Теему Хелпполайнен: «Ниже определенного уровня качества «ЮИТ» строить не может»

О реструктуризации компании, финском опыте строительства социальной инфраструктуры, стандартах качества и особенностях современной квартирографии «Строительному Еженедельнику» рассказал Теему Хелпполайнен, генеральный директор АО «ЮИТ Санкт-Петербург» (российское подразделение финского концерна YIT).

---

 

– Жилищное строительство в России переходит на проектное кредитование. С Вашей точки зрения, как руководителя иностранной компании, оправданна ли эта реформа? Возникли ли у «ЮИТ» какие-либо проблемы?

– Мы всегда поддерживали все меры, имеющие целью обеспечение прав потребителей. В этом смысле схема проектного финансирования с использованием эскроу-счетов, безусловно, оправданна, и покупатели жилья теперь надежно защищены. При этом, конечно, неизбежен и минус, заключающийся в том, что цены на жилье будут расти. Во-первых, потому, что за банковский кредит, в отличие от средств дольщиков, застройщику придется платить. Во-вторых, не все застройщики смогут найти кредитование, что приведет к сужению рынка, которое, в свою очередь, может дать дополнительный толчок к росту цен. На сколько именно они вырастут, сказать пока сложно, это выяснится только после того, как схема реально начнет работать – не на стадии получения кредита, а по итогам раскрытия эскроу-счетов. То есть ближе к концу будущего года. Тогда станет ясна новая экономика жилищного строительства.

У «ЮИТ Санкт-Петербург», как стабильной компании, являющейся подразделением крупного международного концерна, никаких проблем с переходом на новую схему не возникло. Впрочем, у нас не было и сложностей и с работой в рамках «долевки»: мы своевременно сдаем свои дома уже порядка ста лет.

 

– Ведется реструктуризация компании. Каковы ее результаты?

– В «ЮИТ» сейчас идет три процесса реформирования одновременно. Первый их них связан с централизацией управления российских строительных структур. Основные функции менеджмента объединяются в рамках одной компании, имеющей филиалы в регионах нашего присутствия. Это обеспечивает повышение управляемости подразделений, снижение затрат, позволяет ликвидировать параллельные структуры и повысить общую эффективность и рентабельность работы. Этот процесс сейчас завершается, и окончательное объединение всех строительных компаний в России в рамках «ЮИТ Санкт-Петербург» завершится в начале 2020 года. Отмечу, что наши сервисные структуры в регионах продолжат самостоятельную работу везде, где мы закроем девелоперский бизнес.

Вторым важным решением стало сворачивание работы в таких регионах, как Москва, Московская и Ростовская области. В Подмосковье на девелоперов возлагается слишком большая нагрузка по созданию социальной инфраструктуры без уменьшения стоимости участков, что подрывает рентабельность работы. В Ростове-на-Дону рыночная цена на жилье не позволяет нам успешно конкурировать на рынке. Дело в том, что в YIT действуют внутренние стандарты, так что ниже определенного уровня качества мы строить не можем. Это, разумеется, предопределяет некий объем расходов. Учитывая наши затраты, работа там для нас просто нерентабельна. Поэтому в этих двух регионах мы завершим проекты, которые уже начаты, продадим неиспользованные участки и свернем работу.

Третьим решением стал отказ от выполнения в России внешних подрядных работ. Этой деятельностью занималось петербургское подразделение финского концерна Lemminkäinen, который в 2018 году объединился с YIT. Те контракты в этой сфере, которые уже были заключены, мы, безусловно, полностью и в срок выполним, но новых заключать не будем. Так что к концу года мы эту деятельность свернем. Мы хотим сконцентировать свою основную деятельность в России на строительстве жилья. Кроме того, как я уже говорил, ниже определенного уровня качества мы строить не можем, а в России нередко встречается желание заказчиков снизить затраты, не обращая внимания на потери в качестве и четкость соблюдения сроков строительства. Добавлю, что в Финляндии внешние подрядные работы остаются одним из главных направлений работы YIT, но и здесь мы внимательно выбираем соответствующие нашей стратегии проекты.

 

– Вы упомянули о высокой нагрузке на компанию по созданию социальной инфраструктуры. В Финляндии есть такая проблема?

