Анастасия Инашевская: «Развитие без постоянного обновления невозможно»
Один из крупнейших в Санкт-Петербурге игроков рынка управления жилой недвижимостью – ГК Cosmoservice – в марте 2020 года отмечает 20-летие. Для такого сложного сегмента, как ЖКХ, это серьезный стаж. В чем секрет устойчивости компании, «Строительному Еженедельнику» рассказала ее генеральный директор Анастасия Инашевская.
– Анастасия Александровна, возглавляемой Вами управляющей компании исполняется 20 лет. Расскажите, пожалуйста, немного о ее истории.
– День рождения нашей компании – 30 марта 2000 года. Правда, первые пару лет она носила другое название – «Ажур», но после ребрендинга уже много лет действует под именем Cosmoservice, с ним получила известность и наработала репутацию. Основана УК была под патронажем крупного девелопера того времени – компании «Строймонтаж». Объемы ввода застройщика были довольно велики, и сдававшиеся дома требовали высокого качества сервиса, которое в то время далеко не все управляющие организации могли обеспечить. Для решения этой задачи и была создана наша УК.
Таким образом, первые дома, которые мы принимали в эксплуатацию, были построены «Строймонтажом». Их было довольно много, причем располагались в разных частях города: на улице Коммуны, Серебристом бульваре, улице Брянцева, улице Рихарда Зорге и пр. К 2008 году суммарная площадь жилья, находившегося в нашем обслуживании, постепенно достигла 600 тыс. кв. м.
Тогда разразился кризис, в результате чего «Строймонтаж» обанкротился. Выжить управляющей компании при отсутствии «донора»-застройщика – очень тяжело. Тот период истории был, пожалуй, самым трудным для ГК Cosmoservice. Тем не менее, мы справились, выстояли, сумели сохранить высокое качество обслуживания и найти новых партнеров-девелоперов, объекты которых мы принимаем в эксплуатацию. Среди них такие компании, как «Ленстройтрест», «Охта Групп», «Новый город» и др.
В последние три года мы очень активно сотрудничаем с компанией Setl City. За этот период мы взяли на обслуживание около 1 млн кв. м построенного ею жилья. Надо отметить, что этот девелопер очень тщательно подходит к выбору УК для своих объектов. Застройщик сотрудничает с несколькими крупными участниками рынка управления, качество работы которых его устраивает, и проводит тендеры на эксплуатацию своих комплексов. Могу с гордостью сказать, что в их число входит и Cosmoservice, и многие дома были переданы именно нам.
На сегодняшний день наша УК обслуживает уже свыше 2 млн кв. м жилья разных классов. Самым наглядным показателем эффективности нашей работы, на мой взгляд, может послужить тот факт, что за последние пять лет от нас не «ушел» ни один объект (при том, что в среднем по рынку «текучка» достигает 10% ежегодно).
– Многие из тех, кто начинал в «нулевые», не пережили кризиса 2008–2009 годов, других подкосил 2015-й, да и сейчас экономическую ситуацию сложно назвать позитивной. В чем секрет успеха вашей компании?
– Я бы, пожалуй, выделила три основных фактора. Первый – это, конечно, качество работы. Пусть это и банально, но факт остается фактом: именно уровень качества предлагаемых услуг имеет ключевое значение. Только благодаря ему УК может предотвратить «перетекание» объектов к другим участникам рынка. И только он обеспечивает заинтересованность девелоперов в сотрудничестве. Для нас, работающих без «донора»-застройщика, это имеет особое значение. Человеческая психология устроена так, что человек, купивший квартиру, оценку качества обслуживания дома подсознательно переносит на девелопера. Это общеизвестный факт, и, поскольку любой застройщик заинтересован в поддержании своей репутации, все они очень серьезно относятся к выбору УК.
Второй важный фактор нашего успеха, как бы это ни показалось кому-то парадоксальным, – это смена руководства в компании. Я являюсь четвертым генеральным директором ГК Cosmoservice. И, на мой взгляд, такие перемены на пользу компании. На каждом этапе перед нами стояли разные вызовы и задачи, требовались свои методы и стили работы, была необходимость в гибкости подходов и изменении тактики. Убеждена, что развитие без постоянного обновления, в том числе и руководства, невозможно.
