Виталий Вотолевский: Редевелопмент сложен всегда
В прошлом году в Петербурге было объявлено о редевелопменте нескольких крупных территорий. О том, как чувствуют себя проекты сегодня и каково их будущее, рассказал Виталий Вотолевский, генеральный директор ЗАО «Желдорипотека».
– Сегодня руководство РЖД активно преобразовывает свои территории. Что подвигло их выйти на земельный рынок?
– В собственности ОАО «РЖД» находится довольно много активов, не связанных с непосредственной деятельностью компании – пассажирскими и грузоперевозками. Эти активы существуют, но не приносят дохода. Компания заинтересована в их эффективном использовании. А если учесть, что многие участки находятся в центре городов, и вспомнить, каков сегодня там дефицит земли, пригодной для строительства, то причина активизации процесса редевелопмента транспортных территорий станет очевидной.
– С освободившимися территориями в Петербурге Ваша компания будет работать самостоятельно или привлекая соинвесторов?
– На сегодняшний день мы выступаем основным инвестором по целому ряду проектов, в том числе и в развитии территории грузового двора станции Санкт-Петербург – Варшавский. Мы не ставим перед собой задачу самостоятельно реализовать все проекты и рассматриваем возможность привлечения соинвесторов. Этот вопрос решается в каждом случае индивидуально. Проекты, связанные с развитием земель ОАО «РЖД», сложные, поэтому компания очень аккуратно подходит к подбору инвесторов. Только очень крупные и опытные могут стать партнерами ОАО «РЖД» по их реализации.
– Сколько земель у РЖД в Петербурге? Каково назначение этих земель?
– Этот вопрос лучше адресовать департаменту имущества ОАО «РЖД».
– Будут ли жилье и офисы на месте бывших железнодорожных объектов безопасными с точки зрения экологии?
– Во-первых, ряд участков ОАО «РЖД» заняты объектами социальной инфраструктуры, по ним подобных вопросов не возникает. Что же касается освоения земель под железнодорожной инфраструктурой, то больших экологических проблем с их застройкой нет. Это ведь не ядерные или химические объекты. Успешных примеров вывода промышленных предприятий и использования для строительства освободившейся земли много. При разработке проектов мы учитываем все санитарные и экологические нормы.
– Практически 18 лет Вы были собственником строительных компаний. Почему Вы продали бизнес? Как Вам дался переход в структуру РЖД, где Вы лишь наемный менеджер?
– Последние 17 лет практически во всех компаниях, собственником или сособственником которых я являлся, я занимался менеджментом – был генеральным директором. Поэтому, по крайней мере, психологически у меня никогда не было предубеждения против работы наемным менеджером. Я понял, что могу и хочу больших масштабов бизнеса, решения новых и более сложных задач. По сути, передо мной стояла дилемма: либо оставаться сособственником какого-то бизнеса, с заведомо известным «потолком» развития, либо влиться в более крупную компанию в качестве менеджера. И то предложение, которое я получил от президента ОАО «РЖД», – приехать в Москву, возглавить дочернюю девелоперскую компанию – мне показалось заманчивым. Я согласился и ни разу не пожалел о своем решении.
– Где лучше работается – в столице или в Петербурге?
– Не знаю, лучше ли, но то, что в Москве бизнесом заниматься интереснее, – это однозначно. Масштабы иные. Но Петербург – мой родной город, и я все равно очень его люблю. Что же касается работы, то я много работал в Питере, здесь еще больше.
– Как Вы можете охарактеризовать положение строительного рынка на сегодняшний день?
– Мировой финансовый кризис сказывается абсолютно на всех компаниях, которые по роду своей основной деятельности привлекают кредитные средства. Естественно, к их числу относятся девелоперы. Сегодня практически невозможно взять кредит в банке, а его стоимость в полтора, а то и в два раза больше, чем в начале 2008 года, – далеко не все проекты выдерживают такую нагрузку. «Подрубленным» оказалось и «финансовое плечо», связанное с получением ипотеки покупателями. Продажи жилья на рынке практически встали по всей стране, и спрогнозировать восстановление спроса, в сущности, невозможно. Началось падение цен на возводимое жилье и недвижимость. Самое печальное, что сегодня никто не сможет с уверенностью сказать, когда же мы достигнем «дна», а значит, и предсказать начало подъема.
