Валерий Калюжный: «Люди должны перестать видеть врага в управляющей компании»
Управляющие компании, обслуживающие жилищный фонд, испытывают серьезные сложности с подбором кадров. Но, пожалуй, даже более важной проблемой является отношение к УК со стороны граждан, а порой и органов власти. Об этом «Строительному Еженедельнику» рассказал генеральный директор ОАО «Управляющая компания» Валерий Калюжный.
– Валерий Юрьевич, какие основные проблемы существуют в ситуации с кадрами в сфере жилищно-коммунального комплекса? В чем их причины?
– Пожалуй, основной проблемой с кадрами в сфере ЖКХ можно назвать низкую квалификацию линейного персонала (сантехники, электрики, сварщики и т. д.). Она приводит к низкой производительности труда, а как следствие – невысокой заработной плате. Прибавим к этому экономически необоснованные тарифы на оказание жилищных услуг – и мы получим некий замкнутый круг.
Заниженные (если называть вещи своими именами) тарифы приводят к невозможности привлекать квалифицированные кадры, которые хотят достойной оплаты их труда. А тот уровень зарплаты, который УК могут позволить себе платить линейному персоналу, приводит к необходимости привлечения к работе людей с низкой квалификацией. Производительность их труда по определению не позволяет им претендовать на большую зарплату. Круг замыкается.
– По Вашему мнению, ситуация в этой сфере улучшилась или ухудшилась по сравнению с тем, что было пять или десять лет назад?
– Наша компания работает на этом рынке уже 12 лет. Могу точно сказать, что за последние пять лет ситуация с персоналом в сфере ЖКХ однозначно улучшилась. Во-первых, конкурентная борьба среди управляющих компаний (как частных, так и муниципальных) привела к повышению требований к персоналу. Любой руководитель понимает, что сантехник – это «лицо» УК. Поэтому компании стали более чутко реагировать на мнение жильцов о таких работниках.
Во-вторых, применение новых материалов (полипропиленовые трубы, новые кровельные материалы и т. д.) заставляет линейный персонал повышать квалификацию, иначе он становится невостребованным на рынке.
В-третьих, активное участие государства в сфере ЖКХ путем законодательного регулирования отрасли заставляет участников рынка больше уделять внимание качеству обслуживания и, как следствие, качеству работы персонала.
Можно добавить также, что за пятнадцать лет открытого рынка в сфере ЖКХ многие управляющие компании выработали свои стандарты обслуживания, схемы обратной связи от населения, системы быстрого реагирования на запросы граждан, а без слаженного и работоспособного коллектива соблюдать такие стандарты очень сложно.
– Что, на Ваш взгляд, нужно сделать, чтобы добиться позитивных изменений с кадровой ситуацией?
– Думается, что основная задача, которая по плечу и управляющим компаниям, и собственникам, и органам государственной власти, – это найти компромисс, который устроил бы все стороны, взаимодействующие на рынке ЖКХ. Не секрет, что долгое время из управляющих компаний в средствах массовой информации и даже в некоторых органах власти делали «плохих парней». Сформировалось представление, что во всех УК воруют, везде криминал и обман. Отсюда невысокий статус УК в обществе, предвзятое отношение. И конечно, и современным молодым людям, и опытным специалистам не хочется работать в таких компаниях.
Как и в любой сфере человеческой деятельности, существуют недобросовестные участники рынка, но, по сути, они давно стали редкостью, рынок «выдавил» их. Необходимо всем понять, что управляющая компания содержит жилые дома ровно на столько, сколько жители за это платят. Никто ж не приходит в салон «Мерседеса» в расчете купить новую машину по цене «Запорожца». Так же в сфере ЖКХ: если собственники жилья платят за минимальный набор услуг в рамках утвержденных тарифов, то только его они и получают. Повышение качества обслуживания должно быть оплачено дополнительно.
Как только прекратятся попытки все проблемы сваливать на УК и жители осознают, что качество обслуживания их жилья зависит только от них (и оно, в свою очередь, напрямую влияет на стоимость этой собственности), то престиж и авторитетность УК вырастет. Как следствие, в эту сферу появится возможность привлечь высококвалифицированные кадры и молодых специалистов, что, в свою очередь, повысит качество обслуживания. Снова получится замкнутый круг, но уже иной, позитивно влияющий на ситуацию.
