Николай Линченко: «Петербург отстоит свою позицию по объемам ввода жилья»
Санкт-Петербург был единственным субъектом РФ, который не подписал соглашение с Минстроем РФ по параметрам нацпроекта из-за завышенных показателей прогнозируемого объема ввода жилья. Новый указ Президента позволит учесть позицию города по этому вопросу. Об этом и многих других актуальных аспектах развития строительного комплекса Северной столицы «Строительному Еженедельнику» рассказал вице-губернатор Петербурга Николай Линченко.
— Николай Викторович, с какими итогами строительный комплекс Петербурга закончил первое полугодие 2020 года? Насколько распространение коронавирусной инфекции и введенных в целях борьбы с ней ограничений повлияли на отрасль?
— Пандемия коронавируса, безусловно, стала огромной проблемой не только для строительной отрасли и не только для Петербурга, но действительно мирового масштаба. И до сих пор все ее последствия оценить невозможно.
Надо отдать должное строительному комплексу Петербурга, который сумел достойно ответить на этот вызов, работал четко, аккуратно и эффективно, как слаженная команда. Мы ни на один день не прервали работу строек, как были вынуждены сделать некоторые регионы. При этом строительные компании предприняли все меры для недопущения распространения коронавируса на строительных площадках. Использование средств индивидуальной защиты, регулярная термометрия, другие меры — все это позволило избежать серьезных эпидемиологических проблем и продолжить стройку. Очевидно, что остановка работ автоматически ввела бы строительную отрасль в число наиболее пострадавших от эпидемии и вызвала бы серьезную рецессию в экономике города в целом. Поэтому мы совместно с застройщиками предприняли все усилия, чтобы строительство продолжалось.
В результате первое полугодие мы закончили с неплохими итогами, причем по некоторым позициям идем даже с превышением относительно 2019 года. Так, в эксплуатацию в Петербурге введено более 700 тыс. кв. м жилья, что несколько больше прошлогоднего показателя за тот же период. В общем и целом мы не видим препятствий для того, чтобы по итогам года не выйти на плановый уровень ввода в 3,7 млн кв. м. Именно столько предполагается сдать в городе по действующим разрешениям на строительство.
Очень хорошо проявил себя в этом году Комитет по строительству. На протяжении ряда лет исполнение Адресной инвестиционной программы было слабым местом этого ведомства. В этом году объемы освоения средств выросли более чем в 2,2 раза. Если прежде непотраченные средства по линии комитета становились резервом для других сфер финансирования при корректировках бюджета, то в этом году, возможно, ему придется даже добавить денег — настолько высокие темпы работ взяты.
Уникальный опыт был наработан и в сфере противоэпидемических мероприятий. В частности, Комитет по строительству провел огромную работу по разворачиванию в кратчайшие сроки временного госпиталя в «Ленэкспо», соответствующего самым строгим санитарным нормам. Сейчас началось строительство нового клинико-диагностического корпуса госпиталя в Невском районе. На работы отведено всего пять месяцев, уже в декабре объект должен принимать пациентов. Это сверхсжатые сроки строительства, но я уверен, что мы с ними справимся.
— Прошел уже год после перехода на новую схему финансирования жилищного строительства — проектное кредитование и использование эскроу-счетов. Освоились ли застройщики с новацией? Какое влияние она оказала на отрасль?
— Вопреки прогнозам скептиков, никаких глобальных потрясений для рынка жилья реформа не принесла. Переход на проектное финансирование с использованием эскроу-счетов происходит постепенно, плавно, без рывков. С одной стороны, достаточно серьезные объемы возводятся еще по старой схеме. С другой — переход на новую уже перестал быть чем-то экспериментальным, по ней реализуется все больше проектов. По числу заключенных договоров долевого участия с использованием эскроу-счетов Петербург занимает третье место в стране. Естественным образом, по мере ввода в эксплуатацию, происходит вытеснение объектов, строящихся по старой схеме, вновь запускаемыми, с использованием проектного финансирования.