Третий момент связан непосредственно со спецификой нашей отрасли. Например, в девелопменте бизнес очень зависим от спроса, и его падение в кризис может стать негативным фактором, приводящим к банкротству (что, собственно, и случилось в свое время со «Строймонтажом»). На оплату услуг по обслуживанию жилья кризис оказывает существенно меньшее влияние: это не предмет роскоши, а расходы первой необходимости. Соответственно, если УК сформировала значительный объем эксплуатируемой недвижимости и завоевала определенную репутацию (у нас ведь всё, как в человеческой жизни: сначала ты работаешь на имя, а потом имя работает на тебя), ее бизнес весьма устойчив. Уровень доходности в кризисные периоды, конечно, может проседать, но необходимый уровень рентабельности сохраняется.
– ГК Cosmoservice работает с жильем разных классов. Как выстраивается взаимодействие с жильцами?
– Для каждого сегмента у нас разработано пакетное предложение. Отмечу, что даже для жилья эконом-класса (стандартного, как его сейчас еще называют) мы предлагаем сервис более высокого качества, чем заложено в минимальных городских тарифах. Просто потому, что считаем набор услуг, предусмотренный этим минимумом, недостаточным. Поясню на простом примере: базовый тариф предполагает, что мыть полы на лестничных площадках первого этажа нужно два раза в неделю, мы исходим из того, что делать это надо хотя бы ежедневно. Примечательно, что когда мы озвучиваем свои стандарты на первом собрании с жильцами дома, в 90% случаев они находят поддержку граждан.
Разумеется, каждый предлагаемый нами пакет учитывает класс жилья и обещания застройщика. То есть, если говорилось, например, о закрытом дворе и системах видеонаблюдения, они входят в минимальный набор услуг. Ну а далее – по желанию жильцов. Если какие-то предлагаемые нами сервисы представляются им избыточными, мы их удаляем из пакета обслуживания. Если, наоборот, чего-то не хватает, – добавляем. Происходит это, в соответствии с законодательством, на общем собрании собственников.
Особая сфера – обслуживание жилищного фонда премиального сегмента. Даже девелоперы, у которых есть свои управляющие компании, вводя элитный объект, обращаются к нам, чтобы мы взяли его в эксплуатацию. А это о многом говорит. Дело в том, что с самого начала нашей работы мы вышли на этот узкий рынок и постепенно наработали такой уровень навыков и компетенций, который позволяет удовлетворить желания даже самых взыскательных собственников жилья премиального класса.
При этом надо отметить, что работа с жильцами жилья любого сегмента не может ограничиваться собраниями. Необходим постоянный контакт, регулярная обратная связь от людей, чтобы мы понимали, какие появляются проблемы, в чем могут быть недоработки, чего бы от нас хотели. В этом смысле нам очень помогают Советы домов, которые создаются гражданами. В большинстве случаев сотрудничество с ними очень плодотворно.
– Юбилей – это время не только для подведения итогов, но и для выстраивания планов на будущее. Намерены ли Вы и далее расширять обслуживаемый фонд, думаете ли внедрять какие-то новые технологии?
– Cosmoservice, безусловно, открыт к сотрудничеству. В то же время расширение находящегося в нашем управлении жилищного фонда ни в коем случае не должно идти в ущерб качеству сервиса. Поэтому мы для себя решили в этом году притормозить активное расширение и сосредоточить усилия на отладке и доводке внутренних механизмов работы нашей УК. Нужно приложить определенные усилия для того, чтобы освоиться со значительно выросшим в последние годы объемом эксплуатируемого жилья.
Если говорить о внедрении современных технологий, то это не только планы на будущее (а дальнейшее развитие в этой сфере, безусловно, намечается), но повседневная работа. В частности, еще три-четыре года назад мы создали мобильное приложение, чтобы жители в любое время могли обратиться к нам со своими проблемами. Еще раньше на сайте компании появилась форма для онлайн-отправки заявок или какой-либо информации. Как я уже говорила, постоянный контакт с жильцами – неотъемлемая часть нашей работы.
