А.Гришин: Выравнивание арендных ставок продлится до середины года
Кризис сильно подкосил рынок коммерческой недвижимости. Сегодня налицо перепроизводство площадей в этом сегменте: бизнес во всех сферах сжимается, компании сокращают сотрудников и отказываются от лишних площадей в бизнес-центрах, розничные сети закрывают неприбыльные «точки» в торговых комплексах, компании снижают товарные запасы на складах. Арендные ставки уже понизились в среднем на 30% по сравнению с 2008 годом, и тем не менее найти арендаторов крайне сложно. Некоторые девелоперы задумываются о перепрофилировании части будущих коммерческих площадей в жилье, которое даже в кризис обеспечено определенным спросом. О том, что сегодня происходит на рынке коммерческой недвижимости и каковы его перспективы, нашей газете рассказал генеральный директор управляющей компании «ВМБ-Траст» Александр Гришин.
– Некоторые эксперты предсказывали, что в связи с кризисом компании будут переезжать из дорогих бизнес-центров в более дешевые. Сбылись ли эти прогнозы?
– Такое движение было, но произошло оно в первые месяцы кризиса, в конце прошлого года, когда арендодатели были несговорчивы. Сейчас компании по-прежнему занимаются оптимизацией затрат на аренду, но в основном вопрос решается путем переговоров с арендодателем об уменьшении ставок. Причем сейчас на рынке очень распространена следующая схема. Арендатор подыскивает себе альтернативные площади, договаривается с новым арендодателем о цене, а затем приходит к своему собственнику с уведомлением о расторжении договора аренды и получает такую же ставку. Понятно, что при прочих равных компании предпочитают оставаться на привычном месте. А вот желающих возвращаться в здания бывших НИИ нет: все-таки бизнес уже давно перерос этот уровень.
– Будет ли продолжаться снижение арендных ставок на офисы?
– Рынок обрушился очень стремительно. А сейчас происходит выравнивание арендных ставок. То есть новые договоры уже заключаются по новым ценам, а старые контракты постепенно пересматриваются и подтягиваются к новому, более низкому уровню. По нашим оценкам, этот процесс продлится до середины года. Ценовая стабильность уже наступила, цены варьируются в диапазоне 600-1500 рублей за квадратный метр. Правда, не очень понятно, что будет дальше, откуда могут массово прийти новые арендаторы на пустующие площади. Компании сейчас не расширяются, новые игроки не выходят на рынок. Плюс в этом году будут сданы дополнительные площади. Заполнить их будет крайне сложно. Возможно, на рынке активизируется малый бизнес и придется опять делать мелкую нарезку бизнес-центров, но пока отчетливых тенденций нет.
– А какова ситуация в сегментах складской и торговой недвижимости?
– Общее сжатие рынка и снижение ставок произошло во всех сегментах. Заполненные объекты ощутили спад, у них появились свободные площади, но это не ставит под угрозу выживание бизнеса. Плохо обстоит дело с новыми объектами, для них спад на рынке может оказаться критичным. Доходов мало, а кредиты отдавать надо. Ритейлеры сейчас тщательно просчитывают окупаемость торговых точек и отказываются от неприбыльных, экономика побеждает стратегию максимального охвата. Но с собственниками торговых комплексов переговоры идут сложнее, если речь идет о площадях с хорошей проходимостью.
– Когда, по вашим прогнозам, начнется скупка подешевевшей недвижимости? Или собственники по-прежнему выставляют неадекватные цены?
– В ценообразовании уже произошли изменения. Если раньше при определении цены покупки расчет строился на окупаемости в 9-10 лет, то сегодня этот срок снизился до 5-7 лет. Но продавцы пока и не стремятся к избавлению от доходной недвижимости, несмотря на изменившиеся рыночные условия. Владельцы коммерческой недвижимости жестко урезали все расходы, то есть фактически законсервировали бизнес, а все доходы направили на погашение банковских кредитов. Если они перестанут справляться с кредитным бременем, тогда они вынуждены будут продавать. Но пока большинство держится. Что касается потенциальных покупателей, то я общался с несколькими фондами, которые планируют приобретения на рынке Санкт-Петербурга. По их представлениям, рынок достигнет дна к ноябрю этого года, тогда они и начнут действовать. Соответственно, реальные сделки можно ожидать к весне 2010 года. Фонды ждут длительного периода стабильности арендных ставок.
– Вы недавно вернулись с инвестиционной выставки МИПИМ, которая в марте проходила в Каннах. Какие впечатления от мероприятия? Какая ситуация на мировом рынке недвижимости?
