Виталий Вотолевский: Редевелопмент сложен всегда
В прошлом году в Петербурге было объявлено о редевелопменте нескольких крупных территорий. О том, как чувствуют себя проекты сегодня и каково их будущее, рассказал Виталий Вотолевский, генеральный директор ЗАО «Желдорипотека».
– Сегодня руководство РЖД активно преобразовывает свои территории. Что подвигло их выйти на земельный рынок?
– В собственности ОАО «РЖД» находится довольно много активов, не связанных с непосредственной деятельностью компании – пассажирскими и грузоперевозками. Эти активы существуют, но не приносят дохода. Компания заинтересована в их эффективном использовании. А если учесть, что многие участки находятся в центре городов, и вспомнить, каков сегодня там дефицит земли, пригодной для строительства, то причина активизации процесса редевелопмента транспортных территорий станет очевидной.
– С освободившимися территориями в Петербурге Ваша компания будет работать самостоятельно или привлекая соинвесторов?
– На сегодняшний день мы выступаем основным инвестором по целому ряду проектов, в том числе и в развитии территории грузового двора станции Санкт-Петербург – Варшавский. Мы не ставим перед собой задачу самостоятельно реализовать все проекты и рассматриваем возможность привлечения соинвесторов. Этот вопрос решается в каждом случае индивидуально. Проекты, связанные с развитием земель ОАО «РЖД», сложные, поэтому компания очень аккуратно подходит к подбору инвесторов. Только очень крупные и опытные могут стать партнерами ОАО «РЖД» по их реализации.
– Сколько земель у РЖД в Петербурге? Каково назначение этих земель?
– Этот вопрос лучше адресовать департаменту имущества ОАО «РЖД».
– Будут ли жилье и офисы на месте бывших железнодорожных объектов безопасными с точки зрения экологии?
– Во-первых, ряд участков ОАО «РЖД» заняты объектами социальной инфраструктуры, по ним подобных вопросов не возникает. Что же касается освоения земель под железнодорожной инфраструктурой, то больших экологических проблем с их застройкой нет. Это ведь не ядерные или химические объекты. Успешных примеров вывода промышленных предприятий и использования для строительства освободившейся земли много. При разработке проектов мы учитываем все санитарные и экологические нормы.
– Практически 18 лет Вы были собственником строительных компаний. Почему Вы продали бизнес? Как Вам дался переход в структуру РЖД, где Вы лишь наемный менеджер?
– Последние 17 лет практически во всех компаниях, собственником или сособственником которых я являлся, я занимался менеджментом – был генеральным директором. Поэтому, по крайней мере, психологически у меня никогда не было предубеждения против работы наемным менеджером. Я понял, что могу и хочу больших масштабов бизнеса, решения новых и более сложных задач. По сути, передо мной стояла дилемма: либо оставаться сособственником какого-то бизнеса, с заведомо известным «потолком» развития, либо влиться в более крупную компанию в качестве менеджера. И то предложение, которое я получил от президента ОАО «РЖД», – приехать в Москву, возглавить дочернюю девелоперскую компанию – мне показалось заманчивым. Я согласился и ни разу не пожалел о своем решении.
– Где лучше работается – в столице или в Петербурге?
– Не знаю, лучше ли, но то, что в Москве бизнесом заниматься интереснее, – это однозначно. Масштабы иные. Но Петербург – мой родной город, и я все равно очень его люблю. Что же касается работы, то я много работал в Питере, здесь еще больше.
– Как Вы можете охарактеризовать положение строительного рынка на сегодняшний день?
– Мировой финансовый кризис сказывается абсолютно на всех компаниях, которые по роду своей основной деятельности привлекают кредитные средства. Естественно, к их числу относятся девелоперы. Сегодня практически невозможно взять кредит в банке, а его стоимость в полтора, а то и в два раза больше, чем в начале 2008 года, – далеко не все проекты выдерживают такую нагрузку. «Подрубленным» оказалось и «финансовое плечо», связанное с получением ипотеки покупателями. Продажи жилья на рынке практически встали по всей стране, и спрогнозировать восстановление спроса, в сущности, невозможно. Началось падение цен на возводимое жилье и недвижимость. Самое печальное, что сегодня никто не сможет с уверенностью сказать, когда же мы достигнем «дна», а значит, и предсказать начало подъема.