— В нашей беседе год назад вы выражали сомнения в том, что реформа сильно увеличит цены на жилье. Однако по итогам прошлого года рост средней цены «квадрата» составил около 10%. В этом году за полгода добавилось еще 7%. На ваш взгляд, не приведет ли этот тренд к дисбалансу на рынке?
— Вопрос в том, что именно сформировало этот рост. Да, наверное, какая-то часть его имеет под собой основу в виде удорожания строительства из-за необходимости оплачивать банковское кредитование. Но, как мы знаем, пока значительная часть жилищного строительства идет по старой схеме. Значит, к росту цен привела не столько реформа, сколько рыночные факторы — баланс спроса и предложения.
Это подтверждается и тем, что рост средней цены продолжился в первом полугодии этого года. Стимулируя развитие строительной отрасли в условиях кризиса, вызванного распространением коронавируса, федеральный центр использовал механизм, показавший свою эффективность в прошлом: субсидирование части ставки по ипотечным кредитам. В программе со снижением ее уровня до 6,5% годовых на сегодняшний день принимают участие 52 банка, и она доказала свою востребованность. Следствием стал рост выдачи ипотечных кредитов, поскольку сейчас действительно сложились уникальные условия в этой сфере (не сложно припомнить, что в самом начале года речь шла о том, что средняя процентная ставка упала ниже 9% годовых, а 6,5% и предположить никто не мог). Спрос на жилье подрос, и застройщики позволили себе поднять цены. Если льготная госпрограмма будет свернута, как это намечается в ноябре, спрос снизится и, скорее всего, и девелоперам придется умерить свои аппетиты.
Таким образом, те движения цены, которые мы видим на рынке, связаны не столько с реформой привлечения средств в жилищное строительство, сколько с другими факторами. Поэтому не думаю, что в ближайшее время рынку новостроек в Петербурге грозит дисбаланс. Скорее можно говорить о том, что имеющиеся изменения — следствие именно нахождения равновесного положения спроса и предложения в текущей ситуации.
— Петербург оставался одним из немногих регионов, не согласовавших с Минстроем прогнозные планы по нацпроекту. Какова ситуация в этой сфере в настоящее время? Удалось ли договориться с федералами о параметрах работы по нацпроекту?
— Действительно, Петербург был, кажется, последним субъектом РФ, который не подписал приложение к нацпроекту по плановым объемам ввода жилья к 2024 году. Как известно, федеральный центр в своих проектах настаивал на существенном росте этого показателя — до 5,35 млн кв. м ежегодной сдачи. Эта цифра, и по оценке экспертов, и по мнению городских властей, совершенно нереалистична — ни с точки зрения рыночного спроса на жилье, ни по возможностям Петербурга обеспечить такие объемы необходимой инфраструктурой.
В городе есть существенный массив утвержденных проектов планировок территорий под жилищное строительство — на несколько десятков миллионов квадратных метров. Но он связан с необходимостью очень серьезно нарастить объемы инженерной подготовки, создания социальной и транспортной инфраструктуры. Радикальный рост жилищного строительства потребует столь же масштабного увеличения финансирования модернизации головных источников и сетей тепло-, электро- и водоснабжения, а также водоотведения. Это же касается и пробивки новых улиц, строительства развязок, виадуков и пр. По нашим примерным подсчетам, на развитие всей необходимой инфраструктуры потребуется свыше 750 млрд рублей. Очевидно, что средств только бюджета Петербурга для такого наращивания финансирования недостаточно.
Отстаивая свою позицию, мы в итоге дошли уже до Главы государства. 21 июля Президент подписал Указ № 474 «О национальных целях развития РФ до 2030 года», который «впитал» в себя Указ № 204 с учетом новых реалий, связанных в том числе и с коронакризисом. В соответствии с новым документом, общероссийская задача по ежегодному вводу 120 млн кв. м жилья сдвинута до 2030 года. Кроме того, будет решаться вопрос по распределению этого объема между субъектами РФ. Федеральным органам власти поставлена задача согласовать с регионами обоснованные цифры по объемам ввода жилья на означенный плановый период. То есть мы считаем, что Президент нас услышал.
