А.Гришин: Выравнивание арендных ставок продлится до середины года
Кризис сильно подкосил рынок коммерческой недвижимости. Сегодня налицо перепроизводство площадей в этом сегменте: бизнес во всех сферах сжимается, компании сокращают сотрудников и отказываются от лишних площадей в бизнес-центрах, розничные сети закрывают неприбыльные «точки» в торговых комплексах, компании снижают товарные запасы на складах. Арендные ставки уже понизились в среднем на 30% по сравнению с 2008 годом, и тем не менее найти арендаторов крайне сложно. Некоторые девелоперы задумываются о перепрофилировании части будущих коммерческих площадей в жилье, которое даже в кризис обеспечено определенным спросом. О том, что сегодня происходит на рынке коммерческой недвижимости и каковы его перспективы, нашей газете рассказал генеральный директор управляющей компании «ВМБ-Траст» Александр Гришин.
– Некоторые эксперты предсказывали, что в связи с кризисом компании будут переезжать из дорогих бизнес-центров в более дешевые. Сбылись ли эти прогнозы?
– Такое движение было, но произошло оно в первые месяцы кризиса, в конце прошлого года, когда арендодатели были несговорчивы. Сейчас компании по-прежнему занимаются оптимизацией затрат на аренду, но в основном вопрос решается путем переговоров с арендодателем об уменьшении ставок. Причем сейчас на рынке очень распространена следующая схема. Арендатор подыскивает себе альтернативные площади, договаривается с новым арендодателем о цене, а затем приходит к своему собственнику с уведомлением о расторжении договора аренды и получает такую же ставку. Понятно, что при прочих равных компании предпочитают оставаться на привычном месте. А вот желающих возвращаться в здания бывших НИИ нет: все-таки бизнес уже давно перерос этот уровень.
– Будет ли продолжаться снижение арендных ставок на офисы?
– Рынок обрушился очень стремительно. А сейчас происходит выравнивание арендных ставок. То есть новые договоры уже заключаются по новым ценам, а старые контракты постепенно пересматриваются и подтягиваются к новому, более низкому уровню. По нашим оценкам, этот процесс продлится до середины года. Ценовая стабильность уже наступила, цены варьируются в диапазоне 600-1500 рублей за квадратный метр. Правда, не очень понятно, что будет дальше, откуда могут массово прийти новые арендаторы на пустующие площади. Компании сейчас не расширяются, новые игроки не выходят на рынок. Плюс в этом году будут сданы дополнительные площади. Заполнить их будет крайне сложно. Возможно, на рынке активизируется малый бизнес и придется опять делать мелкую нарезку бизнес-центров, но пока отчетливых тенденций нет.
– А какова ситуация в сегментах складской и торговой недвижимости?
– Общее сжатие рынка и снижение ставок произошло во всех сегментах. Заполненные объекты ощутили спад, у них появились свободные площади, но это не ставит под угрозу выживание бизнеса. Плохо обстоит дело с новыми объектами, для них спад на рынке может оказаться критичным. Доходов мало, а кредиты отдавать надо. Ритейлеры сейчас тщательно просчитывают окупаемость торговых точек и отказываются от неприбыльных, экономика побеждает стратегию максимального охвата. Но с собственниками торговых комплексов переговоры идут сложнее, если речь идет о площадях с хорошей проходимостью.
– Когда, по вашим прогнозам, начнется скупка подешевевшей недвижимости? Или собственники по-прежнему выставляют неадекватные цены?
– В ценообразовании уже произошли изменения. Если раньше при определении цены покупки расчет строился на окупаемости в 9-10 лет, то сегодня этот срок снизился до 5-7 лет. Но продавцы пока и не стремятся к избавлению от доходной недвижимости, несмотря на изменившиеся рыночные условия. Владельцы коммерческой недвижимости жестко урезали все расходы, то есть фактически законсервировали бизнес, а все доходы направили на погашение банковских кредитов. Если они перестанут справляться с кредитным бременем, тогда они вынуждены будут продавать. Но пока большинство держится. Что касается потенциальных покупателей, то я общался с несколькими фондами, которые планируют приобретения на рынке Санкт-Петербурга. По их представлениям, рынок достигнет дна к ноябрю этого года, тогда они и начнут действовать. Соответственно, реальные сделки можно ожидать к весне 2010 года. Фонды ждут длительного периода стабильности арендных ставок.
