Валерий Калюжный: «Люди должны перестать видеть врага в управляющей компании»
Управляющие компании, обслуживающие жилищный фонд, испытывают серьезные сложности с подбором кадров. Но, пожалуй, даже более важной проблемой является отношение к УК со стороны граждан, а порой и органов власти. Об этом «Строительному Еженедельнику» рассказал генеральный директор ОАО «Управляющая компания» Валерий Калюжный.
– Валерий Юрьевич, какие основные проблемы существуют в ситуации с кадрами в сфере жилищно-коммунального комплекса? В чем их причины?
– Пожалуй, основной проблемой с кадрами в сфере ЖКХ можно назвать низкую квалификацию линейного персонала (сантехники, электрики, сварщики и т. д.). Она приводит к низкой производительности труда, а как следствие – невысокой заработной плате. Прибавим к этому экономически необоснованные тарифы на оказание жилищных услуг – и мы получим некий замкнутый круг.
Заниженные (если называть вещи своими именами) тарифы приводят к невозможности привлекать квалифицированные кадры, которые хотят достойной оплаты их труда. А тот уровень зарплаты, который УК могут позволить себе платить линейному персоналу, приводит к необходимости привлечения к работе людей с низкой квалификацией. Производительность их труда по определению не позволяет им претендовать на большую зарплату. Круг замыкается.
– По Вашему мнению, ситуация в этой сфере улучшилась или ухудшилась по сравнению с тем, что было пять или десять лет назад?
– Наша компания работает на этом рынке уже 12 лет. Могу точно сказать, что за последние пять лет ситуация с персоналом в сфере ЖКХ однозначно улучшилась. Во-первых, конкурентная борьба среди управляющих компаний (как частных, так и муниципальных) привела к повышению требований к персоналу. Любой руководитель понимает, что сантехник – это «лицо» УК. Поэтому компании стали более чутко реагировать на мнение жильцов о таких работниках.
Во-вторых, применение новых материалов (полипропиленовые трубы, новые кровельные материалы и т. д.) заставляет линейный персонал повышать квалификацию, иначе он становится невостребованным на рынке.
В-третьих, активное участие государства в сфере ЖКХ путем законодательного регулирования отрасли заставляет участников рынка больше уделять внимание качеству обслуживания и, как следствие, качеству работы персонала.
Можно добавить также, что за пятнадцать лет открытого рынка в сфере ЖКХ многие управляющие компании выработали свои стандарты обслуживания, схемы обратной связи от населения, системы быстрого реагирования на запросы граждан, а без слаженного и работоспособного коллектива соблюдать такие стандарты очень сложно.
– Что, на Ваш взгляд, нужно сделать, чтобы добиться позитивных изменений с кадровой ситуацией?
– Думается, что основная задача, которая по плечу и управляющим компаниям, и собственникам, и органам государственной власти, – это найти компромисс, который устроил бы все стороны, взаимодействующие на рынке ЖКХ. Не секрет, что долгое время из управляющих компаний в средствах массовой информации и даже в некоторых органах власти делали «плохих парней». Сформировалось представление, что во всех УК воруют, везде криминал и обман. Отсюда невысокий статус УК в обществе, предвзятое отношение. И конечно, и современным молодым людям, и опытным специалистам не хочется работать в таких компаниях.
Как и в любой сфере человеческой деятельности, существуют недобросовестные участники рынка, но, по сути, они давно стали редкостью, рынок «выдавил» их. Необходимо всем понять, что управляющая компания содержит жилые дома ровно на столько, сколько жители за это платят. Никто ж не приходит в салон «Мерседеса» в расчете купить новую машину по цене «Запорожца». Так же в сфере ЖКХ: если собственники жилья платят за минимальный набор услуг в рамках утвержденных тарифов, то только его они и получают. Повышение качества обслуживания должно быть оплачено дополнительно.
Как только прекратятся попытки все проблемы сваливать на УК и жители осознают, что качество обслуживания их жилья зависит только от них (и оно, в свою очередь, напрямую влияет на стоимость этой собственности), то престиж и авторитетность УК вырастет. Как следствие, в эту сферу появится возможность привлечь высококвалифицированные кадры и молодых специалистов, что, в свою очередь, повысит качество обслуживания. Снова получится замкнутый круг, но уже иной, позитивно влияющий на ситуацию.
Также, на мой взгляд, необходимо повышение правовой грамотности собственников жилья. В жилищно-коммунальной сфере большое количество участников: поставщики ресурсов, операторы, специализированные организации. У каждого из них своя специфика работы и свои границы зон ответственности, в соответствии с действующими законодательными актами.
Обычно жителю очень тяжело разобраться, кто за что отвечает и «куда бежать». Отсюда и возникает ощущение беспорядка и хаоса, что порождает проблемы и негативное отношение ко всем отраслям коммунального комплекса.
Раньше, во времена социализма, гражданину не нужно было думать и беспокоиться о своей квартире, доме или дворе, это делала за них власть. В настоящее время мы живем в капиталистическом строе, где каждый имеет прямо пропорционально своим знаниям, чертам характера и ответственности.
Повысив грамотность населения, мы получим тенденцию к исправлению «концепции вражды» между гражданами и коммунальщиками, губительной для сферы ЖКХ в целом.
Грозит ли рынку новостроек кризис перепроизводства и многие ли застройщики уходят с рынка Ленобласти в погоне за лучшими показателями маржинальности, «Строительному Еженедельнику» рассказал Игорь Креславский, председатель правления ГК «РосСтройИнвест».
– Аналитики рынка недвижимости Петербурга сообщили о значительном падении продаж жилья в новостройках в первой половине 2017 года и предсказали кризис перепроизводства. Каковы результаты у ГК «РосСтройИнвест»?