Добавлю, что власти Петербурга в своих планах ориентируются на параметры утвержденной Стратегии социально-экономического развития города до 2035 года, которая предполагает даже снижение сдачи жилья по сравнению с текущим положением — до 2,5–3 млн кв. м ежегодно. По нашим оценкам, это оптимальный объем ввода, поддерживающий равновесие рынка, позволяющий замещать выбывающий аварийный жилой фонд, планомерно осваивать новые территории. При этом показатель обеспеченности жилой площадью на каждого жителя Северной столицы дорастет до 28 кв. м.
— Немало говорилось об отставании развития социнфраструктуры от темпов жилищного строительства в Петербурге. Что сделано для решения этой проблемы?
— Да, это очень актуальный вопрос, и губернатор города не раз акцентировал внимание на накопившемся дефиците мест в социальных объектах, особенно в локациях активной современной застройка. Работа в этой сфере идет по двум направлениям.
Как известно, в соответствии с изменениями, внесенными в Правила землепользования и застройки еще в 2018 году, работа по обеспечению новостроек социальной инфраструктурой — детсадами, школами — в тех местах, где образуется их дефицит, возлагается на застройщика. Конечно, сначала это положение радости не вызвало, но сегодня пришло понимание, что по-другому — нельзя. Кстати, сами застройщики признают повышение привлекательности проектов, включающих развитую инфраструктуру. Так что ее создание — это не «выбрасывание» денег, а инвестиции в стимулирование спроса. И сегодня уже не возникает никаких вопросов в этой сфере, все девелоперы, запуская новые проекты, уже учитывают необходимость создания соцобъектов. Тем более что закон позволяет включать затраты на них в себестоимость инвестпроекта и гасить из средств, привлекаемых от дольщиков.
Второе направление связано с реализацией положений АИП в части строительства социальной инфраструктуры. В этом отношении также делается немало, включая завершение строительства ряда соцобъектов-долгостроев.
— В Петербурге продолжается совершенствование градостроительного законодательства. Расскажите, пожалуйста, что сделано в последнее время в этом направлении.
— Перед уходом на каникулы Законодательное собрание приняло корректировки в 820-й городской закон о зонах регулируемой застройки. Изменения конкретизируют территории воздействия объектов культурного наследия на окружающую среду и уточняют режимы возможной деятельности в этих зонах. Документ стал результатом долгой кропотливой работы как депутатского корпуса, так и специалистов КГИОП и Комитета по градостроительству и архитектуре. Уверен, что этот документ сможет внести стабильность в регулирование правовых отношений в градостроительной сфере в историческом центре Петербурга.
Другой очень важный закон, принятый ЗакСом, позволяет частично отменять утвержденные проекты планировки территорий (ППТ). Дело в том, что после одобрения некоторых таких документов еще в нулевых годах произошли многочисленные изменения и в законодательстве, и в нормативной базе. В результате по новым нормам некоторые положения этих ППТ сегодня просто юридически недопустимы к реализации. Получалась правовая коллизия: про закону строить можно только в рамках утвержденного ППТ, но при этом то, что утверждено, по закону строить уже нельзя. Принятый ЗакСом новый документ этот юридический тупик устраняет. Он позволяет менять отдельные положения ППТ, не требуя повторного прохождения процедуры утверждения. При этом основные положения — планировочный каркас, красные линии остаются неизменными, а отмене могут быть подвергнуты частности.
Третий весьма значимый законопроект, принятый городским парламентом, предполагает возможность проведения публичных обсуждений с использованием онлайн-ресурсов вместо очных публичных слушаний. Градостроительным кодексом РФ такая возможность была предоставлена еще 2,5 года назад. Ряд субъектов РФ, например, Москва, уже полностью перешли на эту форму. Мы пока решили реализовать этот формат только на период действия ограничений, связанных с распространением коронавируса. Очевидно, что нельзя останавливать градостроительное развитие города. С начала ввода ограничений прошло уже четыре месяца, и, когда они будут окончательно сняты, пока прогнозировать невозможно. Соответственно необходимо было изыскать такой формат участия общественности в обсуждении тех или иных проектов, который реализуем на практике в сложившейся ситуации.
