Михаил Москвин: «Уверен, что спрос на областное жилье вырастет»
В традиционном для «Строительного Еженедельника» интервью, приуроченном ко Дню строителя, заместитель председателя Правительства Ленобласти по строительству Михаил Москвин рассказывает о наиболее животрепещущих вопросах развития строительного комплекса региона: работе в период коронавирусной пандемии, переходе на новую схему финансирования, обеспечении комфортности нового жилья, а также решении проблемы долгостроев.
— Михаил Иванович, с какими итогами строительная отрасль Ленобласти закончила первое полугодие 2020 года?
— С января по июнь в регионе было введено более 910 тыс. кв. м жилой недвижимости. Из них около половины — объекты индивидуального жилого строительства. Это объемы небольшие, на треть меньше, чем в тот же период прошлого года, и этому есть как объективные, так и субъективные объяснения. Но, говоря об итогах работы в строительной отрасли, мы бы хотели ориентироваться не только на цифру по вводу многоквартирных домов. Она, конечно, показательная, но не отражает полной картины.
Я хотел бы подчеркнуть, что в планах на 2020 год ввод 37 социальных объектов, в том числе ДК в Бокситогорском районе, шести школ, детской школы искусств и поликлиники в Сертолово, фельдшерско-акушерского пункта в Сланцевском районе, двух амбулаторий и спортивного центра в Выборге, бассейнов в Кингисеппе и Ивангороде и так далее. Адресная инвестиционная программа не пострадала, каждый год все больше и больше социальных объектов начинает строиться и вводиться. Особенно это важно для отдаленных районов. Они не чувствуют себя забытыми.
— Насколько распространение коронавирусной инфекции и введение в целях борьбы с нею ограничений повлияли на отрасль и на рынок жилья в Ленобласти? Как застройщики выживают в сложной ситуации и чем могут помочь им власти региона?
— В начале марта создалась неопределенность по поводу режима строительства — были опасения, что стройки закроют на замок, как в Европе. Но Минстрой РФ очень оперативно внес отрасль в список системообразующих. Это было сделано, чтобы не останавливать производственные циклы, чтобы для дольщиков не были сорваны сроки передачи ключей и чтобы социальные объекты не выбивались из графиков.
Вместе с тем Правительство РФ приостановило проведение проверок для бизнеса до следующего года. Под это постановление попали и проверки в ходе строительного надзора, включая итоговые и проверки этапов. Мы обратились за разъяснением с просьбой возобновить приемку домов. Пока выходил документ, Госстройнадзор фактически не выходил на проверки около месяца, что в итоге сказалось на цифрах — падение ввода жилья, о котором я говорил выше, по большей части связано именно с этим фактором. Однако эти законченные дома никуда не делись, все они попали в план проверок и будут введены.
В целом застройщики смогли перестроить работу в новых условиях — почти все вышли в онлайн по продажам квартир.
— Прошел уже год после перехода на новую схему финансирования жилищного строительства — проектное кредитование и использование эскроу-счетов. Освоились ли застройщики с новацией? Какое влияние она оказала на отрасль?
— Год — не так много для полной перестройки отрасли. Ведь в среднем строительный цикл занимает 3–5 лет. Вы помните, как в прошлом году все старались попасть в критерии, чтобы строить по старой схеме? Сейчас примерно каждая десятая квартира продается с использованием счетов эскроу.
Восемь застройщиков возводят 22 дома общей площадью 0,5 млн кв. м только с использованием эскроу. Этими компаниями заключено более 2,3 тыс. защищенных эскроу договоров долевого участия. Четыре застройщика строят тринадцать домов площадью около 300 тыс. кв. м. По смешанной схеме ими заключено около тысячи ДДУ.
По старой схеме заканчивается строительство 240 домов 78 застройщиками. Общая площадь этих жилых домов — менее 3,5 млн кв. м. В них заключено 34 тыс. ДДУ. Через 2–3 года с такими темпами регион должен полностью перейти на защищенную схему естественным образом — дома по старой схеме уже будут закончены.
— В Ленобласти уделяется много внимания развитию социнфраструктуры. Что сделано в этом направлении? Продолжают ли пользоваться интересом программы «Соцобъекты взамен на налоги» и «Стимул»?
— Всего с 2012 года в Ленинградской области было введено 16,9 млн кв. м жилой недвижимости, 77 детских садов на 12,6 тыс. мест, 17 школ на 8,4 тыс. мест. Такой динамики в регионе не было никогда.
