Юрий Грудин: «Конкурс «Доверие потребителя» позволяет взглянуть на рынок изнутри»
XIII конкурс «Доверие потребителя» рынка недвижимости стартует 11 мая с интернет-голосования на официальном сайте doveriekonkurs.ru и сайте соорганизатора конкурса Большого Сервера Недвижимости bsn.ru. На конкурс будут представлены застройщики, ипотечные банки, агентства недвижимости и построенные и строящиеся жилые комплексы в четырех классах. О мероприятии рассказывает председатель Оргкомитета конкурса, генеральный директор ИДК FORMULA CITY Юрий Грудин.
– Юрий Юрьевич, 11 мая стартует 13-й конкурс «Доверие потребителя» рынка недвижимости. В чем его особенность?
– Их несколько. Сложившаяся ситуация с распространением коронавируса потребовала внести изменения в график мероприятий. Нам пришлось перенести с 3 апреля заседание Оргкомитета конкурса. Есть вероятность, что придется проводить его в форме заочного голосования. Также будет откорректирован график проведения бизнес-завтраков по актуальным вопросам развития рынка недвижимости.
Возможно некоторое сокращение числа номинаций. Это касается строящихся и введенных в эксплуатацию жилых комплексов класса «стандартное жилье». Дело в том, что грани между различными классами жилых комплексов становятся все более условными и большинство застройщиков, работающих в сегменте доступного жилья, квалифицируют свои многоквартирные дома как «комфортное жилье». Уже в прошлом году мы столкнулись с трудностями при формировании списков участников в номинациях «жилых комплексов класса «стандартное жилье». Их в целом не так много, а учитывая достаточно жесткие требования к номинантам, для участия в конкурсе остается совсем мало. Возможно, придется внести в Положение о конкурсе пункт о том, что если к началу голосования в номинации менее пяти жилых комплексов, то данная номинация в этом году не участвует. Нам совершенно не хочется, чтобы само участие в «Доверии потребителя» автоматически означало выход компании в финал. Учитывая незначительную разницу в характеристиках, будем предлагать таким компаниям посоревноваться с коллегами в комфорт классе.
В связи с двукратным увеличением числа финалистов-жилых комплексов, которые эксперты посещают во время объездов, мы будем вынуждены в этом году несколько раньше обычного завершить интернет голосование. Оно закончится 20 сентября 2020 года.
Это даст возможность финалистам конкурса более тщательно и заблаговременно подготовить конкурсную документацию и презентации для заседания Экспертного совета, а экспертам – внимательно и обстоятельно ознакомиться с лучшими ЖК и изучить документы, представленные финалистами. Кроме того, появляется возможность направить не одного, а двух специалистов для проведения исследования «Тайный покупатель» в офисы вышедших в финал строительных компаний, банков и риэлторских агентств. Это даст более объективную картину работы сотрудников отделов продаж.
– Кто помогает Вам в организации и проведении конкурса?
– Проведение конкурса – это большой и взаимный труд десятков людей. Фактически за 12 лет налажена система взаимодействия между органами исполнительной власти, общественными объединениями, саморегулируемыми организациями и СМИ по выбору лучших на рынке недвижимости. За участием каждого ведомства, организации или компании в процедурах конкурса стоят конкретные неравнодушные люди. Их живая заинтересованность и участие в жизни «Доверие потребителя» позволяют Оргкомитету совершенствовать методики, расти вместе с рынком и повышать свой статус. Участникам это позволяет наладить обратную связь с потенциальными покупателями жилья, а также привлечь активную часть населения к выбору надежных и добросовестных компаний. Чтобы никого не обидеть, скажу только, что в прошлом году 179 компаний и жилых комплексов участвовали в конкурсе. Их оценивали 25 профессиональных экспертов и 40 «тайных покупателей». Продвижением конкурса занимались 12 ключевых и 27 информационных партнеров. Наконец 10 компаний помогли провести на достойном уровне серию бизнес-завтраков и саму церемонию.
– Есть ли трудности при проведении конкурса?
– В любом деле трудности неизбежны. Например, до сих пор встречаются попытки так называемых «накруток» в ходе Интернет-олосования. Счет иногда идет на тысячи голосов. Благо, созданная строгая система контроля позволяет такие попытки пресекать.