Еще одно важное событие в градостроительной сфере — завершение первого этапа работы Комиссии по подготовке изменений в Генеральный план Петербурга по подготовке новой редакции документа. Теперь он будет вынесен на общественное обсуждение и, после внесения последних правок по его результатам, рассмотрен на заседании городского правительства и затем внесен в ЗакС для принятия в виде закона. К марту 2021 года мы рассчитываем получить по сути новый Генплан Петербурга, в соответствии с которым город будет развиваться до 2040 года с прогнозом до 2050-го. Документ очень сбалансированный, учитывающий необходимость равновесия функционального назначения различных территорий мегаполиса и не допускающий перекосов в этой сфере. Большое внимание уделено всем видам инфраструктуры, которая является каркасом системного развития города.
— И напоследок — традиционный вопрос о долгостроях. Власти города планировали эту проблему в этом году в целом решить. Что удалось сделать за последнее время в этой сфере и получится ли реализовать имевшиеся планы?
— Ситуация в этой сфере полностью взята под контроль городских властей. В прошлом году был сделан огромный объем работ. Полностью закрыт вопрос с наследием печально известной ГК «Город». То же касается «Чесмы-Инвест» — сданы «Мейн Хаус» и «Твин Хаус». Завершен, наконец, старейший городской долгострой — ЖК «Охта-Модерн». Сданы ЖК «Ижора-Парк» и еще много других долгостроев.
Таким образом, из долгостроев, которые были в Петербурге на начало 2019 года, 85% уже завершено. Остальное, как и планировалось, достроим в этом году. Единственное исключение — ЖК «Вариант» в поселке Ленсоветовский в Шушарах. Работы там идут полным ходом, но сдача, видимо, состоится уже в начале 2021 года. К сожалению, уже в 2019 году число проблемных объектов увеличилось, прежде всего за счет комплексов, которые строила ГК «Норманн». По ним также уже приняты управленческие решения — есть понимание, как их достраивать.
Кроме того, надо уточнить, что в середине прошлого года произошло изменение системы контроля и учета долгостроев. В Единой государственной информационной системе жилищного строительства создан Единый реестр проблемных объектов, куда автоматически попадают все дома, где передача квартир задержана более чем на шесть месяцев. То есть туда попадают даже те ЖК, которым продлены сроки строительства и застройщики которых уже заключили с дольщиками допсоглашения о смещении сроков ввода. В Петербурге всего 28 таких комплексов, суммарно на 300 тыс. кв. м жилья. Кстати, в целом на фоне других регионов объем крайне незначительный, особенно учитывая размах жилищного строительства в городе. Кроме того, больше половины этих объектов достраивают их застройщики, то есть никаких серьезных проблем там нет, и помощи не требуется. Если говорить об этих домах «с просрочкой», то примерно 50% из них будут сданы в этом году, и почти все остальное — в будущем.
Так что твердо можно утверждать: город строится — значит город живет!
В сложных экономических условиях производственные строительные организации должны более оперативно реагировать на запросы потребителей. В этом уверен коммерческий директор ГК «АльфаЦем» Игорь Ходяченко. В интервью «Строительному Еженедельнику» он рассказал об особенностях деятельности многопрофильной компании, продукцией и услугами которой активно пользуются ведущие петербургские застройщики.
– Расскажите об истории ГК «АльфаЦем». С чего все начиналось?
– Наша компания работает на строительном рынке с 2005 года. В следующем году отметим свое 15-летие. Начали свою деятельность с самосвальных перевозок, постепенно расширяя парк спецтехники. С 2007-го стали заниматься продажей цемента. В 2010-м «АльфаЦем» получил статус официального партнера компании «ЛСР-цемент», входившей в «Группу ЛСР». В том же году мы начали активно заниматься реализацией нерудных материалов: песка, гранитного и известнякового щебня. Отлаженный механизм работы с клиентами привел нас к мысли о создании производства железобетонных изделий. Этим направлением мы начали заниматься в 2014 году. В городе Кировск Ленинградской области мы построили и в 2017 году запустили собственное предприятие по выпуску бетона и ЖБИ.