Мы продолжаем все наши программы, выкуп социальных объектов сейчас проходит сразу, без волокиты, это уже накатанный процесс. У нас нет ни одного невыкупленного объекта, который застройщики передали в муниципалитет. В «Стимуле» у нас сейчас девять объектов, ежегодные ассигнования на эту программу составляют более 1,5 млрд рублей. В планах до 2036 года еще около 100 садиков и около 50 школ.
Сейчас федеральное Правительство изменяет порядок программы «Стимул» — они планируют включать туда инженерную и дорожную инфраструктуру, то есть подготовку территории. Это действительно дает больший эффект для интенсификации строительства. Мы предполагаем, что первым по обновленному «Стимулу» пойдет проект «Группы ЛСР» на Ржевке.
— Власти Ленобласти в целях повышения комфортности стремятся ограничить высотность жилья. Не подорвет ли это рентабельность работы застройщиков?
— С 2015 года мы шли по этому пути — уменьшение этажности. Застройщики каждый раз находили свою нишу и переформатировали свои проекты. Я привожу всегда пример застройки в северном Сертолово и Аннинском поселении. Там строят мало и среднеэтажные дома, при этом большие квартиры — «трешки» — раскуплены все. Мы давно говорили о том, что будем ориентироваться на низкоплотное, невысокое жилье. Опять же, если говорить об уроках пандемии, то такая концепция укладывается в рамки нового спроса.
— Вообще, какой смысл власти региона вкладывают в понятие «доступное комфортное жилье» и что требуется от строителей, чтобы возводить соответствующие объекты?
— У нас есть Региональные нормативы градостроительного проектирования, где максимально подробно указано, что должно быть в жилых районах: количество парковочных мест, мест в школах, детских садах, медучреждений, досуговых, спортивных центров и так далее. Именно исходя из РНГП на градсоветах утверждаются проекты планировок территорий. Они не остаются на бумаге: Госстройнадзор вводит новые объекты только с выполненными нормативами, указанными в РНГП.
Другой вопрос, что эти нормативы не всегда в точности соответствуют реальной жизни. Конечно, регуляторная функция государства исключительно важна, но долевое строительство — рыночный механизм, он предполагает, что люди «голосуют рублем». Если жилье не берут, значит что-то не так и что-то надо улучшать. А заманивать можно только комфортной средой.
— Ленобласть уже несколько лет строит больше 1 кв. м жилья в год на жителя региона. При этом в последние годы спрос, вышедший в свое время за КАД, сейчас возвращается обратно во внутригородские локации. Однако в рамках нацпроекта по жилью региону «назначают» дальнейший рост объемов ввода. Какую позицию занимают власти Ленобласти по этому вопросу и реально ли выполнить «прогнозные задачи» нацпроекта к 2024 году?
— До сих пор удавалось. Например, в 2019 году в Ленинградской области ввели 1,3 кв. м жилой недвижимости на человека. Регион снова занял первую строчку в рейтинге по показателю ввода жилья в расчете на одного человека — по этому показателю он стоит рядом с Московской и Липецкой областями. Я напомню, мы ввели в прошлом году 2,93 млн кв. м жилья, из них 1,39 млн кв. м — объекты ИЖС.
Федеральное Правительство дает сигнал о том, что показатели по вводу жилья не будут пересматриваться. Мы их, конечно, постараемся выполнить. Но перед нами встает очень серьезная дилемма: количество жилья или качество. Совершенно очевидно, что социалка отстает от жилья. Это совершенно естественно — застройщик сначала должен создать прибыль, потом на нее построить сады, школы, инфраструктуру. Мы, конечно, берем курс на параллельное возведение жилья и необходимых объектов, но разрыв может случаться. При объемах ввода свыше 3 млн кв. м в год мы рискуем получить очень серьезный дисбаланс.
И вы затронули очень хороший вопрос — вопрос спроса. Да, несколько лет назад маятник качнулся в сторону города — застройщики приступили к освоению бывших промзон, откуда вывели производства. Но этот ресурс небезграничен. Кроме того, после пандемии и вынужденного сидения по домам люди стали задумываться о покупке жилья большей площади в удалении от центра. Я уверен, что спрос на областное жилье вырастет с учетом этих факторов, но сейчас этот процесс только намечается.
