Михаил Москвин: «Уверен, что спрос на областное жилье вырастет»
В традиционном для «Строительного Еженедельника» интервью, приуроченном ко Дню строителя, заместитель председателя Правительства Ленобласти по строительству Михаил Москвин рассказывает о наиболее животрепещущих вопросах развития строительного комплекса региона: работе в период коронавирусной пандемии, переходе на новую схему финансирования, обеспечении комфортности нового жилья, а также решении проблемы долгостроев.
— Михаил Иванович, с какими итогами строительная отрасль Ленобласти закончила первое полугодие 2020 года?
— С января по июнь в регионе было введено более 910 тыс. кв. м жилой недвижимости. Из них около половины — объекты индивидуального жилого строительства. Это объемы небольшие, на треть меньше, чем в тот же период прошлого года, и этому есть как объективные, так и субъективные объяснения. Но, говоря об итогах работы в строительной отрасли, мы бы хотели ориентироваться не только на цифру по вводу многоквартирных домов. Она, конечно, показательная, но не отражает полной картины.
Я хотел бы подчеркнуть, что в планах на 2020 год ввод 37 социальных объектов, в том числе ДК в Бокситогорском районе, шести школ, детской школы искусств и поликлиники в Сертолово, фельдшерско-акушерского пункта в Сланцевском районе, двух амбулаторий и спортивного центра в Выборге, бассейнов в Кингисеппе и Ивангороде и так далее. Адресная инвестиционная программа не пострадала, каждый год все больше и больше социальных объектов начинает строиться и вводиться. Особенно это важно для отдаленных районов. Они не чувствуют себя забытыми.
— Насколько распространение коронавирусной инфекции и введение в целях борьбы с нею ограничений повлияли на отрасль и на рынок жилья в Ленобласти? Как застройщики выживают в сложной ситуации и чем могут помочь им власти региона?
— В начале марта создалась неопределенность по поводу режима строительства — были опасения, что стройки закроют на замок, как в Европе. Но Минстрой РФ очень оперативно внес отрасль в список системообразующих. Это было сделано, чтобы не останавливать производственные циклы, чтобы для дольщиков не были сорваны сроки передачи ключей и чтобы социальные объекты не выбивались из графиков.
Вместе с тем Правительство РФ приостановило проведение проверок для бизнеса до следующего года. Под это постановление попали и проверки в ходе строительного надзора, включая итоговые и проверки этапов. Мы обратились за разъяснением с просьбой возобновить приемку домов. Пока выходил документ, Госстройнадзор фактически не выходил на проверки около месяца, что в итоге сказалось на цифрах — падение ввода жилья, о котором я говорил выше, по большей части связано именно с этим фактором. Однако эти законченные дома никуда не делись, все они попали в план проверок и будут введены.
В целом застройщики смогли перестроить работу в новых условиях — почти все вышли в онлайн по продажам квартир.
— Прошел уже год после перехода на новую схему финансирования жилищного строительства — проектное кредитование и использование эскроу-счетов. Освоились ли застройщики с новацией? Какое влияние она оказала на отрасль?
— Год — не так много для полной перестройки отрасли. Ведь в среднем строительный цикл занимает 3–5 лет. Вы помните, как в прошлом году все старались попасть в критерии, чтобы строить по старой схеме? Сейчас примерно каждая десятая квартира продается с использованием счетов эскроу.
Восемь застройщиков возводят 22 дома общей площадью 0,5 млн кв. м только с использованием эскроу. Этими компаниями заключено более 2,3 тыс. защищенных эскроу договоров долевого участия. Четыре застройщика строят тринадцать домов площадью около 300 тыс. кв. м. По смешанной схеме ими заключено около тысячи ДДУ.
По старой схеме заканчивается строительство 240 домов 78 застройщиками. Общая площадь этих жилых домов — менее 3,5 млн кв. м. В них заключено 34 тыс. ДДУ. Через 2–3 года с такими темпами регион должен полностью перейти на защищенную схему естественным образом — дома по старой схеме уже будут закончены.
— В Ленобласти уделяется много внимания развитию социнфраструктуры. Что сделано в этом направлении? Продолжают ли пользоваться интересом программы «Соцобъекты взамен на налоги» и «Стимул»?
