИТД). В ней будет собрана информация об объемах и качестве выполненных строительных работ.
В частности, инструменты платформы позволят своевременно вносить записи в общий и специальный журналы учета выполнения работ, формировать в автоматическом режиме как акты освидетельствования работ и строительных конструкций, так и акты освидетельствования участков сетей инженерно-технического обеспечения, что сократит время и трудозатраты специалистов.
Третий блок системы будет сформирован из двух сервисов: специализированного кадрового ресурса в области строительства (СКР), который планируется создать на базе Национального реестра специалистов, и информационной системы независимой оценки квалификации в строительстве (ИС НОК). Этот блок системы позволит вести учет и контроль реальных знаний, навыков и умений инженерных и рабочих кадров, которые выполняют на стройплощадках ответственные работы, влияющие на качество и безопасность объектов.
Для реализации этих предложений национальные объединения СРО будут включены в состав участников Системы межведомственного электронного взаимодействия органов госвласти, получат доступ в ЕПГУ, а также к закрытой части ЕИС в сфере закупок.
– Участники съезда предлагают законодательно закрепить обязанности заказчика по авансированию контрактов в объеме не менее 20%. Чем обоснована данная цифра? Расскажите поподробнее о предлагаемом механизме авансирования. Как, по Вашим данным, сейчас выглядит ситуация с авансированием госконтрактов, какова доля реализуемых без аванса?
– На данный момент размер авансирования может быть не более 30%. Но нижней границы не установлено, поэтому заказчики пользуется тем, что аванс – это их право, что он может быть равен 0%, и не устанавливают его. В такой ситуации подрядчики вынуждены брать кредиты в банке для выполнения первых этапов работ, неся дополнительные расходы уже на старте реализации контракта.
Экономическая выгода от реализации проектов в рамках госзаказа для исполнителя часто минимальна, а при необходимости выплаты процентов по займам выходить на госторги становится абсолютно невыгодно. По результатам проведенного Нацобъединением анализа, среднее количество участников торгов в сфере строительства составляет 1,2 участника на процедуру. Поэтому, в том числе для повышения конкурентности, для снижения финансовых рисков и барьеров для подрядчика Съезд вынес такое предложение.
НОСТРОЙ уже разработал законопроект, которым планируется внести изменения в 44-ФЗ, а именно закрепить обязанность заказчика включать положение об авансировании в размере от 20 до 50% от цены контракта.
Расчет такой минимальной границы был произведен следующим образом. Четыре основных элемента затрат в себестоимости СМР – это основные материалы, заработная плата рабочих основного производства, эксплуатация машин и механизмов и накладные расходы. В процентах были рассчитаны диапазоны величины этих элементов в общем объеме себестоимости, потребность в них в горизонте одного года производства строительно-монтажных работ, и отсюда выведен минимальный размер аванса.
Анализ проводился на основе расчета при строительстве общественных зданий и сооружений (досуговые центры, учебные корпуса, здания общежитий для Минобороны) и муниципальных объектов. При этом эксперты сделали примечание, что при необходимости поставки технологического оборудования аванс нужно увеличивать на сумму стоимости оборудования.
Механизм авансирования, предлагаемый НОСТРОЙ, выглядит следующим образом. Подрядчик до начала работ получает аванс, затем предоставляет выполнение части работ и получает оплату. За каждый последующий этап исполнения он получает оплату в соответствии с предоставленными КС, как это сейчас происходит, а сумма аванса будет являться оплатой последней части работ. Таким образом, подрядчику не придется использовать заемные средства, потому что если зачесть аванс в оплату первого предоставленного исполнения, то на последующее исполнение ему все равно придется использовать кредитование, что нивелирует смысл аванса.
– В резолюции изложено также требование скорректировать критерии уровня кредитоспособности застройщиков, предусмотренные в Положении Банка России от 28.06.2017 № 590-П. Какие именно коррективы и по каким причинам предлагается внести? Какое влияние принятие этой инициативы окажет на рынок?
– Несмотря на наличие у банков денежных средств в необходимых для финансирования отрасли объемах, динамика роста проектного финансирования недостаточна для прорывных темпов роста объемов жилищного строительства. Начиная с 1 августа 2019 года помесячная динамика портфеля проектов, реализация которых осуществляется с использованием счетов эскроу, не превышает 1-3%.