– Интересуетесь ли Вы положением отрасли в Петербурге?
– Безусловно, но, признаюсь, не так детально, как раньше. У нас 17 филиалов, компания строит по всей стране, и я должен иметь представление о ситуации на рынке строительства и недвижимости во всех регионах.
– Освоение новых территорий связано с преодолением ряда трудностей, первоочередная из которых – создание инфраструктуры. Как Вы решаете эти проблемы?
– Действительно, помимо проектирования жилых домов, офисных зданий, торговых центров, необходимо решать задачи транспортного обеспечения всей территории (в том числе строительства новых улиц, проспектов, мостов), инженерного обеспечения, включая развитие головных инженерных источников, экологические и социальные вопросы. Это очень большие финансовые вложения. И поскольку инженерные и дорожные сети, социальные объекты, парковые зоны – это собственность государства, то, безусловно, городской бюджет должен принимать участие в их создании. Решаются эти вопросы в индивидуальном порядке по каждому проекту.
– Редевелопмент в современных условиях – это сложно с точки зрения экономики и юриспруденции?
– Редевелопмент сложен всегда. Подобные проекты долгосрочны и дороги. Даже на стадии разработки документации затраты являются значительными. Если же говорить о строительстве, то уже на начальном его этапе от застройщика требуются огромные финансовые вложения: на приобретение прав на застройку, на строительство сетей, дорог. Причем эти средства вкладываются в самом начале и замораживаются на значительный срок. Важно понимать, что реализация крупных проектов комплексного освоения территории, как правило, не подразумевает, что проектом займется одна компания, – это требует огромных финансовых вложений. Обычно функция девелопера – разработать градостроительную документацию, сформировать дорожные сети, укрупненное функциональное зонирование, затем разбить территорию на кварталы. После этого либо привлекаются соинвесторы проекта, либо происходит продажа лотов.
– В прошлом году было объявлено о планах редевелопмента крупных территорий в обеих столицах. Как в нынешней ситуации чувствуют себя эти проекты? Каково их будущее?
– Не только в столицах. В рамках соглашения ОАО «РЖД» и ЗАО «Желдорипотека» планируют совместно реализовывать проекты на крупных земельных участках РЖД общей площадью порядка
– На какой стадии находится проект «Измайловская перспектива»?
– В мае 2008 года общественным градостроительным советом Санкт-Петербурга одобрена разработанная ЗАО «Желдорипотека» совместно с ГУ «НИПЦ Генплана СПб» объемно-пространственная концепция застройки территории «Измайловская перспектива» площадью
– В прогнозах развития отрасли и рынка девелоперы разделились на оптимистов и пессимистов. Вы себя к какой категории относите?
– Я думаю, что положительные тенденции в оздоровлении экономики можно ожидать где-то осенью 2009 года. На рынке останутся самые стойкие компании, сумевшие пережить период кризиса и получившие уникальный опыт. Что касается среднесрочной перспективы, трех-четырех лет, я настроен достаточно оптимистично. В любом случае будет падение предложения, которое неминуемо приведет к развитию строительной отрасли.
– Как Вы можете прокомментировать сегодняшние перестановки в Смольном?
– Городу и губернатору виднее, какие кадровые решения являются своевременными и эффективными. Можно определенно сказать, что люди, назначенные на новые должности, мне хорошо знакомы, являются опытными руководителями, и я их уважаю.
Беседовала Наталья Бурковская, Строительный Еженедельник
Серьезный прогресс в сфере общегражданского строительства напрямую зависит от развития энергетической системы города, которое должно не просто соответствовать масштабам строительства, но и опережать их. Между тем, пока Петербург испытывает дефицит инженерно подготовленных территорий под застройку, а количество случаев неподключения уже построенных объектов к источникам постоянного электроснабжения еще недавно исчислялось сотнями.О том, что предпринимают городские власти для изменения сложившейся ситуации, мы беседуем с заместителем председателя Комитета по энергетике и инженерному обеспечению Андреем Сорочинским.
– Андрей Валентинович, как известно, городом ведется разработка генеральных схем энергоснабжения Санкт-Петербурга. В какой стадии сейчас эта работа, и когда планируется представить генсхемы на утверждение правительства Санкт-Петербурга?
