Мария Золотая: «Я ставлю перед собой планку, ниже которой не могу позволить себе опускаться»
Пандемия коронавируса и режим самоизоляции не отразились излишне негативно на девелопменте, но заставили бизнес адаптироваться к работе в новых условиях. В этом уверена один из самых известных градостроительных юристов города, управляющий партнер группы «Балтийский заказчик» Мария Золотая. В интервью «Строительному Еженедельнику» она рассказала о том, как за короткий срок была перестроена деятельность организации, и поделилась планами на будущее.
- Мария Владимировна, как оцениваете текущую ситуацию в строительной отрасли, а именно в девелопменте? В том числе, конечно, с учетом всех последних событий, связанных с пандемией.
- Пандемия коронавируса, конечно, затормозила многие экономические процессы, происходящие в стране. Пострадали от нее очень серьезно многие отрасли. Но, что не может радовать, глобально негативно на сегменте строительства и, в частности, девелопменте не отразилась. Большинство строительных площадок продолжали работать, девелоперы занимались привычной деятельностью, в том числе связанной с подготовкой документации. На месяц-два были приостановлены некоторые проверки строительного надзора, перенесено утверждение проектов планировки, которые уже были на финальной стадии. Но все это, в общем, некритично.
Из чисто петербургских трендов по-прежнему актуальным остается редевелопмент промышленных территорий. Причем сейчас «переезжают» уже не только производства, но и транспортные предприятия. Именно редевелопмент является самым удачным рынком для освоения новых территорий Петербурга, причем в очень перспективных локациях.
- А как изменилась ваша работа за время пандемии?
Самое главное и к счастью, работы была достаточно много. Это помогало поддерживать привычный тонус. Однако вся ситуация с пандемией мотивировала активно завершить организационно-технические моменты по рабочим форматам. Отсутствие возможности личных приемов и консультаций стало катализатором совершенствования навыков удаленной работы, в том числе с такими уже действующими платформами, как портал государственных услуг, электронное правосудие, единая система строительного комплекса, различными специализированными базами (региональная геоинформационная система, электронный генеральный план) и т. д.
Кроме того, я постоянно была на связи, ведь поддерживать контакт — это приоритетно важно. Отсутствие возможности встречаться лично совершенно не означает информационной блокады. У меня достаточно большой опыт работы с системами удаленных офисов, управления проектами с международными участниками, с которыми лично встречались только на реперных этапах, а все остальное время работа велась онлайн и не останавливалась. Поэтому дистанционная деятельность для меня вполне привычна. Многие из наших заказчиков, хотя им было непросто, также оперативно адаптировались к новым реалиям. Также у непубличных наших специалистов появилось время для тщательной проработки юридических, проектных и технических обоснований и расчетов соответственно поставленным задачам.
Добавлю, что мы с вами уже наблюдаем совещания, судебные заседания, заседания комиссий и советов в онлайне. В ближайшее время ожидаем общественных обсуждений (публичных слушаний) в новом формате. Это разумно, несмотря на то, что невольным поводом для этого стали тревожные и непредсказуемые события масштаба всей страны и мира.
- А каковы достижения первого полугодия, можете отметить?
Кроме того, о чем мы уже поговорили, это, конечно, то, что удалось всех сохранить: и заказчиков, и партнеров, и важных членов команды. Это правда достижение.
Стабильный уровень моей востребованности, наверное, также можно считать достижением и честью, к которым отношусь с большой ответственностью, продолжая постоянно повышать уровень образования и изучать практики применения новейших законодательных актов.
- Президент страны Владимир Путин несколько дней назад заявил об историческом шансе в ближайшие годы решить жилищный вопрос. На ваш взгляд, какие инструменты должны быть задействованы?
- Механизмов должно быть много. В том числе и ипотека. В настоящее время наблюдается существенное снижение ставки ипотечных ставок, но в целом жилищное кредитование остается достаточно дорогим. В особенности при сравнении с западными странами. Если мы будем и дальше стремиться к дальнейшему удешевлению ипотеки, то она станет более доступной и поможет решить многим людям жилищный вопрос. Конечно же, необходимо развивать и расширять и другие инструменты, такие как субсидирование покупки недвижимости по различным социальным программам, материнский капитал и т.д.