Это связано, в первую очередь, со сложными процедурами согласования выдачи кредитов застройщику, которые создают трудности не только застройщикам, но и самим банкам. По оценке экспертного сообщества, требования к застройщикам являются завышенными, не отвечают экономической ситуации на рынке жилищного строительства, препятствуют выходу на рынок новых проектов.
В условиях сложной экономической ситуации, снижения оборотных средств застройщиков в связи с закрытием доступа к средствам участников долевого строительства показатель собственного участия застройщика в проекте от 10 до 15% является завышенным. На практике банки предъявляют еще более высокие требования – не менее 30% собственного участия. Это является основной причиной невозможности для многих региональных застройщиков участвовать в реализации проектов с применением проектного финансирования. Мы предлагаем снизить размер собственного участия застройщика для установления высокого уровня кредитоспособности в размере от 5% до 10% от инвестиционной стоимости.
Далее, для установления высокого уровня кредитоспособности предельный размер авансов по договорам между застройщиками, генподрядчиками и техническими заказчиками не должен превышать 20%, тогда как уровень 30% является нормальной практикой рынка. Соответственно, мы выступаем за повышение предельного размера авансовых платежей для высокого уровня кредитоспособности до 30%.
Для открытия кредитной линии необходимо, чтобы стоимость строительства была подтверждена строительным экспертом или независимой инжиниринговой компанией. При этом строительные эксперты есть только в штате Сбербанка и Банка ДОМ.РФ. Во многих регионах нет компаний, осуществляющих строительный аудит. Для региональных застройщиков необходимость строительного аудита накладывает дополнительные расходы, связанные с услугами инжиниринговой компании, а также с командировочными расходами их сотрудников. В этой связи мы считаем необходимым установить обязательное требование для банков, предоставляющих проектное финансирование, о наличии в штате строительных экспертов.
И последнее в этой части. Необходимо скорректировать виды залогов по обеспечению целевых кредитов в рамках проектного финансирования: включить дополнительные виды обеспечения, например, поручительство конечного бенефициара, и исключить такие виды обеспечения, как залог долей застройщика и генерального подрядчика, а также ограничить залог площадей застройщика размером, необходимым для погашения задолженности по кредиту и процентам по нему.
– Какие еще предложения резолюции, на Ваш взгляд, являются самыми ключевыми и «наболевшими»? В каких направлениях НОСТРОЙ в ближайшее время намерен работать наиболее активно?
– Безусловно, важны решения Съезда о дальнейшем развитии и повышении роли саморегулирования в строительстве, в том числе, совершенствование подходов при формировании Нацреестра специалистов.
В частности, необходимо определить категории должностей, которые должны занимать специалисты, включенные в НРС в области строительства, как руководители и инженерно-технические работники. Важно установить требование о наличии у специалистов, включенных в НРС, должностных обязанностей, указанных в Градкодексе РФ, в отношении особо опасных, технически сложных и уникальных объектов. Формулировку об установлении требований к стажу специалистов привести в соответствие с положениями Градкодекса РФ, закрепив стаж работы не менее чем пять лет в строительных организациях на инженерных должностях.
И, конечно, Съезд поддержал продление срока действия механизма выдачи займов членам СРО. Это востребованная и нужная мера на протяжении всего периода преодоления последствий кризисных явлений в экономике страны.
Сегодня предложенный нами и одобренный на высшем уровне инструмент обеспечен правовым и организационным механизмом реализации: дополнено федеральное законодательство, принято соответствующее постановление Правительства, разработаны методические рекомендации для СРО, а также организовано проведение процедур андеррайтинга. За четыре месяца выдано более 1 млрд рублей в качестве займов членам СРО. Напомню, что всего на эти цели может быть направлено до 30 млрд рублей.
О результатах работы финансово-промышленной группы «РОССТРО» в прошлом году и планах на год наступивший, преимуществах диверсификации бизнеса, а также о роли современных технологий в развитии строительной отрасли «Строительному Еженедельнику» рассказал президент холдинга Александр Макаров.
– Александр Афанасьевич, насколько успешным для холдинга был 2019 год? Довольны ли Вы его итогами? Какие проекты были реализованы?