– В нашу работу внесло некоторые коррективы подписание летом прошлого года соглашения №25-с между правительством города и руководством РАО «ЕЭС России». Поэтому генеральные схемы инженерного обеспечения города мы фактически разрабатываем уже второй раз – с учетом тех корректировок, которые внесло соглашение, и тех, которые были продиктованы самим ходом времени. Генсхемы – это фактически продолжение разделов Генерального плана Санкт-Петербурга, поправки к которому должны быть приняты к концу этого года. У нас произошли и продолжают происходить изменения по нагрузкам и по срокам введения в деловой оборот целого ряда территорий города. И данные по этим территориям в существующем Генплане с очень высокой степенью вероятности будут корректироваться. Прежде всего это относится к Василеостровскому тепловому району, территории деятельности агентства «Измайловская перспектива», к северу города. Поэтому сама жизнь заставила нас вносить изменения в ту работу, которая была практически завершена.
Генеральные схемы – очень серьезный документ, предполагающий не просто обозначение мероприятий по развитию надежности энергосистем Петербурга. Поскольку важную роль в нем играет достижение межведомственной согласованности, то это потребовало определенного времени для доработки.
На днях у вице-губернатора Александра Полукеева будет проводиться научно-технический совет по генеральной схеме электроснабжения города на период до 2015-го с перспективой до 2025 года. Если научно-практической общественностью города схема будет одобрена, в ближайшее время данный вопрос будет рассмотрен на заседании правительства Санкт-Петербурга. После утверждения генсхема электроснабжения фактически станет разделом комплексной программы развития коммунальной инфраструктуры города. На базе этого документа будут формироваться инвестиционные программы развития и МЭС Северо-Запада, филиала ФСК России, и ОАО «Ленэнерго», и Санкт-Петербургских электрических сетей, и пригородных электросетевых предприятий, а также адресная инвестиционная программа Санкт-Петербурга по разделу «Электроснабжение» на последующие годы, государственным заказчиком которой выступает наш Комитет.
В стадии разработки находится генеральная схема теплоснабжения. В настоящее время идет работа по определению участков для размещения новых тепловых котельных, увеличения мощности существующих, по определению технических зон прохождения магистральных тепловых сетей. В соответствии с нашими договоренностями с разработчиками генсхем теплоснабжения – ВНИПИ Энергопром (филиал Северо-Западного научно-технического центра РАО «ЕЭС России») работа должна быть завершена к 1 июня 2007 года. Соответственно, следующими этапами станут научно-технический совет и, если работа будет одобрена, рассмотрение на заседании правительства города.
Генсхема водоснабжения и водоотведения будет готова к III кварталу этого года, разработка генсхемы газоснабжения должна быть завершена (с учетом того, что она должна строиться на базе генсхем теплоснабжения и электроснабжения) к сентябрю-октябрю текущего года.
– Что даст городу принятие всех генеральных схем энергоснабжения? Как это повлияет на развитие города?
– Как для девелоперов базовым, стратегическим документом является Генплан, такую же роль для энергетиков будут играть генсхемы. Этот документ призван служить неким ориентиром для стратегии развития отраслей энергетики Санкт-Петербурга. Он определит, где будут построены подстанции, где планируется их реконструировать, где пройдут тепловые или кабельные сети. Главная задача – синхронизировать развитие городской энергетики с Генпланом Петербурга, со сроками введения в деловой оборот новых территорий, чтобы выйти на опережающее развитие отраслей инженерно-энергетического комплекса. В этом случае возникнет ситуация, когда у города будет предложение сформулированное, понятное застройщикам по инженерно обеспеченным территориям, которые можно реализовывать с торгов. Генеральные схемы впоследствии лягут в основу разработки многих других документов, имеющих серьезное практическое значение.
– Сейчас положено начало нескольким проектам комплексного освоения территорий. Как Комитет по энергетике планирует взаимодействовать с компаниями, которые начинают инвестиционные проекты по инженерной подготовке новых территорий?
– Наша стратегия должна совпадать со сроками завершения строительства объектов инженерной инфраструктуры. Инвестор должен будет разработать документацию по планировке территории с корректным графиком набора нагрузок, и под этот график будут выполнены мероприятия по последующему технологическому присоединению объектов инвестора. Развитие новых территорий запланировано, отражено в Генплане города, учитывается при работе над генеральными схемами. Нашей задачей будет только обеспечить взаимодействие с инвестором.