- Какие планы на оставшуюся часть года?
- Я ставлю перед собой планку, ниже которой не могу позволить себе опускаться. А цели и задачи достаточно простые — завершить принятые на себя обязательства, помочь заказчикам организовать работу в новых реалиях и условиях.
Отмечу, что формат разрабатываемых мною и моими коллегами заданий на реализацию проектов, контрактов, «дорожных» карт, маршрутов, инструкций уже существенно изменился. Они стали более детализированы в административной, юридической и технической части.
- В чем смысл такой детализации, кроме технических инструкций?
- В любое время — чем подробнее контракт и приложения к нему, чем четче задание, чем продуманней график — тем эффективней реализация задачи. Системный подход спасет сроки и деньги. Нельзя просто поставить задачу без понимания, как ее выполнить и можно ли ее выполнить. Нельзя упустить инициативы или забыть про встречные срочные обязательства, ведь спустя какое-то время ситуация может измениться настолько, что они станут фактически невыполнимыми, хотя и обязательными. Это влечет за собой большие и маленькие тупики, которые непременно отразятся рано или поздно на всех участниках процесса.
- Кстати, в настоящее время на федеральном уровне отменили около трети устаревших строительных норм. Поддерживаете ли вы данное новшество?
- Безусловно, это позитивная новация. Это поможет ускорить сроки строительства и оптимизировать экономику работ. Представители отрасли неоднократно выступали за пересмотр устаревших норм и стандартов. Важно, что сейчас не только отменяются неактуальные правила, ГОСТы и СНиПы, но и появляются новые, адаптированные к современным технологиям строительства.
- Продолжаете ли вы участвовать в социальных проектах?
- Разумеется, активное участие в социальных и культурных проектах всегда было неотъемлемой частью как моей жизни, так и одним из направлений деятельности компании. С учетом невозможности лично посещать некоторые заведения в привычном режиме мы продолжали их поддерживать в зависимости от их нужд. Также я и мои коллеги стали частью проекта «МЫ ВМЕСТЕ» («Добровольцы России») на период карантинных ограничений
- Что вы можете пожелать коллегам?
- Безусловно, желаю продолжать работать и адаптироваться к новой реальности, в чем я им всегда могу оказать содействие и помощь. Всех с праздником!
О реструктуризации компании, финском опыте строительства социальной инфраструктуры, стандартах качества и особенностях современной квартирографии «Строительному Еженедельнику» рассказал Теему Хелпполайнен, генеральный директор АО «ЮИТ Санкт-Петербург» (российское подразделение финского концерна YIT).
– Жилищное строительство в России переходит на проектное кредитование. С Вашей точки зрения, как руководителя иностранной компании, оправданна ли эта реформа? Возникли ли у «ЮИТ» какие-либо проблемы?
– Мы всегда поддерживали все меры, имеющие целью обеспечение прав потребителей. В этом смысле схема проектного финансирования с использованием эскроу-счетов, безусловно, оправданна, и покупатели жилья теперь надежно защищены. При этом, конечно, неизбежен и минус, заключающийся в том, что цены на жилье будут расти. Во-первых, потому, что за банковский кредит, в отличие от средств дольщиков, застройщику придется платить. Во-вторых, не все застройщики смогут найти кредитование, что приведет к сужению рынка, которое, в свою очередь, может дать дополнительный толчок к росту цен. На сколько именно они вырастут, сказать пока сложно, это выяснится только после того, как схема реально начнет работать – не на стадии получения кредита, а по итогам раскрытия эскроу-счетов. То есть ближе к концу будущего года. Тогда станет ясна новая экономика жилищного строительства.
У «ЮИТ Санкт-Петербург», как стабильной компании, являющейся подразделением крупного международного концерна, никаких проблем с переходом на новую схему не возникло. Впрочем, у нас не было и сложностей и с работой в рамках «долевки»: мы своевременно сдаем свои дома уже порядка ста лет.
– Ведется реструктуризация компании. Каковы ее результаты?
