Николай Линченко: «Петербург отстоит свою позицию по объемам ввода жилья»
Санкт-Петербург был единственным субъектом РФ, который не подписал соглашение с Минстроем РФ по параметрам нацпроекта из-за завышенных показателей прогнозируемого объема ввода жилья. Новый указ Президента позволит учесть позицию города по этому вопросу. Об этом и многих других актуальных аспектах развития строительного комплекса Северной столицы «Строительному Еженедельнику» рассказал вице-губернатор Петербурга Николай Линченко.
— Николай Викторович, с какими итогами строительный комплекс Петербурга закончил первое полугодие 2020 года? Насколько распространение коронавирусной инфекции и введенных в целях борьбы с ней ограничений повлияли на отрасль?
— Пандемия коронавируса, безусловно, стала огромной проблемой не только для строительной отрасли и не только для Петербурга, но действительно мирового масштаба. И до сих пор все ее последствия оценить невозможно.
Надо отдать должное строительному комплексу Петербурга, который сумел достойно ответить на этот вызов, работал четко, аккуратно и эффективно, как слаженная команда. Мы ни на один день не прервали работу строек, как были вынуждены сделать некоторые регионы. При этом строительные компании предприняли все меры для недопущения распространения коронавируса на строительных площадках. Использование средств индивидуальной защиты, регулярная термометрия, другие меры — все это позволило избежать серьезных эпидемиологических проблем и продолжить стройку. Очевидно, что остановка работ автоматически ввела бы строительную отрасль в число наиболее пострадавших от эпидемии и вызвала бы серьезную рецессию в экономике города в целом. Поэтому мы совместно с застройщиками предприняли все усилия, чтобы строительство продолжалось.
В результате первое полугодие мы закончили с неплохими итогами, причем по некоторым позициям идем даже с превышением относительно 2019 года. Так, в эксплуатацию в Петербурге введено более 700 тыс. кв. м жилья, что несколько больше прошлогоднего показателя за тот же период. В общем и целом мы не видим препятствий для того, чтобы по итогам года не выйти на плановый уровень ввода в 3,7 млн кв. м. Именно столько предполагается сдать в городе по действующим разрешениям на строительство.
Очень хорошо проявил себя в этом году Комитет по строительству. На протяжении ряда лет исполнение Адресной инвестиционной программы было слабым местом этого ведомства. В этом году объемы освоения средств выросли более чем в 2,2 раза. Если прежде непотраченные средства по линии комитета становились резервом для других сфер финансирования при корректировках бюджета, то в этом году, возможно, ему придется даже добавить денег — настолько высокие темпы работ взяты.
Уникальный опыт был наработан и в сфере противоэпидемических мероприятий. В частности, Комитет по строительству провел огромную работу по разворачиванию в кратчайшие сроки временного госпиталя в «Ленэкспо», соответствующего самым строгим санитарным нормам. Сейчас началось строительство нового клинико-диагностического корпуса госпиталя в Невском районе. На работы отведено всего пять месяцев, уже в декабре объект должен принимать пациентов. Это сверхсжатые сроки строительства, но я уверен, что мы с ними справимся.
— Прошел уже год после перехода на новую схему финансирования жилищного строительства — проектное кредитование и использование эскроу-счетов. Освоились ли застройщики с новацией? Какое влияние она оказала на отрасль?
— Вопреки прогнозам скептиков, никаких глобальных потрясений для рынка жилья реформа не принесла. Переход на проектное финансирование с использованием эскроу-счетов происходит постепенно, плавно, без рывков. С одной стороны, достаточно серьезные объемы возводятся еще по старой схеме. С другой — переход на новую уже перестал быть чем-то экспериментальным, по ней реализуется все больше проектов. По числу заключенных договоров долевого участия с использованием эскроу-счетов Петербург занимает третье место в стране. Естественным образом, по мере ввода в эксплуатацию, происходит вытеснение объектов, строящихся по старой схеме, вновь запускаемыми, с использованием проектного финансирования.