– Комитету по энергетике и инженерному обеспечению совместно с Комитетом по строительству было поручено разработать адресный перечень территорий, где воздушные ЛЭП будут заменены на кабельные с последующей застройкой освободившихся земельных участков. Что уже сделано в данном направлении?
– Завершается процесс согласования перечня с КГА и собственниками воздушных линий электропередач. Понятно, что воздушные ЛЭП на территории города – это архаизм. И генсхемой электроснабжения Петербурга предусматривается постепенная ликвидация воздушных ЛЭП в городской черте. При реализации подобных проектов очень важно, чтобы была обеспечена надежность электроснабжения городских потребителей. Поэтому мероприятия по каблированию предусматривают выполнение целого ряда условий, которые обеспечивают надежность. Но это очень дорогостоящие мероприятия.
– Тем не менее, сколько городских территорий планируется «освободить» от воздушных ЛЭП?
– Не много. Меньше десяти адресов, предположительно в Красногвардейском и Калининском районах. Но окончательное решение пока не принято, поскольку планы города должны быть согласованы и с энергетическими предприятиями, и с диспетчерским управлением. Одного желания Комитета по энергетике и КГА каблировать ЛЭП недостаточно. Не исключено, что мероприятия, которые на основании предписания диспетчерского управления Северо-Запада должны будут выполнить потенциальные инвесторы, могут быть просто несоразмерны будущим доходам от реализации проекта. Прежде чем заявлять о планах города, необходимо произвести очень серьезные расчеты. Поэтому я с уверенностью могу сказать, что это проекты не самого ближайшего будущего.
– Тогда вернемся к прошлому. Руководство ОАО «Ленэнерго» заявляло, что до конца 2006 года погасит задолженность по подключениям. Выполнены ли эти обязательства?
– Во многом они выполнены. Мы очень активно взаимодействуем с командой Валерия Чистякова, которая прилагает серьезные усилия к выполнению обязательств перед застройщиками. По сравнению с тем, что было год назад, ситуация значительно улучшилась. Это не означает, что везде появилась возможность технологического присоединения, как известно, подстанцию 110 кВ не построишь за полгода, но для выхода из кризисной ситуации прилагаются максимальные усилия. Как известно, по состоянию на IV квартал 2005 года ОАО «Ленэнерго» не были исполнены обязательства по 884 договорам на техническое присоединение. В настоящее время остаются невыполненными всего лишь 33. Необходимо отметить, что все мероприятия по договорам будут завершены в первом полугодии 2007 года.
– Какие мероприятия намечены на 2007 год городом и структурными подразделениями РАО ЕЭС в рамках выполнения соглашения, подписанного прошлым летом?
– Наша задача на сегодняшний день – максимально выполнить мероприятия по развитию энергосистемы города, чтобы обеспечить ее надежность. Со стороны города создан режим наибольшего благоприятствования и для Федеральной сетевой компании, и для Ленэнерго, и для ТГК-1. На сегодняшний день после консультации с ГУИОН принято решение относить все блочные ТП и РТП к объектам движимого имущества, было заключено более 70 договоров аренды по размещению БКТП и БРТП. Это серьезный шаг, поскольку в противном случае по таким объектам Ленэнерго пришлось бы готовить полный пакет документов как под объекты недвижимости.
Принято постановление правительства, которое предусматривает применение не рыночной оценки земли при строительстве объектов энергетического хозяйства на территории Санкт-Петербурга, а специальной инвестиционной стоимости. Исходя из того, что тарифы устанавливаются государством, предприятия энергокомплекса работают не совсем в рыночной среде. Чем выше плата за землю, тем большей в конечном итоге оказывается нагрузка на конечного потребителя через тариф. Специальная инвестиционная стоимость будет учитывать эти все характеристики.
Город выполняет взятые на себя обязательства по строительству источников питания. Полномасштабно ведется строительство подстанции 40А, которая должна быть введена в эксплуатацию в этом году, и подстанции «Шушары». Начинается строительство 369-й подстанции на юго-западе, 109-й – для центра города. Завершается проектирование 101-й подстанции, проектируем «Крестовскую» подстанцию, которая возьмет на себя нагрузки западной части Крестовского острова, и «Синопскую» подстанцию.