– Да, в России обязательства девелоперов по строительству соцобъектов, на мой взгляд, действительно, бывают чрезмерными. Возведение, допустим, детских садов еще не очень затратно. И мы закладываем их в наши проекты. Но вот уже школа – это очень дорогостоящий объект, хотя и очень нужный. Конечно, иногда приходится брать на себя и такие обязательства. Но надо понимать, что расходы на строительство школы, например, которую мы возвели в составе ЖК «Новоорловский», превысили 1 млрд рублей. И эти затраты мы, по сути, вынуждены включать в цену квадратного метра жилья, продаваемого нами на рынке. То есть оплачивают соцобъекты главным образом сами покупатели. При этом поднимать цены продаж выше рыночного уровня невозможно, рентабельность бизнеса падает – и его приходится прекращать, что, как я уже говорил, и произошло в Подмосковье.

В Финляндии девелоперы не финансируют строительство социальной инфраструктуры. Это – задача местных властей, которые собирают налоги, в том числе и на эти цели. Если этих средств не хватает, поскольку нужна разовая, но достаточно существенная сумма (особенно, если речь идет о школе), чтобы профинансировать стройку, местные администрации могут взять долгосрочный кредит, а потом в течение 20–30 лет его постепенно погашать.

В последнее время, особенно при строительстве школ, получили также распространение проекты PPP (public-private partnership, то есть государственно-частного партнерства). И YIT в них также принимает участие. В рамках этой схемы застройщик за свой счет строит социальный объект – и тот начинает работать по назначению. Но администрация в течение 15–20 лет ежегодно платит за его использование. Все это время соцобъект принадлежит девелоперу, и только после этого передается муниципалитету. Застройщик, зная, что будет получать деньги за использование здания, может профинансировать его строительство. И если будет надежный арендодатель (как правило, это администрации), то застройщику окажется легко привлечь кредит.

Добавлю также, что, в отличие от России, современные школы в Финляндии эксплуатируются не только в утреннее время для занятий детей, но и вечером. Местные жители могут пользоваться библиотекой, посещать спортзал или бассейн, использовать помещения для встреч и пр. Думаю, этот опыт может быть интересен и россиянам.

 

– Расскажите, пожалуйста, о планах «ЮИТ» в Петербурге на ближайшую перспективу.

– Поскольку мы публичная компания, у нас нет возможности заранее говорить о запуске новых проектов. Но я могу сказать, что объемы строительства в Петербурге будут сохраняться примерно на том же уровне, что и сейчас. Все наши строящиеся проекты – жилые комплексы TARMO, INKERI и «Новоорловский» – будут возводиться по тем планам, которые мы уже озвучивали, без всяких изменений, в том числе и относительно запуска новых очередей.

Сведения о приобретении новых участков мы также публикуем официально. Надеюсь, что до конца этого года мы сможем выпустить не один пресс-релиз с такой информацией. Могу также сказать, что мы планируем продолжать работать в классах «комфорт» и «комфорт плюс» – это наш основной сегмент в России.

 

– Есть ли какая-то разница в смысле качества строительства или квартирографии между квартирами, которые YIT строит в России и в Финляндии?

– В целом качество наших объектов во всех странах одинаковое. Как я уже говорил, существуют корпоративные стандарты, отойти от которых мы не можем. Главная разница состоит в том, что в Финляндии по закону квартира должна передаваться покупателю полностью оборудованная для жизни, включая отделку, установку сантехники, кухонной техники и пр. Можно въезжать и сразу жить. В Петербурге с чистовой отделкой мы передаем около 50% квартир – в соответствии с пожеланиями покупателей. Однако надо отметить, что доля таких квартир постепенно растет. Клиенты понимают, что это удобно, нет необходимости тратить время на ремонт. Кроме того, оплата отделки в таком случае включается в ипотечный кредит (процент квартир, проданных в ипотеку, достаточно высок), а ставки по нему ниже, чем по потребительскому кредиту, срок же выплаты – дольше. В связи с этим мы приняли решение предложить нашим петербургским покупателям также продукт «Студия с меблировкой», обладающий теми же преимуществами и позволяющий жить в квартире буквально со дня получения ключей.

Что касается квартирографии, главным трендом является продолжающийся рост доли европланировок. Причем касается это не только России; это – общемировая тенденция. Особенно характерен этот тренд для квартир небольших площадей. Выделение в них отдельного помещения под кухню – просто нерационально.

