Михаил Москвин: «Уверен, что спрос на областное жилье вырастет»
В традиционном для «Строительного Еженедельника» интервью, приуроченном ко Дню строителя, заместитель председателя Правительства Ленобласти по строительству Михаил Москвин рассказывает о наиболее животрепещущих вопросах развития строительного комплекса региона: работе в период коронавирусной пандемии, переходе на новую схему финансирования, обеспечении комфортности нового жилья, а также решении проблемы долгостроев.
— Михаил Иванович, с какими итогами строительная отрасль Ленобласти закончила первое полугодие 2020 года?
— С января по июнь в регионе было введено более 910 тыс. кв. м жилой недвижимости. Из них около половины — объекты индивидуального жилого строительства. Это объемы небольшие, на треть меньше, чем в тот же период прошлого года, и этому есть как объективные, так и субъективные объяснения. Но, говоря об итогах работы в строительной отрасли, мы бы хотели ориентироваться не только на цифру по вводу многоквартирных домов. Она, конечно, показательная, но не отражает полной картины.
Я хотел бы подчеркнуть, что в планах на 2020 год ввод 37 социальных объектов, в том числе ДК в Бокситогорском районе, шести школ, детской школы искусств и поликлиники в Сертолово, фельдшерско-акушерского пункта в Сланцевском районе, двух амбулаторий и спортивного центра в Выборге, бассейнов в Кингисеппе и Ивангороде и так далее. Адресная инвестиционная программа не пострадала, каждый год все больше и больше социальных объектов начинает строиться и вводиться. Особенно это важно для отдаленных районов. Они не чувствуют себя забытыми.
— Насколько распространение коронавирусной инфекции и введение в целях борьбы с нею ограничений повлияли на отрасль и на рынок жилья в Ленобласти? Как застройщики выживают в сложной ситуации и чем могут помочь им власти региона?
— В начале марта создалась неопределенность по поводу режима строительства — были опасения, что стройки закроют на замок, как в Европе. Но Минстрой РФ очень оперативно внес отрасль в список системообразующих. Это было сделано, чтобы не останавливать производственные циклы, чтобы для дольщиков не были сорваны сроки передачи ключей и чтобы социальные объекты не выбивались из графиков.
Вместе с тем Правительство РФ приостановило проведение проверок для бизнеса до следующего года. Под это постановление попали и проверки в ходе строительного надзора, включая итоговые и проверки этапов. Мы обратились за разъяснением с просьбой возобновить приемку домов. Пока выходил документ, Госстройнадзор фактически не выходил на проверки около месяца, что в итоге сказалось на цифрах — падение ввода жилья, о котором я говорил выше, по большей части связано именно с этим фактором. Однако эти законченные дома никуда не делись, все они попали в план проверок и будут введены.
В целом застройщики смогли перестроить работу в новых условиях — почти все вышли в онлайн по продажам квартир.
— Прошел уже год после перехода на новую схему финансирования жилищного строительства — проектное кредитование и использование эскроу-счетов. Освоились ли застройщики с новацией? Какое влияние она оказала на отрасль?
— Год — не так много для полной перестройки отрасли. Ведь в среднем строительный цикл занимает 3–5 лет. Вы помните, как в прошлом году все старались попасть в критерии, чтобы строить по старой схеме? Сейчас примерно каждая десятая квартира продается с использованием счетов эскроу.
Восемь застройщиков возводят 22 дома общей площадью 0,5 млн кв. м только с использованием эскроу. Этими компаниями заключено более 2,3 тыс. защищенных эскроу договоров долевого участия. Четыре застройщика строят тринадцать домов площадью около 300 тыс. кв. м. По смешанной схеме ими заключено около тысячи ДДУ.
По старой схеме заканчивается строительство 240 домов 78 застройщиками. Общая площадь этих жилых домов — менее 3,5 млн кв. м. В них заключено 34 тыс. ДДУ. Через 2–3 года с такими темпами регион должен полностью перейти на защищенную схему естественным образом — дома по старой схеме уже будут закончены.