– Многие представители сферы ЖКХ жалуются на сложности с кадрами. Как обстоят дела в этой сфере у вас?
– Если говорить о высококвалифицированных кадрах, мы можем отметить высокую стабильность коллектива. Есть люди, которые трудятся в компании со времени ее основания, другие – свыше десяти лет. Большая часть кадровых изменений связана с расширением нашей работы, приемом на обслуживание новых жилых комплексов.
Пользуясь случаем, хотелось бы поздравить весь трудовой коллектив ГК Cosmoservice с юбилеем, пожелать крепкого здоровья, финансового благополучия, новых успехов как в личной жизни, так и в профессиональной деятельности. Помните: мы с вами делаем очень важное и ответственное дело, а успех компании зависит от каждого из нас!
На петербургском рынке новостроек наступает эпоха индустриальных гигантов – крупные застройщики вытесняют тех, кто не обладает серьезными мощностями. В такое время успех компании определяют правильно выбранная ниша и грамотно выстроенная стратегия работы, считает заместитель генерального директора АО «Строительный трест» Беслан Берсиров.
– Беслан Рамазанович, какие тенденции Вы наблюдаете сегодня на рынке строительства?
– Примерно треть компаний кризис уже вынудил покинуть рынок. Многие хотели быстро заработать на растущем рынке, многим казалось, что это очень просто – купить участок и построить дом. Однако это только часть строительного процесса, который, помимо этого, включает в себя и работу с будущими жильцами квартир, их заселение, выполнение гарантийных обязательств во время эксплуатации дома. Сегодня гарантийный срок, согласно законодательству, составляет почти десять лет. Для того, чтобы выполнять эти требования, застройщику нужно иметь солидные капитальные средства и крепко стоять на ногах. Все случайные игроки с рынка «вымываются» естественным путем.
Покупатель сегодня выбирает солидного застройщика. Поэтому крупные и средние игроки отмечают увеличение объемов продаж по отношению к прошлым периодам на 10-20%. План продаж, который мы наметили себе на текущий год, мы выполнили с опережением и по результатам года фиксируем 20-процентное увеличение объема продаж по отношению к показателям 2015 года.
Сегодня определяющую роль для успешной деятельности компании играет правильно выстроенная стратегия работы. Например, всегда есть соблазн потратить средства, полученные от дольщиков, на приобретение новых земельных участков. Но если возникнут проблемы с текущим строительством – это капкан, из которого выбраться не так-то просто. Эту ошибку совершают очень многие.
Кроме того, внимательно нужно относиться к выбору самих земельных участков. Они должны быть рентабельными, чтобы в случае необходимости их можно было реализовать и тем самым пополнить оборотные средства. Банковские кредиты сегодня очень дороги, пользоваться средствами банков может позволить себе только крупный бизнес. Да и банки, несмотря на высокие процентные ставки, потенциальных клиентов-застройщиков оценивают очень тщательно, отдавая выбор самым устойчивым из них.
Бренд кирпичного застройщика позволяет нам во все времена не терять своего покупателя. Сегодня это трудозатратная и дорогая технология, но на это идет покупатель. Благодаря удачно занятой нише, «Строительный трест» пережил уже не один кризис на рынке. Еще не было случая, чтобы мы серьезно «просели» в продажах.
– Вы согласны с утверждением, что сегодня – самое время скупать землю?
– Я бы сказал, что внимательное отношение к приобретению земельных участков актуально было всегда, а сегодня – особенно. Рынок заполнен предложениями, в том числе и по территориям промышленных предприятий. Необходимо помнить, что почти каждый участок на застроенной территории имеет ряд серьезных обременений.
– А как кризис меняет портрет покупателя?