Еще одним трендом можно назвать снижение средней общей площади квартир. И это тоже общемировая тенденция, которая сейчас распространяется и в России. В Хельсинки, например, в среднем в домохозяйстве проживает уже менее двух человек. А для одного человека большая площадь квартиры – не нужна, в том числе и в силу высоких затрат на эксплуатацию.

Поэтому доля многокомнатных квартир в целом снижается. Но тут есть нюансы, связанные с позиционированием конкретного объекта. «ЮИТ» уделяет этом вопросу очень большое внимание. Если объект ориентирован на семейное проживание, располагается в локации с развитой социальной, коммерческой и иной инфраструктурой, доля многокомнатных квартир в нем выше. Если же идет ориентация на молодежь, вариант «первое жилье», то, конечно перспективнее размещать студии.

Востребован нашими покупателями и такой продукт, как квартира «Трансформер». Сначала они появились в ЖК TARMO, но высокий спрос показал их актуальность, и сейчас мы предлагаем их во всех трех наших петербургских проектах. Суть в том, что уже на стадии проектирования закладываются такие решения, которые позволяют легко менять планировку квартиры. Установка перегородок дает возможность, например, одну большую комнату превратить в две и даже три. Это очень удобно для молодых семей: когда появляются дети, несложно выделить для них отдельные помещения. Приобретая квартиру, люди сразу получают два-три заранее разработанных решения перепланировки, которые, при необходимости, несложно будет согласовать.

.

Андрей Воропаев: «С объемами мы справляемся»

 

25 сентября текущего года Фонд капитального ремонта Ленобласти отметил шестилетие со дня создания. За это время были обновлены фасады, крыши и инженерные системы в тысячах домов. Модернизируется и сама система управления производством работ. О новых тенденциях, исполнении региональной программы и ее специфике мы беседуем с управляющим Фонда Андреем Воропаевым.

---

 

– Андрей Леонидович, как в це­­­­лом в этом году идет реализация программы капитального ремонта в области? Каков об­­щий объем финансирования на 2019 год?

– Общий объем финансирования по программе капремонта в 2019 году – почти 2,74 млрд рублей. По состоянию на 1 сентября уровень реализации трехлетней программы 2017–2019 годов составляет 71%. К концу года планируем завершить ее исполнение.

 

– В этом году День рождения области праздновали в Бокситогорске. Что удалось сделать там по программе капремонта?

– Всего в Бокситогорске велись работы по 37 многоквартирным домам, проведены 49 видов работ. Для их выполнения Фондом капремонта были заключены договоры с шестью подрядными организациями на общую сумму более 366,1 млн рублей.

Чтобы сделать все в срок и качественно, подрядчики были вынуждены выполнить дополнительный, довольно значительный объем работ.

Так, вместо предусмотренного проектной документацией объема отбивки штукатурки в 10–30% выполнены работы в объеме от 50% до 80% по 12 многоквартирным домам. На четырех домах восстановлена лепнина, на двух – пришлось демонтировать аварийные балконы и заново их восстанавливать. Но благодаря слаженной работе всех участников данного процесса нам удалось подарить жителям практически обновленный город.

 

– Количество домов, участвую­щих в программе, год от года растет. Удается ли справиться с объе­­мами? Есть ли, на Ваш взгляд, слабые места в программе?

– Рост количества домов не влияет на нашу работу, с объемами мы справляемся. Есть только одна существенная проблема, влияющая на исполнение программы, – некорректные параметры домов, т. е. данные об объемах, площадях, предоставляемые управляющими компаниями и администрациями муниципальных образований в Комитет по ЖКХ Ленобласти при формировании программы. Впоследствии при выполнении проектно-изыскательских работ часто выявляется несоответствие фактических объемов тем объемам, что указаны. А это, в свою очередь, влечет удорожание работ.

В такой ситуации Фонду необходимо подавать документы в Комитет по ЖКХ Ленобласти для внесения изменений в программу, проводить заново работу по организации собраний собственников жилья, получать новые протоколы с увеличенной стоимостью. Данный процесс занимает долгое время. Также это зачастую влечет перенос капремонта на более поздний период. К сожалению, не все виды работ можно выполнять круглый год, поскольку они зависят от погодных условий.