Мы стараемся быть объективными, учитывать при определении победителей мнение экспертов и самих потребителей. (К слову, ежегодно в ходе потребительского голосования участникам отдают свои голоса 12-13 тыс. потребителей). К сожалению, наши оценки не всегда совпадают с собственной оценкой участников конкурса. Особенно это характерно для крупных строительных компаний. Некоторые из них, не став победителями и «обидевшись», на несколько лет уходят из конкурса. Искренне жаль, потому что они лишают тем самым себя возможность получить независимую оценку своей деятельности, ознакомиться с достижениями коллег. К счастью, такие случаи единичны.
Непросто было избежать субъективизма в оценке финалистов. Для этого были разработаны унифицированные для каждой номинации формы анкет, позволяющие оценить деятельность компании или качество жизни в жилом комплексе. Каждый жилой комплекс-финалист конкурса посещают представители Экспертного совета. Это позволяет реально оценить его соответствие представленной конкурсной документации. Для объективной оценки финалистов эксперты тщательно изучают судебную практику, анализируют результаты проверок финалистов контролирующими и надзорными органами.
Иногда нас упрекают в необъективности в ходе исследования «Тайный покупатель». Конечно, элемент случайности, когда наш исследователь попадает не на самого лучшего сотрудника компании, – есть, но для конкретного потребителя важен работающий с ним конкретный специалист, а не мифический «лучший сотрудник». Именно по нему он судит о компании.
Хочу подчеркнуть, и это главная особенность нашего конкурса, что победитель определяется с учетом мнения потребителей, тайного голосования экспертов, а также оценки конкурсной документации и проведенных исследований. Особое внимание уделяется информационной открытости компаний, соблюдению ими требований законодательства, в том числе Федерального Закона «О защите прав потребителей». Как мне кажется, такая комплексная оценка позволяет объективно выявить лучшие компании на рынке недвижимости города и области.
– В чем проявляется социальная направленность конкурса «Доверие потребителей»?
– Инициатором и организатором конкурса является Комиссия по недвижимости Общества потребителей Петербурга и Ленинградской области. В ходе проведения конкурса сотрудники Комиссии проводят большую разъяснительную работу, в том числе по основным проблемам долевого строительства, проводят семинары для посетителей специализированных выставок консультации граждан, защиту их интересов в судах, выступают в СМИ.
Члены Экспертного совета особое внимание обращают на строгое соблюдение застройщиками обязательств перед дольщиками не только с точки зрения своевременной передачи им квартир, но и строительства детских садов, школ, поликлиник и иных социальных объектов.
Неслучайно последние четыре года в ходе церемонии награждения победителей конкурса вручаются специальные призы вице-губернатора Петербурга и заместителя Председателя Правительства Ленинградской области строительным компаниям, внесшим весомый вклад в развитие социальной инфраструктуры регионов.
– Вы уже 12 лет возглавляете Оргкомитет конкурса, руководите Комиссией по недвижимости Общества потребителей Петербурга и Ленинградской области. Зачем Вам это?
– Думаю, Вы со мной согласитесь, что не все в этом мире определяется деньгами. 12 лет назад организация конкурса стал неким вызовом, прежде всего самому себе.
Буду откровенен: как руководитель строительной компании (Прим.– в то время Юрий Грудин возглавлял направление «Санкт-Петербург» Группы компаний «Пионер») я был заинтересован в открытом и прозрачном рынке недвижимости в Петербурге, честной и добросовестной конкуренции. Кстати, проведение конкурса стало вызовом и для самой компании «Пионер». Объективности ради отмечу, что, как строительная компания, мы не побеждали ни разу, хотя неоднократно выходили в финал конкурса. Это еще раз подтверждает непредвзятость экспертов при выборе победителей. Только одному нашем жилому комплексу YE'S удалось победить в конкурсе в 2015 году.
Конкурс дал возможность мне, как представителю относительно молодого поколения руководителей, познакомиться и взять на вооружение бесценный опыт представителей золотого фонда строительной отрасли Санкт-Петербурга – Льва Моисеевича Каплана, Владимира Михайловича Гольмана, Александра Ивановича Вахмистрова, Евгения Георгиевича Резвова, Михаила Константиновича Зарубина и многих других. Особые слова благодарности Александру Ивановичу Вахмистрову, который 13 лет назад, будучи вице-губернатором Петербурга, поддержал идею конкурса, по сути дела, дав ему путевку в жизнь, и который является другом конкурса до сих пор.
