Владимир Гольман: Строительные компании живучи, но...
Чем власть поможет строительной отрасли, какие поправки внес кризис в нацпроекты и городские программы и чего ждать участникам рынка? Ответы на эти и другие вопросы дает Владимир Гольман, старейший петербургский законотворец, заслуженный строитель РФ, отмечающий свой 75-летний юбилей.
– Владимир Михайлович, Вы пережили не один «экономический шторм». Ваши прогнозы – как долго ждать стабилизации?
– Когда в начале 90-х рухнула вертикаль власти, похоронив под собой практически всю экономику страны, строительная отрасль выжила только потому, что всегда работала по договорам подряда и была готова к рыночной экономике. После 98-го родилась схема долевого строительства – питерское ноу-хау, хотя, возможно, оно появилось в нескольких городах параллельно. Это позволило строителям работать без ипотеки и кредитов. Затем был издан 214-ФЗ «О долевом строительстве…», создающий проблемы как дольщикам, так и застройщикам. Тем не менее научились работать и в этой ситуации.
Строительные компании очень живучи. И сейчас они берут на себя роль государства и пытаются за счет своих внутренних ресурсов финансировать жилье, давать беспроцентные рассрочки покупателям, чтобы оживить продажи.
Сегодня у людей есть деньги, правда, они предпочитают покупать валюту и держать ее «в кубышке». Но ведь все подспудно понимают, что ни жилье, ни коммерческая недвижимость не могут подешеветь в разы. Конечно, спрос будет постепенно восстанавливаться, начнут покупать осторожно, более готовые дома. Но строителям нужна помощь.
– То есть Вы считаете, что государственная помощь отрасли нужна и без этого ей не справится?
– Государственная помощь отрасли обязательно нужна. Во-первых, необходимо продумать кредитную систему и для застройщиков, и для покупателей жилья, во-вторых, снизить налоговое бремя. К сожалению, финансовые механизмы у нас не работают – Госбанк дает кредиты коммерческим банкам под 18 процентов. Но коммерческие банки должны иметь свою маржу, они ее догоняют до 25 процентов (на 7 процентов больше). Под такой процент кредит можно взять разве что на один-два дня. Для ипотечных заемщиков эта ставка означает, что за 25 лет человек покупает три квартиры: одну для себя и две для банка. Никто не будет этого делать.
– Все понимают, что это «заградительные» ставки. Станет ли когда-нибудь в России ипотека вновь доступной?
– То, что в России называется ипотекой, – по сути потребительский кредит. За рубежом строят готовое жилье, люди его покупают и платят 25-30 лет. Более того, в развитых европейских странах нулевой кредит на ипотеку – 0,25 процента, в Японии – 0,15 процента в год. Иностранным банкам важен оборот денег, они за счет этого живут.
Оценивая сегодняшнюю ситуацию, я могу предположить, что даже в докризисном, неполноценном формате ипотека восстановится не раньше чем через 3 года. Потому что в России не создан план выхода из кризиса, не прописаны четкие действия по восстановлению экономики. Все ждут повышения цен на нефть.
Свое видение путей, которые помогут вывести страну и в первую очередь строительную отрасль из кризиса, я отразил в пакете срочных антикризисных мер, которые мы от имени «Союзпетростроя» направили вице-губернатору Петербурга Роману Филимонову и Виктору Забелину в Российский союз строителей.
Мы предлагаем переход на альтернативное – «проектное кредитование», то есть выдачу кредитов не физическим лицам, а строительным компаниям, причем под строгим контролем банков (вплоть до еженедельного мониторинга использования денег). Это позволит государству контролировать огромные средства, направленные в банковскую систему для реального сектора экономики. Строительные компании смогут продавать готовое жилье государству для социальных нужд или гражданам. Именно такие квартиры – предмет настоящей ипотеки.
– Что сейчас происходит с многочисленными национальными проектами и программами по предоставлению льготного жилья различным категориям граждан: бюджетникам, многодетным и молодым семьям, очередникам и другим?
– Я участвовал в формировании пяти законопроектов, и они начали активно развиваться, но пока нефть опять не подорожает, мы можем про эти программы забыть. Доходы от реального сектора экономики не могут компенсировать нам потери, ведь промышленность у нас работает на 50 процентов от мощности 90-го года, всего 25 процентов она достигла в общем валовом доходе страны. Поэтому мы сегодня сократили бюджет города на 1/3 (на 92 миллиарда рублей), и это произошло за счет средств развития.