– Интересуетесь ли Вы положением отрасли в Петербурге?
– Безусловно, но, признаюсь, не так детально, как раньше. У нас 17 филиалов, компания строит по всей стране, и я должен иметь представление о ситуации на рынке строительства и недвижимости во всех регионах.
– Освоение новых территорий связано с преодолением ряда трудностей, первоочередная из которых – создание инфраструктуры. Как Вы решаете эти проблемы?
– Действительно, помимо проектирования жилых домов, офисных зданий, торговых центров, необходимо решать задачи транспортного обеспечения всей территории (в том числе строительства новых улиц, проспектов, мостов), инженерного обеспечения, включая развитие головных инженерных источников, экологические и социальные вопросы. Это очень большие финансовые вложения. И поскольку инженерные и дорожные сети, социальные объекты, парковые зоны – это собственность государства, то, безусловно, городской бюджет должен принимать участие в их создании. Решаются эти вопросы в индивидуальном порядке по каждому проекту.
– Редевелопмент в современных условиях – это сложно с точки зрения экономики и юриспруденции?
– Редевелопмент сложен всегда. Подобные проекты долгосрочны и дороги. Даже на стадии разработки документации затраты являются значительными. Если же говорить о строительстве, то уже на начальном его этапе от застройщика требуются огромные финансовые вложения: на приобретение прав на застройку, на строительство сетей, дорог. Причем эти средства вкладываются в самом начале и замораживаются на значительный срок. Важно понимать, что реализация крупных проектов комплексного освоения территории, как правило, не подразумевает, что проектом займется одна компания, – это требует огромных финансовых вложений. Обычно функция девелопера – разработать градостроительную документацию, сформировать дорожные сети, укрупненное функциональное зонирование, затем разбить территорию на кварталы. После этого либо привлекаются соинвесторы проекта, либо происходит продажа лотов.
– В прошлом году было объявлено о планах редевелопмента крупных территорий в обеих столицах. Как в нынешней ситуации чувствуют себя эти проекты? Каково их будущее?
– Не только в столицах. В рамках соглашения ОАО «РЖД» и ЗАО «Желдорипотека» планируют совместно реализовывать проекты на крупных земельных участках РЖД общей площадью порядка
– На какой стадии находится проект «Измайловская перспектива»?
– В мае 2008 года общественным градостроительным советом Санкт-Петербурга одобрена разработанная ЗАО «Желдорипотека» совместно с ГУ «НИПЦ Генплана СПб» объемно-пространственная концепция застройки территории «Измайловская перспектива» площадью
– В прогнозах развития отрасли и рынка девелоперы разделились на оптимистов и пессимистов. Вы себя к какой категории относите?
– Я думаю, что положительные тенденции в оздоровлении экономики можно ожидать где-то осенью 2009 года. На рынке останутся самые стойкие компании, сумевшие пережить период кризиса и получившие уникальный опыт. Что касается среднесрочной перспективы, трех-четырех лет, я настроен достаточно оптимистично. В любом случае будет падение предложения, которое неминуемо приведет к развитию строительной отрасли.
– Как Вы можете прокомментировать сегодняшние перестановки в Смольном?
– Городу и губернатору виднее, какие кадровые решения являются своевременными и эффективными. Можно определенно сказать, что люди, назначенные на новые должности, мне хорошо знакомы, являются опытными руководителями, и я их уважаю.
Беседовала Наталья Бурковская, Строительный Еженедельник
Перефразируя известную фразу, можно было бы сказать «Энергетика – наше все». И действительно, городской житель не в состоянии себе представить, как можно обойтись без света, газа, тепла.