Конкурс заставил совершенно иначе оценить деятельность и роль общественных объединений и организаций. Благодарен Алексею Игоревичу Белоусову, Олегу Алексеевичу Бритову, руководителям РГУД и Ассоциации риэлторов СПб и ЛО, Санкт-Петербургской Палаты недвижимости разных лет и за то, что делились богатым опытом работы, в том числе взаимодействия с органами исполнительной власти, и за то, что подержали и поддерживают конкурс до настоящего времени. Сейчас, когда сам являюсь членом руководящих выборных органов крупнейших профильных общественных объединений, отчетливо понимаю, насколько они важны, в том числе для установления диалога с властью, для формирования профессионального мнения по актуальным вопросам развития отрасли.
Конечно, проведение конкурса дело затратное. И хотя у нас появляется все больше партнеров, оказывающих моральную и материальную поддержку конкурса, существенную часть расходов по его подготовке и проведению несет на себе компания FORMULA CITY, являющаяся генеральным партнером конкурса.
– Почему конкурс интересен самой компании?
– Работа над конкурсом позволяет взглянуть на рынок изнутри, увидеть сильные и слабые стороны всех игроков строительной отрасли. Конкурс высвечивает факторы, которые помогают компаниям добиваться доверия потребителя и становиться успешными.
Мы глазами потребителей смотрим на продукты, которые реализуется на рынке, и выбираем лучшие. Оценивая все аспекты работы лучших компаний, мы можем привнести что-то из этого и в свою компанию.
– Как развивается относительно новое для Вас направление бизнеса?
Сегодня мы работаем над двумя проектами ГК «Пионер». А именно, ведется строительство второй и третьей очередей ЖК «LIFE-Лесная». Также в этом году мы планируем завершить строительство апарт-отеля YES на улице Марата, в конце 2019 года по проекту было получено заключение о соответствии.
Кроме этого, активно ведутся переговоры с новыми партнерами, и работаем над выходом новых проектов.
– Как Вы оцениваете ситуацию на рынке жилищного строительства?
Мы еще не почувствовали кардинальных изменений в строительной отрасли из-за введенного государством переходного периода. Только сейчас начался период привыкания к новым правилам: меняются роли игроков и обязательства, которые на этих игроков возлагает новое законодательство. Но постепенно для банков, застройщиков и покупателей сложатся приемлемые модели.
– Чем ваша компания может быть интересна застройщикам, а может быть и не только им, в новых условиях?
В новых условиях мы предлагаем рынку несколько продуктов. Первый продукт может быть интересен банкам, землевладельцам или инвесторам – это девелопмент полного цикла, когда мы инвестируем в проект и берем на себя весь функционал, включая продажи. Второй продукт – роль технического заказчика с функцией управления проектом, эта схема уже отработана с ГК «Пионер». И третий – прозрачное управление сторонним заказчиком, здесь мы можем со своими компетенциями работать совместно с банками с точки зрения мониторинга проектов, где банк осуществляет проектное финансирование. Для этого мы создали свою IT-систему, которая позволяет в режиме реального времени получать данные со стройки, трансформировать их в бюджет и сроки, и прозрачно показывать заказчику.
Генеральный директор Строительной корпорации «ЛенРусСтрой» Леонид Кваснюк – человек с богатой биографией. Он руководил трестом «Сельстрой» в Казахстане, возглавлял ленинградский отряд, разбиравший завалы после Ленинаканского землетрясения 1988 года и строивший в городе новое жилье, в 1990-х годах строил на Кипре. В преддверии дня рождения он дал интервью «Строительному Еженедельнику».
– Леонид Яковлевич, как вы пришли в строительную отрасль?
– Я не сразу определился с выбором профессии. По окончании школы я начинал учиться в разных вузах – сельскохозяйственном, педагогическом, медицинском – и понимал через некоторое время: нет, не мое. В конце концов поступил в Актюбинский филиал Ташкентского железнодорожного института. Там тоже некоторое время «поблуждал» по факультетам, пока не попал на факультет «Промышленное и гражданское строительство». Вот там я понял: это – мое.
