Анна Копейкина: «Планирование при проведении госэкспертизы дает потрясающий эффект»
С начала 2020 года Петербургский филиал Главгосэкспертизы России возглавила Анна Копейкина. Она рассказала порталу ASNinfo не только о задачах строительной экспертизы на Северо-Западе, но и планах дальнейшего развития института государственной экспертизы.
- Анна Владимировна недавно Вы были назначены главой Петербургского филиала Главгосэкспертизы. Какие Вы ставите перед собой задачи на этом посту?
- Своей основной задачей считаю выстраивание работы на принципах комплексного предоставления услуг на всех стадиях реализации инвестиционного-строительного проекта, начиная с идеи проекта и заканчивая вводом объекта в эксплуатацию. Также важное и ключевое направление – это совершенствование системы ценообразования. В Петербургском филиале создан региональный центр ценообразования, который занимается верификацией данных о фактической стоимости строительных ресурсов, предоставляемых субъектами СЗФО для пересчета индексов изменения сметной стоимости строительства.
На мой взгляд, огромное значение в нашей работе имеет фактор планирования. Конечно, оно существовало в филиале и раньше, но я хочу совершенствовать эту работу.
- Как вообще можно планировать работу филиала, если ход экспертизы зависит не только от экспертов, но и от людей, которые заказывают строительство?
- Сегодня в Главгосэкспертизе России работает информационная система учета предварительных заявок, ее цель – организация планирования работы. Используя систему удаленного доступа, через личные кабинеты заявители направляют предварительные заявки по сдаче документации на экспертизу.
У Петербургского филиала Главгосэкспертизы есть и своя специфика – мы нередко рассматриваем объекты капитального строительства, имеющие историческую ценность. А вся исходно-разрешительная документация, связанная с реставрацией памятников истории, культуры и архитектуры, очень сложная, при ее составлении надо учитывать множество нюансов.
Поэтому взаимодействие на ранних стадиях проектирования, в том числе – планирование сроков направления объектов на экспертизу, позволяет проводить предварительную проработку основных технических решений на стадии, предшествующей подготовке проектной документации. В перспективе это окажет позитивное влияние на реализацию инвестпроектов.
- Каким еще образом можно улучшить планирование?
- Общаться. Сближаться. Делать так, чтобы заказчики почувствовали необходимость в нас, а у нас достаточно инструментов, которые можно использовать для взаимовыгодной работы.
На сегодня у филиала 35 заключенных соглашений о взаимодействии с ключевыми заказчиками и порядка 277 предварительных заявок на предоставление проектной документации на экспертизу. Мы проводим постоянный мониторинг состояния этих проектов, заказчики предоставляют нам сведения о планах по заходу своих объектов на экспертизу. Но нужно стремиться к большему.
Произойдут ли изменения, которые сделают прохождение экспертизы проще и удобнее для заявителей?
- Уже сегодня в Главгосэкспертизе реализуется новый формат взаимодействия, который позволяет участнику процесса на ранних стадиях проектирования обратиться за консультацией, уточнить планируемое проектное решение либо набор исходно-разрешительной документации.
В конце 2019 года в Градкодекс РФ были внесены изменения, направленные на оптимизацию процессов строительства. Так, одной из важнейших новелл стало введение механизма экспертного сопровождения проекта. Во-первых, оно позволит оптимизировать общий срок его реализации. Во-вторых, объединит процесс внесения изменений в проектную документацию при проведении экспертизы с общим процессом реализации проекта – до момента ввода объекта в эксплуатацию. При внесении изменений в проектную документацию, получившую положительное заключение, организация, выдавшая это заключение может провести экспертное сопровождение проекта. В его рамках будет проведена оценка соответствия изменений, внесенных в проектную документацию, требованиям технических регламентов, заданию застройщика или техзаказчика на проектирование, результатам инженерных изысканий. И если в ходе экспертного сопровождения в нее будут внесены изменения, требующие проведения экспертизы, то организация, проводившая работу, выдаст о них соответствующее заключение. Сведения о нем подлежат включению в Единый государственный реестр. В таком случае проведение повторной экспертизы не требуется – а это сэкономит застройщику время и деньги.
Договор об экспертном сопровождении заключается на один год. В период его действия застройщик сможет неограниченное количество раз представлять экспертам изменения в проектную документацию, а они в течение 10-20 рабочих дней должны будут их рассмотреть и выдать соответствующее заключение. Такой механизм позволит застройщику более оперативно принимать решения о реализации изменений, возникающих в ходе строительства.
На сегодня наш филиал заключил несколько таких договоров. Эксперты осуществляют оценку внесенных изменений, по результатам рассмотрения выдаются заключения.