– И какова сейчас текущая деятельность предприятия?
– Наш завод итальянского производства Simem укомплектован немецким дозирующим оборудованием Siemens. На производстве задействованы камеры ТВО и универсальные формы с водяным прогревом. Все это позволяет добиться стабильного набора прочности выпускаемых изделий. Контроль температурных режимов осуществляется автоматикой по специальной заданной схеме прогрева. Ежемесячно мы выпускаем 3 тыс. куб. м ЖБИ. Мощность производства товарного бетона составляет 80 куб. м в час.
При этом мы производим не только рядовой товарный, но и гидротехнический, дорожный, теплоизоляционный и другие бетоны.
Добавлю, что, хотя производство ЖБИ и является для нас приоритетом, мы продолжаем успешно заниматься и другими направлениями деятельности. Так, мы активно работаем в сфере продажи нерудных материалов. Отгрузка в последние годы составляет 120–150 тыс. куб. м в месяц. Также мы используем сеть площадок для продажи нерудных материалов небольшим строительным компаниям. На каждой из площадок работают собственные погрузчики.
Автопарк компании на текущий момент составляет более 30 единиц. Наше производство обеспечивается своими цементовозами. И обслуживаем мы технику самостоятельно в нашей специализированной ремонтной зоне, рассчитанной на одновременное нахождение пяти машин. В целом такая диверсификация бизнеса позволяет нам не только оставаться на плаву, но и обезопасить себя от различных рисков в отдельных сегментах рынка.
– Каков ассортимент выпускаемых железобетонных изделий? Какие из них сейчас пользуются у клиентов наибольшим спросом?
– Наша компания предлагает объемный перечень ЖБИ для строительства жилых и промышленных зданий, дорог, инженерных коммуникаций. При этом благодаря современному оборудованию мы мобильны и можем быстро отреагировать на те или иные запросы потребителей. Это помогает не затоваривать склад. Сегодня мы работаем с одним видом продукции, завтра – с другим, и по заказу клиента делаем третий вид. Если под определенное изделие нет оснастки, то наш цех металлообработки оперативно самостоятельно производит формы.
В настоящее время мы вышли на лидирующие позиции по выпуску перемычек из бетона. Мы способны выпускать продукцию как типовую, так и по чертежам заказчика. Также большим спросом у наших клиентов пользуются лестничные марши и фундаментные блоки. Весной и осенью изготавливаем большое количество дорожных плит и непроходных каналов. Постоянно ищем возможности для производства новых изделий.
– Как осуществляется контроль качества?
– Интенсивное развитие отрасли постоянно повышает требование к качеству продукции. Мы внедрили контроль нового технологического уровня на каждом этапе производства. Все наши изделия соответствуют требованиям ГОСТ.
В рамках входящего контроля в собственной лаборатории проверяем качество материалов, которые будут использованы в производстве. При производстве ЖБИ осуществляем операционный контроль. На этом этапе проверяется последовательность выполнения операций и их соответствие установленным технологическим нормам. Обязательно оценивается и качество готовых изделий.
Кроме того, мы периодически проводим испытания и входящих материалов, и своей продукции в других экспертных центрах. Это позволяет подтвердить добротность производимых нами ЖБИ независимыми экспертами. В итоге качество изделий удовлетворяет всем запросам потребителей.
– Кто ваши клиенты и партнеры? На каких объектах использовалась ваша продукция?
– Как я уже говорил, мы активно сотрудничаем с «Группой ЛСР» и являемся официальным партнером компании «ЛСР-базовые». Кроме того, мы – стратегический партнер компании Scania, мирового лидера в производстве грузовых автомобилей.