— В нашей беседе год назад вы выражали сомнения в том, что реформа сильно увеличит цены на жилье. Однако по итогам прошлого года рост средней цены «квадрата» составил около 10%. В этом году за полгода добавилось еще 7%. На ваш взгляд, не приведет ли этот тренд к дисбалансу на рынке?
— Вопрос в том, что именно сформировало этот рост. Да, наверное, какая-то часть его имеет под собой основу в виде удорожания строительства из-за необходимости оплачивать банковское кредитование. Но, как мы знаем, пока значительная часть жилищного строительства идет по старой схеме. Значит, к росту цен привела не столько реформа, сколько рыночные факторы — баланс спроса и предложения.
Это подтверждается и тем, что рост средней цены продолжился в первом полугодии этого года. Стимулируя развитие строительной отрасли в условиях кризиса, вызванного распространением коронавируса, федеральный центр использовал механизм, показавший свою эффективность в прошлом: субсидирование части ставки по ипотечным кредитам. В программе со снижением ее уровня до 6,5% годовых на сегодняшний день принимают участие 52 банка, и она доказала свою востребованность. Следствием стал рост выдачи ипотечных кредитов, поскольку сейчас действительно сложились уникальные условия в этой сфере (не сложно припомнить, что в самом начале года речь шла о том, что средняя процентная ставка упала ниже 9% годовых, а 6,5% и предположить никто не мог). Спрос на жилье подрос, и застройщики позволили себе поднять цены. Если льготная госпрограмма будет свернута, как это намечается в ноябре, спрос снизится и, скорее всего, и девелоперам придется умерить свои аппетиты.
Таким образом, те движения цены, которые мы видим на рынке, связаны не столько с реформой привлечения средств в жилищное строительство, сколько с другими факторами. Поэтому не думаю, что в ближайшее время рынку новостроек в Петербурге грозит дисбаланс. Скорее можно говорить о том, что имеющиеся изменения — следствие именно нахождения равновесного положения спроса и предложения в текущей ситуации.
— Петербург оставался одним из немногих регионов, не согласовавших с Минстроем прогнозные планы по нацпроекту. Какова ситуация в этой сфере в настоящее время? Удалось ли договориться с федералами о параметрах работы по нацпроекту?
— Действительно, Петербург был, кажется, последним субъектом РФ, который не подписал приложение к нацпроекту по плановым объемам ввода жилья к 2024 году. Как известно, федеральный центр в своих проектах настаивал на существенном росте этого показателя — до 5,35 млн кв. м ежегодной сдачи. Эта цифра, и по оценке экспертов, и по мнению городских властей, совершенно нереалистична — ни с точки зрения рыночного спроса на жилье, ни по возможностям Петербурга обеспечить такие объемы необходимой инфраструктурой.
В городе есть существенный массив утвержденных проектов планировок территорий под жилищное строительство — на несколько десятков миллионов квадратных метров. Но он связан с необходимостью очень серьезно нарастить объемы инженерной подготовки, создания социальной и транспортной инфраструктуры. Радикальный рост жилищного строительства потребует столь же масштабного увеличения финансирования модернизации головных источников и сетей тепло-, электро- и водоснабжения, а также водоотведения. Это же касается и пробивки новых улиц, строительства развязок, виадуков и пр. По нашим примерным подсчетам, на развитие всей необходимой инфраструктуры потребуется свыше 750 млрд рублей. Очевидно, что средств только бюджета Петербурга для такого наращивания финансирования недостаточно.
Отстаивая свою позицию, мы в итоге дошли уже до Главы государства. 21 июля Президент подписал Указ № 474 «О национальных целях развития РФ до 2030 года», который «впитал» в себя Указ № 204 с учетом новых реалий, связанных в том числе и с коронакризисом. В соответствии с новым документом, общероссийская задача по ежегодному вводу 120 млн кв. м жилья сдвинута до 2030 года. Кроме того, будет решаться вопрос по распределению этого объема между субъектами РФ. Федеральным органам власти поставлена задача согласовать с регионами обоснованные цифры по объемам ввода жилья на означенный плановый период. То есть мы считаем, что Президент нас услышал.
