Анастасия Инашевская: «Развитие без постоянного обновления невозможно»
Один из крупнейших в Санкт-Петербурге игроков рынка управления жилой недвижимостью – ГК Cosmoservice – в марте 2020 года отмечает 20-летие. Для такого сложного сегмента, как ЖКХ, это серьезный стаж. В чем секрет устойчивости компании, «Строительному Еженедельнику» рассказала ее генеральный директор Анастасия Инашевская.
– Анастасия Александровна, возглавляемой Вами управляющей компании исполняется 20 лет. Расскажите, пожалуйста, немного о ее истории.
– День рождения нашей компании – 30 марта 2000 года. Правда, первые пару лет она носила другое название – «Ажур», но после ребрендинга уже много лет действует под именем Cosmoservice, с ним получила известность и наработала репутацию. Основана УК была под патронажем крупного девелопера того времени – компании «Строймонтаж». Объемы ввода застройщика были довольно велики, и сдававшиеся дома требовали высокого качества сервиса, которое в то время далеко не все управляющие организации могли обеспечить. Для решения этой задачи и была создана наша УК.
Таким образом, первые дома, которые мы принимали в эксплуатацию, были построены «Строймонтажом». Их было довольно много, причем располагались в разных частях города: на улице Коммуны, Серебристом бульваре, улице Брянцева, улице Рихарда Зорге и пр. К 2008 году суммарная площадь жилья, находившегося в нашем обслуживании, постепенно достигла 600 тыс. кв. м.
Тогда разразился кризис, в результате чего «Строймонтаж» обанкротился. Выжить управляющей компании при отсутствии «донора»-застройщика – очень тяжело. Тот период истории был, пожалуй, самым трудным для ГК Cosmoservice. Тем не менее, мы справились, выстояли, сумели сохранить высокое качество обслуживания и найти новых партнеров-девелоперов, объекты которых мы принимаем в эксплуатацию. Среди них такие компании, как «Ленстройтрест», «Охта Групп», «Новый город» и др.
В последние три года мы очень активно сотрудничаем с компанией Setl City. За этот период мы взяли на обслуживание около 1 млн кв. м построенного ею жилья. Надо отметить, что этот девелопер очень тщательно подходит к выбору УК для своих объектов. Застройщик сотрудничает с несколькими крупными участниками рынка управления, качество работы которых его устраивает, и проводит тендеры на эксплуатацию своих комплексов. Могу с гордостью сказать, что в их число входит и Cosmoservice, и многие дома были переданы именно нам.
На сегодняшний день наша УК обслуживает уже свыше 2 млн кв. м жилья разных классов. Самым наглядным показателем эффективности нашей работы, на мой взгляд, может послужить тот факт, что за последние пять лет от нас не «ушел» ни один объект (при том, что в среднем по рынку «текучка» достигает 10% ежегодно).
– Многие из тех, кто начинал в «нулевые», не пережили кризиса 2008–2009 годов, других подкосил 2015-й, да и сейчас экономическую ситуацию сложно назвать позитивной. В чем секрет успеха вашей компании?
– Я бы, пожалуй, выделила три основных фактора. Первый – это, конечно, качество работы. Пусть это и банально, но факт остается фактом: именно уровень качества предлагаемых услуг имеет ключевое значение. Только благодаря ему УК может предотвратить «перетекание» объектов к другим участникам рынка. И только он обеспечивает заинтересованность девелоперов в сотрудничестве. Для нас, работающих без «донора»-застройщика, это имеет особое значение. Человеческая психология устроена так, что человек, купивший квартиру, оценку качества обслуживания дома подсознательно переносит на девелопера. Это общеизвестный факт, и, поскольку любой застройщик заинтересован в поддержании своей репутации, все они очень серьезно относятся к выбору УК.
Второй важный фактор нашего успеха, как бы это ни показалось кому-то парадоксальным, – это смена руководства в компании. Я являюсь четвертым генеральным директором ГК Cosmoservice. И, на мой взгляд, такие перемены на пользу компании. На каждом этапе перед нами стояли разные вызовы и задачи, требовались свои методы и стили работы, была необходимость в гибкости подходов и изменении тактики. Убеждена, что развитие без постоянного обновления, в том числе и руководства, невозможно.
