Михаил Москвин: «Уверен, что спрос на областное жилье вырастет»
В традиционном для «Строительного Еженедельника» интервью, приуроченном ко Дню строителя, заместитель председателя Правительства Ленобласти по строительству Михаил Москвин рассказывает о наиболее животрепещущих вопросах развития строительного комплекса региона: работе в период коронавирусной пандемии, переходе на новую схему финансирования, обеспечении комфортности нового жилья, а также решении проблемы долгостроев.
— Михаил Иванович, с какими итогами строительная отрасль Ленобласти закончила первое полугодие 2020 года?
— С января по июнь в регионе было введено более 910 тыс. кв. м жилой недвижимости. Из них около половины — объекты индивидуального жилого строительства. Это объемы небольшие, на треть меньше, чем в тот же период прошлого года, и этому есть как объективные, так и субъективные объяснения. Но, говоря об итогах работы в строительной отрасли, мы бы хотели ориентироваться не только на цифру по вводу многоквартирных домов. Она, конечно, показательная, но не отражает полной картины.
Я хотел бы подчеркнуть, что в планах на 2020 год ввод 37 социальных объектов, в том числе ДК в Бокситогорском районе, шести школ, детской школы искусств и поликлиники в Сертолово, фельдшерско-акушерского пункта в Сланцевском районе, двух амбулаторий и спортивного центра в Выборге, бассейнов в Кингисеппе и Ивангороде и так далее. Адресная инвестиционная программа не пострадала, каждый год все больше и больше социальных объектов начинает строиться и вводиться. Особенно это важно для отдаленных районов. Они не чувствуют себя забытыми.
— Насколько распространение коронавирусной инфекции и введение в целях борьбы с нею ограничений повлияли на отрасль и на рынок жилья в Ленобласти? Как застройщики выживают в сложной ситуации и чем могут помочь им власти региона?
— В начале марта создалась неопределенность по поводу режима строительства — были опасения, что стройки закроют на замок, как в Европе. Но Минстрой РФ очень оперативно внес отрасль в список системообразующих. Это было сделано, чтобы не останавливать производственные циклы, чтобы для дольщиков не были сорваны сроки передачи ключей и чтобы социальные объекты не выбивались из графиков.
Вместе с тем Правительство РФ приостановило проведение проверок для бизнеса до следующего года. Под это постановление попали и проверки в ходе строительного надзора, включая итоговые и проверки этапов. Мы обратились за разъяснением с просьбой возобновить приемку домов. Пока выходил документ, Госстройнадзор фактически не выходил на проверки около месяца, что в итоге сказалось на цифрах — падение ввода жилья, о котором я говорил выше, по большей части связано именно с этим фактором. Однако эти законченные дома никуда не делись, все они попали в план проверок и будут введены.
В целом застройщики смогли перестроить работу в новых условиях — почти все вышли в онлайн по продажам квартир.
— Прошел уже год после перехода на новую схему финансирования жилищного строительства — проектное кредитование и использование эскроу-счетов. Освоились ли застройщики с новацией? Какое влияние она оказала на отрасль?
— Год — не так много для полной перестройки отрасли. Ведь в среднем строительный цикл занимает 3–5 лет. Вы помните, как в прошлом году все старались попасть в критерии, чтобы строить по старой схеме? Сейчас примерно каждая десятая квартира продается с использованием счетов эскроу.
Восемь застройщиков возводят 22 дома общей площадью 0,5 млн кв. м только с использованием эскроу. Этими компаниями заключено более 2,3 тыс. защищенных эскроу договоров долевого участия. Четыре застройщика строят тринадцать домов площадью около 300 тыс. кв. м. По смешанной схеме ими заключено около тысячи ДДУ.
По старой схеме заканчивается строительство 240 домов 78 застройщиками. Общая площадь этих жилых домов — менее 3,5 млн кв. м. В них заключено 34 тыс. ДДУ. Через 2–3 года с такими темпами регион должен полностью перейти на защищенную схему естественным образом — дома по старой схеме уже будут закончены.
— В Ленобласти уделяется много внимания развитию социнфраструктуры. Что сделано в этом направлении? Продолжают ли пользоваться интересом программы «Соцобъекты взамен на налоги» и «Стимул»?
— Всего с 2012 года в Ленинградской области было введено 16,9 млн кв. м жилой недвижимости, 77 детских садов на 12,6 тыс. мест, 17 школ на 8,4 тыс. мест. Такой динамики в регионе не было никогда.