Также, на мой взгляд, необходимо повышение правовой грамотности собственников жилья. В жилищно-коммунальной сфере большое количество участников: поставщики ресурсов, операторы, специализированные организации. У каждого из них своя специфика работы и свои границы зон ответственности, в соответствии с действующими законодательными актами.
Обычно жителю очень тяжело разобраться, кто за что отвечает и «куда бежать». Отсюда и возникает ощущение беспорядка и хаоса, что порождает проблемы и негативное отношение ко всем отраслям коммунального комплекса.
Раньше, во времена социализма, гражданину не нужно было думать и беспокоиться о своей квартире, доме или дворе, это делала за них власть. В настоящее время мы живем в капиталистическом строе, где каждый имеет прямо пропорционально своим знаниям, чертам характера и ответственности.
Повысив грамотность населения, мы получим тенденцию к исправлению «концепции вражды» между гражданами и коммунальщиками, губительной для сферы ЖКХ в целом.
ГК «Арсенал-Недвижимость», невзирая на кризисные времена, планирует приступить к реализации двух новых проектов – в Кудрово и Буграх.
Генеральный директор компании Станислав Данелян раскрыл детали новых проектов.
– Станислав Самвелович, что нового «Арсенал-Недвижимость» собирается предложить покупателю в таком пестрящем разнообразием новостроек районе, как Кудрово?
– Напомню, что это уже второй проект «Арсенала» в Кудрово. Первый – ЖК «Флагман» – мы завершили в 2015 году. Новый проект предполагает строительство 35 тыс. кв. м жилья. Жилой комплекс будет состоять из четырех зданий, объединенных общей стилобатной частью. Проект разработан совместно с финскими архитекторами и будет заметно отличаться от окружающей застройки интересными элементами европейской архитектуры, яркими фасадами с панорамным остеклением, продуманной организацией придомового пространства. Такой небольшой европейский проект в Кудрово. Единый стилобат позволяет ограничить движение автотранспорта непосредственно у домов и увеличить площадь для благоустройства.
В комплексе предусмотрен подземный паркинг, прогулочные зоны, детские и спортивные площадки. В общей стилобатной части разместится единая торговая галерея, а в цокольном этаже каждого из корпусов – небольшая зона отдыха, включающая сауну. Еще одна идея финских коллег – максимальное количество кладовых, которые предусмотрены не только на этажах, но в и в паркинге. И конечно, покупателям квартир в жилом комплексе будут предложены эргономичные европейские планировочные решения. Доля таких квартир составит примерно 60% от общего их числа. Замечу при этом, что долю квартир-студий в этом проекте мы сократили до 10%. Как и во всех наших проектах, квартиры мы предлагаем с полной отделкой. Отделка у нас одна из самых заметных на рынке в плане качества и дизайна.
– Как будет называться новый комплекс?
– Пока мы не хотим этого раскрывать, работа над брендингом проекта пока не закончена и завершится в мае. На стройплощадку мы планируем выйти в июне текущего года, а полностью завершить проект в 2019-м. Также мы ведем переговоры с нашим давним партнером «СВП-Групп» о покупке соседнего участка на 65 тыс. кв. м жилья. В случае удачного завершения сделки мы планируем продолжить наш проект на новом участке.
– В декабре прошлого года Градсовет Ленобласти согласовал ваш проект в Буграх, ранее им же отклоненный по причине несоответствия Правилам землепользования и застройки территории. Каковы его новые параметры?
– В Буграх мы собираемся построить 306 тыс. кв. м примерно на 10 тыс. человек. Этажность (12 этажей) и плотность застройки полностью ответствуют ПЗЗ. На участке запланирована школа на 929 мест и три детских сада суммарно на 615 мест. На наш взгляд, в ближайшие годы интерес застройщиков из уже довольно перенасыщенного навостройками Мурино переместится именно в Бугры, которые отличаются сравнительно неплохой транспортной доступностью. Наш участок находится рядом с КАД и имеет больше преимуществ, чем более отдаленные от кольцевой автодороги пятна, которые застраивают некоторые наши конкуренты. Кроме того, в непосредственной близости от нашего квартала будет возведена развязка, что только улучшит транспортную доступность этой территории.
