Валерий Калюжный: «Люди должны перестать видеть врага в управляющей компании»
Управляющие компании, обслуживающие жилищный фонд, испытывают серьезные сложности с подбором кадров. Но, пожалуй, даже более важной проблемой является отношение к УК со стороны граждан, а порой и органов власти. Об этом «Строительному Еженедельнику» рассказал генеральный директор ОАО «Управляющая компания» Валерий Калюжный.
– Валерий Юрьевич, какие основные проблемы существуют в ситуации с кадрами в сфере жилищно-коммунального комплекса? В чем их причины?
– Пожалуй, основной проблемой с кадрами в сфере ЖКХ можно назвать низкую квалификацию линейного персонала (сантехники, электрики, сварщики и т. д.). Она приводит к низкой производительности труда, а как следствие – невысокой заработной плате. Прибавим к этому экономически необоснованные тарифы на оказание жилищных услуг – и мы получим некий замкнутый круг.
Заниженные (если называть вещи своими именами) тарифы приводят к невозможности привлекать квалифицированные кадры, которые хотят достойной оплаты их труда. А тот уровень зарплаты, который УК могут позволить себе платить линейному персоналу, приводит к необходимости привлечения к работе людей с низкой квалификацией. Производительность их труда по определению не позволяет им претендовать на большую зарплату. Круг замыкается.
– По Вашему мнению, ситуация в этой сфере улучшилась или ухудшилась по сравнению с тем, что было пять или десять лет назад?
– Наша компания работает на этом рынке уже 12 лет. Могу точно сказать, что за последние пять лет ситуация с персоналом в сфере ЖКХ однозначно улучшилась. Во-первых, конкурентная борьба среди управляющих компаний (как частных, так и муниципальных) привела к повышению требований к персоналу. Любой руководитель понимает, что сантехник – это «лицо» УК. Поэтому компании стали более чутко реагировать на мнение жильцов о таких работниках.
Во-вторых, применение новых материалов (полипропиленовые трубы, новые кровельные материалы и т. д.) заставляет линейный персонал повышать квалификацию, иначе он становится невостребованным на рынке.
В-третьих, активное участие государства в сфере ЖКХ путем законодательного регулирования отрасли заставляет участников рынка больше уделять внимание качеству обслуживания и, как следствие, качеству работы персонала.
Можно добавить также, что за пятнадцать лет открытого рынка в сфере ЖКХ многие управляющие компании выработали свои стандарты обслуживания, схемы обратной связи от населения, системы быстрого реагирования на запросы граждан, а без слаженного и работоспособного коллектива соблюдать такие стандарты очень сложно.
– Что, на Ваш взгляд, нужно сделать, чтобы добиться позитивных изменений с кадровой ситуацией?
– Думается, что основная задача, которая по плечу и управляющим компаниям, и собственникам, и органам государственной власти, – это найти компромисс, который устроил бы все стороны, взаимодействующие на рынке ЖКХ. Не секрет, что долгое время из управляющих компаний в средствах массовой информации и даже в некоторых органах власти делали «плохих парней». Сформировалось представление, что во всех УК воруют, везде криминал и обман. Отсюда невысокий статус УК в обществе, предвзятое отношение. И конечно, и современным молодым людям, и опытным специалистам не хочется работать в таких компаниях.
Как и в любой сфере человеческой деятельности, существуют недобросовестные участники рынка, но, по сути, они давно стали редкостью, рынок «выдавил» их. Необходимо всем понять, что управляющая компания содержит жилые дома ровно на столько, сколько жители за это платят. Никто ж не приходит в салон «Мерседеса» в расчете купить новую машину по цене «Запорожца». Так же в сфере ЖКХ: если собственники жилья платят за минимальный набор услуг в рамках утвержденных тарифов, то только его они и получают. Повышение качества обслуживания должно быть оплачено дополнительно.
Как только прекратятся попытки все проблемы сваливать на УК и жители осознают, что качество обслуживания их жилья зависит только от них (и оно, в свою очередь, напрямую влияет на стоимость этой собственности), то престиж и авторитетность УК вырастет. Как следствие, в эту сферу появится возможность привлечь высококвалифицированные кадры и молодых специалистов, что, в свою очередь, повысит качество обслуживания. Снова получится замкнутый круг, но уже иной, позитивно влияющий на ситуацию.
