Денис Седов: «За каждым километром дороги стоит круглосуточный труд»
Исполняющий обязанности главы Комитета по дорожному хозяйству Ленинградской области Денис Седов рассказал «Строительному Еженедельнику» о предварительных итогах ремонтного сезона этого года, ходе больших строек и работе дорожников с федеральным центром.
— Денис Станиславович, львиная доля работ у дорожников сезонная. Как в этом году удалось провести тендерную кампанию?
— На большую часть ремонтов мы заключили контракты еще в конце прошлого года. Итогом этого стал выход подрядчиков на работы уже в апреле, как только позволила погода. Результат — окончание работ в начале июля и место в рейтинге девяти ведущих регионов России по скорости и качеству ремонтов, идущих в рамках нацпроекта «Безопасные и качественные автомобильные дороги», по данным Росавтодора. Благодаря дополнительному финансированию в конце августа был заключен еще ряд контрактов со сроками завершения работ в сентябре. В общей сложности в этом году мы ремонтируем почти 300 км региональных дорог.
— Если говорить конкретно об объектах, то что первым приходит на память?
— Ремонт Дороги жизни. Он был сделан меньше чем за месяц, так как на большее время ограничивать движение транспорта по магистрали было нецелесообразно. Здесь был уложен особо прочный асфальт ЩМА-19 по методу объемного проектирования. Работали днем и ночью, погода тоже преподносила сюрпризы.
Из строек особо отмечу старт возведения мостов через Волхов в Киришах и Свирь в Подпорожье. Это поистине завораживающие стройки, которых люди ждали не один десяток лет. На этих объектах работает такое количество современной техники, что не устаешь удивляться масштабам каждый раз, когда приезжаешь на стройки. Оба моста уже строятся с опережением календарного графика, что дает уверенность — завершим раньше контрактных сроков, здесь нам очень важна поддержка федерального центра.
Еще один важный объект — развязка в Мурино, где мы недавно запустили рабочее движение. Уже сейчас видно, что решена основная транспортная проблема — выезд из города. Мы начали долгожданную реконструкцию Колтушского шоссе: сейчас подрядчик выходит на объект, ставит городки и делает накопительные площадки. Это будет, пожалуй, одна из самых трудозатратных строек последнего времени: загруженность дороги и близость частных участков к полосе отвода требуют от нас и подрядчиков особого внимания.
— Область уже два года реализует дорожный нацпроект. Можете подвести предварительные итоги?
— Ценность нацпроекта как такового ― помимо проведения ремонтов, расшивки проблемных транспортных узлов и сокращения аварийности — в постоянном контакте с людьми. Каждый наш выезд на объект стройки или ремонта проходит с участием местных жителей, которые получают ответы на все свои вопросы непосредственно, что называется, на живых примерах. По сути, идет просвещение людей о том, чем живет дорожная отрасль, какие технологии применяет и с какими вопросами дорожникам приходится сталкиваться каждый день. Люди видят, что за каждым километром дороги стоит постоянный труд людей, которые ее обслуживают и ремонтируют. Все это — залог конструктивного диалога, который так важен при реализации нацпроекта.
— Главная тема года — коронавирус. Как он повлиял на дорожную отрасль Ленобласти в целом?
— В целом — мы научились работать в дистанционном режиме. Я говорю о совещаниях и встречах, конечно. Если серьезно, то наша отрасль относится к одной из системообразующих, поэтому работа не прекращалась ни на секунду. Наоборот, падение трафика во время нерабочей недели позволило нам быстрее выполнить часть ремонтов. Плюс надо понимать, что благодаря госконтрактам дорожная отрасль стала одним из локомотивов экономики Ленобласти в период коронавируса, так как есть известная формула о том, что одно рабочее место в стройке обеспечивает пять разных мест в других отраслях.
— Помимо трасс регионального значения в обновлении нуждаются и местные дороги. Что делается в этом году по этому направлению?
— Дорожный комитет в этом году выделил рекордное количество субсидий на ремонт и строительство муниципальных дорог — это 1,6 млрд рублей. Сумма беспрецедентная, поэтому мы рассчитываем, что люди ощутят качественные изменения местной улично-дорожной сети. Однако надо понимать, что со стороны области ведется жесткий контроль качества выполненных работ — на всех объектах отбираются пробы специализированной лабораторией «Ленавтодора».