В настоящий момент идет инженерная подготовка территории, прокладываются сети – канализация, электричество, тепло. Выйти на стройку мы планируем в 2017 году. Бренд проекта пока тоже находится в разработке, но уже точно могу сказать, что он будет отличаться ярким, нестандартным позиционированием, включать немало интересных опций для покупателя и, как и все наши проекты, при вполне конкурентоспособной цене относится скорее к комфорт-классу, чем к сегменту эконом. Из тех идей, что уже запланированы к реализации, – вынос парковочных стоянок ближе к КАД, за пределы придомовых территорий, ограничение движения автотранспорта внутри квартала, создание там обширной благоустроенной зоны и 400-метрового променада. Для удобства жителей мы планируем организовать внутриквартальное маршрутное такси (такой микроавтобус компания уже организовала для жителей ЖК «Солнечный» в Мурино).
– Снижение этажности и плотности застройки значительно снизило ваши финансовые ожидания от проекта?
– Мы – законопослушная компания и, безусловно, учли все требования Ленобласти. Однако, на наш взгляд, старая версия нашего проекта была не менее удачна, чем та, что в конце концов была одобрена Градсоветом. Ведь весь вопрос заключается не в этажности, а плотности застройки. Возводя дома не в 12, а, скажем, в 16-20 этажей, мы не превышаем плотность застройки, но при этом высвобождаем больше места для детских площадок, внутриквартальных проездов, зеленых зон, парковок. На наш взгляд, проект то этого только выигрывает.
– Вы считаете требования по высотности и этажности завышенными?
– Нет, они справедливы. Но когда идет речь о комфорте жителей, при формировании этих параметров должен использоваться рациональный подход. Например, во вступивших в силу Региональных нормативах градостроительного проектирования (РНГП), утвержденных соответствующим постановлением правительства Ленобласти, есть указание, что высота 12-этажного здания не должна превышать 37 м. Элементарный расчет показывает, что строить так невозможно. Это значит, что высота потолков в квартире должна быть не более 2,5 м, а коммерческих помещений на первых этажах с учетом воздуховодов – не более 2 м, при этом неясно, как в это ограничение мы можем заложить машинные отделения, выход на кровлю, парапет и т. д. Все это в совокупности даже при самых минимальных параметрах превышает заложенную в РНГП норму. Мы обратили внимание правительства Ленобласти на это противоречие и вносим изменение в РНГП и градпланы – это процедура, которая, к сожалению, занимает немало времени. Сейчас многие застройщики могут столкнуться с этой проблемой.
– Насколько повлияет на рынок, на ваш взгляд, предложенная правительством Ленобласти схема зонирования «Светофор»?
– Эта инициатива, безусловно, окажет влияние на рынок. И в первую очередь на тех застройщиков, что работают на грани себестоимости. Обязанность строить всю инфраструктуру за свой счет нивелирует экономическую эффективность их проектов. Для застройщиков с более устойчивой финансовой основой их проектов такая инициатива, конечно, не будет столь разрушительна, но в то же время не добавит оптимизма при принятии новых инвестиционных решений. Напомню, что программа «Соцобъекты в обмен на налоги» задумывалась с целью привлечения налогоплательщиков в регион и прекрасно работала все это время именно потому, что была предусмотрена схема выкупа соцобъектов. Допускаю, что возможен обратный отток компаний, поскольку смысл платить налоги в бюджет области становится неясным.
– Вы планируете проекты в городе?
– Мы рассматриваем любые интересные для нас варианты как в городе, так и в области, формируем земельный банк. Основной потенциал города, конечно, это редевелопмент «серого пояса». Также для нас интересен такой формат, как апартаменты. Но не в том случае, когда апартаменты строят где-то на периферии, поскольку не удалось изменить функциональное назначение полученного участка; нам хотелось бы реализовать проект в интересных локациях в центральных районах Петербурга. Я думаю, мы хорошо бы справились с этой задачей. Это будет шаг вперед.