Третий момент связан непосредственно со спецификой нашей отрасли. Например, в девелопменте бизнес очень зависим от спроса, и его падение в кризис может стать негативным фактором, приводящим к банкротству (что, собственно, и случилось в свое время со «Строймонтажом»). На оплату услуг по обслуживанию жилья кризис оказывает существенно меньшее влияние: это не предмет роскоши, а расходы первой необходимости. Соответственно, если УК сформировала значительный объем эксплуатируемой недвижимости и завоевала определенную репутацию (у нас ведь всё, как в человеческой жизни: сначала ты работаешь на имя, а потом имя работает на тебя), ее бизнес весьма устойчив. Уровень доходности в кризисные периоды, конечно, может проседать, но необходимый уровень рентабельности сохраняется.
– ГК Cosmoservice работает с жильем разных классов. Как выстраивается взаимодействие с жильцами?
– Для каждого сегмента у нас разработано пакетное предложение. Отмечу, что даже для жилья эконом-класса (стандартного, как его сейчас еще называют) мы предлагаем сервис более высокого качества, чем заложено в минимальных городских тарифах. Просто потому, что считаем набор услуг, предусмотренный этим минимумом, недостаточным. Поясню на простом примере: базовый тариф предполагает, что мыть полы на лестничных площадках первого этажа нужно два раза в неделю, мы исходим из того, что делать это надо хотя бы ежедневно. Примечательно, что когда мы озвучиваем свои стандарты на первом собрании с жильцами дома, в 90% случаев они находят поддержку граждан.
Разумеется, каждый предлагаемый нами пакет учитывает класс жилья и обещания застройщика. То есть, если говорилось, например, о закрытом дворе и системах видеонаблюдения, они входят в минимальный набор услуг. Ну а далее – по желанию жильцов. Если какие-то предлагаемые нами сервисы представляются им избыточными, мы их удаляем из пакета обслуживания. Если, наоборот, чего-то не хватает, – добавляем. Происходит это, в соответствии с законодательством, на общем собрании собственников.
Особая сфера – обслуживание жилищного фонда премиального сегмента. Даже девелоперы, у которых есть свои управляющие компании, вводя элитный объект, обращаются к нам, чтобы мы взяли его в эксплуатацию. А это о многом говорит. Дело в том, что с самого начала нашей работы мы вышли на этот узкий рынок и постепенно наработали такой уровень навыков и компетенций, который позволяет удовлетворить желания даже самых взыскательных собственников жилья премиального класса.
При этом надо отметить, что работа с жильцами жилья любого сегмента не может ограничиваться собраниями. Необходим постоянный контакт, регулярная обратная связь от людей, чтобы мы понимали, какие появляются проблемы, в чем могут быть недоработки, чего бы от нас хотели. В этом смысле нам очень помогают Советы домов, которые создаются гражданами. В большинстве случаев сотрудничество с ними очень плодотворно.
– Юбилей – это время не только для подведения итогов, но и для выстраивания планов на будущее. Намерены ли Вы и далее расширять обслуживаемый фонд, думаете ли внедрять какие-то новые технологии?
– Cosmoservice, безусловно, открыт к сотрудничеству. В то же время расширение находящегося в нашем управлении жилищного фонда ни в коем случае не должно идти в ущерб качеству сервиса. Поэтому мы для себя решили в этом году притормозить активное расширение и сосредоточить усилия на отладке и доводке внутренних механизмов работы нашей УК. Нужно приложить определенные усилия для того, чтобы освоиться со значительно выросшим в последние годы объемом эксплуатируемого жилья.
Если говорить о внедрении современных технологий, то это не только планы на будущее (а дальнейшее развитие в этой сфере, безусловно, намечается), но повседневная работа. В частности, еще три-четыре года назад мы создали мобильное приложение, чтобы жители в любое время могли обратиться к нам со своими проблемами. Еще раньше на сайте компании появилась форма для онлайн-отправки заявок или какой-либо информации. Как я уже говорила, постоянный контакт с жильцами – неотъемлемая часть нашей работы.
