Анастасия Инашевская: «Развитие без постоянного обновления невозможно»
Один из крупнейших в Санкт-Петербурге игроков рынка управления жилой недвижимостью – ГК Cosmoservice – в марте 2020 года отмечает 20-летие. Для такого сложного сегмента, как ЖКХ, это серьезный стаж. В чем секрет устойчивости компании, «Строительному Еженедельнику» рассказала ее генеральный директор Анастасия Инашевская.
– Анастасия Александровна, возглавляемой Вами управляющей компании исполняется 20 лет. Расскажите, пожалуйста, немного о ее истории.
– День рождения нашей компании – 30 марта 2000 года. Правда, первые пару лет она носила другое название – «Ажур», но после ребрендинга уже много лет действует под именем Cosmoservice, с ним получила известность и наработала репутацию. Основана УК была под патронажем крупного девелопера того времени – компании «Строймонтаж». Объемы ввода застройщика были довольно велики, и сдававшиеся дома требовали высокого качества сервиса, которое в то время далеко не все управляющие организации могли обеспечить. Для решения этой задачи и была создана наша УК.
Таким образом, первые дома, которые мы принимали в эксплуатацию, были построены «Строймонтажом». Их было довольно много, причем располагались в разных частях города: на улице Коммуны, Серебристом бульваре, улице Брянцева, улице Рихарда Зорге и пр. К 2008 году суммарная площадь жилья, находившегося в нашем обслуживании, постепенно достигла 600 тыс. кв. м.
Тогда разразился кризис, в результате чего «Строймонтаж» обанкротился. Выжить управляющей компании при отсутствии «донора»-застройщика – очень тяжело. Тот период истории был, пожалуй, самым трудным для ГК Cosmoservice. Тем не менее, мы справились, выстояли, сумели сохранить высокое качество обслуживания и найти новых партнеров-девелоперов, объекты которых мы принимаем в эксплуатацию. Среди них такие компании, как «Ленстройтрест», «Охта Групп», «Новый город» и др.
В последние три года мы очень активно сотрудничаем с компанией Setl City. За этот период мы взяли на обслуживание около 1 млн кв. м построенного ею жилья. Надо отметить, что этот девелопер очень тщательно подходит к выбору УК для своих объектов. Застройщик сотрудничает с несколькими крупными участниками рынка управления, качество работы которых его устраивает, и проводит тендеры на эксплуатацию своих комплексов. Могу с гордостью сказать, что в их число входит и Cosmoservice, и многие дома были переданы именно нам.
На сегодняшний день наша УК обслуживает уже свыше 2 млн кв. м жилья разных классов. Самым наглядным показателем эффективности нашей работы, на мой взгляд, может послужить тот факт, что за последние пять лет от нас не «ушел» ни один объект (при том, что в среднем по рынку «текучка» достигает 10% ежегодно).
– Многие из тех, кто начинал в «нулевые», не пережили кризиса 2008–2009 годов, других подкосил 2015-й, да и сейчас экономическую ситуацию сложно назвать позитивной. В чем секрет успеха вашей компании?
– Я бы, пожалуй, выделила три основных фактора. Первый – это, конечно, качество работы. Пусть это и банально, но факт остается фактом: именно уровень качества предлагаемых услуг имеет ключевое значение. Только благодаря ему УК может предотвратить «перетекание» объектов к другим участникам рынка. И только он обеспечивает заинтересованность девелоперов в сотрудничестве. Для нас, работающих без «донора»-застройщика, это имеет особое значение. Человеческая психология устроена так, что человек, купивший квартиру, оценку качества обслуживания дома подсознательно переносит на девелопера. Это общеизвестный факт, и, поскольку любой застройщик заинтересован в поддержании своей репутации, все они очень серьезно относятся к выбору УК.
Второй важный фактор нашего успеха, как бы это ни показалось кому-то парадоксальным, – это смена руководства в компании. Я являюсь четвертым генеральным директором ГК Cosmoservice. И, на мой взгляд, такие перемены на пользу компании. На каждом этапе перед нами стояли разные вызовы и задачи, требовались свои методы и стили работы, была необходимость в гибкости подходов и изменении тактики. Убеждена, что развитие без постоянного обновления, в том числе и руководства, невозможно.