С тех пор практически вся моя жизнь была связана со строительством в разных местах, по разным направлениям. Были небольшие перерывы, но я начинал тосковать по стройке, по запаху цемента, по бытовкам. Строительство – моя жизнь, это то, что мне нужно, чтобы чувствовать себя на своем месте. Бывало очень тяжело, когда я в буквальном смысле слова ночевал на работе, спал на диванчике, но даже мысли отказаться от того, что я считаю своим призванием, у меня не было.
Хоть, может быть, это и не оригинальная мысль, но мне очень нравится созидательный характер нашей работы. Ведь если вдуматься, то вся история человеческой цивилизации – это история строительства. Для любой человеческой деятельности нужны здания и сооружения – будь то храм или дворец, завод или торговый центр, институт или детский сад. А значит, без строителей – никуда. Не случайно, наверное, слово «строительство» используется как обобщающее понятие: строительство семьи, строительство бизнеса, строительство будущего, строительство России и т. д.
– Какие качества, на ваш взгляд, нужны человеку, чтобы успешно руководить бизнесом?
– Очень важно уметь прогнозировать ситуацию, отслеживать происходящие события, предвидеть последствия, к которым они приведут. Это и аналитический склад ума, и определенный талант, своего рода «нюх». Причем надо быть гибким и не считать свои прогнозы, особенно долгосрочные, чем-то незыблемым. Еще Уинстон Черчилль говорил: «Заглядывать в будущее чересчур далеко – недальновидно». Действительно, ситуация может меняться очень быстро, появляются новые вводные, и прогнозы, как и выстроенные на их основании планы, надо корректировать.
Конечно, необходима команда профессионалов – причем люди должны быть не просто подчиненными, но единомышленниками, соратниками. Не надо стеснять их, опекать, излишне контролировать. Нужно уметь доверять людям, тем более тем, с которыми ты каждый день бок о бок работаешь. У них должна быть свобода для инициативы, для своих идей и предложений.
При этом все стратегические решения руководитель должен принимать сам и сам нести за них ответственность. Это не значит, что он самодостаточен или ему не нужны советы. Я обязательно выслушаю все мнения в ходе обсуждения той или иной идеи, но решение, как и ответственность за его последствия, только на мне.
В то же время надо понимать, что никто не идеален, и спокойно относиться к критике. Больше того, даже желательно, чтобы она была, это помогает найти недочеты в работе, скорректировать те или иные действия. В нашей компании я сам предложил коллегам, чтобы они написали (анонимно), что в моих действиях им не нравится, какие они видят ошибки и недочеты в моей работе. И я все полученные отзывы внимательно изучаю.
– Вы строите дома главным образом из панелей. Почему?
– В состав корпорации «ЛенРусСтрой» входит Киришский домостроительный комбинат. В свое время, когда принималось решение о его покупке, было много споров. Многие не понимали, зачем нам ДСК, считали его заведомо убыточным. И действительно, предприятие уже просто «умирало». Но, во-первых, всегда хочется помочь, если есть возможность. А во-вторых, я считаю, что у панельного домостроения имеются свои преимущества. Сейчас же, в том числе в связи с нацпроектом, предполагающим значительное увеличение объемов ввода жилья, открываются еще большие перспективы. Кроме того, сегодня, когда жилищное строительство переходит на новую схему с использованием проектного финансирования и эскроу-счетов, скорость строительства становится одним из важнейших факторов. Она и раньше имела самое серьезное значение, но сейчас это влияние стало еще больше. Просто потому, что за каждый день пользования кредитом надо платить банку.
Поэтому – скорость. Быстросборность панельных конструкций дает им серьезное преимущество. Мы собираем дом примерно за 10 месяцев. А на такой же по размерам монолитный требуется уже 16–18 месяцев, а на кирпичный – порядка трех лет. И за каждый дополнительный месяц надо платить – за аренду, за технику, рабочим надо выплачивать зарплату. А теперь к этому еще и проценты по банковскому кредиту добавились. Кроме того, высокая степень отделочной готовности конструкций (идеально плоские элементы и поверхности, не требующие затрат на отделку), качество выпускаемых промышленным способом конструкций и сборных элементов значительно выше, чем у конструкций, изготавливаемых в условиях строительных площадок.
При этом не надо думать, что я отрицательно отношусь к монолитной технологии или кирпичной кладке. Мы в работе используем различные варианты. Кроме того, разные технологии можно совмещать даже в рамках одного проекта. Да, приход монолитной технологии в свое время сильно потеснил панель. Но времена меняются, меняются ситуации и подходы тоже меняются.