— О цифрах. Какое финансирование дорожного фонда в этом году и какие предварительные планы на следующий?
— Почти 12 млрд рублей составляет объем дорожного фонда Ленинградской области в этом году. Большая часть средств идет на обслуживание, ремонт и строительство дорог. Мы рассчитываем, что в следующем году цифра будет больше с учетом принятия закона о социальных гарантиях области: там будет четко прописано, что в год мы должны ремонтировать не менее 500 км региональных дорог плюс предусматривать как минимум 1 млрд рублей в качестве дорожных субсидий для муниципалов.
— Есть ли уже понимание по объектам на следующий год?
— Мы сейчас заканчиваем формирование ремонтной программы 2021 года, которая создавалась на встречах с жителями. Точно понимаем, что продолжим ремонт Токсовского шоссе, дороги Красное Село — Гатчина — Павловск, Гостилицкого шоссе, трассы Волосово — Гомонтово — Копорье и многих других. Рассчитываем начать строительство обхода Мурино в створе Пискаревского проспекта, чтобы увести транзитный поток с вечно загруженного Токсовского шоссе. В планах еще — сделать ряд капремонтов в Приозерском и Выборгском районах, переведя существующие гравийные дороги в асфальт. Одним словом, работы много.
— Область сегодня, пожалуй, один из основных транзитных регионов нашей страны. Нагрузка на дорожную сеть региона растет ежегодно. Как дорожный комитет выстраивает работу с Минтрансом для получения федеральных субсидий на стройки и ремонты?
— Нам удалось договориться о федеральных траншах на стройку мостов через Свирь и Волхов, реконструкцию Колтушского шоссе, стройку путепровода во Всеволожске и обход Мурино в створе Пискаревского проспекта. Однако мы убеждаем коллег, что помимо новых строек надо субсидировать ремонты в рамках национального проекта «Безопасные и качественные автомобильные дороги».
Справка
Всего в текущем году в рамках национального проекта «Безопасные и качественные автомобильные дороги» в Ленинградской области отремонтированы следующие региональные объекты:
- Дорога жизни (трасса Петербург — Морье);
- Токсовское шоссе;
- подъезд к деревне Хиттолово и дороге Петербург — Запорожское — Приозерск;
- в Выборгском районе обновлен участок дороги Огоньки — Стрельцово — Толоконниково;
- в Волосовском районе завершен ремонт участка трассы Жабино — Губаницы — Волосово;
- в Тосненском районе — участок дороги Кемполово — Выра — Тосно; - в Гатчинском районе— участок трассы Гатчина — Ополье.
Кроме того, дорожники обновили:
- часть Выборгского шоссе от поворота на Медный Завод;
- участок трассы Петербург — завод им. Свердлова — Всеволожск от КАДа до поселка им. Свеврдлова;
- участки трасс Сиверская — Куровицы, Сосновый Бор — Глобицы, Мины — Новинка, Пески — Подгорье и Заручье — Шавково.
Переход на проектное финансирование, особенности взаимодействия застройщиков и банков, перспективы реализации нацпроекта по жилью в Северной столице, планы по завершению долгостроев – эти и другие темы осветил вице-губернатор Санкт-Петербурга Николай Линченко в интервью «Строительному Еженедельнику».
– Николай Викторович, реформа перехода жилищного строительства на новую схему финансирования с использованием банковского кредитования и эскроу-счетов вступила в решающую фазу. На Ваш взгляд, насколько петербургские застройщики оказались к этому готовы? Как идет процесс перехода?
– Дата 1 июля 2019 года, после которой новые проекты уже не смогут финансироваться по долевой схеме, не была новостью для городских строительных компаний. Движение в этом направлении в законодательной сфере длилось около двух лет. Понятно, что досконально к реформе застройщикам подготовиться, наверное, было сложно. Это связано и с тем, что предполагаемая тактика изменений несколько раз корректировалась, а некоторые необходимые документы были утверждены Минстроем только в начале июня. В то же время стратегия реформы, ее цели и задачи были ясны – и это позволило практически всем серьезным компаниям предпринять необходимые меры.
В принципе, петербургский девелоперский бизнес выгодно отличается от своих коллег из других регионов тем, что не ждет, когда изменения наступят, а готовится к ним заранее. Следствием стало то, что в городе действует 431 разрешение на строительство, в рамках которых можно возвести порядка 24 млн кв. м недвижимости, в том числе почти 15 млн кв. м жилой площади. Значительная часть этого объема уже находится в стадии строительства. Таким образом, сделан задел на будущее, призванный обеспечить определенную плавность, постепенность перехода на новую схему финансирования.
