Ирина Чиковская: «Не стоит противопоставлять BIM и бумажный чертеж»
Советник директора ООО «Бюро ESG» Ирина Чиковская рассказала порталу ASNinfo.ru о технологических решениях компании, направленных на повышение автоматизации производственной деятельности заказчиков. А также поделилась мнением, почему BIM-проектирование пока слабо представлено на стройке и не претендует полностью вытеснить традиционные бумажные чертежи.
Ирина Николаевна, расскажите о деятельности Бюро ESG. Какие услуги предоставляете заказчикам? В чем их особенность?
Бюро ESG было образовано в 1991 году. Мы одна из старейших IT- компаний на рынке Петербурга. Начинали свою деятельность с разработки относительно несложного программного обеспечения, но постепенно расширяли свои компетенции, набирали опыт и оттачивали профессиональные навыки. Сейчас Бюро ESG - полноценный системный интегратор. Наша компания представляет заказчикам различные технологические решения, направленные на повышение эффективности и автоматизации производственных процессов. Основным предложениями компании рынку можно считать СУпрИД (системы управления инженерными данными) и BIM-моделирование. Данные технологии между собой во многом связаны, отвечают запросам клиентов и помогают и нам самим постоянно расти.
Нашими партнерами являются множество известных зарубежных и российских вендеров. Среди них AutoCAD, Trimble Tekla, Intergraph, NanoSoft, Итермех. С большинством производителей программного обеспечения нас связывают длительные рабочие отношения, что свидетельствует о нашем профессионализме.
Кроме того, специалисты нашей компании разработали семейство программ PlantLinker. Данное программное обеспечение относится к трехмерному моделированию и является неким интеграционным звеном между различными платформами. В частности, PlantLinker позволяет переносить без ошибок данные из одного проекта в другой. Сейчас оно проходит тестовую проверку на одной из заказных работ по тематике BIM.
Добавлю, что в настоящее время в Бюро ESG работают более 65 сотрудников. У нас слаженный коллектив. Многие в компании трудятся более 20 лет. При этом постоянно повышают свой уровень знаний. Кстати, для наших клиентов, а также всех интересующихся новыми технологиями, мы ежегодно проводим конференцию «САПР-Петербург», на которой не только подробно рассказываем обо всех направлениях деятельности, но и обсуждаем актуальные отраслевые вопросы.
Вы только предлагаете данные системы клиентам или занимаетесь их дальнейшим сопровождением?
Предлагаем и тот, и другой формат. Далеко не все организации и могут похвастаться серьезными специализированными отделами по сопровождению и внедрению СУпрИД и BIM. Наш профессиональный аутсорсинг позволяет эффективно выстроить не только производственные, но и бизнес-процессы многих компаний, что, на мой взгляд, в большинстве случаев более выгодно заказчику.
Какие компании чаще всего обращаются к вам с запросами по проектам BIM- моделирования и другим работам?
Раньше нашими основными заказчиками были проектные и конструкторские организации. На сегодня мы расширили свои компетенции и предложения в области производства и строительства, особый упор при этом сделан на эксплуатации промышленных объектов. Были выполнены и продолжают выполняться масштабные проекты для ПАО “Газпром”, ПАО “Газпром нефть”, ПАО “Транснефть”, ОАО “ПО “СЕВМАШ”, ЦКБ МТ “Рубин”, ПАО “Ижорские заводы”. Выполнены и проходят опытную эксплуатацию два этапа уникального проекта “Проектирование прокладки кабелей на АЭС” для АО “ИК “АСЭ”. Мы надеемся, что кризис и пандемия не повлияют на эту чрезвычайно интересную разработку.
Что касается именно BIM, то я условно разделила бы наших заказчиков на две категории. В первую входят те, кому информационное моделирование необходимо для проектирования. Это организации, заказывающие у других компаний проектирование и строительство различных объектов или непосредственно эти работы выполняющие. Мы подготовили ряд BIM-проектов для гражданских, общественных, коммерческих объектов. Из последних наших решений могу привести примеры проектов нескольких станций московского метрополитена, медицинских учреждений.
Вторая и значительная категория наших заказчиков, это компании, которые применяют BIM уже на этапе эксплуатации своих объектов. Среди таковых множество промышленных организаций, предприятия нефтехимической, газовой отрасли, атомщики, судостроители и т.д. Так как стадия эксплуатации самая длительная на протяжении жизненного цикла объекта, важно чтобы она была надежной и безопасной, в особенности, если мы говорим о промышленности и производстве.