– В целом ФПГ «РОССТРО» завершила год с достойными показателями. Чистая прибыль выросла на 17% и составила 303 млн рублей. Получено порядка 1 млрд рублей выручки. Активы увеличились на 10,5%, до 3,3 млрд. Стоимость чистых активов достигла 3,1 млрд рублей. Оборот на расчетных счетах увеличился и составил 2,2 млрд. Таким образом, финансовые итоги работы холдинга, безусловно, следует признать позитивными.
На протяжении года мы продолжали реализацию крупного проекта по строительству торгово-развлекательного комплекса «Вернисаж» в Кингисеппе (Ленинградская область). В этом же городе, по адресу: улица Иванова, 28б, «РОССТРО» активно вела возведение 6-этажного жилого дома на 124 квартиры. В Приморском районе Санкт-Петербурга, на улице Афонская, 2, мы продолжали строительство 8-этажного офисного здания общей площадью 4,5 тыс. кв.м.
На заводе ROSSTRO-VELOX, базирующемся также в Кингисеппе, был освоен метод окрашивания щепоцементных плит в массе. В частности, он был успешно применен при сооружении шумозащитных ограждений на федеральной трассе М-11 «Москва – Санкт-Петербург». На наш взгляд, имеются прекрасные перспективы дальнейшего активного применения щепоцементных плит VELOX для устройства шумозащитных экранов и на других дорогах с активным движением, проходящих по населенным пунктам.
Не могу не отметить, что в 2019 году компания «РОССТРО» переехала в новый офис на Петроградской стороне в Петербурге. Теперь мы размещаемся в здании на Троицкой площади, 3. И совместно с дочерним хозяйственным обществом «ЛЕННИИПРОЕКТ» продолжаем свое развитие.
Проектно-конструкторский институт в составе «РОССТРО» за год успешно выполнил ряд крупных проектов с компаниями «Газпром» и «Ленэнерго» – проводил испытания в своей лаборатории, в том числе при строительстве «Лахта Центра».
Наступил юбилейный 30-й год жизни компании, который, по нашим планам, должен быть еще более успешным. «РОССТРО» – команда профессиональная, слаженная. Мы умеем качественно работать на результат и прагматично решать производственные задачи. И это дает нам уверенность в завтрашнем дне.
– У ФПГ «РОССТРО» очень диверсифицированный бизнес. Насколько это помогает выживать в условиях вялотекущего кризиса, который продолжается в стране уже более пяти лет? Не происходит ли излишнего «распыления» ресурсов?
– Диверсификация бизнеса – это, в первую очередь, обеспечение устойчивости развития компании. Она помогает не только в условиях экономической нестабильности, но и в благоприятное для бизнеса время. Диверсификация позволяет сохранить стабильность, дает новые точки опоры, предоставляет ресурсы для увеличения прибыли, обеспечивает финансовую синергию от общего управления.
Сегодняшний конкурентный рынок требует быть гибким и эффективным. Наши услуги и продукция отвечают этим условиям. Это дает нам основание говорить о хороших перспективах развития нашего бизнеса. Мы снижаем риски и повышаем эффективность, что позволяет более уверенно чувствовать себя на рынке.
При правильном планировании не должно происходить распыления ресурсов. В нашей компании они направляются в те части бизнеса, которые дают положительный эффект и приносят прибыль.
– По Вашей оценке, есть ли у строительной отрасли потенциал для прорывного развития? Реализуют ли нацпроект в жилищной сфере?
– Ни для кого уже не секрет, что строительная отрасль является локомотивом экономики, стимулирующим многие «сопредельные» секторы. Поэтому ее высокотехнологичное развитие так необходимо в современных реалиях и имеет стратегическое значение для всей страны.
Потенциал для прорывного развития строительной отрасли может быть обеспечен при внедрении и использовании новых инвестиционных технологий и материалов, которые позволяют строить комфортное и доступное по цене жилье. Только применение современных методов и оборудования позволяет реализовать те задачи, которые заложены в идеологии национального проекта.
В своей деятельности мы стараемся на практике следовать вышеизложенному подходу. В частности, при строительстве мы используем свою запатентованную австрийскую технологию ROSSTRO-VELOX для возведения монолитных домов в несъемной опалубке из щепоцементных плит. В итоге мы получаем доступные по цене, качественные, комфортные для проживания дома, которые, благодаря очень высоким теплоизоляционным характеристикам, впоследствии позволяют жильцам существенно экономить на отоплении.
