Анастасия Инашевская: «Развитие без постоянного обновления невозможно»
Один из крупнейших в Санкт-Петербурге игроков рынка управления жилой недвижимостью – ГК Cosmoservice – в марте 2020 года отмечает 20-летие. Для такого сложного сегмента, как ЖКХ, это серьезный стаж. В чем секрет устойчивости компании, «Строительному Еженедельнику» рассказала ее генеральный директор Анастасия Инашевская.
– Анастасия Александровна, возглавляемой Вами управляющей компании исполняется 20 лет. Расскажите, пожалуйста, немного о ее истории.
– День рождения нашей компании – 30 марта 2000 года. Правда, первые пару лет она носила другое название – «Ажур», но после ребрендинга уже много лет действует под именем Cosmoservice, с ним получила известность и наработала репутацию. Основана УК была под патронажем крупного девелопера того времени – компании «Строймонтаж». Объемы ввода застройщика были довольно велики, и сдававшиеся дома требовали высокого качества сервиса, которое в то время далеко не все управляющие организации могли обеспечить. Для решения этой задачи и была создана наша УК.
Таким образом, первые дома, которые мы принимали в эксплуатацию, были построены «Строймонтажом». Их было довольно много, причем располагались в разных частях города: на улице Коммуны, Серебристом бульваре, улице Брянцева, улице Рихарда Зорге и пр. К 2008 году суммарная площадь жилья, находившегося в нашем обслуживании, постепенно достигла 600 тыс. кв. м.
Тогда разразился кризис, в результате чего «Строймонтаж» обанкротился. Выжить управляющей компании при отсутствии «донора»-застройщика – очень тяжело. Тот период истории был, пожалуй, самым трудным для ГК Cosmoservice. Тем не менее, мы справились, выстояли, сумели сохранить высокое качество обслуживания и найти новых партнеров-девелоперов, объекты которых мы принимаем в эксплуатацию. Среди них такие компании, как «Ленстройтрест», «Охта Групп», «Новый город» и др.
В последние три года мы очень активно сотрудничаем с компанией Setl City. За этот период мы взяли на обслуживание около 1 млн кв. м построенного ею жилья. Надо отметить, что этот девелопер очень тщательно подходит к выбору УК для своих объектов. Застройщик сотрудничает с несколькими крупными участниками рынка управления, качество работы которых его устраивает, и проводит тендеры на эксплуатацию своих комплексов. Могу с гордостью сказать, что в их число входит и Cosmoservice, и многие дома были переданы именно нам.
На сегодняшний день наша УК обслуживает уже свыше 2 млн кв. м жилья разных классов. Самым наглядным показателем эффективности нашей работы, на мой взгляд, может послужить тот факт, что за последние пять лет от нас не «ушел» ни один объект (при том, что в среднем по рынку «текучка» достигает 10% ежегодно).
– Многие из тех, кто начинал в «нулевые», не пережили кризиса 2008–2009 годов, других подкосил 2015-й, да и сейчас экономическую ситуацию сложно назвать позитивной. В чем секрет успеха вашей компании?
– Я бы, пожалуй, выделила три основных фактора. Первый – это, конечно, качество работы. Пусть это и банально, но факт остается фактом: именно уровень качества предлагаемых услуг имеет ключевое значение. Только благодаря ему УК может предотвратить «перетекание» объектов к другим участникам рынка. И только он обеспечивает заинтересованность девелоперов в сотрудничестве. Для нас, работающих без «донора»-застройщика, это имеет особое значение. Человеческая психология устроена так, что человек, купивший квартиру, оценку качества обслуживания дома подсознательно переносит на девелопера. Это общеизвестный факт, и, поскольку любой застройщик заинтересован в поддержании своей репутации, все они очень серьезно относятся к выбору УК.
Второй важный фактор нашего успеха, как бы это ни показалось кому-то парадоксальным, – это смена руководства в компании. Я являюсь четвертым генеральным директором ГК Cosmoservice. И, на мой взгляд, такие перемены на пользу компании. На каждом этапе перед нами стояли разные вызовы и задачи, требовались свои методы и стили работы, была необходимость в гибкости подходов и изменении тактики. Убеждена, что развитие без постоянного обновления, в том числе и руководства, невозможно.