Конечно, есть еще в России «медвежьи углы», где люди живут при лучине. Но это, скорее, предмет для сочувствия, а не для гордости. Все-таки современный человек достоин лучшей участи. Гость нашей редакции – самый главный по энергетическому комплексу Петербурга, председатель Комитета по энергетике и инженерному обеспечению Александр Витальевич Бобров. Недавно он отпраздновал 39 день рождения. Мы сердечно поздравляем его с этой датой и желаем идти по жизни с той же бодростью и энтузиазмом еще много-много лет.
– Александр Витальевич, как Вы дошли «до жизни такой» – стали руководителем Комитета по энергетике?
– С 1997 года я работал в структурах Газпрома, отвечал за взаимоотношения с городом, с администрацией, поэтому всю проблематику еще в то время изучил хорошо. Это было достаточно сложное время, когда шли сплошные неплатежи. Вместе с администрацией мы выстраивали какие-то схемы гарантий. Кроме того, так сложилось, что многие из моих друзей и знакомых работают на предприятиях отрасли в Москве – в Газпроме, РАО ЕЭС, МЭРТ. С ними я продолжаю общаться и должен сказать, это сильно помогает в работе. Думаю, что это положение было определенным плюсом, ну, и для Валентины Ивановны – дополнительным аргументом, когда она предлагала мне занять сей пост. Это было ее решение – привлечь свежие силы. Конечно, у меня были сомнения: все-таки на тот момент мне было 35 лет, но решил попробовать. Сейчас-то уже достаточно уверенно ощущаю себя в этом кресле. Работа интересная, разноплановая, а с точки зрения профессионального роста – безусловно, полезная. Тем более что в 2001 году я защитил диссертацию по теме «Государственное управление естественными монополиями». Было интересно свои выводы применить на практике.
– До работы на государственной службе Вы успели поработать в бизнесе. Отличается ли работа в этих структурах?
– Однозначно отличается. На госслужбе работать сложнее из-за большей забюрократизированности всего. Количество всяческих нормативных актов, которые у нас плодятся, как грибы под дождем, не поддается разумному объяснению. Есть такое достаточно сильное сопротивление среды. Мы реализуем много проектов, пользуясь широкой поддержкой губернатора. Понятно, что достаточно много сделано благодаря карт-бланшу, который выдан Валентиной Ивановной. Ее авторитету, который все время стоит за нами. Разбюрократизация должна идти не на нашем уровне, даже не на уровне городского правительства. Но вместо этого каждый год идет какая-то реформа, которая, в конечном итоге, усложняет работу. Особенно это касается сферы бюджетного законодательства и строительства. То есть все последние шаги, которые принимались у нас в строительной отрасли (выделение земельных участков, оформление документов), принимались в декабре, и мы потом в течение полугода разбирались, как дальше двигаться. Могу привести в пример решение о перераспределении полномочий между различными уровнями вневедомственной экспертизы. По нас это решение нанесло сильнейший удар, поскольку больше половины проектов, которые реализует Комитет либо подведомственные нам предприятия, попали в зону ответственности федеральной экспертизы. Конечно, у нас хорошие отношения с экспертизой, в силу того, что люди, которые там работают, – выходцы из Петербурга, люди грамотные, но они не готовы к такому шквалу. Только у нас на сегодня больше 600 бюджетных объектов (адресная инвестиционная программа выросла более чем в 10 раз за три года). Из них больше половины объектов – федеральные. Если раньше этим занималось ведомство г-на Орта (у него был создан спецотдел по работе с инженерными сооружениями и линейными объектами, что, конечно, помогало, потому что специфика другая), то сейчас там 40 экспертов на весь Северо-Западный федеральный округ. Представьте теперь сроки экспертиз. Три месяца – это хороший вариант.
А мы без экспертизы не можем объявить конкурс, сдвигаются сроки начала работ, под угрозой срыв программ. Мы провели несколько совещаний, убедили руководство федеральной экспертизы увеличить штатную численность. Сейчас они этот вопрос изучают. Сюда можно добавить постоянное изменение конкурсных процедур. Я понимаю законодателя, его желание все сделать максимально открытым. Если бы мы жили в условиях планомерного, спокойного развития, это было бы правильно. Но мы живем в условиях такой революционной ситуации, у нас взрывное развитие экономики города, строительного рынка, и энергетика должна быть впереди, иначе развитие не будет обеспечено. То есть я бы сказал, что часть полномочий федеральный центр излишне перетягивает на себя. Надо их передавать в регионы, здесь виднее, как их распределять. По крайней мере, Петербург – уж точно регион, который в состоянии предложить идеи федеральному центру, а не ждать от него чего-то.