– Количество зарегистрировавшихся участников выставки уменьшилось в четыре раза по сравнению с прошлым годом, что красноречиво говорит о падении рынка. Надо отдать должное деловой программе – она, как всегда, была на высоком уровне. Уменьшилось количество светских приемов и тусовок, но это, на мой взгляд, к лучшему. Что касается участников, то все ключевые игроки приехали, хотя многие отказались от стендов либо выставлялись на коллективных экспозициях. По выставке нельзя делать полноценные выводы о ситуации на рынке, все-таки это рекламное мероприятие, поэтому никто не ходит с мрачным лицом и не жалуется на жизнь. И все же из приватных разговоров понятно, что трудности испытывают сейчас девелоперы во всем мире и прогнозы очень неопределенные.
– Какие услуги управляющих компаний, помимо брокериджа, сегодня наиболее востребованы?
– Отдавать на аутсорсинг техническую эксплуатацию зданий сегодня выгоднее, чем держать свой штат обслуживающего персонала. Также мы предлагаем собственникам зданий консалтинг по оптимизации расходов на управление недвижимостью. Если уж снижать затраты, то во всех областях. Кроме того, если сейчас пойдет процесс реконцепции ряда проектов, то наши экспертные заключения будут так же востребованы, как и в период бурного развития девелопмента.
Беседовала Ирина Борисова
В нынешнем году сразу несколько крупных строительных организаций празднуют знаменательные даты. Старейшее объединение строительных организаций «Союзпетрострой» отмечает в конце февраля свое 14-летие. О его истории, месте на современном рынке недвижимости и перспективах развития мы беседуем с одним из отцов-основателей союза Львом Капланом.
– Лев Моисеевич, перечислите самые заметные вехи в истории «Союзпетростроя».
– «Союзпетрострой» был официально зарегистрирован 28 февраля 1995 года, и в самом конце зимы мы традиционно проводим общее годовое собрание. В этом году наш четырнадцатый день рождения мы отметим 26 февраля.
Если быть уж абсолютно точным, то решение о создании союза было принято тридцатью компаниями немного раньше – в декабре 1994 года, после возвращения большой делегации, посетившей Германию (земля Нижняя Саксония) и Францию. Именно на опыте этих стран мы убедились, что строительный сектор может обходиться без командных структур, а все возникающие проблемы в состоянии решить общественные бизнес-сообщества. Особенно нас поразил тот факт, что в Париже Союз работодателей в строительстве (насчитывающий 48 тысяч членов) коллективно решал вопрос о поддержке Жака Ширака в выборах президента страны.
Образование союза в России было объективной необходимостью. После распада привычных командных структур, как то: Главленинградстроя, Главзапстроя, Министерства строительства и других, строительные компании были повсеместно преобразованы в акционерные общества и оказались практически в одиночестве в неизвестной им рыночной экономике. Уже тогда был принят ряд важнейших решений, которые оказались правильными и помогли многим.
Мы решили работать серьезно, я ушел с заведования кафедрой в институте повышения квалификации (где до этого проработал 25 лет) и стал директором союза. Костяк той первой дирекции с некоторыми изменениями работает и сейчас. Президентом союза был избран всем известный строитель – депутат Законодательного собрания Владимир Гольман.
С самого начала было решено, что союз будет объединять не только строительные компании, но и других участников строительного комплекса города и области – производителей и поставщиков стройматериалов, банки, проектные институты, страховые компании, учебные заведения и тому подобное. Для нас было очевидным, что в союзе должен быть представлен не только крупный, но и средний и малый строительный бизнес, которому надо помогать. Кроме того, мы принимали в союз и иностранные и иногородние компании, работающие в Петербурге и Ленинградской области.
Все это привело к тому, что сегодня в союзе состоит 513 различных компаний, 75 процентов которых составляет средний и малый бизнес. В составе союза крупнейшие банки, страховые компании, три университета... «Союзпетрострой» – самое крупное в России бизнес-сообщество, состоящее из многих участников инвестиционно-строительного процесса. Характерно, что именно в кризисный период в союз вступило рекордное число компаний – около 50.
– Ваша организация всегда позиционировала себя как союз малого и среднего бизнеса. Лев Моисеевич, Вы принципиально против крупного бизнеса? Какие претензии Вы предъявляете крупным компаниям?
– Отметим, что в «Союзпетрострое» выросли такие крупные инвестиционно-строительные компании, как «ЛенСпецСМУ», «Строймонтаж», «Петротрест», «ДСК-3» и ряд других. И сейчас у нас в активных членах «Метрострой», «Севзапморгидрострой», «Монолитстрой» и многие другие. Поэтому мы – не против крупных компаний, а против возникшего в последние пять лет монополизма в жилищном строительстве, вследствие которого средний и малый бизнес в течение почти трех лет не может получить земельные участки для застройки.
– В мире существует множество примеров удачной комплексной застройки. Может ли она в наших условиях ужиться с точечной застройкой и небольшими проектами?