Добавлю, что власти Петербурга в своих планах ориентируются на параметры утвержденной Стратегии социально-экономического развития города до 2035 года, которая предполагает даже снижение сдачи жилья по сравнению с текущим положением — до 2,5–3 млн кв. м ежегодно. По нашим оценкам, это оптимальный объем ввода, поддерживающий равновесие рынка, позволяющий замещать выбывающий аварийный жилой фонд, планомерно осваивать новые территории. При этом показатель обеспеченности жилой площадью на каждого жителя Северной столицы дорастет до 28 кв. м.
— Немало говорилось об отставании развития социнфраструктуры от темпов жилищного строительства в Петербурге. Что сделано для решения этой проблемы?
— Да, это очень актуальный вопрос, и губернатор города не раз акцентировал внимание на накопившемся дефиците мест в социальных объектах, особенно в локациях активной современной застройка. Работа в этой сфере идет по двум направлениям.
Как известно, в соответствии с изменениями, внесенными в Правила землепользования и застройки еще в 2018 году, работа по обеспечению новостроек социальной инфраструктурой — детсадами, школами — в тех местах, где образуется их дефицит, возлагается на застройщика. Конечно, сначала это положение радости не вызвало, но сегодня пришло понимание, что по-другому — нельзя. Кстати, сами застройщики признают повышение привлекательности проектов, включающих развитую инфраструктуру. Так что ее создание — это не «выбрасывание» денег, а инвестиции в стимулирование спроса. И сегодня уже не возникает никаких вопросов в этой сфере, все девелоперы, запуская новые проекты, уже учитывают необходимость создания соцобъектов. Тем более что закон позволяет включать затраты на них в себестоимость инвестпроекта и гасить из средств, привлекаемых от дольщиков.
Второе направление связано с реализацией положений АИП в части строительства социальной инфраструктуры. В этом отношении также делается немало, включая завершение строительства ряда соцобъектов-долгостроев.
— В Петербурге продолжается совершенствование градостроительного законодательства. Расскажите, пожалуйста, что сделано в последнее время в этом направлении.
— Перед уходом на каникулы Законодательное собрание приняло корректировки в 820-й городской закон о зонах регулируемой застройки. Изменения конкретизируют территории воздействия объектов культурного наследия на окружающую среду и уточняют режимы возможной деятельности в этих зонах. Документ стал результатом долгой кропотливой работы как депутатского корпуса, так и специалистов КГИОП и Комитета по градостроительству и архитектуре. Уверен, что этот документ сможет внести стабильность в регулирование правовых отношений в градостроительной сфере в историческом центре Петербурга.
Другой очень важный закон, принятый ЗакСом, позволяет частично отменять утвержденные проекты планировки территорий (ППТ). Дело в том, что после одобрения некоторых таких документов еще в нулевых годах произошли многочисленные изменения и в законодательстве, и в нормативной базе. В результате по новым нормам некоторые положения этих ППТ сегодня просто юридически недопустимы к реализации. Получалась правовая коллизия: про закону строить можно только в рамках утвержденного ППТ, но при этом то, что утверждено, по закону строить уже нельзя. Принятый ЗакСом новый документ этот юридический тупик устраняет. Он позволяет менять отдельные положения ППТ, не требуя повторного прохождения процедуры утверждения. При этом основные положения — планировочный каркас, красные линии остаются неизменными, а отмене могут быть подвергнуты частности.
Третий весьма значимый законопроект, принятый городским парламентом, предполагает возможность проведения публичных обсуждений с использованием онлайн-ресурсов вместо очных публичных слушаний. Градостроительным кодексом РФ такая возможность была предоставлена еще 2,5 года назад. Ряд субъектов РФ, например, Москва, уже полностью перешли на эту форму. Мы пока решили реализовать этот формат только на период действия ограничений, связанных с распространением коронавируса. Очевидно, что нельзя останавливать градостроительное развитие города. С начала ввода ограничений прошло уже четыре месяца, и, когда они будут окончательно сняты, пока прогнозировать невозможно. Соответственно необходимо было изыскать такой формат участия общественности в обсуждении тех или иных проектов, который реализуем на практике в сложившейся ситуации.