«АльфаЦем» хорошо знают ведущие девелоперы, дорожные строители и компании, занимающиеся возведением промышленных объектов в Петербурге и Ленобласти. Многие из них используют продукцию нашего завода или поставляемые нами нерудные материалы. В частности, нашими клиентами являются Setl Group, ЦДС, «Эталон – ЛенСпецСМУ», Трансстроймеханизация, ВАД, «АБЗ-Дорстрой» и другие известные компании. Соответственно, ЖБИ нашего производства были задействованы при строительстве многих новых жилых комплексов в Петербургской агломерации.
Добавлю также, что мы приняли участие в реализации ряда знаковых нежилых проектов. Так, дорожные конструкции компании были использованы при строительстве Западного скоростного диаметра. Наши ЖБИ и нерудные материалы поставлялись на строительные площадки стадиона « Газпром Арена», МВК «Лахта Центр», новых станций городского метро.
– А есть ли проблемные контрагенты?
– Таких немного, но, к сожалению, есть. По всей видимости, это связано не только с общеэкономическими проблемами, но и откровенной недобросовестностью в ведении бизнеса. Такие организации не выполняют свои партнерские обязательства и пытаются уйти от ответственности. В частности, одна из таких «кризисных» компаний, работающая в сфере строительства гидротехнических сооружений и осуществления дноуглубительных работ и занятая сейчас на господряде в Мурманске, предложила нам расплатиться за уже поставленные им материалы биотуалетами.
– В целом как оцениваете рынок производства и потребления ЖБИ в настоящее время?
– Ситуация, конечно, в отрасли не самая лучшая. Это связано с целым рядом факторов, таких как уменьшение покупательной способности населения, законодательные изменения в сфере строительства, невыполнение обязательств поставщиками и банкротство покупателей продукции. Сейчас с рынка уходят не только старые и морально устаревшие заводы, но и вполне современные производства Петербурга и Ленобласти.
Поэтому для устойчивого развития организации необходимо не только постоянно работать над внутренней оптимизацией процессов внутри компании, расширяя номенклатуру выпускаемой продукции и предельно тщательно выбирая своих поставщиков, но и оценивать текущие риски в отрасли. Тем не менее, несмотря на кризисные времена, ЖБИ не будут терять популярности. А значит, и наша продукция будет востребована.
– Какие задачи ставите перед собой на ближайшее будущее?
– Отмечу, что «Торговый Дом АльфаЦем» предлагает продукцию по конкурентным и доступным ценам. При этом, чтобы наши клиенты не потеряли в качестве, мы тщательно контролируем и управляем производственным циклом на всех этапах, оптимизируя закупочные процессы, производственные затраты и расходы на доставку товаров до заказчиков.
Учитывая нарастающий спрос на качественную продукцию, в следующем году мы планируем заняться расширением предприятия. Новое производство поможет нам кратно увеличить объемы выпуска продукции. Также мы расширяем географию площадок для продажи нерудных материалов. В 2020 году намечено существенно увеличить парк техники, купить новые погрузчики и шесть самосвалов. Конечно же, в своей работе мы продолжим ориентироваться на потребности клиентов. Будем оперативно снабжать их качественными материалами, сохраняя индивидуальный подход и гибкую финансовую политику.
Владимир Яковлев, бывший губернатор Санкт-Петербурга (1996–2003), вице-премьер РФ (2003–2004), министр регионального развития РФ (2004–2007), с 2009 года возглавляющий одну из крупнейших общественных организаций строительного комплекса – Российский Союз строителей, отмечает 75-летие. Накануне юбилея он рассказал «Строительному Еженедельнику» о наиболее актуальных проблемах, которые, по его мнению, стоят перед отраслью.
– Владимир Анатольевич, какие, на Ваш взгляд, основные проблемы стоят сегодня перед строительным комплексом?