— Традиционный вопрос о долгостроях. Область активно сотрудничает с федеральным Фондом защиты дольщиков. Что удалось сделать за последнее время в этой сфере и какие планы на будущее?
— По статистике, в дорожную карту включено 57 объектов с просрочкой ввода, в состав которых входит 146 многоквартирных домов, где заключено 16,3 тыс. договоров долевого участия. Всего в Ленинградской области заключено более 300 тыс. ДДУ и иных договоров для приобретения жилых помещений. Таким образом, объекты с просрочкой передачи жилых помещений составляют около 5% от всего объема заключенных договоров.
С 2011 года введено в эксплуатацию 67 проблемных объектов и многоквартирных домов, строящихся со значительным нарушением первоначально установленного срока ввода в эксплуатацию. В том числе: в 2011-м — 4, в 2012-м — 1, в 2013-м — 2, в 2014-м — 4, в 2015-м — 1, в 2016-м — 3, в 2017-м — 1, в 2018-м — 18, в 2019-м — 22, на 1 июня 2020-го — 11. В целом несложно заметить рост темпов решения проблемы. Общее количество граждан, которые получили достроенные жилые помещения, — около 45 тысяч.
У нас есть несколько путей, по которым мы завершаем дома. Это бесплатное выделение земельных участков под строительство жилья для застройщиков, которые завершают проблемные объекты. Ряд других компенсационных мер: первоочередной выкуп социальных объектов в проектах доноров, строительство дорожной, инженерной инфраструктуры, благоустройство за счет бюджета. По этой схеме привлечения инвесторов заключено 14 договоров с застройщиками, по которым достраиваются дома в поселке им. Свердлова, Всеволожске, Гатчине, Малом Верево, Дубровке.
Наконец, использование механизмов публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства». В 2019 году при принятии трехлетнего бюджета Ленинградской области было выделено 2,8 млрд рублей на восстановление прав граждан. Для начала достройки или выплаты компенсаций необходимо подтверждение финансирования со стороны наблюдательного совета Фонда. В 2019 году было подтверждено восстановление прав дольщиков семи жилых комплексов, где возводилось более 4 тыс. квартир. Это дома застройщиков «Навис», «Норманн», «СНВ-Северо-Запад».
До конца летам мы ждем подтверждение восстановления прав дольщиков еще около десяти ЖК. Эта ситуация не стоит на месте, я уверен, через несколько лет мы сможем решить этот вопрос.
Цифровизация, ставшая одним из нацпроектов, перестает быть неким отвлеченным понятием. О том, как проекты программы «Умный город» становятся повседневной частью жизни каждого горожанина, «Строительному Еженедельнику» рассказал глава Комитета по информатизации и связи Санкт-Петербурга Денис Чамара.
– Денис Петрович, расскажите, пожалуйста, каковы основные направления развития программы «Умный город» в Петербурге? В чем ее «идеология»?
– Программа «Умный город» является органической составной частью нацпроекта «Цифровая экономика». Ее «идеология», в широком смысле этого понятия, неразрывно связана с обеспечением максимального комфорта для граждан и обеспечения высокого уровня жизни населения. Соответственно, вся наша работа, направленная на внедрение «умных технологий» в регионе, построена на этом принципе. На протяжении ряда лет мы активно развиваем информационные системы в таких сферах жизни города, как безопасность, государственное управление, ЖКХ, здравоохранение, образование и т. д.
На федеральном уровне программа курируется двумя ведомствами: с одной стороны, это Минцифры РФ, за которым закреплена реализация нацпроекта «Цифровая экономика», а с другой – Минстрой РФ, поскольку она неразрывно связана с городским хозяйством. Вторым из этих ведомств в марте 2019 года был утвержден стандарт «Умный город», определяющий базовые и дополнительные требования к становлению и развитию «умных городов» в России. Этот документ «спущен» на уровень регионов – и на его основе сейчас ведется основная работа в этом направлении.
При этом было бы неверно думать, что идеи «умного города» стали внедряться только после появления стандарта. Их появление – не фактор моды, а насущная необходимость. Примечательно в связи с этим, что пионером в этой работе выступила Москва. Произошло же это прежде всего потому, что управление и обеспечение современного уровня комфорта жителей в таком огромном мегаполисе без использования цифровых, «умных» решений практически невозможно. То же касается и Северной столицы. В 2017 году был дан старт проекту «Умный Санкт-Петербург», в это же время разработана первая версия соответствующей концепции.