Еще одно важное событие в градостроительной сфере — завершение первого этапа работы Комиссии по подготовке изменений в Генеральный план Петербурга по подготовке новой редакции документа. Теперь он будет вынесен на общественное обсуждение и, после внесения последних правок по его результатам, рассмотрен на заседании городского правительства и затем внесен в ЗакС для принятия в виде закона. К марту 2021 года мы рассчитываем получить по сути новый Генплан Петербурга, в соответствии с которым город будет развиваться до 2040 года с прогнозом до 2050-го. Документ очень сбалансированный, учитывающий необходимость равновесия функционального назначения различных территорий мегаполиса и не допускающий перекосов в этой сфере. Большое внимание уделено всем видам инфраструктуры, которая является каркасом системного развития города.
— И напоследок — традиционный вопрос о долгостроях. Власти города планировали эту проблему в этом году в целом решить. Что удалось сделать за последнее время в этой сфере и получится ли реализовать имевшиеся планы?
— Ситуация в этой сфере полностью взята под контроль городских властей. В прошлом году был сделан огромный объем работ. Полностью закрыт вопрос с наследием печально известной ГК «Город». То же касается «Чесмы-Инвест» — сданы «Мейн Хаус» и «Твин Хаус». Завершен, наконец, старейший городской долгострой — ЖК «Охта-Модерн». Сданы ЖК «Ижора-Парк» и еще много других долгостроев.
Таким образом, из долгостроев, которые были в Петербурге на начало 2019 года, 85% уже завершено. Остальное, как и планировалось, достроим в этом году. Единственное исключение — ЖК «Вариант» в поселке Ленсоветовский в Шушарах. Работы там идут полным ходом, но сдача, видимо, состоится уже в начале 2021 года. К сожалению, уже в 2019 году число проблемных объектов увеличилось, прежде всего за счет комплексов, которые строила ГК «Норманн». По ним также уже приняты управленческие решения — есть понимание, как их достраивать.
Кроме того, надо уточнить, что в середине прошлого года произошло изменение системы контроля и учета долгостроев. В Единой государственной информационной системе жилищного строительства создан Единый реестр проблемных объектов, куда автоматически попадают все дома, где передача квартир задержана более чем на шесть месяцев. То есть туда попадают даже те ЖК, которым продлены сроки строительства и застройщики которых уже заключили с дольщиками допсоглашения о смещении сроков ввода. В Петербурге всего 28 таких комплексов, суммарно на 300 тыс. кв. м жилья. Кстати, в целом на фоне других регионов объем крайне незначительный, особенно учитывая размах жилищного строительства в городе. Кроме того, больше половины этих объектов достраивают их застройщики, то есть никаких серьезных проблем там нет, и помощи не требуется. Если говорить об этих домах «с просрочкой», то примерно 50% из них будут сданы в этом году, и почти все остальное — в будущем.
Так что твердо можно утверждать: город строится — значит город живет!
С июля 2019 года рынок перейдет на проектное финансирование, которое коренным образом изменит правила игры на рынке. Как изменится подход застройщиков к формированию своего продукта?
«Строительный Еженедельник» беседовал с заместителем председателя совета директоров ГК «РосСтройИнвест»
Ниной Креславской.
– Нина Абрамовна, бизнес-эксперты говорят, что введение проектного финансирования неизбежно приведет к росту цен на новостройки. Чиновники уверяют, что этого не произойдет. Какой точки зрения придерживаетесь Вы?