Недавно Правительство РФ приняло решение, что по федеральным объектам, а также объектам, инвестируемым из госбюджета, задание на проектирование будет формироваться при участии органов экспертизы. Работу по этому направлению уже активно ведет Главгосэкспертиза во взаимодействии с региональными госэкспертизами, определяется объем документов, необходимый для согласования задания на проектирование, форма и формат, в которых такие документы должны предоставляться на согласование, а также его порядок. По результатам общения с руководителями региональных экспертиз выявлено, что в некоторых субъектах эта практика существовала и раньше. Такой подход позволит избежать серьезных ошибок, связанных с недостаточно глубокой проработкой основных требований и решений, которые сейчас экспертиза выявляет только на стадии проектирования и поэтому их приходится решать в сжатые сроки.
- Сейчас в практике построения успешных бизнес- и некоммерческих компаний принят свободный подход к организации труда сотрудников. Какой вы видите работу экспертов: творческой, самостоятельно регулируемой или вертикально структурированной, с жесткой иерархией и четко определенными процедурами?
Я – за второй вариант, за дисциплину, когда понятно, кто за что отвечает и какого результата ждать, когда принимаются взвешенные решения по каждому этапу процесса. Организация должна работать как единый механизм, и каждый сотрудник обязан понимать конечную цель всего проекта, а не только своей части работы. В Главгосэкспертизе России налажен именно такой процесс: все очень четко. Начальник ведомства Игорь Манылов сформировал команду единомышленников, все друг друга понимают с полуслова и прекрасно работают в команде. Конечно, в жизни бывают разные ситуации, и если ты по какой-то причине не можешь выполнить свое задание, то должен предупредить об этом, чтобы минимизировать отрицательные последствия для всего дела. Это тоже закон командной работы. Несмотря на модные тренды построения рабочего процесса – со свободным посещением, творческой активностью и максимальной самостоятельностью сотрудников – строительной экспертизе, на мой взгляд, такой формат не подходит. Экспертиза – это жесткие рамки, выстроенная процедура, четкий график, строгая подотчетность и совместная работа. И хотя, как мы видим в свете сложившейся ситуации с пандемией коронавируса, офис при необходимости может стать и виртуальным, дисциплина в нем по-прежнему должна сохраняться на высоком уровне.
- Как вы считаете, широко востребованные сейчас soft skills, «гибкие навыки», нужны сотрудникам экспертных организаций?
- Несомненно, они важны. Это дополнительные знания и умения, которые позволяют эффективно общаться с людьми, работать в команде, планировать время. Они не связаны с профессией, но помогают быть успешным в ней.
Экспертиза, как я уже говорила, - это командная работа: специалисты в разных областях работают вместе, и каждый, помимо выполнения технических навыков, должен понимать и видеть проект в целом. Тут нужна способность к коммуникации, навыки координации и взаимодействия, умение брать на себя ответственность и быстро принимать решения. Почти все soft skills развиваются во взаимодействии с другими людьми, а в Главгосэкспертизе России успешно реализуется, например, использование экстерриториального участия экспертов. То есть к рассмотрению проекта привлекаются эксперты из разных филиалов. Состав экспертных команд, которые формируются для рассмотрения, практически не повторяется. Люди учатся друг у друга, принимают положительные наработки, в том числе такие: как расставлять приоритеты, работать с информацией, рационально использовать время, еще лучше планировать процесс. В дальнейшем они используют эти навыки в работе и добиваются лучших результатов.
- В последние годы в России расширяется использование цифровых технологий. Что в этой сфере делается в Петербургском филиале Главгосэкспертизы? Когда вы будете готовы принять на экспертизу BIM-проект?
Это очень важная для нас тема. Кстати, хочу сразу отметить, что термин BIM (Building Informational Modeling) используется зарубежными специалистами, а в российском законодательстве используется иной — ТИМ (технологии информационного моделирования). Сегодня в Главгосэкспертизе функционируют информационные системы, которые позволяют рассматривать документацию, подготовленную с использованием таких технологий. Также ведется работа по формированию базы данных. Наш филиал в составе рабочей подгруппы принимает участие в разработке методических рекомендаций к содержанию и оформлению представляемой на экспертизу проектной документации и информационной модели объекта капитального строительства. В настоящее время таких требований в действующих нормативных документах недостаточно.
Пока законодательство не обязывает экспертные организации выполнять оценку объектов, выполненных с применением ТИМ, и включать соответствующие выводы в заключение госэкспертизы. Но мы готовы принимать в качестве дополнительной информации для прохождения экспертизы информационную модель в формате IFC.
- Ну а когда законодательство обяжет экспертные организации заниматься ТИМ-проектами, с какими трудностями могут столкнуться эксперты?