При этом, как мы к тому и призывали, девелоперы заранее провели диверсификацию своих проектов на те, которые попадают под критерии высокой строительной готовности, определенные Минстроем РФ, и могут быть достроены по старой схеме (при получении соответствующего заключения о соответствии в Комитете по строительству), и те, которым предстоит уже работать по новой схеме, с привлечением проектного финансирования в банках и использованием эскроу-счетов.
Со своей стороны, подготовку к переходу на новые рельсы проводил и Комитет по строительству. Как только необходимые документы были утверждены на федеральном уровне, началась активная работа по проверке представленных компаниями пакетов документов и предоставление им заключений о соответствии объектов критериям Минстроя. В Комитет по строительству уже подано 269 заявлений, из них по 259 объектам соответствующий документ уже выдан. В целом работа организована хорошо, поэтому есть все основания быть уверенными, что переход на новую схему финансирования жилищного строительства пройдет спокойно.
По нашим оценкам, по долевой схеме будет продаваться жилье примерно в 73% уже запущенных проектов. В то же время многие компании в Петербурге, поняв, что их по старой схеме реализовать не получится, уже переходят на новую. Как говорится, процесс пошел. На сегодняшний день банками одобрено проектное финансирование по 18 стройкам.
– Есть мнение, что теперь влияние банковского сектора на девелоперский бизнес станет очень сильным – и это не пойдет на пользу строительству. Что Вы думаете по этому поводу?
– Действительно, в определенном смысле влияние банков усилится. Совершенно очевидно, что, рассматривая вопрос, кредитовать или нет тот или иной проект, банки не могут не оценивать свои риски. И если они будут чрезмерно высоки, то застройщик получит отказ.
В то же время надо отметить, что банки будут оценивать не застройщиков как таковых (хотя такая идея в свое время выдвигалась), а исключительно конкретные проекты. И если этот проект не сходится по экономике – может быть, и не надо его реализовывать? Не из-за таких ли непродуманных проектов, маржинальность которых была крайне низкой, а застройщики надеялись на «авось», появились проблемные объекты и обманутые дольщики?
Сейчас мы получаем защиту от таких проектов, для того и была инициирована реформа. Теперь риски будут распределять между собой профессиональные игроки рынка, а покупатель будет надежно защищен. Возможно, некоторое время банкам и застройщикам понадобится «притираться» друг к другу. Наверное, девелоперам поначалу будет странно слушать рекомендации от банков относительно класса намеченного к строительству объекта или его позиционирования на рынке. Но со временем система будет выстроена, и мы получим куда более цивилизованный и менее рисковый рынок.
Кроме того, новая система позволяет учитывать и реально существующие рыночные особенности, и нюансы. Некоторые проекты, особенно в элитном сегменте, имеют очень специфическую экономику. Маржинальность их очень высокая, но возврат средств при этом растянут во времени, что может, например, приходить в противоречия с нормативами банка по возвратности денег. Соответственно, таким проектам будет предложена иная схема финансирования. В любом случае банки, рискующие своими деньгами, согласовывая кредит по тому или иному проекту, будут опираться на свои прогнозы, оценки, видение развития рынка и пр., станут влиять, в частности, и на маркетинговые планы застройщика, ценообразование, другие факторы – применительно к конкретному проекту. И это будет довольно существенным отличием нового рынка.
– Только за последние полгода рост средних цен на жилье в Петербурге составил около 4-5%. К концу года, по прогнозу экспертов, может быть уже 8-9%. По сути, в «предвкушении» роста себестоимости строительства из-за банковского финансирования застройщики уже сейчас формируют ресурсы, чтобы уменьшить объем кредита. Нет у Вас опасений, что рост цен, наложенный на нерастущую покупательную способность граждан, приведет к проблемам со спросом и, как следствие, – к затовариванию рынка, снижению объемов строительства?