Мы продолжаем все наши программы, выкуп социальных объектов сейчас проходит сразу, без волокиты, это уже накатанный процесс. У нас нет ни одного невыкупленного объекта, который застройщики передали в муниципалитет. В «Стимуле» у нас сейчас девять объектов, ежегодные ассигнования на эту программу составляют более 1,5 млрд рублей. В планах до 2036 года еще около 100 садиков и около 50 школ.
Сейчас федеральное Правительство изменяет порядок программы «Стимул» — они планируют включать туда инженерную и дорожную инфраструктуру, то есть подготовку территории. Это действительно дает больший эффект для интенсификации строительства. Мы предполагаем, что первым по обновленному «Стимулу» пойдет проект «Группы ЛСР» на Ржевке.
— Власти Ленобласти в целях повышения комфортности стремятся ограничить высотность жилья. Не подорвет ли это рентабельность работы застройщиков?
— С 2015 года мы шли по этому пути — уменьшение этажности. Застройщики каждый раз находили свою нишу и переформатировали свои проекты. Я привожу всегда пример застройки в северном Сертолово и Аннинском поселении. Там строят мало и среднеэтажные дома, при этом большие квартиры — «трешки» — раскуплены все. Мы давно говорили о том, что будем ориентироваться на низкоплотное, невысокое жилье. Опять же, если говорить об уроках пандемии, то такая концепция укладывается в рамки нового спроса.
— Вообще, какой смысл власти региона вкладывают в понятие «доступное комфортное жилье» и что требуется от строителей, чтобы возводить соответствующие объекты?
— У нас есть Региональные нормативы градостроительного проектирования, где максимально подробно указано, что должно быть в жилых районах: количество парковочных мест, мест в школах, детских садах, медучреждений, досуговых, спортивных центров и так далее. Именно исходя из РНГП на градсоветах утверждаются проекты планировок территорий. Они не остаются на бумаге: Госстройнадзор вводит новые объекты только с выполненными нормативами, указанными в РНГП.
Другой вопрос, что эти нормативы не всегда в точности соответствуют реальной жизни. Конечно, регуляторная функция государства исключительно важна, но долевое строительство — рыночный механизм, он предполагает, что люди «голосуют рублем». Если жилье не берут, значит что-то не так и что-то надо улучшать. А заманивать можно только комфортной средой.
— Ленобласть уже несколько лет строит больше 1 кв. м жилья в год на жителя региона. При этом в последние годы спрос, вышедший в свое время за КАД, сейчас возвращается обратно во внутригородские локации. Однако в рамках нацпроекта по жилью региону «назначают» дальнейший рост объемов ввода. Какую позицию занимают власти Ленобласти по этому вопросу и реально ли выполнить «прогнозные задачи» нацпроекта к 2024 году?
— До сих пор удавалось. Например, в 2019 году в Ленинградской области ввели 1,3 кв. м жилой недвижимости на человека. Регион снова занял первую строчку в рейтинге по показателю ввода жилья в расчете на одного человека — по этому показателю он стоит рядом с Московской и Липецкой областями. Я напомню, мы ввели в прошлом году 2,93 млн кв. м жилья, из них 1,39 млн кв. м — объекты ИЖС.
Федеральное Правительство дает сигнал о том, что показатели по вводу жилья не будут пересматриваться. Мы их, конечно, постараемся выполнить. Но перед нами встает очень серьезная дилемма: количество жилья или качество. Совершенно очевидно, что социалка отстает от жилья. Это совершенно естественно — застройщик сначала должен создать прибыль, потом на нее построить сады, школы, инфраструктуру. Мы, конечно, берем курс на параллельное возведение жилья и необходимых объектов, но разрыв может случаться. При объемах ввода свыше 3 млн кв. м в год мы рискуем получить очень серьезный дисбаланс.
И вы затронули очень хороший вопрос — вопрос спроса. Да, несколько лет назад маятник качнулся в сторону города — застройщики приступили к освоению бывших промзон, откуда вывели производства. Но этот ресурс небезграничен. Кроме того, после пандемии и вынужденного сидения по домам люди стали задумываться о покупке жилья большей площади в удалении от центра. Я уверен, что спрос на областное жилье вырастет с учетом этих факторов, но сейчас этот процесс только намечается.
— Традиционный вопрос о долгостроях. Область активно сотрудничает с федеральным Фондом защиты дольщиков. Что удалось сделать за последнее время в этой сфере и какие планы на будущее?