– Вы недавно вернулись с инвестиционной выставки МИПИМ, которая в марте проходила в Каннах. Какие впечатления от мероприятия? Какая ситуация на мировом рынке недвижимости?
– Количество зарегистрировавшихся участников выставки уменьшилось в четыре раза по сравнению с прошлым годом, что красноречиво говорит о падении рынка. Надо отдать должное деловой программе – она, как всегда, была на высоком уровне. Уменьшилось количество светских приемов и тусовок, но это, на мой взгляд, к лучшему. Что касается участников, то все ключевые игроки приехали, хотя многие отказались от стендов либо выставлялись на коллективных экспозициях. По выставке нельзя делать полноценные выводы о ситуации на рынке, все-таки это рекламное мероприятие, поэтому никто не ходит с мрачным лицом и не жалуется на жизнь. И все же из приватных разговоров понятно, что трудности испытывают сейчас девелоперы во всем мире и прогнозы очень неопределенные.
– Какие услуги управляющих компаний, помимо брокериджа, сегодня наиболее востребованы?
– Отдавать на аутсорсинг техническую эксплуатацию зданий сегодня выгоднее, чем держать свой штат обслуживающего персонала. Также мы предлагаем собственникам зданий консалтинг по оптимизации расходов на управление недвижимостью. Если уж снижать затраты, то во всех областях. Кроме того, если сейчас пойдет процесс реконцепции ряда проектов, то наши экспертные заключения будут так же востребованы, как и в период бурного развития девелопмента.
Беседовала Ирина Борисова
25 июля был принят закон № 148-ФЗ о саморегулировании в строительстве. Однако вместо радости застройщики пребывают в некоторой растерянности, так как до сих пор далеко не всем понятны ни смысл создания саморегулируемых организаций (СРО), ни их функции, ни сроки действия уже выданных лицензий, ни обязанности членов и руководства СРО. Собственно, и самих СРО еще, строго говоря, не существует. Так, в Петербурге зарегистрированы два некоммерческих объединения – НКО «Саморегулируемая ассоциация строителей Санкт-Петербурга», созданная Ассоциацией «Строительно-промышленный комплекс Северо-Запада», и НКО «Союз компаний строительного комплекса «Союзпетрострой-Стандарт» - детище Санкт-Петербургского Союза строительных компаний. Но, согласно закону, эти организации не могут считаться саморегулируемыми до внесения их в Единый общероссийский реестр СРО, который до сих пор не создан. Кроме того, закон № 148-ФЗ не устроил многих строителей, в частности, из-за требований к размеру взносов в компенсационный фонд. Слишком велики оказались требования к минимальному количеству членов саморегулируемых организаций – 100 в СРО компаний общестроительного направления, 50 в проектных и изыскательских СРО. Такой минимум отсекает многие регионы от возможности создания собственной СРО организации. В результате уже сегодня строительное сообщество, как в Петербурге, так и в Москве, готовит поправки в закон № 148-ФЗ. Активно этим занимается, в частности, Российский союз строителей, генеральный директор которого Михаил Викторов дал интервью АСН-инфо.
- Михаил Юрьевич, 30 июля на заседании Консультативного совета по строительству В.Матвиенко заявила, что «для предотвращения хаоса» в Петербурге было бы желательно иметь одну СРО. Она также не скрыла желания власти, чтобы она создавалась на базе АСПК, куда каким-то образом должны войти средние и малые организации. Каково ваше мнение – в Петербурге должна быть одна СРО?