Со стороны Ленэнерго полным ходом идет строительство подстанции «Стрельна», с минимальным отставанием от графика ведется строительство подстанции «Лахта», которая должна быть введена в эксплуатацию в IV квартале 2007 года. Найдено интересное решение по инсталлированию мобильных подстанций 110 кВ. Можно сказать, что реализация соглашения идет планомерно.
– Не так давно петербургский парламент принял закон о государственно-частном партнерстве. Есть ли концессионные проекты в сфере энергетики помимо широко известного строительства Юго-Западной ТЭЦ?
– Вероятно, по этому пути пойдет ряд инвестиционных проектов в энергетике. В первую очередь это, конечно, Юго-Западная ТЭЦ, в перспективе такими проектами могут стать развитие системы энергоснабжения Васильевского острова и промзоны Парнас. На последнем заседании правительства было принято постановление об изыскательских работах по ТЭЦ «Парнас». Концессии – это очень перспективное направление, и мы серьезно его прорабатываем.
Вероника Шеменева
С начала года вступили в силу поправки в Градостроительный Кодекс РФ, которые меняют правила проведения экспертизы строительных проектов. На вопросы «Строительного Еженедельника» о сути реформы отвечает начальник службы государственного строительного надзора и экспертизы Александр Орт.- В чем суть изменений в Градостроительный Кодекс?
– Многим казалось, что с начала 2007 года экологическая экспертиза не будет проводиться, и у проектировщиков и заказчиков наступит легкая жизнь. На самом деле действующие нормы и правила не предусматривают ее отмены. Единственное, что введено с 1 января 2007 года – новое понятие «экспертизы». Теперь есть «единая экспертиза проектов», в состав которой должны войти ранее существовавшие ведомственные экспертизы: пожарного надзора, Роспотребнадзора, экологическая и другие. Все они теперь объединены в одну.
– А зачем понадобилось это объединение?
– Еще в 2002 году Правительство РФ одним из своих постановлений предусмотрело переход экспертизы на принцип «единого окна». Планировалось, что инвесторы будут сдавать туда свои проекты, и там же получать окончательное заключение специалистов. Но эта схема так и не заработала, поскольку отсутствовали технические регламенты. Эту задачу удалось решить, только внеся поправки в Градостроительный Кодекс. Принцип «единого окна» позволяет сократить сроки проведения экспертиз всех уровней и затраты на эту работу.
– Какими были сроки рассмотрения документов до внесения изменений в Кодекс?
– В предыдущие годы было много нареканий по срокам и по стоимости ведомственных экспертиз. Особенно доставалось экологической экспертизе. В отдельных случаях установленные по ней нормативные сроки составляли 60–90 суток. Но на деле рассмотрение документов длилось гораздо дольше. Претензии по этому поводу высказывали не только питерские инвесторы, но и руководители федерального уровня, которые занимаются национальными проектами.
– За счет чего удалось сократить время проведения экспертизы?
– Раньше проектная документация сначала рассматривалась в экологической экспертизе. На это уходило 6-9 месяцев. Потом ее результаты поступали к нам. Мы их смотрели еще раз и выдавали свое заключение. На это тоже уходило много времени. А сейчас вся документация поступает сразу к нам. Мы проводим государственную строительную экспертизу (которая включает в себя все виды ведомственных экспертиз). На это нам отводится 45 суток, если речь идет о строительстве жилья, и 90 суток – по всем остальным объектам.
– Раньше экологическую экспертизу проводили специалисты Росприроднадзора. А кто теперь этим занимается? Есть ли такие специалисты в вашей службе?
– На нас возлагается только часть экспертных работ, которые относятся непосредственно к проекту строительства. А все, что происходит до выпуска проектной документации: согласование планировок, согласование размещения объектов на данной территории – все это выполняют те федеральные экологические структуры, которые работали раньше. Возможно, со временем их штат сократится, но полностью от них функции никто не забирал.
– Насколько я понимаю, раньше экологический надзор был и на стадии предпроектных работ, и на этапе проектной документации, и во время самой стройки…
– Да, но на этапе строительства надзор осуществляли федеральные органы, а не мы. Теперь и эта функция передается в наши руки. Поэтому мы вынуждены обратиться к губернатору с ходатайством об увеличении штата нашего ведомства. Нам нужны новые квалифицированные сотрудники, чтобы продолжить эту работу своими силами.