Программа «Жилищные сертификаты» похудела с 1,9 миллиарда до 572 миллионов рублей, с целевой программы «Молодежи – доступное жилье» снято 570 миллионов рублей, финансирование программы «Развитие долгосрочного жилищного кредитования» урезано почти вчетверо – до 373 миллионов. Пострадало бюджетное строительство социальных объектов. Все, что сегодня строится, будет завершено, но ничего нового начинать мы не будем. Это не отразится на результатах 2009 года, а вот в 2010-2011 годах мы это почувствуем в полной мере.
– На что в сегодняшних условиях могут рассчитывать жители 40 кварталов, попавших в программу «Развитие застроенных территорий»?
– Возможность расселения такого большого количества кварталов мне кажется утопией, даже безотносительно сегодняшней финансово-экономической ситуации. Для этого необходим определенный резервный фонд жилья. Невозможно просто построить двадцатиэтажный дом на месте пятиэтажного, нужно поменять сети, а дополнительные мощности отсутствуют. Ни один застройщик самостоятельно решить этот вопрос не в состоянии. Инженерную подготовку должны вести городские власти за счет бюджета – так делается во всем мире.
Расселять «точечно», отдельными домами, – нереально. Речь может идти только о комплексном подходе – сначала построить новый квартал, переселить туда жителей, а потом реновировать «хрущевки»: проложить внешние сети, дороги, посчитать нагрузки – и только потом начинать строить.
В свое время я предлагал спроектировать новый квартал для «переселенцев» в Невском районе. Мало кто помнит, что там предполагалось строительство нового обводного канала – специального русла Невы. Проект остался нереализованным, но свободные территории в районе улицы Бабушкина и бульвара Красных Зорь остались. Их можно застроить и переселить туда жителей «хрущевок» серии ОД.
– Квартальная застройка, комплексное освоение территорий – важный шаг для развития градостроительства в Петербурге. Что, на Ваш взгляд, надо учесть компаниям, работающим над такими проектами?
– Как один из немногих петербургских строителей, имеющих опыт комплексного освоения территорий, таких как микрорайон «Озеро Долгое» и ряд кварталов на Юго-Западе, скажу, что мы слишком увлеклись этой темой. Да, ресурс точечной застройки себя исчерпал, но то, что было возможно при поточном строительстве, практически невозможно в современных рыночных условиях, даже безотносительно кризиса.
Мы работали в тесной связке, по согласованному совмещенному графику с сетевиками. Сначала Главинжстрой «опутывал» инженерными сетями кварталы и прокладывал внеквартальные дороги, затем приходила очередь квартальной застройки.
С 1986 по 1990 год мы сдавали по 2,5 миллиона квадратных метров жилья ежегодно – казалось бы, сегодняшние строители работают эффективнее нас, ведь в 2008 году было сдано 3,2 тысячи квадратных метров. Но тогда сдавались не просто квадратные метры (кстати, стопроцентной готовности – с отделкой), а целые градостроительные комплексы.
Каждый квартал площадью до 100 гектаров (а их было порядка пяти) предназначался для 10 тысяч жителей. На него полагалось две школы, пять детских садов, универсам, поликлиника, АТС, комбинаты бытового обслуживания и прочее.
Сегодня, когда оглашаются громкие проекты по застройке сотен гектаров, сулящих городу «выход» миллионов квадратных метров жилья, о вопросах инженерной и социальной инфраструктуры забывают, а ведь ими надо заниматься отдельно.
Кто и за какие деньги сегодня будет строить межквартальные улицы, сделает водоводы, канализацию, газ, проложит тепло и выпустит необходимую регламентирующую документацию? Реальнее «продвигаться» локально, участками по 1-2 гектара. Такие лоты в состоянии выкупить средний строительный бизнес. Конечно, проблема соединения этих лотов, организации между ними проездов и инженерных сетей, разработки общего плана квартальной застройки останется. Нужен единый координирующий штаб – общий застройщик или генподрядная организация.
Беседовала Ирина Герасимова, Строительный Еженедельник
Многочисленные случаи нарушений исторической застройки Санкт-Петербурга буквально до предела накалили ситуацию в сфере охраны культурного наследия. Пробелы в законодательстве слишком долго баловали инвесторов, скандальные проекты которых весьма ощутимо отразились на хрупкой архитектуре уникального города. Из беседы с сопредседателем петербургского отделения Всероссийского общества охраны памятников истории и культуры (ВООПИиК) Александром Марголисом стало ясно, что ситуация может оставаться плачевной до тех пор, пока инвесторы сами не осознают всей ценности архитектурного наследия.