Информационное моделирование помогает отследить состояние инженерных коммуникаций, технических узлов и т.д. BIM делает эксплуатацию объектов более прозрачной, а значит и более выгодной для собственника, так как снижает финансовые издержки, в том числе на мероприятия по ремонту и модернизации. Примером таких заказчиков может служить «Средне-Невский судостроительный завод», где продолжаются работы над большим проектом «Цифровая верфь».
Правильно ли я понимаю, что BIM-технологии достаточно активно используются в проектировании, на этапе эксплуатации, но пока относительно слабо применяются в строительстве?
Действительно, это во многом так. Об этом свидетельствует не только наша практика, но и практика наших коллег. Хотя определенный процесс применения BIM на строительной площадке пошел. Но таких случаев очень мало и, как правило, они реализуются крупными девелоперами. Чаще всего, технологии информационного моделирования, если они задействуются, не уходят далее проектно-технических отделов застройщика, которые непосредственно контактируют со сторонними проектировщиками. Подрядные организации, в большинстве своем, еще не применяют BIM. Соответственно нет дальнейшего распространения данных технологий в процессы строительства.
Если говорить о масштабном использовании новых технологий, то тормозит внедрение BIM совокупность различных факторов. Известно, что строительная отрасль достаточно консервативна. К любым новшествам ее участники относятся с осторожностью. Поэтому переход на активное применение BIM почти невозможен без пересмотра привычных процессов управления строительством. Руководители организаций сами должны прийти к пониманию того, что использование информационного моделирования при верной настройке может сделать рабочий процесс более эффективным.
Также не способствует внедрению BIM и пересмотр отраслевых стандартов. Они были приняты, затем отменены, сейчас проходят утверждение новые. Не менее серьезной проблемой для создающейся BIM-отрасли можно считать и дефицит специалистов. Их нет в необходимом объеме, чтобы удовлетворить потребности строительной отрасли. Да и в проектных организациях таких специалистов трудится пока недостаточно.
Тем не менее, в настоящее время государство демонстрирует заинтересованность в проектах с применением информационного моделирования. Поэтому можно ожидать, что по принципу движущихся шестеренок процесс внедрения и использования BIM в строительстве в ближайшее время существенно активизируется.
А каким должен быть BIM на стройке?
BIM на стройке предполагает использование в работе цифровой модели от проектировщиков, как части полного жизненного цикла объекта, и создание на ее основе цифровой модели, соответствующей построенному объекту. Это, по сути, самая насыщенная информацией модель, которая затем и передается в эксплуатацию.
Правда, тут есть нюанс. Не будут простые рабочие на стройке ходить с планшетами и постоянно сверяться с электронными данными. В лучшем случае это функции прораба. Поэтому как бы мы много сейчас не говорили об информационном моделировании, для ряда работ незыблемым остается традиционный чертеж. Не стоит его противопоставлять BIM. Чертеж и «цифра» вполне могут дополнять друг друга. Необходимо лишь оптимизировать взаимодействие участников строительного процесса.
Давайте вернемся к вопросу о кадрах. Как оцениваете подготовку специалистов в области BIM?
Вузы сравнительно недавно начали готовить специалистов по BIM. Одним из пионеров, кстати, стал наш Политехнический университет имени Петра I. В целом, пока большинство образовательных учреждений занимающихся подготовкой BIM-специалистов, дают студентам какие-то общие знания. Считаю, что учебные заведения должны давать не просто глубокие знания по BIM студентам, но и навыки менеджмента в данном сегменте.
На ваш взгляд, нужна ли жесткая унификация программных платформ?
На мой взгляд, в этом нет необходимости. Программ действительно великое множество, но ограничения никогда не идут на пользу развитию рынка. Мир постоянно меняется, загонять технологии в жесткие рамки не стоит, иначе можно стать заложником одного продукта. Неважно как модель делается, важно - как проект выглядит в конечном результате. И вот тут действительно необходимы единые стандарты, касающиеся итогового формата файлов, их содержания и т.д.
Как Бюро ESG пережило период пандемии?
Очень даже неплохо. Как и во многих других организациях, у нас действовал удаленный режим, но мы продолжали полноценно работать. Количество заказов у нас не только не уменьшилось, но и даже увеличилось.
Все это свидетельствует о том, что в условиях вынужденной самоизоляции многие компании стали активнее интересоваться эффективным удаленным управлением производственными процессами. Думаю, такой тренд сохранится в долгосрочной перспективе, а значит и мы, без работы не останемся.
О сегодняшнем положении на рынке жилой недвижимости, его перспективах и о том, почему давать прогнозы сегодня – дело неблагодарное, «Строительному Еженедельнику» рассказал генеральный директор компании «Петрополь» Марк Лернер.