– Со второго полугодия 2019-го все проекты застройщиков, кроме тех, что находятся в высокой степени готовности, будут реализовываться на условиях проектного финансирования. Примерные расчеты показывают – затраты девелоперов в среднем возрастут на 10%. Надо сказать, что на рынке Петербурга и Ленобласти большую долю занимают проекты эконом- и комфорт-класса. Рентабельность этих проектов – 5–10%, и они, по мнению банков, которые теперь будут определять, быть или не быть новому строительству, – попадают в зону риска. Чтобы получить проектное финансирование и реализовать эти проекты, застройщики вынуждены будут поднимать цены. Причем по законам рынка эта тенденция не ограничится масс-маркетом, а затронет все сегменты.
– Готова ли ГК «РосСтройИнвест» к работе с банками? Какая часть текущих проектов компании будет реализовываться уже по новым правилам?
– Здесь нет для нас ничего нового. ГК «РосСтройИнвест» давно и успешно взаимодействует с банками, привлекая кредитные средства, причем не только для жилищного строительства, но и на крупные бюджетные стройки. Мы всегда точно и четко выполняем взятые на себя обязательства. Наши давние и постоянные партнеры – Сбербанк, ВТБ и Банк «Санкт-Петербург».
Наш инвестиционный цикл сложился таким образом, что к началу этого года мы успешно ввели в эксплуатацию большую часть своих объектов и начали строить несколько новых жилых комплексов. Поэтому значительная часть наших текущих проектов попадает под эскроу-счета. Впрочем, мы не видим в этом каких-то сложностей. Все наши новые ЖК сбалансированы, конкурентоспособны, имеют отличную локацию, востребованы покупателями, и переход на эскроу – скорее вопрос просто технический.
– Будут ли меняться формирование, упаковка девелоперских проектов?
– Я не случайно, отвечая на предыдущий вопрос, говорила о сбалансированности. В новых условиях именно баланс между объемами строительства и объемом продаж станет залогом успешного развития и завершения проектов. Темпы продаж не должны отставать от темпов строительства. Понятно, что, например, для проектов комплексного освоения территорий этот баланс выдержать будет очень сложно. Проекты КОТ имеют длительный срок реализации, требуют значительных инвестиций на первоначальных этапах, а положительный, скажем так, денежный поток проявляют только на завершающих стадиях. Как решать эту задачу теперь – совершенно не ясно. Неслучайно многие застройщики сейчас «нажали на паузу» по крупным проектам и ждут лучших времен.
Мы постоянно занимаемся подбором новых земельных участков, и сейчас наш формат – небольшие территории в хорошей локации для реализации проектов «комфорт-плюс», «бизнес». «Пятна» эконом-класса мы пока не рассматриваем.
– Изменится ли подход застройщиков к выводу на рынок продукта на ранних этапах строительства? Будет ли по-прежнему выгодно приобретать квартиры «на котловане»?
– Застройщики будут продолжать продавать дешевле на старте. Это связано с тем, что размер процента по кредиту зависит от объема продаж и сроков строительства. Застройщики заинтересованы в том, чтобы продажи были энергичными, а стройка шла быстро. Это зависит от локации, класса проекта, стадии его реализации и т. д.
– Ряд проектов, которые ГК «РосСтройИнвест» вывела в прошлом году, имел несколько отличный архитектурный облик от тех, что были реализованы ранее. Здесь тоже есть влияние новых рыночных условий?
– Мы уже накопили большой опыт в строительстве – и в определенный момент пришли к выводу, что для сегодняшнего потребителя внешняя красота жилого комплекса не столь значима, как, скажем, внутренняя часть здания и его функциональность. Не могу сказать, что технологии победили красоту, но они ее точно существенно дополнили. Сегодня мы отталкиваемся от функциональных планировочных решений, эффективно организованных общественных пространств, современных технологических решений. Надо сказать, что этот «перелом» в подходах совпал со стартом нашего первого проекта в Москве. Отмечу, что столичные девелоперы давно уже осознали значимость функционального подхода. И некоторые из этих наработок достойны заимствования. Но, безусловно, нашу «фишку» – классную архитектуру – мы стремимся сохранить.
Напомню, в Москве мы приступаем к строительству нашего проекта – ЖК премиум класса «11».