- Я считаю, что продумывать или рекомендовать модели СРО – какие они будут и сколько их будет в Москве, Петербурге или любом другом регионе – это не дело Российского союза строителей. С нашей стороны было бы неэтично влиять на процесс создания региональных СРО. В Петербурге есть несколько серьезных строительных сообществ: РСС всегда тесно общался и с вице-губернатором Александром Вахмистровым, возглавляющим Союз строительных объединений и организаций (ССОО), и с руководителями АСПК СЗ Максимом Шубаревым и Алексеем Белоусовым, и с директором «Союзпетростроя» Львом Капланом. Все это активные члены нашего Союза, на участие и мнение которых мы опираемся и ориентируемся. В том числе и при подготовке 148-го закона. И сейчас, когда мы готовим поправки к нему, мы это делаем на основе их мнений в том числе. Наша задача – помогать регионам в создании своих базовых СРОС, ведь именно у них закреплен основной пакет прав и полномочий (это положение закона я считаю заслугой РСС). СРО верхнего уровня, национальные объединения, каким РСС станет уже, думаю, весной-летом 2009 г. (членство в них для базовых СРО обязательно) – лишь продукт базовых организаций. Поэтому не нам решать, сколько их должно быть – одна базовая СРО с несколькими внутренними подразделениями, или несколько самостоятельных, но с едиными профстандатами. Мы в это не вмешиваемся.
- А вот директор НКО «Союзпетрострой-Стандарт» Евгений Каплан считает, что в Петербурге может быть и 25, и 30 СРОС. Именно столько петербургских строительных сообществ, в том числе специализированных, уже выразили желание стать саморегулируемыми.
- Не думаю, что это было бы правильно. Мое частное мнение – наверное, должно быть две-три крупных СРО. Мы противники такого множества. Питерский строительный рынок – он, конечно, большой, но не настолько. Вероятно, в СРО, которое организует «Союзпетрострой», войдет много подрядных организаций, средних и небольших фирм. А Ассоциация останется объединением крупных застройщиков – инвесторов и девелоперов – но членов там будет меньше. Плюс несколько СРОС по специальностям – проектные, изыскательские – вот и достаточно.
- Что можно сказать о регионах Северо-Завада – как вы считаете, где будут создавать самостоятельные СРО, а где компаний может не хватить? Недавно вице-губернатор Ленобласти Николай Пасяда заявил, что в Ленобласти будут собственные СРО.
- Конечно, речь не идет о Петербурге и Ленобласти – здесь не проблема создать СРО, причем всех типов. Но в других регионах могут быть сложности. Вологда, республика Коми, Мурманск – здесь, думаю, появятся собственные организации. А вот в Архангельске – не знаю. И во Пскове тоже – там вообще сложилась парадоксальная ситуация: лицензионными органами выдано строительным компаниям 1200 лицензий, а когда понадобилось создавать свою региональную СРО – оказалось, что и 100 реально действующих фирм нет. Что лишний раз доказывает порочность системы лицензирования.
- Какие поправки вы готовите в закон о СРО в строительстве?
- Это те же инициативы, о которых уже не раз говорили петербургские строители, еще до принятия закона. Во-первых, необходимо снизить минимальное число компаний, необходимых для создания СРО. Во-вторых, возможно, нужно вернуться к идее о создании комплексных СРО, включающих компании, работающие в разных сферах, – это позволит, в том числе, решить и вопрос о достижении минимальной численности, требуемой законом.
- Координационный совет по развитию саморегулирования принял обращение к премьеру Путину с просьбой разрешить создание таких комплексных СРО.
- Да, и я целиком и полностью это поддерживаю. Кроме того, мы считаем, что страхование ответственности членов СРО перед третьими лицами должно быть, все же, обязательным, а не добровольным. Думаю, что целесообразно установить минимальную сумму, на которую должен быть застрахован каждый член СРОС.
- Ассоциация строителей России придерживается такого же мнения?
- Мы в последнее время много работаем вместе, и, насколько я могу судить, сейчас никаких принципиальных расхождений во мнениях насчет поправок к закону у нас с Ассоциацией нет.
- Когда можно ожидать рассмотрения поправок Госдумой?
- Вероятно, уже этой осенью поправки могут быть внесены на рассмотрение депутатов.
Беседовала Елена Зеликова