— Всего с 2012 года в Ленинградской области было введено 16,9 млн кв. м жилой недвижимости, 77 детских садов на 12,6 тыс. мест, 17 школ на 8,4 тыс. мест. Такой динамики в регионе не было никогда.
Мы продолжаем все наши программы, выкуп социальных объектов сейчас проходит сразу, без волокиты, это уже накатанный процесс. У нас нет ни одного невыкупленного объекта, который застройщики передали в муниципалитет. В «Стимуле» у нас сейчас девять объектов, ежегодные ассигнования на эту программу составляют более 1,5 млрд рублей. В планах до 2036 года еще около 100 садиков и около 50 школ.
Сейчас федеральное Правительство изменяет порядок программы «Стимул» — они планируют включать туда инженерную и дорожную инфраструктуру, то есть подготовку территории. Это действительно дает больший эффект для интенсификации строительства. Мы предполагаем, что первым по обновленному «Стимулу» пойдет проект «Группы ЛСР» на Ржевке.
— Власти Ленобласти в целях повышения комфортности стремятся ограничить высотность жилья. Не подорвет ли это рентабельность работы застройщиков?
— С 2015 года мы шли по этому пути — уменьшение этажности. Застройщики каждый раз находили свою нишу и переформатировали свои проекты. Я привожу всегда пример застройки в северном Сертолово и Аннинском поселении. Там строят мало и среднеэтажные дома, при этом большие квартиры — «трешки» — раскуплены все. Мы давно говорили о том, что будем ориентироваться на низкоплотное, невысокое жилье. Опять же, если говорить об уроках пандемии, то такая концепция укладывается в рамки нового спроса.
— Вообще, какой смысл власти региона вкладывают в понятие «доступное комфортное жилье» и что требуется от строителей, чтобы возводить соответствующие объекты?
— У нас есть Региональные нормативы градостроительного проектирования, где максимально подробно указано, что должно быть в жилых районах: количество парковочных мест, мест в школах, детских садах, медучреждений, досуговых, спортивных центров и так далее. Именно исходя из РНГП на градсоветах утверждаются проекты планировок территорий. Они не остаются на бумаге: Госстройнадзор вводит новые объекты только с выполненными нормативами, указанными в РНГП.
Другой вопрос, что эти нормативы не всегда в точности соответствуют реальной жизни. Конечно, регуляторная функция государства исключительно важна, но долевое строительство — рыночный механизм, он предполагает, что люди «голосуют рублем». Если жилье не берут, значит что-то не так и что-то надо улучшать. А заманивать можно только комфортной средой.
— Ленобласть уже несколько лет строит больше 1 кв. м жилья в год на жителя региона. При этом в последние годы спрос, вышедший в свое время за КАД, сейчас возвращается обратно во внутригородские локации. Однако в рамках нацпроекта по жилью региону «назначают» дальнейший рост объемов ввода. Какую позицию занимают власти Ленобласти по этому вопросу и реально ли выполнить «прогнозные задачи» нацпроекта к 2024 году?
— До сих пор удавалось. Например, в 2019 году в Ленинградской области ввели 1,3 кв. м жилой недвижимости на человека. Регион снова занял первую строчку в рейтинге по показателю ввода жилья в расчете на одного человека — по этому показателю он стоит рядом с Московской и Липецкой областями. Я напомню, мы ввели в прошлом году 2,93 млн кв. м жилья, из них 1,39 млн кв. м — объекты ИЖС.
Федеральное Правительство дает сигнал о том, что показатели по вводу жилья не будут пересматриваться. Мы их, конечно, постараемся выполнить. Но перед нами встает очень серьезная дилемма: количество жилья или качество. Совершенно очевидно, что социалка отстает от жилья. Это совершенно естественно — застройщик сначала должен создать прибыль, потом на нее построить сады, школы, инфраструктуру. Мы, конечно, берем курс на параллельное возведение жилья и необходимых объектов, но разрыв может случаться. При объемах ввода свыше 3 млн кв. м в год мы рискуем получить очень серьезный дисбаланс.