- Мне кажется, трудности не появятся, а исчезнут. Ведь информационная модель – это более высокий уровень подготовки проектной документации. Проекты, выполненные с применением ТИМ, позволяют быстрее погружаться в объект за счет наглядности информационной модели. Можно будет визуально оценить взаимосвязи конструктивных, архитектурных, объемно-планировочных и других решений, в том числе - выявляя коллизии принятых проектных решений.
Главгосэкспертиза России разработала Единую цифровую платформу, которая окажет значительное содействие интеграции всего института экспертизы в единое цифровое пространство строительной отрасли как части цифровой экономики РФ. Она будет обеспечивать непрерывность накопления и обмена достоверными данными об объектах капитального строительства на протяжении всего жизненного цикла, «бесшовность» информационного взаимодействия обмена информацией и документацией по всей цепочке движения инвестиционно-строительного проекта.
Изменение схемы привлечения средств в жилищное строительство коснулось практически всех девелоперов. О том, какую стратегию действий в период перемен изберет группа компаний «ПСК», как она чувствует себя на рынке и какие пути дальнейшего развития намечает, «Строительному Еженедельнику» рассказал директор департамента развития холдинга Сергей Мохнарь.
– Сергей Владимирович, в прошлой нашей беседе Вы подробно остановились на перспективах, которые ждут рынок жилищного строительства в связи с происходящей реформой. Как себя чувствует в меняющихся условиях ГК «ПСК»?
– Наша компания продолжает стабильное развитие в рамках тех планов, которые были наработаны руководством в предыдущем периоде. Надо сказать, что нам в определенном смысле повезло: все проекты, которые у нас были в реализации в прошлом году, на момент введения новых правил соответствовали критериям высокого уровня готовности, утвержденным Минстроем РФ. Это позволило достраивать эти объекты и продавать жилье в них гражданам по старой долевой схеме. Соответственно, нашему холдингу, во-первых, не пришлось менять принципы привлечения средств непосредственно в ходе реализации проектов, а во-вторых, у нас был достаточный запас времени, чтобы подготовиться к переходу на новые рельсы деятельности.
Мы внимательно мониторим события, происходящие на рынке, наблюдаем за компаниями, начавшими освоение новой схемы, перенимаем их опыт. Помимо этого, ГК «ПСК» вела активные переговоры с банками, определяла перспективы сотрудничества, приходила к соглашениям о совместной работе. Параллельно мы усилили собственную команду финансистов, чтобы оптимизировать процесс прохождения реформы внутри холдинга.
В целом отмечу, что работа на рынке становится сложнее (в том числе потому, что появляются новые факторы влияния в лице банков), но в определенном смысле интереснее и разнообразнее. Выражается это прежде всего в повышении вариативности экономической модели проектов. Ранее возможность привлечь бесплатные, по сути, деньги дольщиков приводила к тому, что застройщики (за редчайшими исключениями) не рассматривали других схем. Сейчас перед устойчивыми компаниями, уверенно чувствующими себя на рынке и имеющими определенную финансовую «подушку безопасности», в частности, и перед нашим холдингом, появилось несколько путей работы. И каждый из них имеет свои особенности, свои плюсы и минусы.
Так, возможно строительство за счет собственных средств. Это позволяет не платить за кредит банка и исключить его влияние на маркетинговую политику. Но при этом связывает финансовые ресурсы компании. Привлечение проектного финансирования также возможно на различных условиях – как по использованию или отказу от эскроу-счетов, так и по объему вложения собственных средств в проект.
То есть любой появляющийся проект должен просчитываться очень тщательно с выявлением оптимальной модели. По нашей оценке, в разных случаях наибольшую эффективность получают различные схемы. Все зависит от класса объекта, локации, маркетинговой политики, ситуации на рынке и еще множества факторов, определить и учесть которые – задача сложная, но очень интересная. Думаю, в наших новых проектах мы будем использовать разные схемы.
– Вы планируете в ближайшее время запуск новых проектов уже в рамках новых правил привлечения средств?
– Да, конечно. Так сложилось, что в конце прошлого года в течение одного месяца мы параллельно ввели два наших крупных объекта-«тысячника». Речь идет об апарт-комплексе LIKE рядом с метро «Площадь Мужества», включающем в себя 1112 юнитов, а также о ЖК «Славянка» в Пушкинском районе Санкт-Петербурга – два дома на 1029 квартир. Мы впервые за один месяц вводим в эксплуатацию примерно 80 тыс. кв. м недвижимости. Это важный опыт для ГК «ПСК». Напомню, что, имея за плечами огромные навыки работы в качестве генподрядной организации, в позиции застройщика мы работаем на рынке только с 2014 года, постепенно наращивая объемы реализации собственных проектов и увеличивая их разнообразие – как по классам, так и по сегментам.