Третий момент связан непосредственно со спецификой нашей отрасли. Например, в девелопменте бизнес очень зависим от спроса, и его падение в кризис может стать негативным фактором, приводящим к банкротству (что, собственно, и случилось в свое время со «Строймонтажом»). На оплату услуг по обслуживанию жилья кризис оказывает существенно меньшее влияние: это не предмет роскоши, а расходы первой необходимости. Соответственно, если УК сформировала значительный объем эксплуатируемой недвижимости и завоевала определенную репутацию (у нас ведь всё, как в человеческой жизни: сначала ты работаешь на имя, а потом имя работает на тебя), ее бизнес весьма устойчив. Уровень доходности в кризисные периоды, конечно, может проседать, но необходимый уровень рентабельности сохраняется.
– ГК Cosmoservice работает с жильем разных классов. Как выстраивается взаимодействие с жильцами?
– Для каждого сегмента у нас разработано пакетное предложение. Отмечу, что даже для жилья эконом-класса (стандартного, как его сейчас еще называют) мы предлагаем сервис более высокого качества, чем заложено в минимальных городских тарифах. Просто потому, что считаем набор услуг, предусмотренный этим минимумом, недостаточным. Поясню на простом примере: базовый тариф предполагает, что мыть полы на лестничных площадках первого этажа нужно два раза в неделю, мы исходим из того, что делать это надо хотя бы ежедневно. Примечательно, что когда мы озвучиваем свои стандарты на первом собрании с жильцами дома, в 90% случаев они находят поддержку граждан.
Разумеется, каждый предлагаемый нами пакет учитывает класс жилья и обещания застройщика. То есть, если говорилось, например, о закрытом дворе и системах видеонаблюдения, они входят в минимальный набор услуг. Ну а далее – по желанию жильцов. Если какие-то предлагаемые нами сервисы представляются им избыточными, мы их удаляем из пакета обслуживания. Если, наоборот, чего-то не хватает, – добавляем. Происходит это, в соответствии с законодательством, на общем собрании собственников.
Особая сфера – обслуживание жилищного фонда премиального сегмента. Даже девелоперы, у которых есть свои управляющие компании, вводя элитный объект, обращаются к нам, чтобы мы взяли его в эксплуатацию. А это о многом говорит. Дело в том, что с самого начала нашей работы мы вышли на этот узкий рынок и постепенно наработали такой уровень навыков и компетенций, который позволяет удовлетворить желания даже самых взыскательных собственников жилья премиального класса.
При этом надо отметить, что работа с жильцами жилья любого сегмента не может ограничиваться собраниями. Необходим постоянный контакт, регулярная обратная связь от людей, чтобы мы понимали, какие появляются проблемы, в чем могут быть недоработки, чего бы от нас хотели. В этом смысле нам очень помогают Советы домов, которые создаются гражданами. В большинстве случаев сотрудничество с ними очень плодотворно.
– Юбилей – это время не только для подведения итогов, но и для выстраивания планов на будущее. Намерены ли Вы и далее расширять обслуживаемый фонд, думаете ли внедрять какие-то новые технологии?
– Cosmoservice, безусловно, открыт к сотрудничеству. В то же время расширение находящегося в нашем управлении жилищного фонда ни в коем случае не должно идти в ущерб качеству сервиса. Поэтому мы для себя решили в этом году притормозить активное расширение и сосредоточить усилия на отладке и доводке внутренних механизмов работы нашей УК. Нужно приложить определенные усилия для того, чтобы освоиться со значительно выросшим в последние годы объемом эксплуатируемого жилья.
Если говорить о внедрении современных технологий, то это не только планы на будущее (а дальнейшее развитие в этой сфере, безусловно, намечается), но повседневная работа. В частности, еще три-четыре года назад мы создали мобильное приложение, чтобы жители в любое время могли обратиться к нам со своими проблемами. Еще раньше на сайте компании появилась форма для онлайн-отправки заявок или какой-либо информации. Как я уже говорила, постоянный контакт с жильцами – неотъемлемая часть нашей работы.