— По статистике, в дорожную карту включено 57 объектов с просрочкой ввода, в состав которых входит 146 многоквартирных домов, где заключено 16,3 тыс. договоров долевого участия. Всего в Ленинградской области заключено более 300 тыс. ДДУ и иных договоров для приобретения жилых помещений. Таким образом, объекты с просрочкой передачи жилых помещений составляют около 5% от всего объема заключенных договоров.
С 2011 года введено в эксплуатацию 67 проблемных объектов и многоквартирных домов, строящихся со значительным нарушением первоначально установленного срока ввода в эксплуатацию. В том числе: в 2011-м — 4, в 2012-м — 1, в 2013-м — 2, в 2014-м — 4, в 2015-м — 1, в 2016-м — 3, в 2017-м — 1, в 2018-м — 18, в 2019-м — 22, на 1 июня 2020-го — 11. В целом несложно заметить рост темпов решения проблемы. Общее количество граждан, которые получили достроенные жилые помещения, — около 45 тысяч.
У нас есть несколько путей, по которым мы завершаем дома. Это бесплатное выделение земельных участков под строительство жилья для застройщиков, которые завершают проблемные объекты. Ряд других компенсационных мер: первоочередной выкуп социальных объектов в проектах доноров, строительство дорожной, инженерной инфраструктуры, благоустройство за счет бюджета. По этой схеме привлечения инвесторов заключено 14 договоров с застройщиками, по которым достраиваются дома в поселке им. Свердлова, Всеволожске, Гатчине, Малом Верево, Дубровке.
Наконец, использование механизмов публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства». В 2019 году при принятии трехлетнего бюджета Ленинградской области было выделено 2,8 млрд рублей на восстановление прав граждан. Для начала достройки или выплаты компенсаций необходимо подтверждение финансирования со стороны наблюдательного совета Фонда. В 2019 году было подтверждено восстановление прав дольщиков семи жилых комплексов, где возводилось более 4 тыс. квартир. Это дома застройщиков «Навис», «Норманн», «СНВ-Северо-Запад».
До конца летам мы ждем подтверждение восстановления прав дольщиков еще около десяти ЖК. Эта ситуация не стоит на месте, я уверен, через несколько лет мы сможем решить этот вопрос.
Накануне международной инвестиционной выставки MIPIM председатель Комитета по инвестициям Санкт-Петербурга Ирина Бабюк рассказала «Строительному Еженедельнику» об инвестиционной политике города и новых проектах.
– Ирина Анатольевна, в Сочи завершился российский инвестиционный форум. Какие проекты представил Петербург?
– На Форуме была представлена экспозиция Cанкт-Петербурга общей площадью 135 кв. м. На стенде были презентованы инвестиционные проекты города в сфере инноваций – новый фармацевтический комплекс компании BIOCAD, научный центр «Инноград науки и технологий» в городе-спутнике Южный, завод по переработке изношенных шин «Инноватех СПб», а также состоялась презентация ПАО «Ленэнерго» на тему инновационного развития умных сетей в Петербурге. Помимо этого, на выставочной экспозиции был представлен инвестиционный потенциал города – условия ведения бизнеса в Санкт-Петербурге, преференции для инвесторов, принципы градостроительной политики и перспективные инвестиционные проекты, в которые планируется привлечь частные средства.
– Были ли на Форуме особо отмечены петербургские проекты?
– Один из главных результатов Санкт-Петербурга на Форуме – получение двух престижных премий по инвестиционным проектам. Премия в сфере развития инфраструктуры и государственно-частного партнерства «РОСИНФРА» вручена за лучший проект в социальной сфере в 2016 году – создание и эксплуатация нового лечебно-реабилитационного корпуса СПб ГБУЗ «Городская больница №40 Курортного района» в Санкт-Петербурге. Также Председатель Правительства РФ Дмитрий Медведев вручил компании BIOCAD премию за лучший проект в сфере инноваций и высоких технологий – организация высокотехнологического производства биологических субстанций и готовых лекарственных форм для лечения онкологических и аутоиммунных заболеваний в Санкт-Петербурге.
– В середине марта в Каннах пройдет очередная международная выставка недвижимости MIPIM. Петербург традиционно принимает участие в этом форуме. Какие проекты планирует презентовать город в этом году?
– Санкт-Петербург традиционно, уже в 19-й раз, будет представлен на международной выставке инвестиционной недвижимости MIPIM в Каннах, на отдельном стенде площадью 230 кв. м.