– Многие представители сферы ЖКХ жалуются на сложности с кадрами. Как обстоят дела в этой сфере у вас?
– Если говорить о высококвалифицированных кадрах, мы можем отметить высокую стабильность коллектива. Есть люди, которые трудятся в компании со времени ее основания, другие – свыше десяти лет. Большая часть кадровых изменений связана с расширением нашей работы, приемом на обслуживание новых жилых комплексов.
Пользуясь случаем, хотелось бы поздравить весь трудовой коллектив ГК Cosmoservice с юбилеем, пожелать крепкого здоровья, финансового благополучия, новых успехов как в личной жизни, так и в профессиональной деятельности. Помните: мы с вами делаем очень важное и ответственное дело, а успех компании зависит от каждого из нас!
По мнению председателя КРТИ Петербурга Сергея Харлашкина, Мундиаль стал большим толчком для развития транспортной инфраструктуры города. Новые транспортные артерии, путепроводные развязки, мосты и станции метрополитена, построенные К ЧМ-2018, будут служить Петербургу долгие годы.
- Сергей Викторович, расскажите о дорожных работах в этом году. Сколько на это планируется потратить?
- Этот год для Петербурга особый. Мы вышли на финишную прямую по подготовке к Чемпионату мира по футболу 2018 года, когда город встретит десятки тысяч иностранных гостей. Буквально через несколько недель Северная столица станет площадкой для главного международного события в мире экономики и бизнеса – Петербургского международного экономического форума. Через месяц нас ждет Кубок Конфедераций FIFA 2017. Приведение в порядок дорожного полотна – важнейшая часть нашей работы, в том числе и в рамках подготовки города к этим мероприятиям. Поэтому ремонт дорог для КРТИ – дело особой важности.
Сейчас Адресной программой ремонта дорог на 2017 год предусмотрен ремонт более 70 адресов на сумму 3,4 млрд рублей площадью 1,7 млн кв. метров, в том числе 1,9 км трамвайных путей.
- Какие компании будут выполнять дорожный ремонт?
- По результатам конкурсных процедур выбраны три генеральных подрядных организаций. Так, ремонт юго-западной части Петербурга осуществит компания СК «Орион плюс» (1,026 млрд рублей), северной части – компания ЗАО «ВАД» (1,014 млрд рублей), юго-восточной части – компания ЗАО «АБЗ-Дорстрой» (1,024 млрд рублей). Но это не означает, что на дорожном ремонте в этом году будут работать только три организации. В качестве субподрядчиков будут задействованы такие компании, как АО «НиК», ЗАО «Престиж», ЗАО «Трест» и другие – таким образом мы развиваем и поддерживаем средний и малый дорожно-строительный бизнес Петербурга. Эти организации хорошо зарекомендовали себя в предыдущие годы, поэтому, уверен, что дорожная кампания – 2017 пройдет успешно. Кроме того, при весенних корректировках бюджета мы рассчитываем получить дополнительные средства, чтобы расширить зону дорожного ремонта.
Из наиболее значимых объектов этого года следует отметить ремонт дорожного полотна на Большом Сампсониевском проспекте, ул. Есенина, Лесном пр., Приморском шоссе, Митрофаньевском шоссе, Дальневосточном пр., Московском шоссе и т.д.
– В Смольном готов проект Концепции развития транспортной системы Петербурга. Что она включает в себя, как там прописана транспортная связь с Ленобластью?
- Концепция развития транспортной системы Петербурга – важный документ, целью которого является подготовка обосновывающих материалов для транспортного раздела нового Генерального плана Санкт-Петербурга, актуализация и корректировка некоторых положений Транспортной стратегии Санкт-Петербурга, а также подготовка предложений по корректировке государственных программ города. Разработаны схемы развития метрополитена, городского пассажирского транспорта и улично-дорожной сети. Сформирован поэтапный перечень мероприятий по развитию городского пассажирского транспорта и улично-дорожной сети.