– Многие представители сферы ЖКХ жалуются на сложности с кадрами. Как обстоят дела в этой сфере у вас?
– Если говорить о высококвалифицированных кадрах, мы можем отметить высокую стабильность коллектива. Есть люди, которые трудятся в компании со времени ее основания, другие – свыше десяти лет. Большая часть кадровых изменений связана с расширением нашей работы, приемом на обслуживание новых жилых комплексов.
Пользуясь случаем, хотелось бы поздравить весь трудовой коллектив ГК Cosmoservice с юбилеем, пожелать крепкого здоровья, финансового благополучия, новых успехов как в личной жизни, так и в профессиональной деятельности. Помните: мы с вами делаем очень важное и ответственное дело, а успех компании зависит от каждого из нас!
Начало лета для ГК «РосСтройИнвест» ознаменовалось объявлением о том, что в ближайшие 2-3 месяца на рынок будет выведен новый проект ЖК «Два ангела» в Красногвардейском районе Петербурга.
О том, как сегодняшнее состояние рынка влияет на новые и уже реализующиеся проекты компании, рассказала в интервью «Строительному Еженедельнику» Нина Креславская, заместитель председателя совета директоров ГК «РосСтройИнвест».
– На прошлой неделе стало известно о новом проекте «РосСтройИнвеста» в Красногвардейском районе. Территория Охты нынче очень популярна у застройщиков. Чем ваш проект будет выделяться на фоне других?
– Для нас как для застройщика каждый следующий проект должен быть лучше предыдущих. Без всякого преувеличения отмечу, что проект ЖК «Два ангела» получился очень ярким в архитектурном плане. У него отличное местоположение – зеленая зона на берегу Охты, поблизости от метро, в двух шагах от театра «Буфф». Мы не гнались за метрами, проект по сравнению с другими жилыми комплексами, заявленными к реализации в этом районе, получился небольшим, общая площадь – 17,5 тыс. кв. м. Это объект очень комфортный для проживания с соответствующим набором опций комфорта: кирпично-монолитная технология, витражное остекление балконов, интересные планировки квартир. На стройплощадку мы планируем выйти в конце лета. Территория действительно популярная – поблизости строят «СПб Реновация», SRV, Setl City. Уверена, что жильцы «дома небесного класса» будут счастливо в нем жить.
– В День города ГК «РосСтройИнвест» открыла продажи во второй очереди ЖК «Петр Великий и Екатерина Великая». Насколько высотный проект интересен покупателям, как идут продажи?
– У нас уже есть успешный опыт возведения жилой высотки – ЖК «Князь Александр Невский». На сегодняшний день все квартиры в нем проданы. Покупателям интересны такие проекты. С высоты открывается очень красивый вид на город, на Неву. ЖК «Петр Великий и Екатерина Великая» также имеет замечательные видовые характеристики, обе высотки смотрят на Неву. Продажи на объекте идут вполне успешно, хотя ажиотажного спроса нет. В первой очереди мы уже закончили стадию фундамента, вышли на этажи. По второй очереди мы вышли на стадию фундамента. Оба высотных комплекса являются доминантами в своих локациях, а в сочетании друг с другом формируют высотный горизонт города в верховьях Невы.
– Отражаются ли изменения, происходящие на рынке строительства, на проектах компании в количественном, качественном отношении? Есть ли опции, которые приходится регулировать «вручную» вслед за изменяющимся рынком?
– Мы ничего не меняем на ходу, не вносим корректировки на стадии реализации проекта. Хотя, действительно, перед тем как приступить к возведению ЖК «Петр Великий и Екатерина Великая», мы снизили высоту проекта со 140 до 100 м и тем самым его удешевили. Не секрет, что инженерные системы жизнеобеспечения высотных зданий в связи с падением курса рубля сильно подорожали, так как они исключительно зарубежного производства. Но такое решение мы приняли до начала строительства, а не в процессе. Конечно, мы проводим оптимизацию и развиваем программу импортозамещения, стараемся использовать отечественные аналоги стройматериалов, но в целом это не влияет на качество наших проектов. Сроки реализации проектов мы выдерживаем строго, без каких-либо переносов.