Деловая программа Санкт-Петербурга будет включать дискуссии на темы развития градостроительной политики и инвестиционной сферы, а также стратегии развития города. Помимо этого, состоятся мастер-классы с зарубежными экспертами на темы создания стартапов в сфере инноваций в европейских столицах. Помимо этого, на стенде будет презентовано около 50 инвестиционных проектов в сферах транспорта, промышленности, энергетики, туризма и социального обеспечения.
– Недавно фронт-офис «единого окна» для инвесторов Санкт-Петербурга переехал на Московский проспект, 60. Почему был выбран именно этот адрес?
– Мы выбрали эту площадку, в первую очередь, для создания комфортных условий для инвесторов в рамках работы над инвестиционными проектами. При обращении во фронт-офис инвесторы получают консультации по вопросам предоставления объектов недвижимости для строительства и реконструкции, присвоения инвестиционным проектам стратегического статуса, заключения соглашений о государственно-частном партнерстве. Сотрудники офиса занимаются решением любых вопросов, возникающих в процессе реализации инвестиционного проекта, а также координируют взаимодействие инвестора с органами власти.
Наш новый офис разместился в холле бизнес-центра класса «А», где все помещения разделяют стеклянные стены. Такие интерьерные решения, в том числе, подчеркивают открытость всех процессов работы над проектами.
По статистике, в месяц во фронт-офисе получают консультации примерно 100 инвесторов. За все время работы мы отработали запросы около 4 тыс. инвесторов. Одной из самых востребованных услуг является предоставление земельных участков. Также проводится большое количество консультаций по проектам, реализующимся по механизму ГЧП и концессии. Такой механизм приобретает все большую популярность, так как позволяет выступать инвестору с частной концессионной инициативой.
– Если говорить об итогах 2016 года, какую динамику продемонстрировали основные показатели?
– В 2016 году в экономику Санкт-Петербурга было инвестировано 582,3 млрд рублей, что в текущих ценах на 61 млрд рублей больше, чем за аналогичный период 2015 года. В сопоставимых ценах рост составил 12,4%. Позитивным является факт восстановления в структуре инвестиций по основным фондам доли инвестиций на приобретение зданий и сооружений (44%), до уровня 2012 года (42%), после сокращения на протяжении 2013-2015 годов до 35%-36% (что было обусловлено оптимизацией инвестиционных программ предприятиями города в кризисный для экономики период).
По итогам девяти месяцев 2016 года в экономику Санкт-Петербурга поступило 4,8 млрд долларов прямых иностранных инвестиций, что на 12% меньше показателя аналогичного периода прошлого года. Снижение показателя отмечается на всей территории РФ (минус 14% по отношению к III кварталу 2015 года). Доля Петербурга в общем объеме прямых иностранных инвестиций РФ не изменилась и составила 6%. При этом отмечается постепенное замещение иностранных инвестиций внутренними.
В 2016 году многие показатели социально-экономического развития продемонстрировали положительную динамику. Восстановление темпов роста в сфере производства, строительства и логистики стало существенным стимулом роста и инвестиционного спроса в экономике города. Индекс физического объема инвестиций в основной капитал организаций со второго полугодия вышел на траекторию устойчивого роста, на фоне снижения этого показателя по России в целом.
Мы надеемся, что позитивная динамика сохранится и в текущем году, и планируем рост инвестиций минимум на 5%. За последние годы, благодаря продвигаемым нами инициативам, значительно возрос объем имущественной поддержки инвесторов. Сегодня созданы все условия для того, чтобы реально снижать инвестиционные затраты на период строительства.
– Губернатор Санкт-Петербурга Георгий Полтавченко поручил Комитету по инвестициям заниматься вопросами инвестиционных объектов незавершенного строительства. Что уже удалось сделать в этом направлении?
– Комитет по инвестициям с этой целью разработал распоряжение о создании Комиссии по инвентаризации объектов незавершенного строительства, которая будет заниматься объектами, строительство которых осуществлялось именно на инвестиционных условиях. Таких объектов будет двенадцать. По некоторым из них договор аренды будет заключаться сроком на три года для завершения строительства. В случае, если право собственности не было зарегистрировано, будет решаться вопрос, каким образом можно их достроить. В списке незавершенных инвестпроектов – здание Пробирной палаты на Канале Грибоедова, д. 51, лит. Б, и Казанской улице, бывшая территория больницы Марии Магдалины на 14-й линии Васильевского острова. Кроме этого, в перечне объект в Невском районе – на Искровском проспекте, участок 1, где еще в 2007 году планировалось реализовать торгово-бытовой комплекс «Искра», и др.