Безусловно, учитывая современную жизнь, разделение транспортных систем Петербурга и Ленобласти существует по сути только на бумаге. Город и область тесно связаны между собой и, конечно, мы рассматриваем вопросы совместного развития, плотно работая с коллегами из 47 региона. Поэтому в рамках первого этапа разработки Концепции вошли мероприятия по анализу территории не только в границах Петербурга. Работа производилась с учетом Схемы территориального планирования Ленинградской области.
– В марте этого года говорилось, что документ смогут доработать жители города. Сколько от них поступило предложений и чего они касаются?
- Мы всегда рады поддержать нужные городу инициативы и предложили петербуржцам высказать свои пожелания, относительно развития транспортной системы в рамках Концепции. С 22 марта по 1 апреля Комитет совместно с Центром транспортного планирования Петербурга, по заказу которого был разработан документ, провел прием предложений граждан, в результате чего в КРТИ поступило 560 предложений. В основном они касались прохождения перспективной магистрали в створе Фаянсовой и Зольной улиц, развития метрополитена, а также сроков реализации инфраструктурных проектов.
Сейчас Комитет совместно с Центром транспортного планирования Санкт-Петербурга структурирует поступившие предложения по функциональному и территориальному признакам. Это делается для эффективной организации последующей работы, в том числе оценке возможности и целесообразности внесения предложений в итоговый сводный перечень мероприятий по развитию транспортной системы города. Закончить эту работу мы планируем до конца текущего года.
Добавлю, что Концепция не является самостоятельным документом стратегического планирования или нормативным актом, содержащим расходные обязательства Санкт-Петербурга. Не все мероприятия по развитию транспортной системы Санкт Петербурга, предусматриваемые Концепцией, обеспечены проектной документацией, в том числе предпроектными решениями.
– Расскажите об итогах работы пилотной зоны платных парковок. Насколько эффективен оказался этот механизм? Где и когда планируется расширить зоны платных парковок в Петербурге?
- Платные парковки – это мощнейший инструмент для разгрузки улично-дорожной сети мегаполисов от личного транспорта. К такой мере прибегают во всем мире. И Петербург не стал исключением. Сейчас платность паркования введена на 27 улицах Центрального района. В результате за период эксплуатации зоны до 10,5% уменьшилось количество автомобилистов, занимающих парковочное место в центре города свыше трех часов, до 34,8% снизилась загрузка парковочного пространства в платной зоне и на 20% упал «блуждающий трафик».
Эти показатели свидетельствуют о том, что ввод платы за парковку на улично-дорожной сети повысил оборачиваемость парковочных мест и предоставил водителям гарантированную возможность разместить свой автомобиль в месте назначения в платной зоне, что соответствует показателям эффективности функционирования зоны платной парковки. Вместе с тем, в результате эксплуатации пилотной зоны в городскую казну поступило более 180 млн рублей.
Очевидно, что для дальнейшей разгрузки центральных районов города требуется расширение зоны платной парковки. Эта необходимость зафиксирована в Государственной программе «Развитие транспортной системы Санкт-Петербурга» на 2015-2020 годы. В настоящее время Правительством Санкт-Петербурга утвержден Адресный перечень платных парковок, в соответствии с которым зона платной парковки должна быть обустроена ещё на 209 улицах в Центральном районе, на 153 улицах в Адмиралтейском районе и на 141 улице в Петроградском районе. Реализация данного проекта возможна, в том числе, с привлечением инвестиционных средств.
– Расскажите о ситуации с транспортной доступностью вблизи новых ЖК на намыве Васильевского острова. Что сделано для решения этой проблемы и что еще предстоит?
- В последнее время в Петербурге складывается неблагоприятная ситуация с развитием улично-дорожной сети на территории строящихся жилых кварталов. Темпы роста жилищного строительства значительно опережают темпы строительства дорог и социальной инфраструктуры. Данный факт вызывает советующую реакцию жителей.
Причина проблемы кроется в несогласованности действий застройщиков по строительству многоквартирных жилых домов с планами администраций Санкт-Петербурга и области по обеспечению территорий перспективного градостроительного освоения необходимой транспортной инфраструктурой. Несбалансированное развитие новых территорий обусловлено, в первую очередь, ограниченными возможностями бюджетного финансирования.