— В Ленобласти уделяется много внимания развитию социнфраструктуры. Что сделано в этом направлении? Продолжают ли пользоваться интересом программы «Соцобъекты взамен на налоги» и «Стимул»?
— Всего с 2012 года в Ленинградской области было введено 16,9 млн кв. м жилой недвижимости, 77 детских садов на 12,6 тыс. мест, 17 школ на 8,4 тыс. мест. Такой динамики в регионе не было никогда.
Мы продолжаем все наши программы, выкуп социальных объектов сейчас проходит сразу, без волокиты, это уже накатанный процесс. У нас нет ни одного невыкупленного объекта, который застройщики передали в муниципалитет. В «Стимуле» у нас сейчас девять объектов, ежегодные ассигнования на эту программу составляют более 1,5 млрд рублей. В планах до 2036 года еще около 100 садиков и около 50 школ.
Сейчас федеральное Правительство изменяет порядок программы «Стимул» — они планируют включать туда инженерную и дорожную инфраструктуру, то есть подготовку территории. Это действительно дает больший эффект для интенсификации строительства. Мы предполагаем, что первым по обновленному «Стимулу» пойдет проект «Группы ЛСР» на Ржевке.
— Власти Ленобласти в целях повышения комфортности стремятся ограничить высотность жилья. Не подорвет ли это рентабельность работы застройщиков?
— С 2015 года мы шли по этому пути — уменьшение этажности. Застройщики каждый раз находили свою нишу и переформатировали свои проекты. Я привожу всегда пример застройки в северном Сертолово и Аннинском поселении. Там строят мало и среднеэтажные дома, при этом большие квартиры — «трешки» — раскуплены все. Мы давно говорили о том, что будем ориентироваться на низкоплотное, невысокое жилье. Опять же, если говорить об уроках пандемии, то такая концепция укладывается в рамки нового спроса.
— Вообще, какой смысл власти региона вкладывают в понятие «доступное комфортное жилье» и что требуется от строителей, чтобы возводить соответствующие объекты?
— У нас есть Региональные нормативы градостроительного проектирования, где максимально подробно указано, что должно быть в жилых районах: количество парковочных мест, мест в школах, детских садах, медучреждений, досуговых, спортивных центров и так далее. Именно исходя из РНГП на градсоветах утверждаются проекты планировок территорий. Они не остаются на бумаге: Госстройнадзор вводит новые объекты только с выполненными нормативами, указанными в РНГП.
Другой вопрос, что эти нормативы не всегда в точности соответствуют реальной жизни. Конечно, регуляторная функция государства исключительно важна, но долевое строительство — рыночный механизм, он предполагает, что люди «голосуют рублем». Если жилье не берут, значит что-то не так и что-то надо улучшать. А заманивать можно только комфортной средой.
— Ленобласть уже несколько лет строит больше 1 кв. м жилья в год на жителя региона. При этом в последние годы спрос, вышедший в свое время за КАД, сейчас возвращается обратно во внутригородские локации. Однако в рамках нацпроекта по жилью региону «назначают» дальнейший рост объемов ввода. Какую позицию занимают власти Ленобласти по этому вопросу и реально ли выполнить «прогнозные задачи» нацпроекта к 2024 году?
— До сих пор удавалось. Например, в 2019 году в Ленинградской области ввели 1,3 кв. м жилой недвижимости на человека. Регион снова занял первую строчку в рейтинге по показателю ввода жилья в расчете на одного человека — по этому показателю он стоит рядом с Московской и Липецкой областями. Я напомню, мы ввели в прошлом году 2,93 млн кв. м жилья, из них 1,39 млн кв. м — объекты ИЖС.
Федеральное Правительство дает сигнал о том, что показатели по вводу жилья не будут пересматриваться. Мы их, конечно, постараемся выполнить. Но перед нами встает очень серьезная дилемма: количество жилья или качество. Совершенно очевидно, что социалка отстает от жилья. Это совершенно естественно — застройщик сначала должен создать прибыль, потом на нее построить сады, школы, инфраструктуру. Мы, конечно, берем курс на параллельное возведение жилья и необходимых объектов, но разрыв может случаться. При объемах ввода свыше 3 млн кв. м в год мы рискуем получить очень серьезный дисбаланс.