– Легкой и спокойной жизни у отрасли, наверное, не было никогда. И, действительно, сегодня перед ней стоит ряд серьезных вызовов, от успешного ответа на которые будет зависеть очень многое. И актуальных проблем множество. Это и сложности, с которыми сталкивается переход на новую систему финансирования жилищного строительства с использованием проектного финансирования и эскроу-счетов. Это и запутанность градостроительного законодательства. В Градкодекс РФ за период его существования внесено такое количество различных поправок и дополнений, что от исходного текста мало что осталось, а в самом документе появилось множество неясностей и внутренних противоречий. Это и вопросы ценообразования, прежде всего в сфере государственного заказа. Она, сфера, тоже реформируется, но от одной схемы мы вроде бы должны уходить, а другая – пока не может толком работать. А ведь от этого зависит рентабельность работы множества строительных компаний по всей стране. Это и вопросы, связанные с применением современных инновационных материалов, которое сталкивается с неготовностью нашей нормативной базы. Это и кадровая проблематика. Причем как в области подготовки молодых специалистов, так и в сфере переподготовки и повышения квалификации, а также аттестации работников. Это и административные барьеры, и взаимоотношения с монополистами, проблемы с которыми пусть не везде, но во многих местах сохранились до сих пор.
Одним из инструментов, призванных в той или иной мере способствовать решению стоящих перед стройкомплексом проблем, должна стать Стратегия развития строительной отрасли до 2030 года. Это большой документ, который разработан Минстроем РФ при активном участии экспертов строительной отрасли, в настоящее время передан в Правительство России. По оценке Российского Союза строителей, в нем есть немало позитивных моментов, но имеются и существенные недоработки, на которые мы указали в письме, направленном на имя вице-премьера РФ Виталия Мутко. Мы рады, что замечания профессиональной отраслевой общественности (в том числе наши аргументы) не остались неуслышанными – и Стратегия-2030 будет дорабатываться.
– В какую сторону, на Ваш взгляд, должен развиваться строительный комплекс страны, чтобы решить задачи, стоящие, в частности, в национальном проекте?
– Мне кажется, что одним из самых недооцененных направлений является малоэтажное жилищное строительство, в том числе индивидуальное. В последние годы при суммарном ежегодном вводе жилья на уровне 75–80 млн кв. м – порядка 35–40 млн (т. е. около 50%) приходилось именно на ИЖС. И это при том, что никаких мер поддержки на правительственном уровне этому сегменту до недавнего времени не оказывалось. В последнее время в этом вопросе начались определенные подвижки, но, на наш взгляд, огромный потенциал, который имеется у этого направления, пока не задействован в должной мере. При соответствующем стимулировании со стороны федеральной и региональной власти объемы ввода малоэтажного жилья могут вырасти очень серьезно. И именно здесь кроются прекрасные возможности для достижения показателей нацпроекта по ежегодному вводу 120 млн «квадратов» к 2024 году. Помощь необходима прежде всего в создании инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры – это наиболее затратные вопросы, которые относительно небольшие компании, работающие в этом сегменте, сами разрешить не смогут. Кроме того, для обеспечения массовости малоэтажного строительства и снижения его цены для граждан – необходимо внедрение в этой сфере индустриальных технологий домостроения.
– Реформа привлечения средств в сферу жилищного строительства является одной из «болевых точек», которые Вы перечислили. По Вашему мнению, какие меры должно предпринять государство, чтобы поддержать отрасль?
– По большом счету, реформа находится только в самом начале пути. На законодательном уровне утверждена схема проектного финансирования с использованием эскроу-счетов. Но как эта система сможет работать на практике, какова будет реальная экономика девелоперской деятельности, пока никому не известно. Подавляющее большинство проектов (порядка трех четвертей) по-прежнему реализуется по старой долевой схеме, поскольку они подпали под критерии «высокой строительной готовности», утвержденные Минстроем РФ. Те, кто начал переход на проектное финансирование, – пока только получили кредиты в банках. Говорить же о том, что реформа состоялась, можно будет только после того, как проекты, запущенные по новой схеме, завершатся, начнется раскрытие эскроу-счетов и станет понятен итоговый результат, прежде всего – экономический.