Также, на мой взгляд, необходимо повышение правовой грамотности собственников жилья. В жилищно-коммунальной сфере большое количество участников: поставщики ресурсов, операторы, специализированные организации. У каждого из них своя специфика работы и свои границы зон ответственности, в соответствии с действующими законодательными актами.
Обычно жителю очень тяжело разобраться, кто за что отвечает и «куда бежать». Отсюда и возникает ощущение беспорядка и хаоса, что порождает проблемы и негативное отношение ко всем отраслям коммунального комплекса.
Раньше, во времена социализма, гражданину не нужно было думать и беспокоиться о своей квартире, доме или дворе, это делала за них власть. В настоящее время мы живем в капиталистическом строе, где каждый имеет прямо пропорционально своим знаниям, чертам характера и ответственности.
Повысив грамотность населения, мы получим тенденцию к исправлению «концепции вражды» между гражданами и коммунальщиками, губительной для сферы ЖКХ в целом.
Работа застройщика по 214-ФЗ с заключением ДДУ – важный аргумент для покупателей новостроек, полагает Вячеслав Шибаев, председатель комитета госстройнадзора и экспертизы Ленобласти.
- Законодательство в сфере жилищного строительства продолжает претерпевать серьезные изменения. Можно ли утверждать, как следствие, что продажи жилья по 214-ФЗ, с заключением договора долевого участия, становятся все более предпочтительной схемой для самих застройщиков?
- Действительно, большинство заключаемых сегодня в Ленобласти договоров между застройщиками и покупателями жилья – договоры долевого участия в строительстве. мы фиксируем даже переход организаций, ранее работавших по схеме жилищно-строительного кооператива (ЖСК), к работе по 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…». В некоторых случаях застройщики принимают решение об изменении порядка привлечения денежных средств граждан, даже если их ЖСК абсолютно отвечали всем требованиям закона. Если же при проверке деятельности ЖСК мы выявляем, что строительство ведется организацией-застройщиком, а деньги привлекаются кооперативом, мы кооператив штрафуем и выдаем предписание привести его деятельность в соответствие с законом: во-первых, прекратить прием новых членов ЖСК, а во-вторых, решить вопрос о переходе на стандарты 214-ФЗ. Например, это ЖСК «Муринское-1» (застройщик ООО «Романтика», а технический заказчик и организатор кооператива - O2 Development) или ЖСК «Нева Парк» (организатор – ООО «МЕГАПОЛИС Развитие»), где, как выяснилось при проверке, не было соблюдено требование о том, что сам ЖСК должен являться застройщиком, то есть собственником (либо арендатором) земельного участка под строительство, и структурой, привлекающей средства граждан.
- Насколько полной информацией о жилищно-строительных кооперативах, действующих в Ленинградской области, располагает Комитет госстройнадзора и экспертизы?
- Я не исключаю, что их в области может быть намного больше, чем те 29, о которых нам стало известно в результате полученных обращений от граждан и проведенных проверок. Не стоит упускать из виду и то обстоятельство, что госстройнадзору поднадзорны только ЖСК, ведущие строительство домов свыше трех этажей. Но в Ленобласти очевидно строятся и дома меньшей этажности.
Думаю, мы будем располагать полной информацией о ЖСК, действующих в Ленинградской области, после вступления в силу положения Жилищного кодекса РФ, обязующего все жилищно-строительные кооперативы размещать реестры своих пайщиков в соответствующем разделе Государственной информационной системы жилищно-коммунального хозяйства (ГИС ЖКХ) в сети Интернет.
- Полномочия по контролю деятельности ЖСК органы, осуществляющие надзор в области долевого строительства, получили только в прошлом году. Как вы оцениваете старт работы в этом направлении? И действительно ли принятые законодательные поправки были необходимы?