– Расскажите, пожалуйста, об основных планах по реконструкции и строительству объектов, намеченных на текущий год.
– Начата реконструкция двух объектов – Главной и Южной водопроводных станций. На Южной работы в самом разгаре, на главной – только начинаются, произведен вынос сетей, строится первый объект. Это первая масштабная модернизация за последние лет 30 – строительство двух новых блоков с современными технологиями очистки воды, которые учитывают реальное состояние невской воды. Они позволят обеспечить новые объекты жилищного и промышленного строительства. Обеспечат площади и в центре города, и на новых намывных территориях.
Начали проектирование очистных сооружений в Металлострое. Это будет крупнейшая после ЮЗОС стройка. В этом году начнем строительство. Будет обеспечена очистка сточных вод всей зоны: Пушкин, Колпино, Шушары, до Рыбацкого включительно. Закончено проектирование очистных коммуникаций в Ломоносове. Надеемся, что в следующем году начнем строительство. Кроме того, начинаем строительство коллектора от Комендантского аэродрома на Северную Долину. Этот коллектор обеспечит канализование огромной территории, начиная с Комендантского аэродрома, далее в район Каменки, Суздальских озер, включая ОЭЗ и дальше – в сторону промзоны Парнас и Северной Долины.
На повестке дня по-прежнему стоит завершение главного коллектора. Могу сказать, что, наконец, найдено решение по финансированию проекта. Это будет совместное финансирование федерального бюджета, местного бюджета и облигационного займа. Введение этих объектов позволит довести очистку сточных вод до уровня 98 процентов. Это, на мой взгляд, большое достижение. Дальше, в перспективе, будет стоять реконструкция очистных сооружений в Ольгино (там надо строить вторую очередь комплекса) и Красносельской станции аэрации, с учетом развития районов Стрельны и Юго-Запада.
Не буду повторяться о модернизации энергетики, об этом много говорится и пишется в последнее время. Одна цифра: только в этом году будет израсходовано более 50 млрд рублей на эти цели. Когда такое было?
– Валентина Матвиенко на ближайшие годы приоритетом № 1 обозначила решение квартирного вопроса петербуржцев. Не обидно? Все-таки Ваши программы не менее масштабны.
– Я прекрасно понимаю губернатора. Она же отвечает за город в целом, за нужды его жителей. Президент в своем послании сказал, что стыдно, имея такие средства, смотреть, как люди живут в нечеловеческих условиях. Людей, живущих в коммуналках и трущобах, к сожалению, никак не увлечешь идеей реконструкции энергетики, у них на повестке дня стоит вопрос выживания и нормального времяпрепровождения. Поэтому здесь все понятно. В этом задача политика – расставлять приоритеты. При этом первая проблема, которая стоит на повестке дня, – это энергетика. Все остальное потом. Сегодня реализуется второе ГОЭЛРО, фактически вторая электрификация страны. И этим занимаемся мы. Без этого все остальные планы города – и по жилищному строительству, и по реконструкции – не могут быть реализованы. Что такое реконструкция зданий, реновация кварталов? Это рост энергопотребления в пять раз. Новые дома строим с реальным потреблением, а не по три киловатта на здание. Объем застройки больше, появляется иная категорийность, этажность вырастает, а значит, появляются лифты, насосы и так далее. Все это приводит к росту энергопотребления. Мы понимаем, что приоритет для города – решение квартирного вопроса. Но энергетика стоит рядом!
– Александр Витальевич, Как Вы относитесь к такому масштабному проекту, как строительство Охта-центра? Ваше мнение как петербуржца, а не как члена команды, принимавшего решение по этим проектам.