И вы затронули очень хороший вопрос — вопрос спроса. Да, несколько лет назад маятник качнулся в сторону города — застройщики приступили к освоению бывших промзон, откуда вывели производства. Но этот ресурс небезграничен. Кроме того, после пандемии и вынужденного сидения по домам люди стали задумываться о покупке жилья большей площади в удалении от центра. Я уверен, что спрос на областное жилье вырастет с учетом этих факторов, но сейчас этот процесс только намечается.
— Традиционный вопрос о долгостроях. Область активно сотрудничает с федеральным Фондом защиты дольщиков. Что удалось сделать за последнее время в этой сфере и какие планы на будущее?
— По статистике, в дорожную карту включено 57 объектов с просрочкой ввода, в состав которых входит 146 многоквартирных домов, где заключено 16,3 тыс. договоров долевого участия. Всего в Ленинградской области заключено более 300 тыс. ДДУ и иных договоров для приобретения жилых помещений. Таким образом, объекты с просрочкой передачи жилых помещений составляют около 5% от всего объема заключенных договоров.
С 2011 года введено в эксплуатацию 67 проблемных объектов и многоквартирных домов, строящихся со значительным нарушением первоначально установленного срока ввода в эксплуатацию. В том числе: в 2011-м — 4, в 2012-м — 1, в 2013-м — 2, в 2014-м — 4, в 2015-м — 1, в 2016-м — 3, в 2017-м — 1, в 2018-м — 18, в 2019-м — 22, на 1 июня 2020-го — 11. В целом несложно заметить рост темпов решения проблемы. Общее количество граждан, которые получили достроенные жилые помещения, — около 45 тысяч.
У нас есть несколько путей, по которым мы завершаем дома. Это бесплатное выделение земельных участков под строительство жилья для застройщиков, которые завершают проблемные объекты. Ряд других компенсационных мер: первоочередной выкуп социальных объектов в проектах доноров, строительство дорожной, инженерной инфраструктуры, благоустройство за счет бюджета. По этой схеме привлечения инвесторов заключено 14 договоров с застройщиками, по которым достраиваются дома в поселке им. Свердлова, Всеволожске, Гатчине, Малом Верево, Дубровке.
Наконец, использование механизмов публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства». В 2019 году при принятии трехлетнего бюджета Ленинградской области было выделено 2,8 млрд рублей на восстановление прав граждан. Для начала достройки или выплаты компенсаций необходимо подтверждение финансирования со стороны наблюдательного совета Фонда. В 2019 году было подтверждено восстановление прав дольщиков семи жилых комплексов, где возводилось более 4 тыс. квартир. Это дома застройщиков «Навис», «Норманн», «СНВ-Северо-Запад».
До конца летам мы ждем подтверждение восстановления прав дольщиков еще около десяти ЖК. Эта ситуация не стоит на месте, я уверен, через несколько лет мы сможем решить этот вопрос.
Служба государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга отмечает 15-летие своей деятельности. Об истории ведомства, изменениях, произошедших в его работе, внедрении инноваций «Строительному Еженедельнику» рассказал руководитель Службы Вячеслав Захаров.
– Вячеслав Павлович, 15 лет в нашем быстро меняющемся мире – довольно большой срок. Расскажите, пожалуйста, вкратце об истории Службы.
– Служба госстройнадзора и экспертизы, действительно, была создана 15 лет назад. Но это не значит, что до 2004 года надзорных органов в строительной сфере не существовало. Еще до революции действовала специальная структура при управлении полиции. Надзорное ведомство всегда сохраняло свою основную функцию – контроль за строительством объектов с соблюдением принятых нормативов в строительной сфере.
В начале 2000-х годов этим занимался Государственный архитектурно-строительный надзор (ГАСН), под председательством которого в государственных комиссиях принимали завершенные объекты в эксплуатацию. Инспектор ГАСН мог в любой момент приехать на стройплощадку с проверкой документации, качества строительства, соблюдения норм и правил. Этот подход в определенной мере стимулировал строителей к добросовестной работе. При этом штрафные санкции были небольшими при возможности административного воздействия вплоть до приостановки строительства.