Чтобы решить проблему, сегодня Фонд формирует группу обследования, которая будет выезжать на объекты и сверять объе­мы. При такой работе мы будем выявлять несоответствия заранее, что позволит свести эту проблему до минимума. 

 

– Как в области решается вопрос с подрядчиками, как избежать случаев появления на рынке нечистоплотных и некачественно рабо­таю­щих компаний?

– В Фонде создан отдел контроля качества производства работ. Специалисты ежедневно выезжают на объекты и проверяют, насколько подрядчики соблюдают графики, технологии производства, общаются с жителями.

По условиям договоров, подрядчики несут ответственность за качество выполненных работ как в ходе проведения ремонта, так и после его завершения в течение всего гарантийного срока – он составляет пять лет.

Сегодня Фондом создан и ведется Реестр по гарантийным обязательствам подрядчиков. Информация в него заносится, в частности, по обращениям граждан, управляющих организаций, органов местного самоуправления.

Также мы привлекаем сторонний строительный контроль, который обеспечивает сквозную проверку всех поступающих на стройплощадку материалов и оборудования, ведет операционный контроль выполняемых работ.

 

– Участвует ли Фонд в работе по разработке необходимых ГОСТов, необходимых для современной системы капитального ремонта?

– Фонд ведет мониторинг современных методов работы. Активно используем опыт, применяемый коллегами в Калининградской и Псковской областях. Большое внимание уделяется проблемам энергосбережения, внедряются новации по утеплению фасадов, крыш и чердаков. В части электроснабжения внедрены светодиодные светильники, датчики освещенности и движения, что значительно снижает расходы собственников. 

В свою очередь, Фонд готов поделиться своими наработками со всеми, в том числе и с Ассоциацией региональных операторов, являющейся основной площадкой по обмену опытом и инициатором изменений в действующее законодательство, как в части разработки необходимых ГОСТов и технических условий на производство работ, так и в части изменения правил формирования адресных программ капитального ремонта в целом.

 

– Как реализуется программа замены лифтов?

– Краткосрочным планом 2019 года обозначены работы по замене лифтового оборудования в пяти районах области – Тихвинском, Кингисеппском, Лужском, Волховском и Гатчинском. Всего предусмотрена замена 123 лифтов в 34 МКД на общую сумму 248,6 млн рублей. По договорам подряда работы выполняют ООО «СПБЛЗ», ООО «Курс», ООО «Русслифт». Всего на данный момент введены в эксплуатацию уже 83 лифта. 

 

– Какова динамика изменения уровня собираемости взносов? В каких районах области взносы за капремонт платят исправно, а какие относятся к аутсайдерам по оплате?

– Увеличение собираемости взносов после внедрения единого платежного документа силами Единого информационно-расчетного центра Ленобласти составляет в среднем 5–7% в год. Фонд передал начисления по всем лицевым счетам с января 2019 года.

За весь период – с 1 мая 2014 года по 1 августа 2019 года – собираемость составила 85,5%. Если смотреть по годам, то складывается хорошая тенденция роста: в 2018 году – 91,3%, в 2019-м – 97%.

Наилучшие показатели в 2019 году – у Тихвинского (106%) и Гатчинского (102%) районов, включая погашение задолженности за предыдущие перио­ды. Самый низкий результат – у Всеволожского района (87%). Здесь играют свою роль нежелание собственников новостроек, находящихся на гарантии у застройщиков, оплачивать взносы, и низкий уровень информирования граждан муниципальными органами власти о включении их домов в региональную программу.

 

– В этом году Фонд стал активно общаться с жителями онлайн. Помогает ли это в решении вопросов?

– Информационное сопровождение работы Фонда ведется по нескольким направлениям. Обновлен интерфейс официального сайта, на нем можно увидеть конкурсную документацию, отчеты, ответы на часто задаваемые вопросы, узнать новости Фонда и ЖКХ, использовать функцию обратной связи для получения консультации специалиста. Для этих же целей существуют страницы Фонда в социальных сетях «ВКонтакте» и Instagram. Благодаря взаимодействию с группами городов и поселений Ленобласти, нашу информацию может получить все большее число граждан. Также для оперативного реагирования у нас работает колл-центр. Весной и осенью традиционно звонков больше, порядка 100–120 в день. Большая часть вопросов связана с получением квитанций и разъяснением прав и обязанностей собственников жилья в части оплаты взносов