– Александр Давидович, вторжения в историческую застройку Петербурга наблюдались и ранее, но не в таких масштабах, как сейчас. Отсутствие действенного закона об охране памятников очевидно сказалось на облике города. Когда общественные организации начали бить тревогу?
– Подобная картина наблюдалась в середине 80-х годов прошлого века. В октябре 1986 года в связи со строительством метро «приговорили» дом Дельвига. Тогда и возникла группа спасения, которая таки отстояла памятник. Во время экономического кризиса 1990-х годов людям стало не до памятников, и наступил период затишья. Не было денег для того, чтобы строить что-то новое и разрушать старое. Примерно с 2001-2002 года, когда в городе стали появляться инвестиционные проекты, ситуация возобновилась. Сейчас горожане видят, что инвесторы в Петербурге ведут себя так же, как они вели себя в 1990-е годы в Москве. А от Москвы как исторического города уже ничего не осталось. Разделавшись с Москвой, приблизительно те же деятели решили заняться второй столицей. Вызовы уже брошены: «Охта-центр», вторая сцена Мариинского театра, реконструкция Новой Голландии и т. д. В последние годы, как поганки после дождя, стали подниматься высотки на набережных Невы. Конечно, все это вызвало ответную реакцию. Если не остановить процесс, через некоторое время Петербург будет невозможно узнать, как невозможно узнать сейчас исторический центр Москвы.
– Насколько высока вероятность исключения Санкт-Петербурга из списка всемирного наследия ЮНЕСКО?
– Все зависит от того, как мы будем себя вести. Когда мы подписывали конвенцию о вступлении в этот список, мы брали на себя определенные обязательства. Сегодня получается так, что мы их нарушаем: строим высотки в историческом центре, нарушая силуэт города, сносим памятники архитектуры. На мой взгляд, мы очень близко подошли к критической черте.
– Однако сейчас все-таки стали происходить движения в пользу охраны памятников...
– Мы все должны сказать спасибо (хотя на самом деле плакать надо) наступившему мировому финансовому кризису. Разумеется, в такой обстановке акты вандализма происходить не могут. Но это вовсе не значит, что ситуация не повторится, когда мы выйдем из кризиса.
– Каким должно быть качество современной архитектуры, чтобы она вписывалась в историческое пространство Санкт-Петербурга?
– Современная архитектура Ленинграда сегодня далеко не на подъеме. Интересных идей, прорывных решений наподобие того, что было в Петербурге в начале XX века, мы не наблюдаем. То, что сейчас происходит – это следование в фарватере тенденций, которые в мировом масштабе давным-давно сошли на нет. Например, высотное строительство. Западный мир, на который Петербург всегда ориентируется, отказался от этого уже много лет назад. А мы вдруг проснулись и стали перетаскивать к себе вещи, которые давным-давно вышли из моды.
– Есть ли у нас примеры современных проектов, удачно вписавшихся в исторический центр?
– Да. Мне нравится здание, которое построили на Караванной улице, 10, рядом с кинотеатром «Родина». В нем минимально проявилась стилизация под классическую архитектуру Петербурга. Оно не вступает в конфликт с существующей застройкой, как это произошло с чудовищными высотками на стрелке Выборгской стороны и на Васильевском острове. Эти здания бросают городу вызов. Их создателей не волнует то, что они разрушили одну из лучших архитектурных панорам планеты.
– Может, они этого не осознают?
– Возможно. Хотя не понимать это довольно сложно. Такое впечатление, будто люди ходят в плохо протертых очках. Дмитрий Сергеевич Лихачев говорил, что небесная линия там, где архитектура встречается с небом, в Петербурге очень хрупкая. Любая диссонирующая нота здесь будет разрушать практически все. Именно в этом заключается прелесть Петербурга как урбанистического феномена. Запрет Николая I строить здания выше Зимнего дворца не распространялся на объекты культовой архитектуры. Шпили и купола храмов должны были формировать этот силуэт. Сегодня 400 метров башни в устье Охты собираются построить практически визави со Смольным собором. Вид на этот собор со стороны Шпалерной и Потемкинской улиц уже испорчен. Комплекс «Парадный квартал» перекрыл вид на казармы Преображенского полка. Вроде бы ничего не сносили... Но поставили новые дома – и памятники убиты. Вот какое хрупкое тело у Петербурга!