Кроме того, современное производство панелей вышло на новый качественный уровень. Это совсем не те панели, из которых строили хрущевки. Наш отечественный производитель оборудования для выпуска железобетонных изделий предлагает сегодня прекрасную технику. Мы для модернизации ДСК сейчас покупаем линию. По качеству она, на наш взгляд, не только не уступает многим зарубежным аналогам, но и превосходит их. А по цене – намного меньше; кроме того, достигается существенная экономия на запчастях. Линия стоит порядка 30 млн. рублей. Для серьезной строительной компании – сравнительно небольшие деньги (другое дело, что, конечно, непросто изъять их из оборота, поэтому и покупаем оборудование по лизинговой схеме). И, кстати, не мы одни считаем, что панель – это перспективно. Мы для ДСК приобретаем пока только одну линию, а один из крупнейших застройщиков России – ГК ПИК – девять.
– Как компания справилась с переходом на проектное финансирование? Каково ваше отношение к реформе?
– Лично для меня ничего нового в проектном финансировании, по большому счету, нет. Когда мы работали в советские времена, нам тоже Промстройбанк СССР выделял средства на конкретные проекты, проверял и контролировал нашу работу. Это, разумеется, была государственная структура, оперировавшая бюджетными деньгами, но принципиальной разницы в системе нет.
Но, конечно, любая реформа – это проблема. Просто потому, что тратить усилия приходится не на созидательную работу, а на перестройку отлаженного, работающего механизма нашей строительной деятельности. Печально также, что у нас это происходит каждые несколько лет – то одно, то другое. Интересно, смог бы хоть один из депутатов хоть что-нибудь построить (даже если дать ему в распоряжение большую эффективно работающую компанию) в рамках того законодательства, которое он создал для нас. Невольно вспоминается присказка: «Не надо помогать, главное – не мешайте».
Но раз принят закон, значит, надо его выполнять. Так что мы воспринимаем реформу как данность. На моей памяти «правила игры» менялись столько раз, что я давно уже привык подстраиваться под все эти нововведения. Не строить я не могу; раз строить можно только по таким правилам – будем работать по ним.
Мой заместитель Максим Жабин провел огромную работу, общался с представителями власти, банков, исследовал вопрос, считал экономику – разобрался, как работать по новой схеме. Приступили к реализации на практике. А потом выяснилось, что мы первыми в Санкт-Петербурге и Ленобласти перешли на проектное финансирование с использованием эскроу-счетов. Для нас самих это было неожиданностью, и, разумеется, специально мы такой задачи перед собой не ставили. Но раз для того, чтобы строить, надо это сделать – мы сделали. Нам даже в прошлом году губернатор области Александр Дрозденко за это особую награду вручил в День строителя.
– Сейчас власти и Санкт-Петербурга, и Ленобласти фактически обязали застройщиков возводить социальную инфраструктуру за свой счет. Как вы к этому относитесь?
– Поскольку «ЛенРусСтрой» реализует проекты комплексного освоения территории, мы сразу закладываем в проект всю социалку. Это нормально. И у меня есть большой опыт такой работы. В свое время я руководил трестом «Сельстрой» в Казахстане. Там мы строили как раз комплексно – от коровников и свинарников до жилых домов, школ и поликлиник. Такая работа тоже имеет свою специфику: нужно многое заранее просчитать, предусмотреть.
Вот и сейчас мы строим кварталами. А как строить жилье без инфраструктуры? Да, кажется, что это излишние расходы, если брать только желание заработать побольше денег. Но надо же понимать, что людям здесь жить, а это невозможно без детских садов, школ, торговых центров, дорог. Кстати, был период, когда строительство уже закончилось, а муниципалы на обслуживание наши кварталы еще не взяли. Так мы за свой счет и мусор с улиц убирали, и газоны стригли, и прочие работы по эксплуатации осуществляли. Это же наш микрорайон, мы тут жилье построили и людям продали – как же его бросить?
Поэтому и строим всё. Пусть это трудно, но правильно. Людям должно быть комфортно жить в домах, которые мы строим. Опять же они лучше покупают жилье, когда понимают, что для их детей есть детсады и школы, а совершить покупки и получить услуги можно на первом этаже дома, в котором живешь.
.