– На мой взгляд, та ценовая коррекция, которая произошла, имеет психологическую, ажиотажную природу, и сформировалась она из-за изменений в законодательстве и связанных с этими тревожными ожиданиями. Между тем 1 июля мы уже прошли, и ничего катастрофического в тот день не случилось. Убежден, что серьезных экономических оснований, реальных причин для существенного роста цен на жилье сейчас нет. Как я уже говорил, подавляющее большинство уже запущенных проектов продолжает реализовываться по старой схеме – и значит, в их экономике никаких изменений не произошло: ценообразование, финансовая нагрузка и даже система реализации остались прежними.
Да, можно предположить, что некоторые застройщики, пользуясь сложившимся информационным фоном и ожиданиями роста цен, имеющимися у граждан, постараются создать дополнительную «финансовую подушку». Но аппетиты девелоперов будут сдерживаться существующим платежеспособным спросом. А значит, возможность поднимать стоимость квадратного метра у застройщиков очень ограничена. Добавлю, что при согласовании проектного финансирования сами банки ограничивают желания девелоперов поднять ценник, поскольку финансовые институты теперь тоже кровно заинтересованы в успешной реализации (а это возможно только при сохранении стабильного спроса) прокредитованных ими проектов.
В связи с этим я не думаю, что мы увидим существенный рост цены «квадрата» во втором полугодии. Так что перспективы роста на уровне 8-9% к концу года – очень сомнительны. Во всяком случае, никаких объективных предпосылок для этого нет.
– В стране запущен нацпроект в сфере жилья. В частности, предполагается радикальное увеличение объемов строительства. На Ваш взгляд, достижим ли установленный для Санкт-Петербурга ориентир по ежегодному вводу 5,3 млн кв. м жилья к 2024 году?
– По этому вопросу мы ведем постоянный диалог с Минстроем РФ как разработчиком паспорта нацпроекта в жилищной сфере. Исходя из объективных реалий развития строительного рынка по стране в целом, по итогам состоявшегося весной Госсовета по этой проблематике, целевые показатели по вводу на ближайшие три года были откорректированы. Для Петербурга это 3,4 млн кв. м жилья в 2019 году и 3,7 млн в два следующих года. Пиковые значения на 2024 год – 5,35 млн кв. м – пока сохранены. Но даны поручения – и Минстрой, в частности, сейчас достаточно глубоко прорабатывает вопросы реализации нацпроекта.
Для понимания ситуации нужно пояснить, что плановые показатели нацпроекта формировались на базе анализа тенденций и движений рынка. Можно вспомнить, что на 2014 год приходился как всплеск девелоперской активности, так и пик спроса со стороны граждан, которые под конец года, в условиях снижения курса рубля к основным мировым валютам, стремились вложить имеющиеся сбережения, а одним из наиболее надежных вариантов инвестирования остается жилье. Сразу после этого, на фоне роста ключевой ставки, была запущена программа государственного субсидирования ставок по ипотеке, призванная поддержать уровень спроса и, кстати, доказавшая свою эффективность. Ответным рыночным движением со стороны девелоперов стал запуск новых проектов и рост предложения. В результате эти факторы и сформировали ожидания (как показывает практика, видимо, несколько завышенные) по росту спроса и, соответственно, потенциалу увеличения жилищного строительства к 2024 году.
Сейчас идет работа по коррекции планов в связи с реальным положением дел на рынке. И, по всей видимости, плановые показатели программы могут быть несколько изменены. Причем речь идет не просто об уменьшении, а о дифференциации подходов к разным регионам. В каких-то субъектах РФ возможна линейная зависимость: увеличение расходов на строительство – рост объемов. В Петербурге ситуация иная. Хоть и есть существенный массив утвержденных проектов планировок территорий под жилищное строительство – на несколько десятков миллионов квадратных метров, – он связан с необходимостью очень серьезно нарастить объемы инженерной подготовки, создания социальной и транспортной инфраструктуры. Радикальный рост жилищного строительства потребует столь же масштабного увеличения финансирования модернизации головных источников и сетей тепло-, электро- и водоснабжения, а также водоотведения. То же касается и пробивки новых улиц, строительства развязок, виадуков и пр. В целом соответствующие планы у городских властей есть. Но средств только бюджета Петербурга для столь крупномасштабного наращивания финансирования – недостаточно. Кроме того, на реализацию этих планов нужно время, поэтому достижение полномасштабного эффекта к 2024 году вряд ли достижимо. Думаю, что с учетом всех этих факторов целевые показатели для Петербурга будут откорректированы.