Третий момент связан непосредственно со спецификой нашей отрасли. Например, в девелопменте бизнес очень зависим от спроса, и его падение в кризис может стать негативным фактором, приводящим к банкротству (что, собственно, и случилось в свое время со «Строймонтажом»). На оплату услуг по обслуживанию жилья кризис оказывает существенно меньшее влияние: это не предмет роскоши, а расходы первой необходимости. Соответственно, если УК сформировала значительный объем эксплуатируемой недвижимости и завоевала определенную репутацию (у нас ведь всё, как в человеческой жизни: сначала ты работаешь на имя, а потом имя работает на тебя), ее бизнес весьма устойчив. Уровень доходности в кризисные периоды, конечно, может проседать, но необходимый уровень рентабельности сохраняется.
– ГК Cosmoservice работает с жильем разных классов. Как выстраивается взаимодействие с жильцами?
– Для каждого сегмента у нас разработано пакетное предложение. Отмечу, что даже для жилья эконом-класса (стандартного, как его сейчас еще называют) мы предлагаем сервис более высокого качества, чем заложено в минимальных городских тарифах. Просто потому, что считаем набор услуг, предусмотренный этим минимумом, недостаточным. Поясню на простом примере: базовый тариф предполагает, что мыть полы на лестничных площадках первого этажа нужно два раза в неделю, мы исходим из того, что делать это надо хотя бы ежедневно. Примечательно, что когда мы озвучиваем свои стандарты на первом собрании с жильцами дома, в 90% случаев они находят поддержку граждан.
Разумеется, каждый предлагаемый нами пакет учитывает класс жилья и обещания застройщика. То есть, если говорилось, например, о закрытом дворе и системах видеонаблюдения, они входят в минимальный набор услуг. Ну а далее – по желанию жильцов. Если какие-то предлагаемые нами сервисы представляются им избыточными, мы их удаляем из пакета обслуживания. Если, наоборот, чего-то не хватает, – добавляем. Происходит это, в соответствии с законодательством, на общем собрании собственников.
Особая сфера – обслуживание жилищного фонда премиального сегмента. Даже девелоперы, у которых есть свои управляющие компании, вводя элитный объект, обращаются к нам, чтобы мы взяли его в эксплуатацию. А это о многом говорит. Дело в том, что с самого начала нашей работы мы вышли на этот узкий рынок и постепенно наработали такой уровень навыков и компетенций, который позволяет удовлетворить желания даже самых взыскательных собственников жилья премиального класса.
При этом надо отметить, что работа с жильцами жилья любого сегмента не может ограничиваться собраниями. Необходим постоянный контакт, регулярная обратная связь от людей, чтобы мы понимали, какие появляются проблемы, в чем могут быть недоработки, чего бы от нас хотели. В этом смысле нам очень помогают Советы домов, которые создаются гражданами. В большинстве случаев сотрудничество с ними очень плодотворно.
– Юбилей – это время не только для подведения итогов, но и для выстраивания планов на будущее. Намерены ли Вы и далее расширять обслуживаемый фонд, думаете ли внедрять какие-то новые технологии?
– Cosmoservice, безусловно, открыт к сотрудничеству. В то же время расширение находящегося в нашем управлении жилищного фонда ни в коем случае не должно идти в ущерб качеству сервиса. Поэтому мы для себя решили в этом году притормозить активное расширение и сосредоточить усилия на отладке и доводке внутренних механизмов работы нашей УК. Нужно приложить определенные усилия для того, чтобы освоиться со значительно выросшим в последние годы объемом эксплуатируемого жилья.
Если говорить о внедрении современных технологий, то это не только планы на будущее (а дальнейшее развитие в этой сфере, безусловно, намечается), но повседневная работа. В частности, еще три-четыре года назад мы создали мобильное приложение, чтобы жители в любое время могли обратиться к нам со своими проблемами. Еще раньше на сайте компании появилась форма для онлайн-отправки заявок или какой-либо информации. Как я уже говорила, постоянный контакт с жильцами – неотъемлемая часть нашей работы.
– Многие представители сферы ЖКХ жалуются на сложности с кадрами. Как обстоят дела в этой сфере у вас?
– Если говорить о высококвалифицированных кадрах, мы можем отметить высокую стабильность коллектива. Есть люди, которые трудятся в компании со времени ее основания, другие – свыше десяти лет. Большая часть кадровых изменений связана с расширением нашей работы, приемом на обслуживание новых жилых комплексов.