– Московский проспект и его окрестности – своего рода ярмарка тщеславия для застройщиков. Соседство лучших образцов сталинского ампира заставляет держать планку максимально высоко. ЖК «Кремлевские звезды» будет соответствовать требованиям окружения?
– Для нас никогда не представлялось непосильной задачей красиво вписать проект в окружающую среду, и ЖК «Кремлевские звезды» тому яркое подтверждение. Проект небольшой, жилая площадь – 21,3 тыс. кв. м, тем не менее он будет очень заметным и по соседству с более крупным ЖК «Доминантна» компании «Элис». Кстати, многие его жильцы заявили о желании приобрести квартиру у нас, планируя улучшить условия проживания. Упомяну и о том, что мы очень аккуратно и тщательно проводили работы по созданию фундамента на этом объекте, для того чтобы не потревожить соседей. Сейчас мы вышли на этап возведения первых этажей.
– Проект ЖК «Два ангела» тоже небольшой. Означает ли это, что ГК «РосСтройИнвест» сознательно делает ставку на развитие локальной застройки, оставляя КОТ за пределами своих интересов?
– Не могу не признать, что в кризис локальные, небольшие проекты для компании нашего уровня гораздо «оборотистей», чем комплексное освоение. Это экономика, и тут не поспоришь: с КОТ в кризис нам работать тяжелее. Фактически первые очереди таких проектов должны «отбить» серьезные вложения в инфраструктурную подготовку больших территорий, и рентабельность появляется только при реализации следующих очередей. Но это не значит, что нам не интересны проекты комплексного освоения. Например, ЖК «Золотые купола» в Сертолово – красивый проект, и работать над ним не менее интересно.
– Как решилась в «Золотых куполах» проблема с водоотведением?
– Централизованное водоотведение будет построено. Работы по строительству сетей уже начались, сроки сдачи объекта меняться не будут.
– Проекты «РосСтройИнвеста» очень разноплановы – малоэтажные «Золотые купола», высотки «Петр Великий и Екатерина Великая», ЖК «Город мастеров» комфорт-класса в Калининском районе, ЖК «Старая крепость» в Мурино. Наблюдаете ли вы миграцию спроса в этих проектах?
– Да, изменения есть. Например, в данный момент самым популярным нашим проектом является ЖК «Старая крепость» в Мурино.
– Он самый доступный?
– Самый доступный по цене – ЖК «Золотые купола». Думаю, причина возросшей популярности проекта в Мурино – его высокая степень готовности. Но и проект хороший, в обустроенной и зеленой части Мурино. Изменения зависят и от того, как меняется ценник у конкурентов, выходят ли на рынок новые проекты.
– Продолжает ли ваша компания пополнять земельный банк, какие локации для вас не теряют своей привлекательности?
– Да, мы ведем переговоры с собственниками земельных участков как в Петербурге и Ленинградской области, так и в Московском регионе. Мы внимательно рассматриваем варианты, считаем экономику будущих проектов. Возможно, корректировки внесет и планируемое изменение ПЗЗ в городе, и утверждение программы «Светофор» в Ленобласти. Мы ждем новых параметров, но ни от одной идеи пока не отказываемся. Значительная социальная нагрузка есть и сейчас во всех наших проектах. Если в результате законодательных нововведений она увеличится, вполне вероятно, что вырастет и цена на квартиры. Но мы надеемся, что все будет в разумных пределах.
Совсем недавно, 9 июня, мы выиграли торги Российского аукционного дома и купили новый участок на пр. Маршала Блюхера, 12. Это будет уже третий наш проект в районе Полюстрово. Уже построен ЖК «Утренняя звезда» и заселяется первая очередь ЖК «Город мастеров». Мы рады этому пополнению нашего земельного банка в хорошем, перспективном районе Санкт-Петербурга.
– Какие тенденции, на ваш взгляд, будут преобладать на строительном рынке Петербурга в ближайшее время?
– В начале года был некоторый всплеск покупательской активности, который, возможно, был связан с продлением субсидирования государством ипотеки. Потом он сменился относительным апрельским затишьем, а сейчас спрос выровнялся. Если не случится глобальных внешнеэкономических потрясений, спрос будет оставаться стабильным до конца года, без скачков и падений.