- Необходимы – однозначно. Но, на мой взгляд, решение было принято половинчатое, и эту идею мы пытаемся донести до руководства всех федеральных структур, от которых зависит изменение законодательства (Минстроя, Государственной Думы, Администрации Президента РФ, Совета Федерации и др.). Мы убеждены, что, если уж сохранять схему ЖСК, то разумно и правильно приравнять условия их деятельности к тем, в которых работают застройщики по 214-ФЗ. Контролирующие органы логично наделить полномочиями по проверке целевого расходования денежных средств. Большинство жалоб от пайщиков ЖСК, которые мы получаем, связаны со срывом сроков строительства. Логично проверить, куда и как расходовались средства граждан. Но у нас таких полномочий нет. В лучшем случае мы можем обратиться в прокуратуру с просьбой провести проверку на наличие признаков мошенничества. Поэтому мы и предлагаем, чтобы, во-первых, мы получили полномочия по контролю за целевым использованием средств граждан, а во-вторых, чтобы привлечение денежных средств членов ЖСК было возможным только после получения разрешения на строительство (может быть, за исключением внесения вступительного взноса при создании ЖСК учредителями: понятно, что на тот момент разрешения на строительство может еще не быть). Необходим также, по нашему мнению, прямой запрет на рекламу ЖСК до получения разрешительной документации. Кстати, уголовная ответственность для застройщиков за незаконное привлечение средств граждан, введенная недавно, тоже была нашим предложением, с которым согласился федеральный законодатель.
- Комитет госстройнадзора некоторое время назад разработал и законопроект, предусматривающий обязательную экспертизу проектной документации многоквартирных домов вне зависимости от этажности. Есть ли шансы на появление этой нормы в законодательстве?
- Действительно, Ленобласть выступала с такой законодательной инициативой – этот законопроект был внесен в Государственную Думу. Надо сказать, что с похожими предложениями выступили несколько регионов, а также группа депутатов Государственной Думы. В итоге наш законопроект до сих пор не рассмотрен, но был принят и вступил в силу с 1 января нынешнего года другой закон, который ввел обязательную экспертизу проектной документации для многоквартирных и блокированных домов, строительство которых осуществляется на средства бюджета.
Частные многоквартирные малоэтажные дома так и остались вне поля зрения экспертизы, и думаю, что вопрос в отношении них уже снят с повестки дня.
- Остается ли, по вашему мнению, работа по стандартам 214-ФЗ, с заключением договора долевого участия, существенным аргументом в пользу данного застройщика для покупателя жилья? Или граждане на это сегодня вообще не обращают внимания?
- Как раз наоборот: этот фактор и действует. Потому что дольщик получает определенные гарантии возвратности вложенных средств в форс-мажорной ситуации. Есть материальная база застройщика, за счет которой можно что-то истребовать. Есть страхование договора долевого участия, причем по сравнению с началом действия этой нормы сейчас суммы страховых выплат увеличились.
- Но не секрет, что список страховщиков, которые могут оказывать эту услугу, очень ограничен. Кроме того, страховая компания может прекратить свою деятельность в этом направлении до наступления страхового случая у ее клиента (срыва строительства дома).
- А вы знаете какого-нибудь дольщика, который попытался бы получить страховку из-за приостановки или прекращения строительства многоквартирного дома? В Ленобласти мне о таких случаях неизвестно. Мы сами говорим пострадавшим дольщикам: «Хотя бы попробуйте», но – не хотят. Не так давно при проверке деятельности госстройнадзора специалисты Администрации Президента РФ задавали нам вопросы о том, стоит ли сохранять обязательное страхование ответственности застройщиков. Мы полагаем, что этот эксперимент необходимо реализовать до конца. Понятно, что возникают вопросы о страховых выплатах в связи с банкротством (отзывом лицензии) страховщика. Но необходимо понаблюдать, как этот механизм заработает на практике. Пока, к сожалению, этого не произошло.
Крупные жилищно-строительные кооперативы из числа проверенных Комитетом государственного строительного надзора и государственной экспертизы Ленинградской области
«Муринское-1» (ООО «Романтика» (входит в ГК O2 Development). Число участников ЖСК - 2814
«Созвездие» ООО» (СК «Навис»). Число участников ЖСК - 2131
«Щегловская усадьба» (ООО «СК «Навис»). Число участников ЖСК -1312
Источник: Комитет госстройнадзора и экспертизы Ленинградской области
Кстати
По состоянию на 1 апреля, в Ленинградской области по 214-му федеральному закону работали 175 застройщиков, которые осуществляют строительство 624 многоквартирных
домов. Заключено более 787,2 тыс. договоров долевого участия на общую сумму почти 117, 8 млрд рублей. В Комитете госстройнадзора ориентировочно определяют число действующих ЖСК – 29.