В 2004 году был принят Градостроительный кодекс Российской Федерации, положивший системную основу формированию современных взаимоотношений надзорных органов и застройщиков.
В этом же году решением Правительства Петербурга была создана Служба. Это первая в России государственная структура, в который был реализован комплексный подход к организации контрольно-надзорных мероприятий в сфере строительства. При обращении в Службу застройщик получал полный спектр государственных услуг: от заключения экспертизы по проектной документации до разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Иными словами, с появлением Службы в Петербурге начали воплощать в жизнь идею «одного окна» для бизнеса. Одним из идеологов этой реформы стал Александр Иванович Орт, первым возглавивший Службу госстройнадзора.
В 2007 году надзорная функция ведомства была расширена за счет пожарного, санитарно-эпидемиологического и экологического видов надзора. С 2009–2010 годов большие изменения в работу ведомства были привнесены законодательными новациями: приняты новый Генеральный план Петербурга, Правила землепользования и застройки, закон об охране объектов культурного наследия.
– Строители и сейчас регулярно жалуются на постоянные изменения «правил игры»…
– Что ж, вполне их понимаю, нам бы тоже хотелось, чтобы нововведения сопровождались переходными периодами. Действительно, жилой объект строится 2-3 года. А если речь идет о крупномасштабных или технологически-сложных проектах, то это может быть и 5-6 лет, и даже более. И за это время требования могут поменяться многократно. В результате около 95–98% проектов подвергаются изменениям уже в ходе строительства.
Единственное, что могу сказать: застройщики и Служба находятся в одинаковой ситуации. Им приходится на ходу подстраиваться под новые требования, а нам – контролировать этот процесс. Причем часто сделать это очень непросто. Например, законодательное решение принято, а подзаконных актов, которые должны регламентировать процесс его выполнения, – не существует. Нужно и самим понять, что делать, и застройщикам разъяснить сложившуюся ситуацию. Но в основном мы говорим с ними на одном языке.
– В чем коренные отличия работы сегодняшней Службы от Госстройнадзора образца 2004 года?
– Одно из самых заметных изменений за 15 лет – это, наверное, обновление штата Службы более чем на 90%! В связи с корректировками федерального и регионального законодательства, появлением новых требований, новых полномочий наша система работы претерпела значительные изменения. Мы перешли на качественно иной уровень технического обеспечения нашей деятельности. Если раньше инспектор вручную на бумаге формировал надзорное дело, то сегодня создано «мобильное место инспектора», наши специалисты выезжают на проверку с планшетом, имея доступ ко всей необходимой информации.
Все государственные услуги и административные процедуры Службы переведены в электронную форму. Влияние человеческого фактора, коррупционные риски сведены к минимуму. Работа с электронными документами обеспечивает полную прозрачность требований органов власти к застройщикам, не говоря уже о том, что исполнители могут приступить к заполнению формы заявления в любое время и в любом месте, где есть доступ к Интернету.
Сначала новый подход вызывал некоторое недовольство – причем как со стороны части наших сотрудников, так и со стороны представителей застройщиков. Новации всегда с определенным трудом внедряются в практику. Мы преодолели этот переходный период, и сегодня все освоили и по достоинству оценили преимущества новых технологий.
Наша Служба стала одним из первых органов Госстройнадзора в России, который полностью перешел на электронный документооборот. Сегодня уже на федеральном уровне приняты законодательные акты, обязывающие перевести работу надзорных органов в новый формат к сентябрю 2020 года. У нас это было сделано еще в прошлом году. Теперь мы ведем работу над совершенствованием созданной системы.
– Сейчас в строительной отрасли идут процессы по освоению новой степени цифровизации – переходу на использование BIM-технологий. Готов ли Госстройнадзор работать с ними?
– В сфере экспертизы мы подготовились к использованию цифрового моделирования, сформулировали требования к нему, обучили специалистов и установили необходимое программное обеспечение.
