Виталий Вотолевский: Редевелопмент сложен всегда
В прошлом году в Петербурге было объявлено о редевелопменте нескольких крупных территорий. О том, как чувствуют себя проекты сегодня и каково их будущее, рассказал Виталий Вотолевский, генеральный директор ЗАО «Желдорипотека».
– Сегодня руководство РЖД активно преобразовывает свои территории. Что подвигло их выйти на земельный рынок?
– В собственности ОАО «РЖД» находится довольно много активов, не связанных с непосредственной деятельностью компании – пассажирскими и грузоперевозками. Эти активы существуют, но не приносят дохода. Компания заинтересована в их эффективном использовании. А если учесть, что многие участки находятся в центре городов, и вспомнить, каков сегодня там дефицит земли, пригодной для строительства, то причина активизации процесса редевелопмента транспортных территорий станет очевидной.
– С освободившимися территориями в Петербурге Ваша компания будет работать самостоятельно или привлекая соинвесторов?
– На сегодняшний день мы выступаем основным инвестором по целому ряду проектов, в том числе и в развитии территории грузового двора станции Санкт-Петербург – Варшавский. Мы не ставим перед собой задачу самостоятельно реализовать все проекты и рассматриваем возможность привлечения соинвесторов. Этот вопрос решается в каждом случае индивидуально. Проекты, связанные с развитием земель ОАО «РЖД», сложные, поэтому компания очень аккуратно подходит к подбору инвесторов. Только очень крупные и опытные могут стать партнерами ОАО «РЖД» по их реализации.
– Сколько земель у РЖД в Петербурге? Каково назначение этих земель?
– Этот вопрос лучше адресовать департаменту имущества ОАО «РЖД».
– Будут ли жилье и офисы на месте бывших железнодорожных объектов безопасными с точки зрения экологии?
– Во-первых, ряд участков ОАО «РЖД» заняты объектами социальной инфраструктуры, по ним подобных вопросов не возникает. Что же касается освоения земель под железнодорожной инфраструктурой, то больших экологических проблем с их застройкой нет. Это ведь не ядерные или химические объекты. Успешных примеров вывода промышленных предприятий и использования для строительства освободившейся земли много. При разработке проектов мы учитываем все санитарные и экологические нормы.
– Практически 18 лет Вы были собственником строительных компаний. Почему Вы продали бизнес? Как Вам дался переход в структуру РЖД, где Вы лишь наемный менеджер?
– Последние 17 лет практически во всех компаниях, собственником или сособственником которых я являлся, я занимался менеджментом – был генеральным директором. Поэтому, по крайней мере, психологически у меня никогда не было предубеждения против работы наемным менеджером. Я понял, что могу и хочу больших масштабов бизнеса, решения новых и более сложных задач. По сути, передо мной стояла дилемма: либо оставаться сособственником какого-то бизнеса, с заведомо известным «потолком» развития, либо влиться в более крупную компанию в качестве менеджера. И то предложение, которое я получил от президента ОАО «РЖД», – приехать в Москву, возглавить дочернюю девелоперскую компанию – мне показалось заманчивым. Я согласился и ни разу не пожалел о своем решении.
– Где лучше работается – в столице или в Петербурге?
– Не знаю, лучше ли, но то, что в Москве бизнесом заниматься интереснее, – это однозначно. Масштабы иные. Но Петербург – мой родной город, и я все равно очень его люблю. Что же касается работы, то я много работал в Питере, здесь еще больше.
– Как Вы можете охарактеризовать положение строительного рынка на сегодняшний день?
– Мировой финансовый кризис сказывается абсолютно на всех компаниях, которые по роду своей основной деятельности привлекают кредитные средства. Естественно, к их числу относятся девелоперы. Сегодня практически невозможно взять кредит в банке, а его стоимость в полтора, а то и в два раза больше, чем в начале 2008 года, – далеко не все проекты выдерживают такую нагрузку. «Подрубленным» оказалось и «финансовое плечо», связанное с получением ипотеки покупателями. Продажи жилья на рынке практически встали по всей стране, и спрогнозировать восстановление спроса, в сущности, невозможно. Началось падение цен на возводимое жилье и недвижимость. Самое печальное, что сегодня никто не сможет с уверенностью сказать, когда же мы достигнем «дна», а значит, и предсказать начало подъема.
– Интересуетесь ли Вы положением отрасли в Петербурге?