– Покупатель стал более осторожным, дольше принимает решение. Доля ипотечных покупок растет. Государственная программа субсидирования ипотечной ставки, без сомнения, оказала стимулирующее влияние на рынок. У нашей компании около 50% квартир приобретается с использованием ипотечных средств. Сейчас идут разговоры о том, что программа поддержки будет отменена, но, возможно, будет снижена ставка Центробанка. Это решение вполне логично. Если бы процентная ставка достигла 8%, строительный бум был бы обеспечен. Очень надеемся, что государство не оставит эту сферу без своего внимания, поскольку без эффективного инструмента ипотеки застройщики рискуют потерять половину своих покупателей. Строительная отрасль сегодня очень серьезно поддерживает экономику страны и, в свою очередь, нуждается в государственной поддержке.
В остальном покупатель остается неизменным. Наши квартиры покупают семейные люди, для собственного проживания. В проектах «Строительного треста» совсем нет студий, минимальное количество малогабаритных квартир. Жилые комплексы, которые сегодня практически целиком состоят из квартир-студий, может быть, легко распродаются, но в будущем о комфортной среде проживания здесь можно забыть. Временное жилье вызывает соответственное к себе отношение.
У тех, кто покупает квартиру для себя, совершенно иные требования к качеству строительства. Мы тратим немало средств на инженерное оснащение наших домов, используем современные технологии. Все наши дома могут претендовать на более высокий класс, чем заявленный, это ценят покупатели.
– Какие планы у «Строительного треста» на будущий год?
– Для себя мы определили оптимальный объем ежегодно вводимого жилья – 100 тыс. кв. м. Безусловно, случаются незначительные расхождения в ту или иную стороны. Но это тот объем, с которым мы чувствуем себя комфортно.
Сейчас около 400 тыс. кв. м находятся в активной фазе строительства, около 120 тыс. кв. м – на завершающем этапе. В этом году мы сдаем вторую очередь ЖК «Лиственный» (40 тыс. кв. м), третий лот ЖК NEWПИТЕР в Новоселье (15 тыс. кв. м). В ЖК «Капитал» в Кудрово готов шестой лот – 66 тыс. кв. м, но его по чисто техническим причинам мы введем в I квартале следующего года. Кроме того, в текущем году в Кудрово мы сдали в эксплуатацию крупный социальный объект – самую большую школу на Северо-Западе, на 1600 мест, а также сдали в эксплуатацию детский сад в Новоселье.
В 2017 году мы планируем ввести ЖК OSTROV (36 тыс. кв. м), четвертый лот ЖК NEWПИТЕР (10 тыс. кв. м), ЖК «Пляж» в Сестрорецке (16 тыс. кв. м). А также продолжим строительство и планируем сдать в начале 2018 года БЦ с апартаментами на ул. Большая Зеленина. Его строительство продолжается довольно долго, это сложный в техническом плане объект, он возводится на территории со сложившейся застройкой, предполагает возведение двухуровневого подземного паркинга.
Кроме того, мы надеемся, что в истории со Старопарголовским массивом, наконец, добьемся правды в правовом поле и получим возможность осваивать эту территорию. Мы потратили немало сил и средств на расселение ветхих домов и считаем, что такие проекты должны находить поддержку у города, поскольку в противном случае желания самостоятельно заниматься реноваций ветхих кварталов у застройщиков просто не останется.
Еще один участок – на месте гаражей на Малой Бухарестской улице – находится сейчас в стадии подготовки проекта планировки. Завершить его подготовку мы планируем в следующем году.
– Есть ли планы по дальнейшему освоению Ленинградской области?
– Проект в Кудрово имеет задел – 200 тыс. кв. м, который мы намерены осваивать, согласно намеченным планам, еще лет пять. Это 5, 7 и 8 лот ЖК «Капитал» с учетом строительства там очередных соцобъектов. Продажи в Кудрово идут очень активно, несмотря на усиливающуюся конкуренцию этом районе.
В ЖК NEWПИТЕР в Новоселье еще около 500 тыс. кв. м потенциальной застройки. Мы уже построили там 4 лота, два планируем сдать в ближайшее время, и еще один – в активной стадии строительства. Продажи идут неплохо, а с учетом того, что крупный ретейлер «ИКЕА» заявил о своих планах по строительству в этом районе крупного ТРК, а в будущем и игровой парковой зоны, интерес к этой территории будет только расти. Возможно, благоприятная конъюнктура рынка даст нам возможность увеличить свой проект в Новоселье.