– С чем связано такое оригинальное название – «11»?
– Тут, как и всегда, игра смыслов. С одной стороны, это просто адрес: ул. Звенигородская, 11. А с другой – да, «первый» и «единственный», это в смысле качества и предпочтений. А кроме того, есть отсылка и к архитектурному облику – две красивые высокие башни. Отмечу, что названия наших жилых комплексов всегда отличает интересная смысловая нагрузка. Например, ЖК TERRA – не только улица Земледельческая, где комплекс будет возведен, но и обретение «своей территории для комфортной жизни». А ЖК FAMILIA на Петровском острове – «фамильная драгоценность», «родовое гнездо».
– Возвращаясь к введению проектного финансирования, спрошу: на Ваш взгляд, это новая ступень к цивилизованному рынку или шаг назад?
– Безусловно, правительством страны движет желание навести порядок в долевом строительстве. Но, на наш взгляд, это шаг не до конца продуманный. Да, по такому же пути идут и европейские страны. Но там ставка по кредиту составляет 3–4%. А у нас – 12–15%. Это очень большая разница, она ляжет на себестоимость квадратного метра. Такой подход объясняется, вероятно, желанием правительства усилить позиции банковского сектора.
Важная часть этого вопроса – ипотечная ставка. Не буду рассказывать, насколько дешевле ипотечные кредиты в той же Европе, но у нас сегодня в среднем это 10,5%. Снижение ипотечной ставки хотя бы до 8% – условие дальнейшего развития жилищного строительства в стране. Да, может быть, это громкое заявление, но это задача государственного масштаба, ведь строительный сектор входит в пятерку отраслей, которые обеспечивают основной вклад в ВВП государства.
НОВОСТИ ПО ТЕМЕ:
Путин потребовал не снижать темпы строительства жилья при переходе на эскроу-счета
Застройщикам, которые возьмутся достраивать проблемные объекты, разрешат работать по старым правилам
Якушев: жилье после перехода на проектное финансирование может подорожать на 5-6%
Открыты продажи в третьей очереди комплекса апарт-отелей VALO. Теперь это самый крупный в Петербурге объект в сегменте апартаментов. Константин Сторожев, генеральный директор OOO «Вало Сервис» (управляющая компания VALO), рассказал «Строительному Еженедельнику», почему, несмотря на объемы, проект ожидает не только высокая заполняемость, но и инвестиционная доходность.
– Как развивается проект VALO с течением времени?
– Одни из наших партнеров – компания «Еврономер» – на недавнем совместном мероприятии очень точно охарактеризовали наш подход: «VALO превосходит ожидания». В процессе реализации первых двух очередей мы продолжаем совершенствовать наш продукт, хотя более 80% юнитов в них уже продано. Так, мы заменяем относительно недорогую китайскую сантехнику и гостиничные дверные замки на продукцию европейских марок, качество которой соответствует уровню отелей четырех-пяти «звезд». Мы выбираем более респектабельный и содержательный в архитектурном плане вид фасадов. Дополнительно устанавливаем систему центрального кондиционирования итальянской компании Clint. Также мы продолжаем работать над целым рядом технических новинок, совершенствованием меблировки и будем сообщать о них по мере их внедрения.
– Для чего такие затраты в эпоху всеобщей оптимизации?
– Чтобы повысить уровень и класс апартаментов. Наши наработки полностью отразились в концепции третьей очереди. Главная задача – сделать VALO не просто комплексом хороших апартаментов, а центром притяжения для разных категорий гостей. Так родилась концепция комплекса апарт-отелей. В нашем проекте будет шесть гостиничных форматов. В первых двух очередях – апартаменты Comfort (три «звезды», долгосрочное и кратковременное проживание), а в составе третьей очереди откроются четырехзвёздочный отель под брендом Mercure международной сети Accor Hotels, апарт-отель Business (три «звезды», долгосрочное и кратковременное проживание), а также формат VALO Affordable Luxury. Таким образом мы привлекаем к объекту интерес разных групп клиентов – как по времени и типу их размещения, так и по приемлемой ими цене. Поэтому вывод на рынок 2,5 тыс. гостиничных номеров в четырех различных форматах – вовсе не странное, а вполне логичное решение.