– Как Вы оцениваете происходящую реформу привлечения средств в жилищное строительство с переходом на проектное финансирование с использованием эскроу-счетов? Каких последствий для рынка ожидаете?
– Долевое строительство всегда было выгодно для большинства застройщиков – просто потому, что деньги дольщиков, в отличие от банковских кредитов, были бесплатными. Конечно, реформа направлена в первую очередь на защиту инвестиций покупателя. С этой точки зрения, ее проведение поможет навести порядок в этой сфере и сделать все процессы прозрачными.
При этом, конечно, для многих застройщиков эта реформа вызывает дополнительные сложности, связанные с привлечением денежных средств у банков и использованием счетов эскроу. Скорее всего, некоторая (думаю, довольно небольшая) часть игроков рынка не выдержит перехода на новые правила и будет вынуждена уйти. Ну а те, кто останется, поднимут цены на продаваемое жилье, поскольку себестоимость его возведения заметно вырастет. Собственно, рост цен сейчас уже постепенно происходит.
Для себя же мы видим перспективу строительства жилых домов «под ключ», заключая договоры купли-продажи. Риск покупателей – минимальный, и при этом мы не ставим себя в какие-то рамки. По моему убеждению, строить надо столько, сколько примет рынок, чтобы не происходило затоваривания, «застойки» пустых квартир. Мы, со своей стороны, будем следить за развитием ситуации и не гнаться за объемами, традиционно сделаем упор на высокое качество.
– Планирует ли холдинг осваивать новые рыночные ниши? Вообще, какие планы дальнейшего развития Вы намечаете?
– Стратегические подходы к развитию «РОССТРО» у нас достаточно четко намечены. В соответствии с планом на 2020–2022 годы, инвестиции группы за три года составят 2,2 млрд рублей.
Работа в первую очередь будет сосредоточена по трем основным направлениям деятельности компании. Во-первых, это развитие домостроительного производства ROSSTRO-VELOX. Во-вторых – развитие имущественно-правового комплекса «РОССТРО», строительство и реконструкция различных видов доходной недвижимости. В-третьих – комплексное проектирование объектов жилищно-гражданского профиля.
Будущее «РОССТРО» тесно связано с развитием рынка недвижимости. Мы будем продолжать начатое 29 лет назад. Будем проектировать и строить. Будем искать инновационные решения и строительные технологии. Будем улучшать свой имущественный комплекс и возводить новые объекты доходной недвижимости. Будем обеспечивать высокий уровень качества производимой продукции и предоставляемых услуг. Стратегические подходы за время, прошедшее с начала деятельности нашего холдинга, не изменились.
– Известно, что компания реализует ряд проектов в Кингисеппе. Расскажите, пожалуйста, поподробнее, что там делается?
– Как уже говорилось ранее, в Кингисеппе активно реализуется проект строительства ТРК «Вернисаж». Комплекс расположен на пересечении Криковского шоссе и бульвара Победы. Общая площадь здания составляет 21 тыс. кв. м. Разноуровневый 2–3-этажный «Вернисаж» Кингисеппа будет одним из самых крупных торгово-развлекательных центров Ленобласти, предложит услуги на уровне лучших объектов аналогичного профиля в Петербурге. Для организации досуга горожан в нем предусмотрены торговые зоны, детские игровые площадки, большой фитнес-комплекс, фудкорт. Также в комплексе разместится кинотеатр на 565 человек. Строительство объекта уже почти полностью завершено. В настоящее время ведутся внутренние работы. Открытие запланировано на II квартал текущего года.
Параллельно заканчиваем строительство многоквартирного 6-этажного жилого дома на улице Иванова, 28б. Этот объект полностью делается силами нашего холдинга. Проектирование здания велось одной из мастерских ОАО «ЛЕННИИПРОЕКТ». При строительстве мы использовали нашу строительную технологию ROSSTRO-VELOX. По этому объекту мы также находимся на завершающей стадии и планируем его ввод в эксплуатацию на II квартал 2020 года.
В Кингисеппе уже достаточно много возведенных нами объектов – и еще немало проектов планируется реализовать в ближайшем будущем. Это не удивительно, ведь именно там находится наша производственная база, и мы стараемся внести свой вклад в развитие города и создание комфортных условий для проживания его жителей. Кстати, в этом году мы начинаем строительство еще одного жилого дома с применением строительной системы VELOX, на ул. Большая Советская, 10.