Пользуясь случаем, хотелось бы поздравить весь трудовой коллектив ГК Cosmoservice с юбилеем, пожелать крепкого здоровья, финансового благополучия, новых успехов как в личной жизни, так и в профессиональной деятельности. Помните: мы с вами делаем очень важное и ответственное дело, а успех компании зависит от каждого из нас!
О ситуации в строительной отрасли Северо-Западного федерального округа и о проблемах обманутых дольщиков «Строительному Еженедельнику» рассказал помощник полномочного представителя Президента РФ в СЗФО Евгений Карпичев.
– Евгений Владимирович, какова общая характеристика развития строительной отрасли в СЗФО?
– Строительная отрасль крайне важна, поскольку она действительно является одним из значимых секторов экономики, своего рода ее локомотивом. Отрадно, что СЗФО стал одним из двух федеральных округов в России, которые по итогам прошлого года сумели показать положительную динамику ввода в эксплуатацию нового жилья.
За 2017 год в целом по СЗФО объем жилищного строительства увеличился на 0,2% и составил 8,8 млн кв. м. Необходимо отметить, что помимо Санкт-Петербурга и Ленобласти, положительная динамика в этой сфере отмечается также в Архангельской области и Ненецком автономном округе.
Развитие этой тенденции мы наблюдаем и в 2018 году. Так, за январь-февраль этого года в целом по СЗФО объем ввода нового жилья вырос на 11,6% к аналогичному периоду прошлого года и составил 2 млн кв. м.
При этом необходимо подчеркнуть, что в настоящее время важен переход к новому этапу развития жилищной сферы, на котором ставится задача не только обеспечить темпы жилищного строительства, но и улучшить его качество.
Все более актуальным становится вопрос формирования комфортной городской среды для проживания граждан. По инициативе Президента Российской Федерации в 2017 году стартовал федеральный приоритетный проект «Формирование комфортной городской среды». Его основной целью является создание условий для системного повышения качества и комфорта городской среды путем реконструкции и благоустройства общественных и дворовых территорий, скверов, парков. Эти вопросы находятся на особом контроле полномочного представителя Президента Российской Федерации в СЗФО А. Д. Беглова.
Реализация проекта в регионах Северо-Запада России уже принесла ощутимые результаты. Всего в округе благоустроено 2037 таких зон. Необходимо отметить, что на эти цели были выделены значительные средства: 2,8 млрд рублей, из них федеральные деньги – 1,5 млрд, средства регионов – еще 1,3 млрд рублей.
– Как Вы видите задачи аппарата полномочного представителя в сфере строительства?
– Указом Президента № 849 четко определены цели и задачи полномочных представителей главы государства и их аппаратов. Это обеспечение единого правового поля, организация оперативного взаимодействия федеральных и региональных органов власти в целях реагирования на возникающие социально значимые, вызывающие общественный резонанс проблемы в различных сферах.
Исходя из поставленных задач, аппарат полномочного представителя ведет работу по нескольким ключевым направлениям в сфере строительства.
Первое – это мониторинг состояния отрасли, начиная от производства стройматериалов и заканчивая вводом новых домов в эксплуатацию.
Второе (важнейшее для граждан) – это контроль ситуации с обманутыми дольщиками. На территории субъектов СЗФО на данный момент остается 70 проблемных объектов. При этом, должен сказать, что в Северо-Западном федеральном округе не самая плохая по России ситуация. Больше всего проблемных объектов – в Петербурге, в силу масштабов города. Однако нужно отметить, что в прошлом году в Северной столице были достигнуты неплохие результаты в деле завершения долгостроев. В Ленобласти также есть ряд недостроенных объектов, но и там региональные власти прилагают значительные усилия для решения этой проблемы. На контроле аппарата полномочного представителя находится и ситуация в других регионах округа.
Проблема существует, аппарат полпреда работает совместно с региональными властями над ее решением. Проводятся встречи с представителями инициативных групп обманутых дольщиков, налажен постоянный контакт с региональными властями, с правоохранительными органами и прокуратурой. В общем, держим ситуацию на контроле.