И вы затронули очень хороший вопрос — вопрос спроса. Да, несколько лет назад маятник качнулся в сторону города — застройщики приступили к освоению бывших промзон, откуда вывели производства. Но этот ресурс небезграничен. Кроме того, после пандемии и вынужденного сидения по домам люди стали задумываться о покупке жилья большей площади в удалении от центра. Я уверен, что спрос на областное жилье вырастет с учетом этих факторов, но сейчас этот процесс только намечается.
— Традиционный вопрос о долгостроях. Область активно сотрудничает с федеральным Фондом защиты дольщиков. Что удалось сделать за последнее время в этой сфере и какие планы на будущее?
— По статистике, в дорожную карту включено 57 объектов с просрочкой ввода, в состав которых входит 146 многоквартирных домов, где заключено 16,3 тыс. договоров долевого участия. Всего в Ленинградской области заключено более 300 тыс. ДДУ и иных договоров для приобретения жилых помещений. Таким образом, объекты с просрочкой передачи жилых помещений составляют около 5% от всего объема заключенных договоров.
С 2011 года введено в эксплуатацию 67 проблемных объектов и многоквартирных домов, строящихся со значительным нарушением первоначально установленного срока ввода в эксплуатацию. В том числе: в 2011-м — 4, в 2012-м — 1, в 2013-м — 2, в 2014-м — 4, в 2015-м — 1, в 2016-м — 3, в 2017-м — 1, в 2018-м — 18, в 2019-м — 22, на 1 июня 2020-го — 11. В целом несложно заметить рост темпов решения проблемы. Общее количество граждан, которые получили достроенные жилые помещения, — около 45 тысяч.
У нас есть несколько путей, по которым мы завершаем дома. Это бесплатное выделение земельных участков под строительство жилья для застройщиков, которые завершают проблемные объекты. Ряд других компенсационных мер: первоочередной выкуп социальных объектов в проектах доноров, строительство дорожной, инженерной инфраструктуры, благоустройство за счет бюджета. По этой схеме привлечения инвесторов заключено 14 договоров с застройщиками, по которым достраиваются дома в поселке им. Свердлова, Всеволожске, Гатчине, Малом Верево, Дубровке.
Наконец, использование механизмов публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства». В 2019 году при принятии трехлетнего бюджета Ленинградской области было выделено 2,8 млрд рублей на восстановление прав граждан. Для начала достройки или выплаты компенсаций необходимо подтверждение финансирования со стороны наблюдательного совета Фонда. В 2019 году было подтверждено восстановление прав дольщиков семи жилых комплексов, где возводилось более 4 тыс. квартир. Это дома застройщиков «Навис», «Норманн», «СНВ-Северо-Запад».
До конца летам мы ждем подтверждение восстановления прав дольщиков еще около десяти ЖК. Эта ситуация не стоит на месте, я уверен, через несколько лет мы сможем решить этот вопрос.
Главной отличительной чертой проекта «М-1 Арены» стало сочетание социальной функции и бизнес-инициативы. Об особенностях и уникальности нового спортивного комплекса «Строительному Еженедельнику» рассказал учредитель ООО «Концертно-спортивный комплекс «М-1 Арена» Вадим Финкельштейн.
– Вадим Григорьевич, как родилась идея проекта?
– Уже довольно давно я возглавляю организацию М-1 Global, проводящую бои по смешанным единоборствам среди профессионалов. На определенном этапе развития появилось понимание, что для полноценного развития нам нужен свой комплекс. Ведь в Санкт-Петербурге довольно много больших арен, где можно проводить крупные соревнования, есть и маленькие спортцентры для любителей, а вот качественно оборудованных объектов среднего размера, где можно было бы достойно проводить турниры, в том числе на международном уровне, явно не хватает.