– Роскошь может быть доступной?
– Действительно, концепция Affordable Luxury – «доступная роскошь» – активно завоевывает мировой гостиничный рынок. Если раньше отели, в том числе самых известных брендов, старались просто сократить площадь номеров в пользу общественных пространств, то в концепции Affordable Luxury, также на сравнительно минимальной площади, клиент получает ключевые элементы на уровне пятизвездного отеля: уникальный авторский интерьер, панорамное остекление, а также совершенное оборудование – широкую кровать, тропический душ, систему «умный дом». Значительная часть площадей в корпусе формата Affordable Luxury отведена под объекты инфраструктуры и общественные пространства – ресторан, лобби-бар, коворкинг, фитнес-зал.
Подчеркну, инфраструктура – это вовсе не прерогатива только Affordable Luxury. В четырехзвездочном отеле Mercure также будут стильное лобби, фитнес-зал, ресторан и инфраструктура для конференций. А в первой и второй очередях – бассейн со спорт-клубом, конференц-залы и ресторан с банкетным залом.
Инфраструктура разного уровня и предпочтений дает возможность проекту VALO стать крупным гостиничным центром, аналогов которому в Петербурге нет. Трудно с нами конкурировать и ввиду блестящего расположения VALO, находящегося в минуте ходьбы от метро «Бухарестская», на пересечении двух крупных городских магистралей – улиц Салова и Бухарестской.
– Когда очереди планируется ввести в эксплуатацию?
– Первая очередь заработает уже в июне текущего года, вторая – к декабрю. Ввод третьей очереди в эксплуатацию намечен в сентябре 2022 года.
– Accor Hotels – мировая сеть гостиниц с французскими корнями. Трудно было определиться с общими ценностями?
– Мы уже подписали с Accor Hotels меморандум, согласовали общее функциональное зонирование, планировки, фасады и сейчас продолжаем работать с договорами, что, безусловно, процесс небыстрый и трудоемкий, ведь только договор на франшизу представляет собой документ объемом 255 страниц. А договор на техническое сопровождение – еще 60 страниц.
Требования Accor Hotels очень жесткие и охватывают весь функционал объекта – от пожарной безопасности и шумоизоляции до отделки и мебели. Все это должно соответствовать стандартам Accor Hotels. На всем протяжении срока действия договора Accor Hotels будет осуществлять контроль качества управления, подбирать кадры, обучать персонал.
Отмечу, что локация нашего комплекса полностью соответствует требованиям Accor, место они сочли абсолютно подходящим для бренда. Важность даже имеет велосипедная дорожка, которую планируется проложить от VALO до центра города. Для нас работа по франшизе с Accor Hotels – преимущество, поскольку они формируют минимум 15% загрузки дополнительно к уровню небрендовых гостиниц. Кроме того, у наших инвесторов появляется возможность выбрать для себя объект инвестиций не только по размеру юнита, «звездности», но и по концепции бизнеса.
– Вы выбрали генерального подрядчика для третьей очереди, и это не «Лемминкяйнен». Расскажите о вашем новом партнере. Почему именно на него пал выбор?
– Выбор подрядчика для первых двух очередей был обусловлен необходимостью обеспечить высокое качество строительства. Так был выбран «Лемминкяйнен». Он ведет и будет заканчивать этот этап. В третьей очереди, как я уже говорил, изменилась концепция проекта, теперь мы формируем четыре вида гостиниц. И для реализации этого проекта нам важно не только сохранить качество строительства, но и привлечь компанию, которая имеет опыт возведения гостиниц. Наш новый подрядчик – сербская компания TMG Group, в портфеле реализованных проектов которой – Four Seasons, Ambassador, гостиничный комплекс «Новый Петергоф» и др. Для нас такой опыт чрезвычайно важен.