Несмотря на то, что мы запустили в прошлом году три очень интересных проекта (фамильный дом Nobelius в исторической части Выборгского района, ЖК «Новый Невский» в самом центре Северной столицы и апарт-комплекс START недалеко от станции метро «Парнас»), мы располагаем мощностями и ресурсами для дальнейшего расширения работы.
Поэтому весной-летом наступившего года мы планируем запуск еще двух проектов. Они примечательны как тем, что продолжают нашу политику максимальной диверсификации строящихся комплексов по сегментам рынка, так и тем, что при их реализации мы планируем использовать разные схемы финансирования.
– Расскажите, пожалуйста, о них поподробнее…
– Все детали обнародовать пока рано. Проекты хоть и находятся в высокой стадии проработки, но пока еще не все подробности подлежат разглашению. Поэтому могу рассказать о них лишь в общих чертах.
Первый из комплексов – сравнительно небольшой, относится к элитному сегменту жилищного рынка и будет реализован в историческим центре Петербурга. Для нас он будет представлять особый интерес, поскольку мы хотим построить его без привлечения внешнего финансирования, исключительно за счет собственных средств. Это позволит нам предложить потенциальным покупателям очень привлекательные условия приобретения квартир.
Для реализации второго проекта мы, напротив, намерены получить проектное кредитование у банка-партнера. Это будет довольно масштабный комплекс комфорт-класса, а строительство его намечено в Выборгском районе, недалеко от станции метро «Проспект Просвещения». Интересной отличительной особенностью этого проекта будет сочетание в его составе как жилой части, так и апартаментов.
Таким образом, в рыночном предложении ГК «ПСК» будут представлены самые разнообразные проекты, относящиеся к различным сегментам и классам жилья, строящиеся в разных локациях и ориентированные на разных покупателей. Такой подход, по нашему убеждению, обеспечивает дополнительную финансовую стабильность компании.
– Несложно заметить, что ГК «ПСК» в своей работе уделяет особое внимание апарт-проектам. Вы считаете этот сегмент перспективным?
– Безусловно. Причем это касается обоих главных форматов в этом сегменте – и сервисных апартаментов, и так называемого псевдожилья, когда люди покупают «апарты» с целью собственного проживания.
Применительно к апарт-отелям для сдачи в аренду можно выделить два основных фактора, которые будут обеспечивать их дальнейшую востребованность на рынке. Во-первых, у Петербурга гигантский туристический потенциал, который, на мой взгляд, пока используется лишь в небольшой мере. Тем не менее, из года в год турпоток растет, а значит, места для временного размещения будут нужны. Причем не только классические пятизвездочные отели в центре, остановиться в которых может позволить себе далеко не каждый, но и трехзвездочные апарт-проекты на окраинах, но недалеко от метро, чтобы несложно было доехать до любой точки города. Второй значимый фактор – высокая привлекательность апартаментов как понятного для граждан инструмента инвестирования. Банковские депозиты сейчас дают доходность 4,5–5% годовых. На этом фоне 10–12% доходности, которые могут обеспечить покупателям юниты в апарт-отеле, выглядят очень выигрышно.
Если говорить о псевдожилье, уместно вспомнить фразу Марка Твена о том, что «земля – это единственный продукт, который больше не производят». Действительно, Петербург имеет четкие границы, ресурс редевелопмента бывших промзон «серого пояса» не бесконечен, свободных участков под застройку очень мало. Поэтому не удивлюсь, если апарт-проекты в форме псевдожилья, доля которых в последние годы в Петербурге снизилась, «отобьют» утерянные позиции и будут, как и в Москве, превалировать в сегменте, став своего рода формой «доходных домов» для долгосрочной аренды. Здесь, конечно, возникает вопрос обеспеченности таких объектов социальной инфраструктурой, но, уверен, что при желании его можно решить, как на городском, так и на федеральном уровне.
Как бы то ни было, уверен, что и у апартаментов, и у ГК «ПСК» в этом сегменте – большое будущее. При этом подчеркну, что мы, как застройщик, ни в коем случае не планируем уходить с рынка жилья. Его потенциал огромен, фактор необходимости улучшения жизненных условий будет актуален еще долгие годы. Мы уже доказали, что умеем не только быстро и качественно строить и вводить объекты, но и оперативно реагировать на изменения рынка, учитывать их и, не сбавляя темпа, динамично развиваться. В складывающейся ситуации, когда небольшие компании, видимо, будут вынуждены уходить с рынка, ГК «ПСК» намерена усиливать свое присутствие. Известен афоризм «Сложные времена – это одновременно и время новых возможностей». И эти возможности мы будем максимально использовать – выводить на рынок новые масштабные и разнообразные проекты, разрабатывать интересные маркетинговые продукты. Такова наша стратегия.