В целом, на мой взгляд, рынок города находится сейчас в оптимальном, сбалансированном состоянии, как по спросу, так и по предложению. Если же говорить в целом о стимулировании спроса в масштабах страны, то программа субсидирования части ипотечных ставок доказала свою эффективность – как по достигнутым целям, так и по понятной схеме контроля выделенных средств.
– Вы упомянули отставание Петербурга по развитию инженерной, социальной и транспортной инфраструктуры. Как решать эти проблемы?
– В соответствии с ПЗЗ, работа по обеспечению новостроек социальными объектами – детсадами, школами – в тех местах, где образуется их дефицит, возлагается на застройщика. Нацпроект ставит четкую задачу не только по росту объемов ввода, но и по созданию комфортной среды проживания, что невозможно без наличия «социалки». Кстати, сами застройщики признают повышение привлекательности проектов, включающих развитую инфраструктуру. Так что ее создание – это не «выбрасывание» денег, а инвестиции в стимулирование спроса.
Перспективы развития источников и сетей тепло-, электро- и водоснабжения, а также водоотведения, а также транспортной инфраструктуры в разных ее формах – отражены в Стратегии социально-экономического развития Петербурга до 2035 года. Они же будут учтены в новой редакции Генплана, к корректировке которого мы приступим осенью. На мой взгляд, дальнейшее поступательное развитие города невозможно без продолжения формирования транспортного каркаса, системы магистралей непрерывного движения, вылетных трасс, развязок и других объектов. Когда наши планы в этой сфере будут реализованы, застройщики смогут «распаковать» земельный портфель, приступить к практической реализации проектов, которые задуманы, но тормозятся отставанием в развитии инфраструктуры. Это, в свою очередь поспособствует росту объемов строительства и достижению целей, поставленных в нацпроекте.
– В заключение – традиционный больной вопрос: долгострои. Когда проблема все-таки будет разрешена?
– Достройка проблемных объектов достаточно четко идет в соответствии с планом мероприятий. На начало года в городе было 15 таких объектов (29 домов). В апреле, правда, добавился еще один долгострой, но это небольшой дом на 30 квартир, по которому в ближайшее время будет заключен договор подряда. Почти по всем объектам имеются управленческие решения, найдены пути достройки. Даже по таким одиозным долгостроям, как комплексы «Охта Модерн» и «Новая Скандинавия», заключены соглашения на достройку с крупными надежными застройщиками – «Группой ЛСР» и «БФА Девелопмент». Так что, как и планировалось, в этом году почти все долгострои Петербурга будут сданы.
Исключениями, видимо, станут жилые комплексы «Трио» и «Вариант», которые мы рассчитываем достроить в следующем году. По первому из них работы уже идут активно, но успеть завершить их в этом году малореально. ЖК «Вариант» – это очень сложный долгострой, квартиры в нем продавались по цене в полтора раза ниже рыночной, при этом пострадавшие соинвесторы требуют не возвращения денег, а именно получения квартир. По этому проекту у нас есть интересант, но нужно решить ряд юридических моментов. Пока, к сожалению, не выстраивается экономика достройки. Но уверен, что мы сумеем найти решение – и объект будет сдан в 2020 году, как и значится в плане.
Таким образом, совместными усилиями с девелоперами этот вопрос будет закрыт. А переход на проектное финансирование и счета эскроу исключит саму возможность появления новых долгостроев.
ПОЗДАВЛЕНИЕ
Уважаемые работники строительной отрасли, коллеги!
Поздравляю Вас с профессиональным праздником – Днем строителя!
Ваша профессия – одна из самых благородных и уважаемых. От деятельности специалистов строительной отрасли во многом зависят динамичное развитие экономики и укрепление социальной инфраструктуры нашего города.
Этот год после череды федеральных изменений, которые повлияли на привычный ритм работы строительной индустрии, стал более стабильным и предсказуемым. Совместно с вами мы смогли отработать новые механизмы взаимодействия, открывая дорогу перспективным проектам, нужным и важным для жителей Санкт-Петербурга.
Уверен, что ваш высокий профессионализм, любовь к родному городу, уважение к его традициям, помноженные на достижения науки и инновационные технологии, позволят нам вместе построить все, что мы запланировали.
Желаю всем петербургским строителям благополучия, счастья, новых успехов в труде на благо Санкт-Петербурга и его жителей
С уважением,
вице-губернатор Санкт-Петербурга Н. В. Линченко