– Безусловно, но, признаюсь, не так детально, как раньше. У нас 17 филиалов, компания строит по всей стране, и я должен иметь представление о ситуации на рынке строительства и недвижимости во всех регионах.
– Освоение новых территорий связано с преодолением ряда трудностей, первоочередная из которых – создание инфраструктуры. Как Вы решаете эти проблемы?
– Действительно, помимо проектирования жилых домов, офисных зданий, торговых центров, необходимо решать задачи транспортного обеспечения всей территории (в том числе строительства новых улиц, проспектов, мостов), инженерного обеспечения, включая развитие головных инженерных источников, экологические и социальные вопросы. Это очень большие финансовые вложения. И поскольку инженерные и дорожные сети, социальные объекты, парковые зоны – это собственность государства, то, безусловно, городской бюджет должен принимать участие в их создании. Решаются эти вопросы в индивидуальном порядке по каждому проекту.
– Редевелопмент в современных условиях – это сложно с точки зрения экономики и юриспруденции?
– Редевелопмент сложен всегда. Подобные проекты долгосрочны и дороги. Даже на стадии разработки документации затраты являются значительными. Если же говорить о строительстве, то уже на начальном его этапе от застройщика требуются огромные финансовые вложения: на приобретение прав на застройку, на строительство сетей, дорог. Причем эти средства вкладываются в самом начале и замораживаются на значительный срок. Важно понимать, что реализация крупных проектов комплексного освоения территории, как правило, не подразумевает, что проектом займется одна компания, – это требует огромных финансовых вложений. Обычно функция девелопера – разработать градостроительную документацию, сформировать дорожные сети, укрупненное функциональное зонирование, затем разбить территорию на кварталы. После этого либо привлекаются соинвесторы проекта, либо происходит продажа лотов.
– В прошлом году было объявлено о планах редевелопмента крупных территорий в обеих столицах. Как в нынешней ситуации чувствуют себя эти проекты? Каково их будущее?
– Не только в столицах. В рамках соглашения ОАО «РЖД» и ЗАО «Желдорипотека» планируют совместно реализовывать проекты на крупных земельных участках РЖД общей площадью порядка
– На какой стадии находится проект «Измайловская перспектива»?
– В мае 2008 года общественным градостроительным советом Санкт-Петербурга одобрена разработанная ЗАО «Желдорипотека» совместно с ГУ «НИПЦ Генплана СПб» объемно-пространственная концепция застройки территории «Измайловская перспектива» площадью
– В прогнозах развития отрасли и рынка девелоперы разделились на оптимистов и пессимистов. Вы себя к какой категории относите?
– Я думаю, что положительные тенденции в оздоровлении экономики можно ожидать где-то осенью 2009 года. На рынке останутся самые стойкие компании, сумевшие пережить период кризиса и получившие уникальный опыт. Что касается среднесрочной перспективы, трех-четырех лет, я настроен достаточно оптимистично. В любом случае будет падение предложения, которое неминуемо приведет к развитию строительной отрасли.
– Как Вы можете прокомментировать сегодняшние перестановки в Смольном?
– Городу и губернатору виднее, какие кадровые решения являются своевременными и эффективными. Можно определенно сказать, что люди, назначенные на новые должности, мне хорошо знакомы, являются опытными руководителями, и я их уважаю.
Беседовала Наталья Бурковская, Строительный Еженедельник
В ноябре 2008 г. в четвертый раз состоится Всероссийский День проектировщика — профессиональный праздник работников проектных организаций, в котором с каждым годом участвует все больше профессионалов по всей стране. Об идее создания праздника, его истории и сложностях, возникающих при реализации крупномасштабных проектов, претендующих на получение официального статуса государственного праздника, рассказывает инициатор проведения Дня проектировщика, президент ГК «Роспайп» Алексей Бурланков.
- В настоящее время строительная отрасль готовится к празднованию профессионального праздника — Дня строителя. Между тем, у проектировщиков, с работы которых начинается любое строительство, своего праздника нет. С чем, на Ваш взгляд, это связано?
- День строителя – масштабный, очень важный и всеобъемлющий праздник, отмечающийся с 1955 г. Исторически сложилось так, что его участниками считались практически все специалисты, имеющие отношение к строительству. В принципе, в таком подходе есть свое рациональное звено. Нельзя формально разделять этих специалистов, ведь в результате их совместных действий создается все то, что человек со стороны воспринимает как результат строительного процесса: дом, в котором находится его квартира, дорога, по которой он ходит на работу, школа, в которой учатся его дети и т.д.