– Город уделяет много внимания развитию гостиничных объектов к ЧМ-2018. К каким проектам инвесторы проявляют интерес?
– Вьетнамская компания «Центр АТР-Сайгон» планирует вложить около 672 млн рублей в реконструкцию здания на Среднем проспекте Васильевского острова, 40, под гостиницу. Подана частная концессионная инициатива. Площадь здания составляет 3,5 тыс. кв.м. Планируется реконструкция под гостиницу уровня «три звезды». Срок проектирования составляет 27 месяцев, реконструкции – 43 месяца. В ближайшее время Комитет также ожидает заявок на реконструкцию под гостиницы зданий по ряду адресов. Город ведет активную работу по привлечению инвесторов в гостиничный сектор. Мы подготовили документ и в скором времени запустим общую программу по поддержке гостиничной инфраструктуры, включающую все меры поддержки, которые мы предложили инвесторам за последнее время.
– Когда город планирует заключать с ФК «Зенит» концессионное соглашение?
– Что касается самого значимого проекта для ЧМ-2018 – стадиона «Санкт-Петербург Арена», то концессионный договор на управление стадионом с ФК «Зенит» мы планируем подписать к 1 августа текущего года. Основные условия договора мы получили, к 15 марта будет рассчитана финансовая модель, которая будет учитывать, как доходы от проведения на стадионе различных мероприятий, так и расходы на его эксплуатацию и капремонт. К 15 апреля мы ждем от ФК «Зенит» официальную заявку по частной концессионной инициативе.
– Как развивается ситуация с реконструкцией Апраксина Двора?
– Работа разбита на несколько этапов, проект сложный, и быстро реализовать его невозможно. К реконструкции части корпусов, расположенных по внешнему периметру квартала, мы рассчитываем приступить уже в этом году. Летом будут объявлены торги на аренду корпусов 54, 55 и 57 под креативные пространства. Еще три корпуса – 37-38, 2 и 3 – инвесторы реконструируют за свой счет. Они принадлежат ТК «Питер», «Людмила» и «Невская оптика». Компании разрабатывают проект по размещению в них общественного питания и торговли.
– Ранее сообщалось, что создание креативных индустрий город планирует закрепить законодательно.
– Городской закон о фонде креативных пространств уже подготовлен и проходит согласование в профильных комитетах. Принятие закона позволит рассчитывать арендную ставку по минимальному коэффициенту, чтобы передавать инвесторам объекты недвижимости на торгах с минимальной стоимостью. Мы понимаем, что к некоторым интересным объектам могут проявить интерес сразу несколько компаний, и тогда ставка будет не настолько низкой, как город изначально предлагает.
Как раз на Форуме в Сочи очень активно обсуждался вопрос развития креативного сектора в российских регионах, так как все понимают, что это важное направление для развития современных городов. Также экспертами было отмечено, что креативная экономика способствует увеличению человеческого капитала и числа людей, занятых в креативном секторе, позволяет создать импульс для экономического и культурного прогресса. У Санкт-Петербурга в этой сфере есть все предпосылки для успешного развития.
– Вы предложили также создать Инвестиционный фонд Петербурга. В чем его смысл?
– Мы его создаем для удобства. Фонд будет аккумулировать средства бюджета, которые будут использованы для подготовки необходимой документации в рамках реализации на территории Санкт-Петербурга инвестиционных проектов по механизму государственно-частного партнерства. Объем бюджетных ассигнований фонда устанавливается законом о бюджете Санкт-Петербурга на очередной финансовый год. Ассигнования планируется использовать для разработки проектной документации, концепций, технико-экономического обоснования и иной документации, необходимой для реализации социально-значимых инвестиционных проектов, в которых заинтересован город.
Кстати
В середине февраля в ходе официального визита петербургской делегации в южнокорейский Пусан во главе с вице-губернатором Санкт-Петербурга Михаилом Мокрецовым состоялась встреча в городском правительстве с вице-мэром Пусана Ким Чён Пхэ по вопросам сотрудничества двух регионов. С южнокорейской стороны в мероприятии также приняли участие директора департаметов в сферах управления портовой инфраструктурой, логистики морепродуктов, медицинского туризма и торговли.
Стороны обсудили возможное сотрудничество в рамках реализации инвестиционного проекта по созданию специальной экономической зоны «Аэрополис», а именно одного из ее направлений – электронной рыбной биржи. В настоящее время концепция проекта «Аэрополиса» дорабатывается совместно с Комитетом по инвестициям, Банком ВТБ и консалтинговой компанией Strategy Partners Group.