– Наступивший кризис наглядно показал: именно сверхкрупные компании испытывают наибольшие финансовые трудности из-за огромных банковских кредитов, облигационных займов и так далеее. Серьезные проблемы возникли и с комплексной застройкой территорий, которые были отданы московским структурам («Главстрою», СУ-155 и другим), причем речь идет о сотнях гектаров земли. Небольшие же лоты вообще исчезли с аукционов, в результате чего даже средние компании вынуждены уходить с рынка, хотя несколько лет назад они строили по три-пять домов в год, обеспечивая до 60 процентов ввода жилья в городе.
– Освоение новых территорий связано с рядом трудностей, первоочередные из которых – создание инфраструктуры (инженерия, транспорт, социальные объекты). Как сегодня решаются эти проблемы?
– Что касается мировой практики удачной комплексной застройки, то там есть принципиальные отличия от того, что происходит у нас. В большинстве развитых стран вся инженерная подготовка территорий осуществляется за счет бюджетных средств, а затем земля продается небольшими лотами застройщикам. Кроме того, там действует государственно-частная система, когда застройка ведется совместно (примерно пополам, как в Манчестере). А в Петербурге сегодня инженерную подготовку крупных массивов, например, «Северной долины», Юнтолово, Колпино, отдали на откуп одной-единственной организации – «Главстрою-СПб». Вот и складывается тяжелая ситуация с заделом, ибо эта организация практически свернула подготовительную работу, а больше ею никто не занимается.
– Что станет с ипотекой в ближайшее время? Какой Вы видите выход из данной ситуации?
– Что касается так называемой «ипотеки» (которой ошибочно назвали потребительские кредиты банков физическим лицам), то она практически свернута из-за непомерно высоких банковских процентов по кредитам. АИЖК не в состоянии спасти положение. На всю Россию выделено 60 миллиардов рублей, а только Петербургу требуется 15-20 миллиардов. Поэтому выход из ситуации видится в развитии так называемого «проектного кредитования», когда кредиты идут самим застройщикам (под контролем банков), которые должны продавать государству или частным лицам уже готовые квартиры. Это и будет настоящей ипотекой.
– Саморегулирование в строительстве – это инструмент, способный решить многие проблемы. Когда же он вступит в силу в полном объеме?
– О саморегулировании в строительстве речь идет уже более четырех лет, и сегодня высшие органы власти приняли принципиальное решение – отменить государственное лицензирование и развивать систему допусков к работам, влияющим на безопасность объектов строительства, которые будут выдавать саморегулируемые организации. Сейчас никаких препятствий к созданию СРО нет. Дело – в организационных мерах по созданию компенсационных фондов, страхованию гражданской ответственности, созданию рабочих документов, включению в государственный реестр. Думаю, что в ближайшие месяц-два эти проблемы будут решены, хотя есть определенные трудности, связанные со сбором средств в компенсационные фонды в кризисной ситуации.
– Не секрет, что сегодня в нашем регионе есть несколько некоммерческих партнерств, которые претендуют в будущем на статус СРО. Почему они не могут договориться и выступать единым фронтом?
– В городе создано несколько некоммерческих партнерств при крупных бизнес-сообществах, они заканчивают свое формирование. После внесения в государственный реестр они объединятся на добровольной основе в Союз СРО Санкт-Петербурга. Это было решено ровно год тому назад, когда 20 общественных объединений подписали соответствующий меморандум. Но единого СРО не может быть и не будет.
– Как Вам видится будущее строительного комплекса с новым вице-губернатором?
– Перестановки в Смольном нас несколько озадачили, но они не должны серьезно повлиять на управление инвестиционно-строительным комплексом города. У нас хорошие деловые отношения с Романом Филимоновым, недавно прошла продуктивная встреча членов союза с ним. Думаю, что эти отношения сохранятся и впредь. Необходимо лишь соблюдать принцип равноудаленности бизнес-сообществ от власти, приглашая их на диалог.
– Государственная поддержка, городской заказ. Строители ощутили, что это такое, на собственной шкуре. Что Вы можете сказать о закупочной цене? О поведении властей?
– Наконец о городском заказе. Во всем мире строители борются за получение такого заказа, а у нас – наоборот, уклоняются от него. Надо сделать такой заказ привлекательным для строителей, для чего необходимо решить несколько важных проблем: обеспечить прозрачность конкурсных процедур, своевременное изготовление проектно-сметной документации, гарантию оплаты выполненных работ, недопущение «откатов», равную величину рыночных и государственных расценок и прочее. Не могут строители продавать жилье ниже себестоимости, иначе они просто разорятся! Крайне необходимо конструктивное взаимодействие и, главное, взаимопонимание власти и строительного бизнеса. Только тогда мы сможем благополучно выбраться из кризисной ситуации.
Беседовала Наталья Бурковская, Строительный Еженедельник