– Снижение объемов продаж неминуемо приведет к сокращению предложения на рынке. Застройщики скорректируют свои планы, кризис перепроизводства в сегодняшних условиях никому не выгоден. После того, как предложение будет уменьшено (а это, скорее всего, уже отразят годовые показатели по вводу квадратных метров и анонсированию новых проектов), начнется постепенный рост цен. Таким образом рынок отрегулирует сложившуюся сегодня ситуацию. Это только вопрос времени. Сегодня застройщики находятся на минимальном уровне маржинальности своих проектов, и снижение цен невозможно.
Объем продаж в первом полугодии 2017 года у ГК «РосСтройИнвест» вполне сопоставим с аналогичным периодом прошлого года. В I квартале объем продаж составил 97% от показателей I квартала 2016-го, а во II квартале мы получили такие же результаты, как и в прошлом году. В общем, мы не показали такого падения продаж, как другие застройщики. Многое зависит от существующей на данный момент структуры предложения, степени реализации проектов и их качественных характеристик.
Держать объемы продаж нам позволяют, прежде всего, сдержанная ценовая политика и значительный объем объектов комфорт-класса в хороших локациях, которые есть у нас в предложении. Пока выбранная нами финансовая модель оправдывает себя в сложившейся сегодня на рынке ситуации. Хочу отметить, что последний кризис значительно скорректировал критерии застройщиков и по выбору финансовых моделей реализации проектов, и по подбору земельных участков, и по параметрам будущих объектов.
– Какой из ваших проектов – абсолютный фаворит у покупателей?
– Сложно ответить однозначно. Интересно, что в разные периоды времени «выстреливают» разные проекты. Например, ЖК «Суворов» после старта продаж пользовался такой высокой популярностью у покупателей, что нам даже пришлось несколько скорректировать цену для стабилизации темпов продаж. Итоги продаж в целом за год соответствуют намеченным нами планам.
– Госдума РФ недавно одобрила поправки в Закон №214-ФЗ о долевом строительстве. Часть из них касалась темы компенсационного фонда, другая – ужесточения требований к строительным компаниям. Могут ли изменить нововведения положение дел на строительном рынке?
– Понятно, что высокие требования к финансовой обеспеченности застройщиков сведут на нет доступ на рынок небольших компаний. Таким образом, по мысли законодателей, и будет обеспечена безопасность дольщиков. Эти нововведения играют на руку крупным и устойчивым компаниям, для нас новые требования закона вполне выполнимы, и, если честно, сетовать на что-то нам не с руки. Однако отрасль формируют в том числе и небольшие компании, и такие меры должны предварительно обсуждаться экспертным сообществом. В противном случае можно сделать много ошибок, которые впоследствии трудно будет устранить. Много уже говорилось о том, что постоянные изменения в законодательстве вредят отрасли. Хорошо бы ввести мораторий на законодательные изменения в сфере строительства лет на пять, и, возможно, строительство действительно бы оправдало гордое звание локомотива экономики страны.
Идея создания компенсационного фонда, родившаяся как противовес неудавшемуся страхованию ответственности застройщика, возможно, будет более эффективной и прозрачной схемой. Но опять же, как это будет работать в действительности – покажет время.
– В середине июля текущего года городская Комиссия по землепользованию и застройке согласовала предельную высоту в вашем новом проекте на проспекте Блюхера. Когда планируете приступить к строительству?
– Да, Комиссия согласовала нам отклонение от предельных параметров разрешенного строительства в части высоты до 55 м. Рассмотрение архитектурно-градостроительного облика многоэтажной жилой застройки состоялось на заседании Градостроительного совета Петербурга, где большинством голосов проект был одобрен. Этот объект будет возведен на проспекте Блюхера по соседству с уже реализуемым нами ЖК «Суворов». Строительство мы планируем начать в следующем году. Пока могу сказать, что объект будет класса «комфорт», средней этажности и с очень интересной архитектурой. Кроме того, он будет включать современный спортивный комплекс. Ценовая политика будет определена исходя из средней стоимости кв. м в новостройках в этом районе. Эта локация очень востребована покупателями, она находится близко к центру города и обладает неплохой транспортной доступностью.
– Название жилого комплекса также будет связано с какой-то исторической личностью?
– Это пока не решено. Но не исключаю и такой вариант.
– Некоторые застройщики говорят о том, что рентабельность областных проектов близка к угрожающей, и о переориентации своих инвестиционных проектов в пределы городской черты. Посещают ли Вас похожие размышления?
– Я не думаю, что это массовая тенденция. Каждый исходит из своих возможностей и задач на определенном этапе развития. Я думаю, что на рынке областных новостроек место ушедших застройщиков быстро займут новые. Скорее, это ротация и, возможно, качественное обновление рынка. Конечно, областная локация не может похвастаться высокой маржинальностью, но это не значит, что там продажи идут хуже, чем в городе. В Ленобласти реализуются проекты эконом-класса, которые всегда обеспечены хорошим спросом.
Действительно серьезным недостатком работы в области для строительных компаний я бы назвал накопившиеся за многие годы проблемы с сетями. Есть территории, где ситуация с точками подключения относительно неплохая, а есть и такие, где удаленность коммуникаций никогда не позволит выдержать экономику проекта. Этот фактор часто становится определяющим. Если говорить о проектах ГК «РосСтройИнвест» в Ленобласти, мы вовсе не испытываем в них разочарования. Благодаря им мы получили уникальный опыт строительства. И «Старая крепость» в Мурино, и «Золотые купола» в Сертолово демонстрируют неплохие темпы продаж.