Стоит отметить, что в адрес КРТИ и Комитета по транспорту поступают многочисленные жалобы граждан на отсутствие подъездных автомобильных дорог и как следствие маршрутов общественного транспорта к новым построенным жилым кварталам. В своих обращениях граждане неоднократно жаловались на нескоординированную деятельность строительного комплекса в части увязки сроков реализации жилого строительства и объектов транспортной инфраструктуры.
Нашим Комитетом проведен мониторинг территорий, предназначенных под жилищно-гражданское строительство с целью выявить жилые кварталы, которые нуждаются в строительстве новых подъездных дорог, а также строительстве улично-дорожной сети на территории жилых кварталов. В них вошли и новые ЖК на намывной на Васильевском острове. Что касается строительства подъездной дороги на намывной территории Васильевского острова, компания-застройщик ООО «Вымпел» уже завершила работы по обеспечению транспортной связи территорий Васильевского острова, разделенных ЗСД.
– В городе хотели построить парковку под Театральной площадью. Что сейчас с этим проектом?
- Правительством города принято решение временно приостановить реализацию проекта.
– Как сейчас проходит подготовка к ЧМ 2018 года?
- Подготовка Петербурга к Кубку Конфедераций 2017 года и Чемпионату мира по футболу 2018 года находится под пристальным вниманием всего мира. Наш Комитет чувствует эту ответственность и в рамках своей компетенции делает все для того чтобы гости Чемпионата чувствовали себя в Петербурге максимально комфортно.
Как известно, в программу подготовки вошли восемь объектов транспортной инфраструктуры. Рад сообщить, что все строительные работы ведутся в четком соответствии с производственным графиком, а по некоторым объектам – даже с его опережением. Так, завершены строительно-монтажные работы и открыто движение по наб. Макарова от Адмиральского проезда до ЗСД, на два месяца раньше до окончания действия госконтракта запущено рабочее движение по основному ходу путепроводной развязки на пересечении Пулковского шоссе с Дунайским проспектом. Причем при строительстве объекта удалось получить экономию в 700 млн рублей, которые были направлены на строительство других дорожных объектов города. В конце мая текущего года будет открыто движение по мосту с выходом на Крестовский остров в створе Яхтенной улицы.
К ЧМ-2018 года работы будут завершены еще на пяти объектах. Это этапы строительства наб. Макарова, мост через р. М. Неву в районе о. Серный, Тучков мост, участок Невско-Василеостровской линии метрополитена от станции «Приморская» до станции «Улица Савушкина», включая станцию «Новокрестовская». До конца текущего года благодаря перераспределению лимитов финансирования и оптимизации технических решений планируется завершить основные работы по реконструкции Тучкова моста. Завершение строительства объекта согласно госконтракту – II квартал 2018 года.
Отмечу, что Мундиаль стал большим толчком для развития транспортной инфраструктуры Петербурга. Благодаря Чемпионату в городе появятся новые транспортные артерии, путепроводные развязки, мосты и станция метрополитена. Эти объекты будут служить Петербургу долгие годы.
Кстати
КРТИ выделил семь жилых кварталов Петербурга, где построить подъездные дороги и улично-дорожную сеть нужно в первую очередь. Это жилой квартал в Красносельском районе, ограниченный Петергофским шоссе, ул. Маршала Мерецкова, перспективным продолжением пр. Ветеранов, пр. Будённого; жилой квартал на намывных территориях Васильевского острова; жилой квартал в Невском районе, расположенный вдоль Петрозаводского шоссе и Советского пр.; жилой квартал в Северо-Приморской части Санкт-Петербурга; жилой квартал в Невском районе, ограниченный Октябрьской наб., Русановской ул, административной границей Санкт-Петербурга; жилой квартал в Пушкинском районе, ограниченный Колпинским шоссе, Промышленной ул., Торопецкой ул., Северской ул. (микрорайон «Славянка»); жилой квартал в пос. Шушары Пушкинского района.