В целом, близкие к городу, перспективные территории для застройки в Ленобласти уже практически заняты. Освоение же более отдаленных участков требует серьезных вложений в инфраструктуру. А главное – создания мест приложения труда для тех, кто будет приобретать жилье в этих районах. Только в этом случае у инвесторов может возникнуть интерес к таким проектам.
– Застройщикам остается только «серый пояс»?
– Другой перспективы для развития города действительно нет. Мегаполис не может бесконечно развиваться вширь. Необходимо использовать внутренние резервы. Тем более, что большинство промпредприятий давно «лежат на боку» и никакой пользы экономике города не приносят.
Иное дело – для переезда предприятий должны быть созданы условия. Например, завод Климова успешно перенес свое производство с Белоостровской и Кантемировской улиц на новую площадку. Для территории бывшей промзоны был разработан проект планировки, но законодательство в очередной раз изменилось, и проект сейчас требует корректировки. Надеемся, что земельные участки в конечном итоге будут выставлены на продажу. Нам такие проекты, безусловно, интересны.
– Вернемся к Ленобласти. Соцобъекты – только часть комплексного освоения территорий, участвует ли компания в строительстве дорог?
– Сегодня любой инвестор, который застраивает большие территории вдоль КАД, участвует в строительстве инфраструктуры, в том числе и дорожной. Правительство области оказывает застройщикам большую помощь, для соцобъектов существует всем известная программа, причем аналогов ее другие регионы застройщикам не предлагают.
Строительство дорог – отдельная задача, но она необходима для того, чтобы квартиры в этих районах были кому-то интересны. Проекты вдоль КАД обладают достаточной рентабельностью для того, чтобы застройщик мог выделять деньги для участия в строительстве и проектировании дорожной инфраструктуры.
Так, наша компания занимается реконструкцией и расширением Красносельского шоссе (с 2-х до 4-х полос), которое идет вдоль нашего участка застройки в Новоселье. Понятно, что если не работать в этом направлении, въезд в наши кварталы превратится в вечную пробку. Но, повторюсь, такие затраты по силам застройщику только в проектах с высокой рентабельностью.
– Расскажите, как сегодня развивается история с ЖК «Пляж» в Сестрорецке, который предписали отодвинуть от дороги?
– Начну с того, что еще на стадии покупки земельного участка мы понимали, как непросто будет работать в курортной зоне, учитывая близость к заливу и охраняемый статус окружающей застройки. Однако перспективность этого проекта была настолько очевидна, что особых сомнений у нас не возникло. Мы очень тщательно подошли к созданию проекта, неоднократно его утверждали и, наконец, получили согласование. Мы начали стройку и дошли до 5-го этажа, как вдруг выяснилось, что наш дом признан «градостроительной ошибкой» и принято решение отодвинуть его от проезжей части. Пришлось пойти на это, мы самостоятельно снесли придорожную часть дома. Разумеется, подобное решение далось нам нелегко и было технически сложным, учитывая, что проект предполагает двухуровневый подземный паркинг, но на то мы и профессионалы, чтобы справляться с любыми трудностями. Сегодня мы завершаем строительно-монтажные работы на объекте.
– Во сколько обошлись компании такие «перемены»?
– Нулевой цикл работ составляет примерно треть затрат от общей стоимости проекта, но дело не только в финансовых затратах. Морально тяжело переделывать собственную работу, выполненную добросовестно и качественно. И потом тратить время на пересогласование проекта, рискуя не уложится в заявленные покупателям сроки. Кроме того, такие истории вредят информационному полю, которое складывается вокруг застройщика и его проектов, выползают разные домыслы и слухи, что может отрицательно повлиять на продажи квартир.
– ЖК OSTROV в Петроградском районе – еще один проект «Строительного треста» в очень перспективной локации. Это дом бизнес-класса, а вокруг строится одна «элитка». Чем объясните такую скромность?