– Охта-центр – очень хороший, амбициозный проект. Вопрос тут вот в чем: стоит посмотреть на Охту с высоты. На последней презентации RMGM показала район Охты, снятый с вертолета. Это же жуть, депрессивный район. А башня потянет за собой его развитие. Город получит новый район другого качества, другого уровня. Мне кажется, здание будет масштабным, но легким, оно же стеклянное. Не думаю, что оно будет давить на окружающую среду. Что касается влияния на исторический центр, КГИОП вместе с компанией провел исследование. С разных точек они снимали этот небоскреб. Его не видно, в общем-то, ниоткуда. Он виден от Смольного, а из исторического центра не видно вообще. Такой масштабный проект должен стать визитной карточкой города. Надеюсь, что ЮНЕСКО удастся убедить.
– О чем мечтает руководитель энергетического комплекса? А человек – Александр Бобров?
– Руководитель мечтает о том, чтобы все планы сбылись, пришло много инвестиций, потому что идей больше, чем возможностей для их реализации. Хотелось бы, чтобы было больше свободы для реализации этих планов. Излишняя забюрократизированность идет только во вред. Хотя, может быть, для других регионов такой бюрократизм и нужен. Но Петербургу он реально мешает.
А человек Александр Бобров мечтает побольше времени проводить с семьей. У меня семья большая ( четверо детей, два мальчика и две девочки, от 2 до 20 лет), и для меня отдушина – общение с семьей. Дети радуют. Хорошие дети. Старший сын учит языки, надеюсь, что поедет на стажировку в Китай. Двое учатся в школе. Сын-первоклассник хорошо закончил первый год обучения. Нам нравится отношение учителей, уровень преподавания. Хотел бы только, чтобы форму школьную ввели. Мне нравится форма.
– Как проводите досуг? Где отдыхаете? Удается ли бывать в кино, театрах, музеях, читать литературу, культурно развиваться?
– Досуг, конечно, бывает. Выходные провожу на даче. И в кино бываем, любимые кинотеатры – «Джем Холл» и «Мираж-Синема». Детям больше нравится «Джем Холл», там мягкие диваны и мороженое можно заказать. В театры тоже ходим, в основном на московских актеров. Из питерских театров любимый – Мариинка. Что касается литературы, я увлекаюсь историей. Читаю в основном исторические книжки. Альтернативную историю не признаю. У нас хорошая школа в России, которая адекватно отображает то, что было. История – вообще такая наука, которая предполагает множество трактовок. В отсутствие достаточного количества артефактов можно что угодно придумывать. Но есть логика, есть археология, которые позволяют судить об истории реальной, не придуманной.
– Как, по-Вашему, должен ли руководитель быть культурно образованным, или достаточно профессионального образования?
– Однозначно руководитель должен быть культурным, образованным, иметь широкое мировоззрение, что, собственно, дает высшее образование. У меня их два. Я закончил Политехнический институт и академию Госслужбы, где занимался экономикой и защитил диссертацию.
– Как Вы считаете, Петербург вернет себе когда-нибудь звание столицы? И надо ли ему это?
– Думаю, что в полном объеме звание столицы Петербург не вернет, да и не надо нам это. Мне, например, крайне не нравится Москва. Этот город напоминает лоскутное одеяло, никакого единого стиля, сплошная эклектика. Издержки того, что это столица. Там много денег, естественно, туда все едут. У нас более спокойный город, стильный. Я считаю, что решение о переводе Конституционного суда – это неплохо. В Петербург можно перевести Морское ведомство. Может быть. Я бы считал, что для Петербурга интереснее развиваться в качестве штаб-квартиры крупных компаний. Во всем мире компании не сидят в столицах. Еще и поэтому я поддерживаю проект Газпрома – это шаг в данном направлении. Пересядет сюда такая известная в мире корпорация, как «Газпром-нефть». Может, за ней еще кто-то пойдет. Штаб-квартира подразумевает деньги. Возможно, было бы здорово сделать Петербург хай-тековской столицей, к примеру, Intell привлечь. Это было бы здорово. Ведь нам нужны финансы для поддержания городской красоты.
– Спасибо, Александр Витальевич, за интересный разговор. Еще раз – с днем рождения, и успехов!
Лилиана Глазова