Однако после 1966 г. ситуация с единством Дня строителя начала изменяться, и в календаре появились День работника ЖКХ, День энергетика, День инженерных войск и другие специализированные праздники.
Сложно сказать, почему «своим» Днем были обделены именно проектировщики, ведь от них зависит очень многое. Именно они решают, какие конструкции заложить в проект, какие материалы лучше использовать, какие системы применять и сколько все это будет стоить. Это начало начал – благодарная почва для праздника, который явно имеет право на существование и понятную аудиторию, нуждающуюся в нем.
Собственно, с этой мысли и начались попытки создания подобного праздника. Многие компании и организации старались воплотить эту идею в жизнь. Но попытки, как правило, были не совсем удачными. Организаторы заявляли праздник, а гости в итоге оказывались участниками конференции, семинара или рекламной акции по продвижению какой-либо продукции. Все это, безусловно, полезные мероприятия: они информируют специалистов о новинках, нюансах процессов, внедрении новых систем. Разумеется, и наша компания проводит подобные мероприятия. Но мы не называем их праздниками. И в отношении Дня проектировщика мы заняли принципиально другую позицию. Мы решили, что у проектировщиков должен быть настоящий праздник, который станет хорошим поводом повидать старых друзей, коллег и поднять бокалы за общие успехи в торжественной и вместе с тем неформальной обстановке.
- Что, по Вашему мнению, можно сделать, для изменения этой ситуации в рамках общественной инициативы? И что уже делается в этом направлении?
- Наш опыт показал, что, прежде всего, эту инициативу должен кто-то проявить. И сделали это именно мы. И вот уже четвертый год наша компания занимается подготовкой, организацией и проведением Всероссийского Дня проектировщика. Все началось в 2005 г, когда специалисты нашего технического отдела захотели собрать всех профессионалов своего профиля вместе, провести неформальную встречу, и создать условия для комфортного отдыха и общения проектировщиков. Первый праздник был проведен в Санкт-Петербурге. Его участниками стали 150 человек, и мы сразу поняли, что «первый блин» не «вышел комом». Все участники были очень довольны и приятно удивлены нашей инициативой сделать этот праздник ежегодным. В 2006 г. День проектировщика проводился уже в трех городах: Москве, Санкт-Петербурге и Новосибирске. Прошел год, и его отмечали в 9 городах, а в 2008 г. День проектировщика ждут уже в 13. Это Санкт-Петербург, Москва, Челябинск, Красноярск, Нижний Новгород, Новосибирск, Пермь, Уфа, Омск, Ижевск, Тюмень, Ростов-на-Дону и Иркутск.
- Есть ли поддержка инициативы празднования Дня проектировщика со стороны самих проектировщиков, их объединений, а также со стороны властей?
- Поддержка, безусловно, есть. Сейчас это, прежде всего, поддержка со стороны самих профессионалов отрасли, которые уже сами связываются с нами и узнают даты проведения Дня проектировщика в этом году. В настоящее время мы даже не исключаем, вероятности того, что к празднику присоединятся другие страны. Например, недавно Днем проектировщика заинтересовались в Астане.
Понятно, что в условиях компании, ориентированной на бизнес, организация проектов подобного масштаба невозможна без создания отдельной саморегулируемой структуры и мощной поддержки со стороны партнеров мероприятия.
В целях продвижения праздника на высший уровень нами был создан единый организационный центр проведения – Фонд попечителей Дня проектировщика.
Сейчас формируется попечительский совет, состоящий из авторитетнейших людей строительного сообщества. Уже получено предварительное согласие на участие в качестве попечителей в работе нашего Фонда от таких фигур как: председатель Профсоюза строителей России – Борис Сошенко, президент Ассоциации строителей России – Николай Кошман, генеральный директор корпорации «Инжтранстрой» – Ефим Басин. К нам присоединились министр строительства правительства Московской области Евгений Серегин, ректор Московского государственного строительного университета, доктор технических наук, профессор Валерий Теличенко, депутат Государственной думы Федерального собрания РФ, руководитель комитета по реформе ЖКХ Галина Хованская и многие другие. И, конечно же, продвижение Дня проектировщика не могло обойтись без поддержки Союза проектировщиков России в лице его президента – Виктора Новоселова.