– Означает ли это, что в сфере жилищного строительства будет больше процедурных согласований?
– Напротив. При разработке национальных проектов ставилась задача максимально освободить жилищное строительство от ненужных согласований. Теперь, если в градостроительном плане предусмотрено возведение жилого дома и нет никаких изменений, мы будем согласовывать проект по совсем короткой схеме, уточнив только принципиальные позиции: инсоляцию, шумы и так далее. Поэтому и срок по жилью в два раза короче, чем по другим объектам – только полтора месяца.
– Существует ли сейчас деление объектов строительства на федеральные и региональные? Какими из них занимается ваша служба?
– Деление существует. Но его критерии с начала года немного изменились. Раньше, например, все объекты выше 70 метров рассматривали и согласовывали на федеральном уровне. Сейчас «планку подняли» до 100 метров. По заглублению – похожее изменение. Раньше федеральные структуры занимались объектами с заглублением более одного этажа, теперь – 10 метров. Кроме того, область федеральной ответственности – это секретные и особо опасные объекты, а также все, что расположено на территории двух субъектов Федерации.
– Сократилось ли число документов и согласований, которые нужно представить для прохождения экспертизы?
– Требования не изменились. Меняется только схема, процедура. Но весь пакет необходимых согласований и документов остался прежним.
– Раньше многие проекты «срезались» на стадии экологической экспертизы. А сейчас как?
– Статистики пока нет. Ведь прошло только три недели с момента начала работы по новым правилам. С начала года мы приняли на рассмотрение около десяти проектов. Первые результаты будут не раньше марта.
– Сейчас в городе происходят различные эксцессы, например, с домом Мурузи и квартирой-музеем Бродского. Причина в том, что еще до сноса дома и до начала работ не рассчитали нагрузку на грунт. Кто должен это делать?
– Разумеется, если подрядную организацию или заказчика стройнадзор в лице нашей службы допускает до выполнения каких-либо работ, это значит, что все обследования проведены, и проект грамотно разработан. В случае с домом Мурузи ситуация банальная. Мы выдали разрешение на разборку отдельных элементов, которые представляли угрозу безопасности. Но подрядная организация самовольно сделала больше, чем было предписано. Вот и результат.
То же самое по дому на Чайковского, 19. Мы позволили подрядчику разобрать лишь отдельные перекрытия, а он в новогодние праздники, когда все отдыхали, «вышел за пределы» разрешения. В результате довели объект до такого состояния, что пришлось экстренно ликвидировать аварийную ситуацию и разбирать гораздо больше, чем предусмотрено проектом. Теперь мы экстренно разрабатываем меры, чтобы стабилизировать ситуацию.
– Существует система контроля за подобными действиями подрядчиков?
– Разумеется. Здесь произошло лишь небольшое изменение. С нового года за такого рода «самодеятельность» нерадивому подрядчика придется заплатить штраф от 300 тысяч до 1 млн рублей. (Раньше штраф был на порядок меньше – от 10 до 30 тысяч рублей). Многие теперь задумаются, прежде чем нарушать закон.
– А какой штраф заплатил исполнитель работ по дому Мурузи?
– По этому объекту было выписано три штрафа по 10 тысяч рублей. Это все, что мы могли на тот момент сделать в пределах своих полномочий. Увы, это не единственный случай такого рода. Многим заказчикам и инвесторам было проще заплатить три раза по 10 тысяч рублей (для солидной фирмы это не деньги), чем останавливать работы и терпеть убытки другого плана. И многие на это шли. Теперь задумаются.
– Сейчас идет предвыборная кампания. Отражается ли это как-то на работе вашей службы?
– В последнее время служба буквально завалена запросами депутатов. Даже от тех, кто раньше никогда не проявлял такого интереса и активности. Приходится откладывать текущие дела и готовить ответы на эти запросы.
– Каким Вам видится результат выборов?
– Прогнозы – дело неблагодарное. В одном уверен, что наши горожане уже смогли разобраться, кто из депутатов реально отстаивает их интересы, а кто только делает вид. Люди сделают правильный выбор.