– Недавно VALO объявил о проведении тендера на отделку и меблировку первой очереди проекта. Он проходил в формате конкурса, была привлечена экспертная комиссия. Каковы были цели конкурса?
– В свое время мы сделали шоу-рум на объекте, в котором демонстрировали различные варианты отделки и меблировки. Стало понятно, что оптимальный выбор зависит от множества факторов – и мы предложили нашим партнерам подобрать решения для шести различных планировок непосредственно в стенах будущего отеля. В конкурсе принимали участие разные компании – было шесть компаний, которые представили меблировку, пять компаний, которые ставили двери, три компании предложили дверные замки, две компании отвечали за бытовую технику, и т. д. Нам было важно понять, какие решения наиболее удачны в реальном пространстве. В результате сейчас мы имеем рабочую документацию для всех 20 возможных планировок юнитов, с подробным описанием всех применяемых материалов. Я думаю, что в обозримом будущем мы удивим весь рынок сроками гарантий, которые будут предоставляться на нашу отделку, оборудование и мебель. Для того, чтобы наши собственники как можно дольше не вспоминали о необходимости ремонта и замены оснащения, о чем многие продавцы апартаментов сейчас умалчивают.
– VALO и Ассоциация риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области подписали соглашение о сотрудничестве. В чем его суть?
– Ранее мы работали с ограниченным количеством агентств, что было обусловлено необходимостью вести образовательную работу среди продавцов такого относительно молодого на рынке вида недвижимости, как апартаменты. Но этот формат все более узнаваем, квалификация агентов растет, и мы приняли решение расширить круг наших партнеров. В этом плане Ассоциация риэлторов – наш союзник, мы вместе организовываем образовательные мероприятия, делимся наработками и предоставляем все необходимые материалы.
Замечу, что рынок апартаментов профессионализируется в целом. Это касается и тех, кто возводит апартаменты, и тех, кто их заполняет, и тех, кто в них инвестирует. Так, еще совсем недавно за специалистами по заполняемости номеров – специалистами, которые могут формировать доходность, – велась настоящая охота. Ведь надо учитывать все сезонные факторы, все типы клиентов, уметь эти параметры соразмерять. Управление отелем – не менее трудоемкая задача, она иногда сложнее производства. За последнее время сформировалась целая прослойка профессионалов – и сегодня рынок готов к качественному рывку.
– В какой мере коснутся проекта изменения в законодательстве, связанные с переходом на проектное финансирование и применение эскроу-счетов? Каковы планы по взаимодействию с банками на будущее?
– Мы работаем с крупнейшими банками, готовя документацию для проектного финансирования. Если будут окончательно подтверждены уже озвученные Минстроем параметры проектов, которые будут достраиваться по старым правилам (10% ДДУ и 30% – готовность проекта), то наш комплекс попадает в этот перечень. Если будут введены еще какие-либо параметры и ситуация изменится, то мы также готовы к работе с эскроу-счетами.
– Как оцениваете перспективы развития сегмента апартаментов в целом? Некоторые эксперты прогнозируют, что насыщение рынка не за горами.
– У апартаментов – разные судьбы. Для тех, кто ориентирован на сервисный, гостиничный формат, нужно представлять, сколько еще гостиниц двух-трех «звезд» будет востребовано в Петербурге. На мой взгляд, здесь заложен потенциал еще минимум на пять лет вперед. Конечно, многое зависит от интенсивности туристического потока, причем как внутреннего, так и внешнего. И тут имеет значение сразу множество факторов – и экономических, и политических. Важна также прогнозируемость качества. Запрет на хостелы в жилых домах, несмотря на жесткость принимаемого решения, будет способствовать развитию сегмента апартаментов.
НОВОСТИ ПО ТЕМЕ:
VALO выводит третью очередь апарт-комплекса на улице Салова под брендом Mercure
Апарт-комплекс Valo сделал ставку на риелторов
Спрос на апартаменты в Петербурге вырос почти вдвое