При этом попечительский Фонд не будет «картинной» структурой. Фондом будут решаться прямые задачи содействия продвижению праздника, регулярного проведения собраний, на которых будут обсуждаться актуальные вопросы. Со своей стороны компания «Роспайп», как создатель фонда, будет стараться инициировать эту работу и добиваться решения всех возникающих вопросов.
На сегодняшний день, проведение Дня проектировщика поддерживают такие компании как Flotenk – это крупнейший на Северо-Западе производитель стеклопластиковых очистных сооружений, австрийская фирма PipeLife – один из лидеров по выпуску пластиковых труб и ведущий российский производитель кабеленесущих систем – компания «ДКС».
Информационными партнерами являются авторитетнейшие строительные издания, такие как «Строительный еженедельник», «Строительная орбита», и еще порядка двадцати региональных и федеральных изданий.
- Не пора ли начать работу по приданию Дню проектировщика официального статуса? Каков должен быть алгоритм действий в этом направлении?
- Это и есть наша главная задача – сделать День проектировщика всероссийским государственным праздником! Мы понимаем, что сделать это в рамках одной компании практически нереально. Поэтому здесь требуется интерес не только со стороны коммерческих организаций и не только со стороны проектировщиков. Требуется интерес со стороны властных структур, как законодательной, так и исполнительной власти. Как мы видим, процесс не стоит на месте. Может быть, это только начало, но мы уверены, что когда столько людей ставят перед собой одну цель и идут к ней – результат обязательно будет достигнут. Симптоматично, на мой взгляд то, что с каждым годом число участников нашего, пока еще не получившего утверждения на государственном уровне, праздника, увеличивается. А это говорит о том, что главное – поддержка профессионалов-проектировщиков у нас есть.
Что касается алгоритма, на словах он достаточно прост. Во-первых, нужно привлечь проектировщиков, чтобы этот праздник стал для них по-настоящему «своим», важным событием в жизни, и помечался красным в их рабочем календаре. Второе – необходимо заинтересовать ведущие лица строительной области, представителей законодательной и исполнительной власти. Третий этап – при помощи Фонда попечителей заняться законодательной инициативой.
Разумеется, сегодня мы не можем гарантировать то, что День проектировщика получит статус государственного праздника через год или через два, но такая работа началась, а значит, мы становимся ближе к своей цели. Мы не собираемся останавливаться на достигнутом и искренне надеемся, что благодаря совместным усилиям людей, поддержавших нашу инициативу, в итоге все специалисты-проектировщики без исключения будут отмечать свой профессиональный праздник на государственном уровне.
- Какое значение в будущем может получить День проектировщика в жизни отрасли?
- С каждым годом в области строительных технологий происходит все больше изменений. Идет постоянный процесс нововведений в используемых материалах, замена традиционного инновационным. За этими переменами не все успевают. Поэтому для нас, как компании занимающейся продвижением на рынок современных строительных технологий, очень важна эта профессия. Именно знания проектировщиков позволяют нам внедрять последние разработки в области инженерных систем. На плечи этих специалистов ложится огромная ответственность. Малейший просчет может обернуться настоящей катастрофой, мы все, к сожалению, недавно видели подтверждение этому при обрушениях зданий в Москве. Это незаменимые люди, закладывающие основу для деятельности всей строительной отрасли.
Поэтому наш интерес к тому, чтобы данная специальность имела высокий статус, в общем-то, логичен. Мы напрямую заинтересованы в том, чтобы на проектировщиков шли учиться талантливые молодые люди, чтобы эта профессия стала по-настоящему престижной. Необходимо создание возможностей как для профессионального, так и для личного общения проектировщиков, обмена мнениями, обсуждения существующих проблема, в том числе и в неформальной обстановке. Возможно учреждение наград профессионального сообщества, проведение конкурсов, поиск других интересных форм общения и отдыха. В этом отношении профессиональный праздник совершенно незаменим.
Сейчас мы можем наблюдать, как с ростом географии праздника, возрастает и его вес в строительном мире. Поначалу праздник воспринимался с осторожностью, поскольку не все верили в его идею, потенциал. Но мы уже доказали делом, что День проектировщика — это не какие-то «внутреннее» мероприятие, а действительно большой, настоящий профессиональный праздник всех работников проектной сферы.