Поэтому недавно появившийся стандарт Минстроя РФ не столько дает начало реализации идеологии «умного города», сколько задает «планку» на основе передовых мировых стандартов, унифицирует на федеральном уровне подходы к программе, обеспечивает возможность взаимоувязки проектов разных регионов, а также распространения успешных практик, доказавших свою эффективность.
– Что уже сделано? Чем город может похвастаться в смысле «поумнения»?
– Естественным шагом стало создание портала «Умный Санкт-Петербург», который стал неким центром, в котором соответствующие цифровые решения рассматривались, обсуждались, принимались, а затем тиражировались уже в масштабах города. Постепенно был сформирован своего рода пул ресурсов «умного города». К основным успешно функционирующим уже сегодня элементам можно отнести, например, интернет-ресурсы, обеспечивающие полноценное взаимодействие граждан с органами власти, госучреждениями и городскими службами, такие как портал госуслуг, портал «Наш Санкт-Петербург» и др., сеть центров госуслуг «Мои документы», развитие городской беспроводной сети Wi-Fi, Единую систему строительного комплекса (ЕССК) и многое другое. Можно сказать, что город «умнеет» с каждым днем.
Отдельно отмечу достижения в развитии «умных решений», направленных на обеспечение безопасности жителей города. В Петербурге функционируют «Аппаратно-программный комплекс «Безопасный город» и еще целый ряд различных информационных систем. Реализованы возможности прогнозирования угрозы, выявления инцидентов информационной безопасности и информирование граждан о возникновении чрезвычайных ситуаций. Система прекрасно зарекомендовала себя при проведении Чемпионата мира по футболу в 2018 году.
Действующий глава города Петербурга Александр Беглов выделил три базовых направления, которые явно укладываются в стандарты «умного города». Это комфортный город, социальный город и открытый город. Они стали элементами стратегии развития Петербурга до 2024 года.
– Как осуществляется ее финансирование? Насколько успешно удается привлечь инвесторов в проекты в этой сфере?
– «Умный Санкт-Петербург» – это масштабный городской проект, в реализации которого задействованы различные информационные системы. Финансовое обеспечение всех ресурсов и систем сегодня производится из бюджета города. Стараемся также привлекать софинансирование из федеральной казны.
При этом мы видим задачу власти прежде всего в том, чтобы создать информационный костяк, основу для развития в городе соответствующих «умных» технологий, а также создать условия для интереса бизнеса к инвестициям в эту сферу. «Умный город» – это глобальная цифровая трансформация существующих систем, платформ, технологий, внедрение инструментов взаимодействия с бизнес-проектами. Уже сейчас в Северной столице осуществляются проекты в области информатизации городской инфраструктуры, реализуемые с привлеченим частных инвестиций.
Так, национальный оператор информационно-коммуникационных услуг – АО «ЭР-Телеком Холдинг» – в рамках соглашения, заключенного с городом на ПМЭФ-2018, разместил на территории города сеть «интернета вещей» на базе LoRaWAN. В перспективе это обеспечит развитие цифровых решений на основе промышленного «интернета вещей» в сфере транспорта, энергетики и ЖКХ, улучшения систем учета коммунальных ресурсов в Петербурге и др.
ПАО «Мегафон» за счет собственных средств создает работающую модель управления городским пространством, объектами социальной и инженерной инфраструктуры – «Цифровой двойник» для Кронштадта. Модель объединит агрегированные из самых разных источников информации данные, необходимые для осуществления правильного планирования городской жизни и управления муниципалитетами. Также она будет очень полезна туристам.
На ПМЭФ-2019 было подписано соглашение о привлечении 1 млрд рублей в создание в Пушкинском районе нового городского пространства с применением решений «умного города».
Вместе с тем надо отметить, что вопрос взаимодействия Петербурга с инвесторами при реализации проектов в области информатизации городской среды требует дальнейшей проработки. Для обеспечения высоких темпов инновационного развития городу необходимы серьезные инвестиции, что требует создания привлекательных условий для бизнеса.
– Наше издание интересуют прежде всего темы строительства, энергетики, ЖКХ, благоустройства. Какие интересные проекты в этих отраслях начали работу?