Есть, однако, и обратная сторона вопроса. Иногда реально существующие проблемы становятся предметом спекуляции некоторых общественных деятелей. В тех случаях, когда критика оправданна, подтверждается объективными фактами, – мы только за активное участие инициативных граждан в обсуждении судьбы проблемных объектов. Но есть случаи, когда искусственно нагнетается обстановка на объектах, которые находятся в состоянии достройки, причем даже в высоких степенях строительной готовности. Например, когда граждане уже подписывали акт приемки-передачи квартиры от застройщика, в котором четко говорится, что их права удовлетворены, а потом некоторые из них начинали публиковать возмущенные отзывы в соцсетях и негативно настраивать общественность. Одно дело, когда существующая проблема не решается; и совсем другое – спекуляция там, где необходимые меры региональными властями принимаются. Такой подход недопустим.
Ну и третье направление, на которое аппарат полномочного представителя обращает пристальное внимание, – это тема переселения граждан из аварийного жилищного фонда и проведения капитального ремонта в многоквартирных домах.
Напомню, что в прошлом году завершилась беспрецедентная по своим масштабам программа по переселению граждан из аварийного жилищного фонда. В округе было ликвидировано 1,1 млн кв. м, переселено более 68 тыс. человек.
Вместе с тем в ряде регионов продолжает выявляться аварийное и непригодное для проживания жилье.
Одной из причин такой ситуации является несвоевременное проведение капремонта. Итоги прошлого года показали, что только четыре региона выполнили в полном объеме запланированные мероприятия.
В целях обсуждения сложившейся ситуации, в феврале текущего года совместно с Фондом ЖКХ проведено совещание, по итогам которого приняты дополнительные меры, направленные на решение указанных задач.
– В настоящее время государственная политика в строительной сфере претерпевает серьезные изменения. Прежде всего это касается планов по отмене долевого строительства. Многие застройщики скептически относятся к этой перспективе. Ваш взгляд на эту проблему?
– Необходимо понимать, что основная цель поэтапного замещения в течение трех лет существующих механизмов привлечения средств граждан для строительства многоквартирных домов банковским кредитованием и иными формами финансирования – это создание превентивных мер защиты людей и минимизация их рисков. Для этого в конце прошлого года Председателем Правительства РФ утверждена «дорожная карта» поэтапного перехода от долевого строительства к банковскому сопровождению.
В результате перехода на механизм проектного финансирования риски граждан будут сведены к минимуму, поскольку приобретаться будут уже готовые квартиры, а средства людей будут застрахованы. Указанные меры – это гарантия защиты граждан от недобросовестных застройщиков.
Конечно, дальнейшее совершенствование законодательства о долевом строительстве должно быть системным и взвешенным, когда, с одной стороны, застройщики получат возможность осуществлять жилищное строительство, не снижая его объемов и качества, а с другой – цены на жилье должны быть доступны для граждан.
Только такой подход позволит выполнить поручение главы государства, цель которого – создать условия для увеличения числа семей, имеющих возможность приобретения жилья за счет ипотечного кредитования, с 35% семей в 2016 году до более 50% – к 2025-му. За тот же период необходимо добиться увеличения числа семей, ежегодно улучшающих жилищные условия, с 0,85 млн до 2 млн. Кроме того, планируется увеличение объемов строительства жилья до 120 млн кв. м в год.
– Многие эксперты строительной отрасли говорят, что проектное финансирование, как и внесенные в прошлом году поправки в 214-ФЗ, ужесточающие требования к застройщикам, вызовут уход части девелоперов с рынка, снижение объемов ввода жилья и рост цен на новостройки.
– Целью этих новаций является защита граждан от недобросовестных застройщиков, и это – безусловный приоритет. При имеющихся объемах возводимого жилья неэффективное правовое регулирование в сфере долевого строительства может привести к появлению новых проблемных объектов и, как следствие, – к социальной напряженности.
Действительно, снижение рисков означает рост издержек, в связи с чем не исключено, что в долгосрочной перспективе изменения законодательства смогут привести к увеличению цен на жилье.
Вместе с тем, на рынке присутствуют куда более значимые факторы, которые влияют на стоимость квадратного метра – это и общеэкономическая обстановка, и дополнительная нагрузка в виде инженерии и социальных объектов, и др.
В настоящее время застройщики рынка недвижимости активно конкурируют между собой, а следовательно, вне зависимости от принимаемых законодателем поправок строительный рынок укрупняется. Так что это естественный процесс, не обусловленный появлением конкретных поправок в законы.