Тогда и появился проект, получивший рабочее название Академия боевых искусств. В то же время было очевидно: у города свободных средств на воплощение этой инициативы нет, а спортивные соревнования и турниры, с одной стороны, нельзя проводить ежедневно, а с другой – окупить ими инвестиции в строительство практически невозможно. А ведь на реализацию проекта предполагалось брать и кредитные средства. В результате родилась идея совместить социальную функцию с бизнес-проектом – и строить не только спортивную арену, но универсальный многофункциональный комплекс, в котором можно было бы проводить концерты и иные мероприятия. Тем более, что с помещениями для концертов в городе та же история, что и со спорткомплексами – либо стадион на 10 тыс. зрителей, либо совсем небольшие залы на несколько сотен мест. Так что была уверенность, что объект среднего масштаба будет востребован, даст возможность окупить проект.
– Какие задачи Вы ставили перед проектировщиками комплекса?
– Прежде всего, нам хотелось сделать что-то по-настоящему качественное, интересное. Стимулировала к этому и локация, в которой нам удалось получить участок – на берегу Финского залива, в непосредственной близости от «Лахта Центра», который станет новым средоточием деловой и общественной активности в Петербурге. Поэтому за основу была взята идея римского Колизея, которая обеспечивала возможность одинакового хорошо видеть происходящее на арене из любой точки зала.
Также важнейшей задачей стало обеспечение комфорта для посетителей, пришедших на любое мероприятие. Отсюда – трибуны-трансформеры, которые выдвигаются или убираются в зависимости от формата события. Для камерного концерта с приглашением элитной публики можно организовать ресторанные столики на несколько сотен мест. Для спортивных соревнований – сидячие трибуны на 1–3 тыс. человек. Ну а для большого события – рок-концерта, например, – можно обеспечить свободную площадь, которая вместит до 5 тыс. посетителей.
Также было решено делать купол из клееного бруса. На мой взгляд, сложно представить себе материал более теплый, дружелюбный по отношению к человеку, чем дерево. К этому нужно было добавить всю сопутствующую внутреннюю инфраструктуру спортивно-концертного комплекса.
– Сейчас арена уже построена и достаточно активно эксплуатируется. Довольны ли Вы воплощением закладывавшихся идей?
– На мой взгляд, нам удалось создать прекрасный многофункциональный объект, который идеально подходит для тех целей, под которые мы его планировали, и который может стать одной из точек притяжения как спортивной, так и культурной жизни города.
Более того, объект в чем-то даже превзошел ожидания, получился неожиданно уникальный даже для нас самих. Это, что называется, Божий дар. Оказалось, что в зале совершенно фантастическая акустика. Причем никаких специальных расчетов или выкладок именно по этому вопросу не делалось. Видимо, свою роль сыграли форма Колизея (в Древнем Риме вряд ли пользовались электрическими усилителями), а также купол из деревянного бруса.
Первым эту уникальную акустику обнаружил руководитель и главный дирижер Петербургского государственного симфонического оркестра «Классика» Александр Канторов. Коллектив решил провести здесь репетицию, чтобы оценить качество «звучания» зала. После этого маэстро Канторов сообщил мне, что в нашем комплексе можно играть без подзвучки. Я тогда даже не знал, что практически во всех концертных залах в мире используются акустические системы для усиления звука и обеспечения хороший слышимости во всех частях помещения. По оценке экспертов, на планете насчитывается всего несколько объектов, сравнимых по «звучанию» с нашей ареной, в числе которых «Альберт-Холл» в Лондоне и Арена ди Верона – древнеримский амфитеатр в Италии, всемирно известный как оперная площадка.
Помимо симфонического оркестра «Классика», оценить акустику нашей площадки смогли уже такие знаменитые исполнители, как оперная дива Мария Гулегина, солистка оперной труппы Михайловского театра Олеся Петрова, Владимир Галузин и Мария Баянкина из Мариинского театра. Все дают залу буквально восторженные оценки. Осенью ждем Анну Нетребко.
Это, конечно, не означает, что комплекс стал исключительно залом для классической музыки. Это по-настоящему универсальная площадка. Здесь регулярно проходят соревнования – как по различным видам единоборств (дзюдо, самбо, джиу-джитсу, бокс и пр.), так и по другим видам спорта – волейбол, баскетбол, акробатический рок-н-ролл и др. Концерты – тоже самых разных направлений: от исполнителя персидской поп-музыки ANDY до рок-группы «Ария».
– Каков объем инвестиций в проект? И в какие сроки Вы рассчитываете их окупить?