Однако, пока в наших реалиях широкое распространение BIM затруднено. Очевидно, что цифровая модель эффективна, если использовать ее на всех этапах проектирования и непосредственно строительно-монтажных работ.
– Что еще Вы отнесли бы к достижениям Госстройнадзора?
– Очень большая и важная работа была проведена по предотвращению самовольного строительства, прежде всего многоквартирных домов на землях, предусмотренных для индивидуальных жилых строений (ИЖС). Такие объекты начали появляться на рынке в начале 2000-х, и мошенники под видом участия в долевом строительстве продавали неосведомленным гражданам «долю в объекте».
В 2012 году Служба была наделена новыми полномочиями и начала подавать иски в суд с требованиями о сносе «самостроев». Для этого было усилено Юридическое управление, появились высококвалифицированные юристы, которые стали отстаивать в суде интересы Санкт-Петербурга и его жителей.
Для информирования граждан на нашем сайте размещен раздел «Осторожно, самострой!», в котором можно найти информацию о незаконно построенных, проблемных объектах.
– Расскажите, пожалуйста, об основных планах на будущее и задачах, которые стоят сегодня перед Службой.
– Процесс совершенствования – бесконечен. Деятельность Госстройнадзора регламентирована, поэтому работа инспекторов и специалистов Управления выдачи разрешений может стать еще более эффективной за счет оптимизации процессов. Кроме этого, немаловажную роль в этом играет повышение квалификации сотрудников. Ежегодно для каждого утверждается индивидуальный план профессионального развития.
Мы всегда чутко реагируем на замечания, которые получаем от застройщиков, вносим необходимые коррективы в нашу работу. Проводим мероприятия, в ходе которых разъясняем новации законодательства. В целом наша задача быть открытыми и компетентными, с чем мы пока успешно справляемся.
Мнение
Николай Линченко, вице-губернатор Санкт-Петербурга:
– Госстройнадзор Петербурга и Центр государственной экспертизы играют важнейшую роль в развитии инвестиционно-строительного комплекса. Ежедневно им необходимо принимать ответственные и, в первую очередь, оптимальные решения, от которых зависит безопасность возводимых зданий для жизни и здоровья людей. Ведомствам удалось наладить открытый диалог с представителями строительных организаций. Сложный переходный период перевода госуслуг и административных процедур в электронный вид пройден. Теперь важно не сбавлять темпы цифровизации отрасли и продолжить внедрять IT-инновации, которые позволяют, с одной стороны, удешевить процесс производства, с другой – сделать его более прозрачным и контролируемым.
Геннадий Щербина, генеральный директор Группы «Эталон»:
– Коллектив Службы государственного строительного надзора и экспертизы всегда отличался профессионализмом. Коллеги идут в ногу со временем – ведомство активно внедряет цифровые технологии, осуществляет экспертизу BIM-моделей объектов строительства, что для нас как для пионеров применения BIM-технологий в России – особенно ценно.
Леонид Кулаков, председатель Комитета по строительству Санкт-Петербурга:
– С момента создания Службы госстройнадзора пройден очень серьезный путь: сформирован коллектив единомышленников и профессионалов, существенно усилена работа со всеми ресурсоснабжающими организациями, ведет свою деятельность Совет экспертиз, плюс – работа Службы полностью переведена в электронный формат, что значительно сокращает сроки всех согласований. Главные задачи ведомства остаются неизменными – это контроль за безопасностью строительства объектов в Петербурге и соблюдение требований градостроительного законодательства. Безусловно, Госстройнадзор сегодня успешно с ними справляется.
Дмитрий Ходкевич, генеральный директор компании «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад»:
– Работа Госстройнадзора построена должным образом. Нет никаких перегибов на местах или необоснованных требований к застройщику. А главное – есть диалог. Если есть на повестке вопрос, то не нужно лезть через бюрократические дебри учреждения, чтобы докопаться до истины. У нас крепкие и слаженные отношения, которые построены на взаимопонимании. Приятно работать с профессионалами.