– В прошлом году была проведена очень большая работа по формированию Единой системы строительного комплекса, которая перевела в «цифру» работу застройщиков и профильных ведомств. Во многих случаях скорость получения разрешительной документации выросла в разы. Функционирующий механизм принятия решений стал прозрачным и открытым. Эта работа, в частности, стала одним из оснований для роста инвестиционной привлекательности города. Решения, использованные в Петербурге, признаны одними из самых эффективных в России и рекомендованы к распространению в регионах. Около ста основных услуг в этой сфере переведено в «цифру», еще примерно столько же предстоит еще перевести; и эта работа идет.
Один из основных «умных» проектов, реализуемых в сфере энергетики, – ГИС «Инженерно-энергетический комплекс Санкт-Петербурга». Это технически востребованный и сложный проект, который мы реализуем совместно с Комитетом по энергетике и инженерному обеспечению. Система должна стать инструментом для повышения эффективности управления и развития в этой сфере. Это будет достигаться в первую очередь за счет автоматизации большей части ключевых процессов: подготовки к отопительному сезону, мониторинга техприсоединений, формирования и контроля исполнения госпрограмм, адресных и инвестиционных программ ресурсоснабжающих организаций и взаимодействия с ними.
Такой подход позволит осуществлять централизованный контроль состояния инженерных систем, их износа, наступления аварийных ситуаций, наличия бюджетных средств для капитального ремонта и поддержания работоспособности сетей. Таким образом, система позволит обеспечить устойчивое функционирование инженерной инфраструктуры города.
Сегодня нами также разрабатывается система для Государственной административно-технической инспекции и сотрудников администраций районов, которая обеспечит мониторинг технического состояния объектов городской среды. Разрабатывается мобильное приложение «Автоматический фиксатор нарушений» для фиксации незаконных парковок на зеленых насаждениях.
Функционирует система мониторинга работы уборочной техники дорожных специализированных предприятий – в режиме онлайн, с применением системы спутниковой ГЛОНАСС/GPS. В прошлом году в Петроградском районе был запущен пилотный проект по контролю уборки внутриквартальных территорий. Там же начал работу проект по инвентаризации объектов и элементов благоустройства района, оценке их технического состояния, а также выявлению и демонтажу самовольно установленных рекламных конструкций. Он реализуется на базе портала «Паспортизация объектов благоустройства Петербурга», которым пользуются, в частности, и городские ведомства. Он позволяет вести работу по паспортизации зеленых насаждений общего пользования, контролю за уборкой автодорог, выявлению несанкционированных свалок и контролю за их устранением, оценке технического состояния объектов культурного наследия, выявлению нарушений в сфере благоустройства. В планах – распространение этого опыта на другие районы Петербурга.
– И таким образом цифровые технологии начинают работать на каждого жителя…
– Совершенно верно. Тут как раз на практике достигаются задачи программы как инструмента повышения комфортности жизни граждан. И мы вполне четко видим позитивный отклик людей.
Но это еще не всё. «Умный город» обеспечивает возможность более активного вовлечения людей в процесс принятия решений, в том числе по вполне локальным, конкретным вопросам – благоустройства, озеленения, поддержания порядка. Мы имеем возможность получить от жителей информацию о том, в каких сферах услуги для них наиболее актуальны, и сосредоточить свои усилия именно на этих вопросах.
По сути, мы максимально следуем принципу «человекоцентризма». Это значит, что все наши проекты должны быть направлены на удовлетворение потребностей каждого отдельно взятого петербуржца. В этом году запланирована реализация проекта «Госуслуги 2.0» на базе Портала госуслуг, основой которого будет проактивное предоставление государственных услуг и городских сервисов.
Вершиной же всей этой работы станет создание цифровой модели управления городом (мы называем ее «умное правительство»). Соответствующее поручение дал Александр Беглов. Это будет полностью автоматизированная система, которая позволяет по каждой отрасли видеть общую картину, в том числе по исполнению нацпроектов. Модель будет суммировать данные 89 существующих информационных систем – и таким образом отражать текущую ситуацию в городе, что обеспечит серьезное повышение качества управленческих решений.
Еще одна задача на перспективу – создание цифрового двойника жителя. Это не вопрос какого-то контроля над гражданами (данные обезличены), а возможность узнать, какие услуги – государственные, сервисные, коммерческие и иные – ему нужны, с тем, чтобы максимально учесть пожелания людей.