– В «ЮИТ» сейчас идет три процесса реформирования одновременно. Первый их них связан с централизацией управления российских строительных структур. Основные функции менеджмента объединяются в рамках одной компании, имеющей филиалы в регионах нашего присутствия. Это обеспечивает повышение управляемости подразделений, снижение затрат, позволяет ликвидировать параллельные структуры и повысить общую эффективность и рентабельность работы. Этот процесс сейчас завершается, и окончательное объединение всех строительных компаний в России в рамках «ЮИТ Санкт-Петербург» завершится в начале 2020 года. Отмечу, что наши сервисные структуры в регионах продолжат самостоятельную работу везде, где мы закроем девелоперский бизнес.
Вторым важным решением стало сворачивание работы в таких регионах, как Москва, Московская и Ростовская области. В Подмосковье на девелоперов возлагается слишком большая нагрузка по созданию социальной инфраструктуры без уменьшения стоимости участков, что подрывает рентабельность работы. В Ростове-на-Дону рыночная цена на жилье не позволяет нам успешно конкурировать на рынке. Дело в том, что в YIT действуют внутренние стандарты, так что ниже определенного уровня качества мы строить не можем. Это, разумеется, предопределяет некий объем расходов. Учитывая наши затраты, работа там для нас просто нерентабельна. Поэтому в этих двух регионах мы завершим проекты, которые уже начаты, продадим неиспользованные участки и свернем работу.
Третьим решением стал отказ от выполнения в России внешних подрядных работ. Этой деятельностью занималось петербургское подразделение финского концерна Lemminkäinen, который в 2018 году объединился с YIT. Те контракты в этой сфере, которые уже были заключены, мы, безусловно, полностью и в срок выполним, но новых заключать не будем. Так что к концу года мы эту деятельность свернем. Мы хотим сконцентировать свою основную деятельность в России на строительстве жилья. Кроме того, как я уже говорил, ниже определенного уровня качества мы строить не можем, а в России нередко встречается желание заказчиков снизить затраты, не обращая внимания на потери в качестве и четкость соблюдения сроков строительства. Добавлю, что в Финляндии внешние подрядные работы остаются одним из главных направлений работы YIT, но и здесь мы внимательно выбираем соответствующие нашей стратегии проекты.
– Вы упомянули о высокой нагрузке на компанию по созданию социальной инфраструктуры. В Финляндии есть такая проблема?
– Да, в России обязательства девелоперов по строительству соцобъектов, на мой взгляд, действительно, бывают чрезмерными. Возведение, допустим, детских садов еще не очень затратно. И мы закладываем их в наши проекты. Но вот уже школа – это очень дорогостоящий объект, хотя и очень нужный. Конечно, иногда приходится брать на себя и такие обязательства. Но надо понимать, что расходы на строительство школы, например, которую мы возвели в составе ЖК «Новоорловский», превысили 1 млрд рублей. И эти затраты мы, по сути, вынуждены включать в цену квадратного метра жилья, продаваемого нами на рынке. То есть оплачивают соцобъекты главным образом сами покупатели. При этом поднимать цены продаж выше рыночного уровня невозможно, рентабельность бизнеса падает – и его приходится прекращать, что, как я уже говорил, и произошло в Подмосковье.
В Финляндии девелоперы не финансируют строительство социальной инфраструктуры. Это – задача местных властей, которые собирают налоги, в том числе и на эти цели. Если этих средств не хватает, поскольку нужна разовая, но достаточно существенная сумма (особенно, если речь идет о школе), чтобы профинансировать стройку, местные администрации могут взять долгосрочный кредит, а потом в течение 20–30 лет его постепенно погашать.
В последнее время, особенно при строительстве школ, получили также распространение проекты PPP (public-private partnership, то есть государственно-частного партнерства). И YIT в них также принимает участие. В рамках этой схемы застройщик за свой счет строит социальный объект – и тот начинает работать по назначению. Но администрация в течение 15–20 лет ежегодно платит за его использование. Все это время соцобъект принадлежит девелоперу, и только после этого передается муниципалитету. Застройщик, зная, что будет получать деньги за использование здания, может профинансировать его строительство. И если будет надежный арендодатель (как правило, это администрации), то застройщику окажется легко привлечь кредит.