– Марк Борисович, строительная отрасль вступила в очередную фазу реформы по переходу на проектное финансирование с использованием эскроу-счетов. Как Вы оцениваете перспективы рынка в связи с этим?
– Прогнозировать тренды рынка сейчас – дело неблагодарное, подходящее скорее не экспертам, а футурологам. На ситуацию в настоящее время оказывает влияние масса разнонаправленных факторов: слишком много неопределенности, очень велики риски дополнительных влияний макроэкономического характера. Поэтому вывести достаточно обоснованную равнодействующую – слишком сложно.
Главный фактор – это, безусловно, реформа схемы привлечения средств в жилищное строительство. Причем и он распадается на ряд отдельных моментов. Начну с того, что, несмотря на переходный период, ставший следствием разрешения достраивать и продавать по долевой схеме объекты, подпадающие под «критерии высокой степени готовности», события будут развиваться достаточно динамично. Сейчас в рамках старой системы будет реализовываться порядка 70% уже запущенных проектов. Через полгода их станет, условно, 50%, еще через полгода – 30%. В обратной пропорции будет расти число проектов, реализующихся с привлечением проектного финансирования и использованием эскроу-счетов.
Как начнет себя вести рынок, прогнозировать сложно. Сейчас, когда новая схема понятна лишь в общих чертах, мы не можем определить, как она будет работать на практике. Просто потому, что такого опыта ни у кого нет. Соответственно, абсолютно никто не может сейчас сказать, сколько для застройщиков реально будут стоить банковские деньги, как изменится себестоимость строительства. Понимание придет только через два-три года, когда будут завершаться проекты, возводящиеся на кредиты банков, начнется раскрытие эскроу-счетов, погашение кредитов и передача квартир дольщикам. И совершенно очевидно, что эти два-три года рынок будет пребывать в состоянии неопределенности и, следовательно, нервозности.
Это, в свою очередь, создает предпосылки к сокращению объемов строительства. Когда у застройщиков нет понимания экономики проекта (а сейчас его фактически нет ни у кого из тех, кто вынужден работать по новым правилам) – проекты не запускаются. За первое полугодие этого года выдано разрешений на строительство в три раза меньше, чем за тот же период прошлого года. Девелоперы притормаживают старт своих новых проектов, чтобы посмотреть, какие результаты будут у тех, кто все-таки рискнет опробовать проектное финансирование.
А те, кто не притормаживает, сидят в банках и «бьются в кровь», доказывая банковским сотрудникам реалистичность заложенных в финансовые модели показателей (цена продаж, темпы продаж, стоимость строительства и т. д.)
– Какие еще факторы, по Вашему мнению, оказывают влияние на ситуацию?
– Макроэкономическая ситуация в России далека от блестящей. В стране уже шестой год подряд идет снижение реальных доходов населения. Многим людям просто неоткуда брать деньги не только для того, чтобы из собственных накоплений купить жилье, но часто и для того, чтобы оплатить первоначальный взнос по ипотеке, а потом обслуживать кредит. Следствием этого становится снижение влияния ипотеки как разогревающего и поддерживающего рынок фактора.
Потому что очень большое значение имеет психология. Люди не понимают, чем обернется запуск новой системы с эскроу-счетами для них, они боялись резкого повышения цен на квартиры. И эти опасения, подогреваемые застройщиками и аналитиками, стали фактором, стимулирующим спрос и даже позволившим девелоперам несколько подвинуть цены вверх.
Но что дальше? Те, кто хотел, в принципе, купить квартиру, постарались успеть сделать это до 1 июля по привычным правилам. Имевшая место активная скупка жилья очень сильно проредила число потребителей хоть с какой-то покупательной способностью, достаточной для приобретения квартиры.
Спад спроса происходит уже сейчас. Очень вырос временной лаг от появления интереса до заключения договора. Люди находятся в нерешительности. Увеличение объемов рекламы застройщиков не приносит особого эффекта. Конечно, возможно, что это традиционное сезонное летнее затишье, но я совсем не удивлюсь, если спад продолжится и осенью, когда обычно продажи идут очень хорошо.
А о том, что будет дальше, можно только догадываться. Одно понятно: в перспективе двух-трех лет нас ждет сильное снижение объемов рынка жилищного строительства.
– Насколько серьезным оно может быть, по Вашему мнению?