– Что делать для того, чтобы инвесторы понимали последствия вторжения высоток в исторический центр?
– Сейчас в новых режимах зон охраны введено очень хорошее правило. Отныне будет недостаточно согласования Комитета по градостроительству и архитектуре (КГА) для реализации проектов. Теперь нельзя начать новое строительство в историческом центре без согласования Комитета по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры (КГИОП). Совет по сохранению культурного наследия тоже будет влиять на принятие решений в градостроительной деятельности. В связи с такими изменениями у меня есть конкретные предложения по поводу того, как можно исправить ситуацию. Во-первых, усилить контроль КГИОП и Совета по сохранению культурного наследия за любым новым строительством. Во-вторых, отнимать лицензию у правонарушителей. В-третьих, направить все силы на разъяснение бизнес-стороне необходимости сохранения наших памятников. Ведь наши слова об эстетике, гармонии до инвесторов чаще всего не доходят.
– Потому что у инвесторов иные приоритеты.
– Да, понимаю! Тогда давайте будем им объяснять, что и с этой точки зрения практика порочная. Во всем мире недвижимость, у которой есть история, растет в цене непрерывно. Достаточно приехать в Париж, Рим, чтобы в этом убедиться. Дополнительные расходы, связанные с сохранением, реставрацией памятников, в дальнейшем полностью окупаются. Пускать по ветру наследие разорительно! Памятники будут приносить фантастические доходы тем, кто будет ими владеть. У нас, к сожалению, пока действует философия «здесь, сейчас и немедленно», а что будет завтра – мало кого интересует.
– Примерно такая философия действует в некоторых случаях реконструкции памятников, предусматривающей надстройку мансард. По словам Бориса Кирикова (историка архитектуры – ред.), мансарды вообще не характерны для классического Петербурга и строить их нежелательно. Что в таком случае делать инвесторам?
– Это вопрос очень непростой. Сейчас ВООПИиК берется за тотальную инвентаризацию мансард, чтобы представить, каковы тенденции их строительства. Если будут положительные примеры, то нужно брать их в качестве образцов. Петербург – город классицизма, а для классицизма мансарды абсолютно нехарактерны. Почему вызывает возмущение строительство мансард на доме Чичерина (Невский пр., 15) и на доме А.Я. Лобанова-Ростовского (Адмиралтейский пр., 12)? Потому что это шедевры классицизма! Мансарды на них – это нонсенс.
– Значит, на зданиях в стиле модерн и поздней эклектики мансарды допустимы?
– Да, мансарды не чужды этим стилям. Здесь, на мой взгляд, может быть не уродование памятника, а, наоборот, его совершенствование. Проблема в другом. Инвесторы говорят о мансарде, а думают о двухэтажной надстройке. Мансарда – это ведь реконструкция чердака, а у нас в большинстве случаев появляются капитальные стены на десять метров.
– Сравнительно недавно вышло постановление прокуратуры Санкт-Петербурга о запрете проводить какие-либо действия в отношении выявленных объектов культурного наследия до окончательного определения их статуса. Не означает ли это, что очень скоро добрая часть объектов будет исключена из списка?
– Специально для тотальной проверки этих самых объектов создана рабочая группа, которую возглавил Борис Михайлович Кириков. Задача этой группы – «облегчить» список, исключить все, что возможно. Такая постановка вопроса очень настораживает. Мы можем потерять из списка выявленных объектов половину, а может, две трети... Предпосылки к этому, к сожалению, есть. Закон о таких объектах пока прописан неотчетливо.
– Надо пересматривать закон?
– Обязательно. Для Петербурга этот закон должен быть дополнительным. Потому что второго такого города нет. Условия, в которых мы совмещаем современное экономическое развитие мегаполиса и сохранение наследия в колоссальных масштабах, уникальны. Наряду с федеральным законом должны быть законы местные, учитывающие эту специфику. Но наш законодательный корпус к этому относится в высшей степени легкомысленно, считая, что есть дела гораздо важнее, чем заниматься этими правилами. Когда законодатели опомнятся, от города останутся одни фотографии.
Беседовала Марина Голокова, Строительный еженедельник