– Действительно, по соотношению «цена / качество», этот объект можно отнести к одним из наиболее выгодных в своем сегменте. Вокруг немало премиальных объектов, но эта ниша нам не принадлежит, и мы не стали гоняться за «элитарностью». Мы прекрасно чувствуем себя в комфорт- и бизнес-классе. Конечно, можно было бы поставить цель заработать на этом проекте на всю оставшуюся жизнь и потом бесконечно его продавать. Но мы решили довольствоваться хорошей маржей, и продажи идут замечательно, более половины квартир уже продано.
– Загородный рынок больше всех ощутил на себе последствия экономических неурядиц. Как идут продажи в коттеджных поселках «Небо», «Озерный край» и «Сад времени»?
– «Небо» в Кузьмолово – практически завершен. Остальные два – коттеджный поселок «Озерный край» в Токсово и «Сад времени» в Петродворцовом районе – в процессе реализации. Возможно, я рискую показаться оригинальным, но считаю, что загородный рынок сгубил не кризис, а полуфабрикаты, которые предлагали застройщики. Я готов доказать каждому, кто пытается работать на этом рынке, что успешно продавать такие проекты поможет только определенная концепция. Она начинается с общей инженерной подготовки участка, создания сети дорог, мест досуга. Разрабатывается несколько проектов коттеджей, весь проект делится на лоты и каждый из них отдельно обеспечивается инженерными коммуникациями. Продажи начинаются тогда, когда покупателей встречает благоустроенная и охраняемая территория, а не горы мусора и чистое поле. Мы предлагаем людям проект, а не отдельные земельные участки. Только с таким подходом к делу можно успешно реализовывать проекты на загородном рынке.
Значение имеет и правильно выбранная локация – несмотря на любовь к загородной жизни, в город люди предпочитают добираться достаточно быстро. И, конечно, на такие проекты влияет сезонность. Пик продаж – весна и лето.
– В вашей линейке продуктов есть и проект в Калининграде. Говорят, с началом кризиса активность застройщиков в этом регионе упала…
– Когда мы только начинали работать в Калининграде, регион переживал строительный бум. Очень многие старались закрепиться на этом рынке. Кризис умерил пыл, остались наиболее настырные и ответственные, к которым мы относим и себя. Немало «недостроев», однако эту ситуацию отчасти можно было спрогнозировать – население Калининграда не настолько многочисленно, чтобы там можно было возводить «миллионники».
Мы там прижились, калининградский филиал «Строительного треста» работает по принципу самоокупаемости. В ближайшее время мы сдадим в эксплуатацию первую очередь ЖК «Город мастеров» в Большом Исаково (25 тыс. кв. м) и приступим к строительству второй. Уровень продаж достаточен для того, чтобы мы могли продолжать строить в намеченном нами темпе.
Мы приобрели еще один земельный участок площадью 30 га, для которого готовим проектную документацию. Если ситуация на рынке будет благоприятной, мы приступим к реализации проекта. У Калининграда немало перспектив, благодаря и хорошему климату, и удачному расположению. Кроме того, ЧМ 2018 года даст толчок к его развитию и привлечет внимание к этому городу.
– Начало следующего года ознаменуется для застройщиков вступлением в силу ряда поправок в профильное законодательство, прежде всего 214-ФЗ. Насколько своевременны и эффективны эти меры?
– Защита дольщиков понимается законодателями, на мой взгляд, несколько превратно. Людей привлекает доступная цена, а новые требования законодательства в конечном итоге приведут только к удорожанию квартир, за которые заплатит все тот же дольщик. Уже сегодня в рамках 214-ФЗ работает абсолютное большинство застройщиков, его требования жесткие, и дополнительные меры защиты излишни.
Большим достижением считаю поправку о возможности отнесения затрат на строительство социальных объектов на себестоимость, что наконец позволит застройщикам избежать двойного налогообложения. Вместе с тем полагаю, что основная законотворческая работа должна сегодня идти в области окончательного утверждения строительных нормативов, которые меняются с завидной регулярностью.