– Это тоже вопрос к футурологам. Может быть, 10%, может, 20%, а может, и все 50%, хотя последнее значение, конечно, маловероятно. При этом сам факт снижения объемов строительства я лично катастрофой не считаю. Безусловно, для рынка, для девелоперов это будет очень тяжелое время, но рынку нужен баланс – и, возможно, спад объемов предложения из-за реформы станет симметричным ответом на спад спроса
– Многие возлагают большие надежды на ипотеку как орудие стимулирования спроса, также говорят о возобновлении практики государственного субсидирования процентной ставки для обеспечения большей доступности кредитов.
– Это действительно хороший стимулирующий фактор. Был. Практика субсидирования доказала вроде бы свою эффективность в 2015–2016 годах, затем снижение ипотечных ставок банками стало мощным драйвером спроса на рынке жилья.
Но, во-первых, пока мы не знаем итогов вовлечения огромного числа людей с невысокими доходами в ипотечную историю. В случае обострения каких-то кризисных явлений в экономике и резкого снижения доходов населения смогут ли граждане обслуживать свои долги? А во-вторых, как я уже говорил, – если учесть покупательную способность людей, то видно: этот ресурс стимулирования близок к исчерпанию. Число тех, кого не убедила взять ипотеку ставка в 10% годовых, но убедит ставка в 8% – вряд ли велико.
– Тем не менее, пока имеющийся спрос позволил девелоперам поднять цены в среднем на 4-5% за первое полугодие 2019 года.
– Да, этот тренд сформировался еще в прошлом году, и за год с небольшим дал рост среднего ценника примерно на 10%. Тут главную роль сыграли три фактора. Во-первых, психологический – ожидание гражданами роста цен. Во-вторых, маржинальность работы девелоперов сейчас крайне невысока (10–15%), и рост себестоимости давит на цены снизу, толкая их вверх. В-третьих, застройщики, понимая, что переход на проектное финансирование приведет к дополнительным издержкам, стараются создать финансовый резерв, который позволил бы им в перспективе уменьшить объемы банковского кредитования.
На мой взгляд, в связи со снижением спроса, которое явно наметилось, резерв ценового роста на сегодняшний день практически исчерпан. Возможно, застройщики и будут предпринимать попытки и дальше двигать ценник вверх с мотивацией роста строительной готовности, прогнозами удорожания из-за новой схемы финансирования и пр. Но не думаю, что у них это сильно получится.
В то же время не ожидаю я и снижения цен, поскольку небольшой разрыв между себестоимостью и ценой жилья – объективная реальность, и двигаться вниз, особенно учитывая реформу, застройщикам и в самом деле некуда. Скорее всего, цены на строящееся жилье будут стагнировать, а продажи будут стимулироваться проведением различных скидочных акций и маркетинговых программ.
В этом смысле застройщиков ждет очень сложное будущее. Причем как тех, кто продолжит работать по долевой схеме (поскольку им нужен постоянный приток денег от граждан, чтобы вести строительство, а значит, необходимы стабильные продажи), так и тех, кто перейдет на проектное финансирование. Да, в рамках новой схемы деньги на стройку дает банк, но процент по кредиту определяется объемом средств граждан на счетах эскроу. Соответственно, чем хуже идут продажи – тем дороже для застройщика будут обходиться деньги. Таким образом, и в том, и в другом случае перед девелоперами будет стоять проблема стимулирования спроса. Им придется делать выбор, что лучше: продавать дороже, но с риском оказаться без денег на достройку (при «долевке»), или сделать обслуживание банковского кредита предельно дорогим (проектное финансирование), или двигать цену вниз и фактически работать «в ноль» с точки зрения рентабельности.
– Как реформа жилищного строительства скажется на рынке земельных участков?
– В связи со всеми вышеизложенными факторами спрос на земельные участки, тем более за живые деньги, очень сильно упал. За прошедшие полгода мы увидели единичные сделки с земельными наделами. И до конца года какой-то активизации здесь я не ожидаю.
Разрыв между «хотелками» землевладельцев и ценой, которую сейчас, с учетом всех рисков, готовы платить застройщики, просто огромный. Собственники земельных участков не хотят принимать новые реалии и снижать свои аппетиты по цене.
Зато они стали более гибкими, рассматривая для себя возможность выхода из земельного участка через реализацию проекта с привлечением профессионального fee-девелопера, когда они на выходе получат не только стоимость земельного участка, но и девелоперскую маржу. Количество таких проектов под нашим управлением увеличивается.
Кстати, сейчас для своих партнеров-землевладельцев компания «Петрополь» в полном пакете своих услуг «под ключ» предлагает и привлечение проектного финансирования (с использованием эскроу-счетов). И интерес к этой опции по понятным причинам стремительно растет.