Добавлю также, что, в отличие от России, современные школы в Финляндии эксплуатируются не только в утреннее время для занятий детей, но и вечером. Местные жители могут пользоваться библиотекой, посещать спортзал или бассейн, использовать помещения для встреч и пр. Думаю, этот опыт может быть интересен и россиянам.
– Расскажите, пожалуйста, о планах «ЮИТ» в Петербурге на ближайшую перспективу.
– Поскольку мы публичная компания, у нас нет возможности заранее говорить о запуске новых проектов. Но я могу сказать, что объемы строительства в Петербурге будут сохраняться примерно на том же уровне, что и сейчас. Все наши строящиеся проекты – жилые комплексы TARMO, INKERI и «Новоорловский» – будут возводиться по тем планам, которые мы уже озвучивали, без всяких изменений, в том числе и относительно запуска новых очередей.
Сведения о приобретении новых участков мы также публикуем официально. Надеюсь, что до конца этого года мы сможем выпустить не один пресс-релиз с такой информацией. Могу также сказать, что мы планируем продолжать работать в классах «комфорт» и «комфорт плюс» – это наш основной сегмент в России.
– Есть ли какая-то разница в смысле качества строительства или квартирографии между квартирами, которые YIT строит в России и в Финляндии?
– В целом качество наших объектов во всех странах одинаковое. Как я уже говорил, существуют корпоративные стандарты, отойти от которых мы не можем. Главная разница состоит в том, что в Финляндии по закону квартира должна передаваться покупателю полностью оборудованная для жизни, включая отделку, установку сантехники, кухонной техники и пр. Можно въезжать и сразу жить. В Петербурге с чистовой отделкой мы передаем около 50% квартир – в соответствии с пожеланиями покупателей. Однако надо отметить, что доля таких квартир постепенно растет. Клиенты понимают, что это удобно, нет необходимости тратить время на ремонт. Кроме того, оплата отделки в таком случае включается в ипотечный кредит (процент квартир, проданных в ипотеку, достаточно высок), а ставки по нему ниже, чем по потребительскому кредиту, срок же выплаты – дольше. В связи с этим мы приняли решение предложить нашим петербургским покупателям также продукт «Студия с меблировкой», обладающий теми же преимуществами и позволяющий жить в квартире буквально со дня получения ключей.
Что касается квартирографии, главным трендом является продолжающийся рост доли европланировок. Причем касается это не только России; это – общемировая тенденция. Особенно характерен этот тренд для квартир небольших площадей. Выделение в них отдельного помещения под кухню – просто нерационально.
Еще одним трендом можно назвать снижение средней общей площади квартир. И это тоже общемировая тенденция, которая сейчас распространяется и в России. В Хельсинки, например, в среднем в домохозяйстве проживает уже менее двух человек. А для одного человека большая площадь квартиры – не нужна, в том числе и в силу высоких затрат на эксплуатацию.
Поэтому доля многокомнатных квартир в целом снижается. Но тут есть нюансы, связанные с позиционированием конкретного объекта. «ЮИТ» уделяет этом вопросу очень большое внимание. Если объект ориентирован на семейное проживание, располагается в локации с развитой социальной, коммерческой и иной инфраструктурой, доля многокомнатных квартир в нем выше. Если же идет ориентация на молодежь, вариант «первое жилье», то, конечно перспективнее размещать студии.
Востребован нашими покупателями и такой продукт, как квартира «Трансформер». Сначала они появились в ЖК TARMO, но высокий спрос показал их актуальность, и сейчас мы предлагаем их во всех трех наших петербургских проектах. Суть в том, что уже на стадии проектирования закладываются такие решения, которые позволяют легко менять планировку квартиры. Установка перегородок дает возможность, например, одну большую комнату превратить в две и даже три. Это очень удобно для молодых семей: когда появляются дети, несложно выделить для них отдельные помещения. Приобретая квартиру, люди сразу получают два-три заранее разработанных решения перепланировки, которые, при необходимости, несложно будет согласовать.
.