– В общей сложности инвестиции можно оценить на уровне 1,5 млрд рублей. Каков будет срок окупаемости, сказать достаточно сложно. «М-1 Арена» – это, конечно, не жилье, которое возвращает вложенные деньги за 3-4 года, и даже не классический коммерческий проект в сфере офисной или торговой недвижимости, который можно «отбить» за 8-10 лет. Комплекс хорошо набирает популярность и как спортивная, и как концертная площадка, но пока на полную загруженность мы еще не вышли. Есть еще и не сданные в аренду площади, в частности, под ресторан с видом на «Лахта Центр». У меня был ряд переговоров с интересантами, но мне хотелось бы найти по-настоящему интересного ресторатора с уникальной концепцией.
Кроме того, планируется реализация второй очереди комплекса – часть участка, который у нас в аренде, еще не застроена. В настоящее время я ищу партнеров для запуска этого проекта.
– Что планируется включить в состав второй очереди?
– Пока есть только общие идеи, на основе которых будет разрабатываться концепция. На мой взгляд, это также должен быть многофункциональный комплекс, в качестве же главной функции, по-моему, напрашивается гостиница класса «3-4 звезды». Рядом с «М-1 Ареной» уже есть отель «Лахта Плаза». Но он позиционируется в сегменте «4-5 звезд» и подходит далеко не для всех. У нас же часто проводятся соревнования, на которые съезжаются спортсмены, в том числе и молодые, со всей страны. И, конечно, пятизвездочные отели – не самое подходящее место для их размещения. А вот объект класса «3-4 звезды» вполне восполнил бы эту лакуну. Да и в «Лахта Центр» будут приезжать не только топ-менеджеры. Так что гостиница в средней ценовой категории в этой локации будет вполне востребована.
Помимо этого, в составе второй очереди, думаю, целесообразно разместить объекты, связанные со спортом (может быть, фитнес-клуб или оздоровительный центр), а также площади под сопроводительную торговую функцию. Но пока, как я уже говорил, это только общие мысли о проекте, до разработки конкретной концепции дело еще не дошло.
– Недавно стало известно, что с идеей купить бренд объекта выступил российский банкир Олег Тиньков, который хочет переименовать спорткомплекс в Тинькофф Арену. Как Вы относитесь к этой идее?
– Прежде всего, надо отметить, что практика наименования спортивных объектов крупными брендами имеет широкое мировое распространение. Используется она и в Петербурге, достаточно вспомнить «Газпром-Арену» или «Сибур-Арену».
Олег Тиньков – очень продвинутый бизнесмен, идущий, как говорится, «в ногу со временем». Для него приобретение бренда станет элементом постоянной рекламы, ведь в нашем комплексе регулярно проходят как спортивные соревнования, так и концерты известных исполнителей. И каждое упоминание места проведения станет работать на бренд «Тинькофф». Для нас же это возможность «отбить» часть вложений в проект.
Так что к идее продать бренд я отношусь вполне позитивно и не вижу в ней ничего экстраординарного. Станет ли покупателем Олег Тиньков или какой-то другой интересант – выяснится уже по итогам переговоров.
Справка
«М-1 Арена» возведена в Приморском районе Санкт-Петербурга на побережье Финского залива, в непосредственной близости от «Лахта Центра». Постановление городского правительства о выделении земли под Академию боевых искусств вышло в 2011 году. Строительство объекта началось летом 2015 года. Общая площадь здания составила 12 тыс. кв. м. Комплекс включает в себя чашу арены, фиксированные трибуны на 799 мест, телескопические трибуны с выдвижными креслами на 1070 мест, а также рестораны, служебные и административные помещения. Архитектурной особенностью здания является деревянный купол, выполненный из клееного бруса. Разработка и расчеты были проведены Центральным научно-исследовательским институтом строительных конструкций им. В. А. Кучеренко. Изготовлен купол строительной компанией «Русь», проект разработан компанией «ЯРРА Проект». Введена в эксплуатацию «М-1 Арена» была в конце 2017 года, открылась 9 февраля 2018 года спортивным турниром M-1 Challenge 87.