Но это только часть проблемы. Дело в том, что крупные застройщики, работающие в больших городах и имеющие неплохой собственный финансовый ресурс, наверное, смогут сравнительно безболезненно перейти на проектное финансирование. Но небольшие и средние компании, которые работают в регионах, где строительный рынок относительно слабо развит, и имеют небольшую маржинальность, – скорее всего, получить кредитование в банках не смогут. И вот здесь мы сталкиваемся со множеством сложностей. Начинаются они с возможного банкротства этих организаций (а в них работают люди, и проблема переходит в социальную плоскость) и риска появления новых долгостроев и пострадавших дольщиков и заканчиваются схлопыванием локального рынка и серьезным подорожанием жилья. А ведь нацпроект ставит задачу обеспечить доступным и комфортным для проживания жильем не только жителей городов-миллионников!
Ситуация серьезная, и хорошо, что в Минстрое это понимают, стараются мониторить положение и обещают меры по стимулированию строительной отрасли.
– Какие пути для этого Вы видите?
– Нужна комплексная, системная работа. А значит, нужна политическая воля региональной и федеральной власти. Стимулирующими мерами могут быть госгарантии, предоставляемые национальным институтом развития в жилищной сфере ДОМ.РФ, чтобы банки кредитовали небольшие, но стабильно работающие региональные компании. Огромный объем работы имеется в сфере комплексного освоения территорий. Но здесь мы опять сталкиваемся с необходимостью инженерной подготовки территорий, создания транспортной и социальной инфраструктуры, утрясания вопросов с естественными монополистами.
В этом вопросе, кстати, есть очень сложная коллизия, связанная с тем, что на крупных рынках – прежде всего в Москве и Петербурге – региональные власти фактически переложили нагрузку по созданию инфраструктуры на застройщиков. Действительно, маржинальность строительной деятельности в столицах позволяет застройщикам нести эти расходы (а точнее, есть возможность переложить их на покупателей квартир, что, впрочем, негативно сказывается на стоимости жилья). Власти некоторых регионов пытаются следовать этому примеру. Но рентабельность работы на других рынках не позволяет застройщикам брать такие расходы на себя. Соответственно, нужны меры поддержки и, насколько я знаю, они прорабатываются. Например, предполагается расширение программы «Стимул» по федеральному софинансированию создания инфраструктурных объектов.
В сфере поддержки спроса на строящееся жилье эффективной мерой может стать развитие ипотеки (кстати, необходим специальный продукт для ИЖС). И надо отметить, что определенные меры в этой сфере предпринимаются. Например, программа субсидирования процентной ставки для так называемой семейной ипотеки. Есть примеры интересных региональных инициатив в этой области (но признаем честно, финансовый ресурс для этого имеется лишь у немногих субъектов РФ). Это все дает свои результаты. Но надо понимать и то, что реальные доходы населения растут очень слабо – и большая часть граждан, которые были способны оплачивать ипотеку, уже взяла кредит. А для тех, у кого такой финансовой возможности нет, снижение ставки на 1-2 процентных пункта не станет решающим фактором.
– Большинство экспертов сходятся в том, что без мер федеральной поддержки строительному комплексу будет очень тяжело. Слышат ли власти голос отраслевой общественности?
– Да, могу совершенно четко сказать, что власть прислушивается к позиции профессионального сообщества. Надо отметить, что, особенно в последние годы, и Президент, и Правительство очень большое внимание уделяют строительной отрасли. Об этом свидетельствуют и появление нацпроекта в этой сфере, и разрабатываемая Стратегия-2030.
Мы проводили межрегиональные совещания по отраслевой проблематике в разных городах, в том числе в Казани, Белгороде, Оренбурге. Совсем недавно состоялось обсуждение в Торгово-промышленной палате в Москве. Во всех этих мероприятиях принимали участие представители руководства Минстроя РФ. Был открытый диалог между отраслевой общественностью и чиновниками. В чем-то были найдены общие позиции, по каким-то вопросам есть разногласия, но самое главное, что представители федерального ведомства слушают экспертов, оценивают их аргументацию, обосновывают свою позицию. В рамках таких контактов находятся компромиссные варианты, учитывающие интересы всех сторон, – и это, безусловно, идет на пользу строительной отрасли.