Владимир Гольман: Строительные компании живучи, но...
Чем власть поможет строительной отрасли, какие поправки внес кризис в нацпроекты и городские программы и чего ждать участникам рынка? Ответы на эти и другие вопросы дает Владимир Гольман, старейший петербургский законотворец, заслуженный строитель РФ, отмечающий свой 75-летний юбилей.
– Владимир Михайлович, Вы пережили не один «экономический шторм». Ваши прогнозы – как долго ждать стабилизации?
– Когда в начале 90-х рухнула вертикаль власти, похоронив под собой практически всю экономику страны, строительная отрасль выжила только потому, что всегда работала по договорам подряда и была готова к рыночной экономике. После 98-го родилась схема долевого строительства – питерское ноу-хау, хотя, возможно, оно появилось в нескольких городах параллельно. Это позволило строителям работать без ипотеки и кредитов. Затем был издан 214-ФЗ «О долевом строительстве…», создающий проблемы как дольщикам, так и застройщикам. Тем не менее научились работать и в этой ситуации.
Строительные компании очень живучи. И сейчас они берут на себя роль государства и пытаются за счет своих внутренних ресурсов финансировать жилье, давать беспроцентные рассрочки покупателям, чтобы оживить продажи.
Сегодня у людей есть деньги, правда, они предпочитают покупать валюту и держать ее «в кубышке». Но ведь все подспудно понимают, что ни жилье, ни коммерческая недвижимость не могут подешеветь в разы. Конечно, спрос будет постепенно восстанавливаться, начнут покупать осторожно, более готовые дома. Но строителям нужна помощь.
– То есть Вы считаете, что государственная помощь отрасли нужна и без этого ей не справится?
– Государственная помощь отрасли обязательно нужна. Во-первых, необходимо продумать кредитную систему и для застройщиков, и для покупателей жилья, во-вторых, снизить налоговое бремя. К сожалению, финансовые механизмы у нас не работают – Госбанк дает кредиты коммерческим банкам под 18 процентов. Но коммерческие банки должны иметь свою маржу, они ее догоняют до 25 процентов (на 7 процентов больше). Под такой процент кредит можно взять разве что на один-два дня. Для ипотечных заемщиков эта ставка означает, что за 25 лет человек покупает три квартиры: одну для себя и две для банка. Никто не будет этого делать.
– Все понимают, что это «заградительные» ставки. Станет ли когда-нибудь в России ипотека вновь доступной?
– То, что в России называется ипотекой, – по сути потребительский кредит. За рубежом строят готовое жилье, люди его покупают и платят 25-30 лет. Более того, в развитых европейских странах нулевой кредит на ипотеку – 0,25 процента, в Японии – 0,15 процента в год. Иностранным банкам важен оборот денег, они за счет этого живут.
Оценивая сегодняшнюю ситуацию, я могу предположить, что даже в докризисном, неполноценном формате ипотека восстановится не раньше чем через 3 года. Потому что в России не создан план выхода из кризиса, не прописаны четкие действия по восстановлению экономики. Все ждут повышения цен на нефть.
Свое видение путей, которые помогут вывести страну и в первую очередь строительную отрасль из кризиса, я отразил в пакете срочных антикризисных мер, которые мы от имени «Союзпетростроя» направили вице-губернатору Петербурга Роману Филимонову и Виктору Забелину в Российский союз строителей.
Мы предлагаем переход на альтернативное – «проектное кредитование», то есть выдачу кредитов не физическим лицам, а строительным компаниям, причем под строгим контролем банков (вплоть до еженедельного мониторинга использования денег). Это позволит государству контролировать огромные средства, направленные в банковскую систему для реального сектора экономики. Строительные компании смогут продавать готовое жилье государству для социальных нужд или гражданам. Именно такие квартиры – предмет настоящей ипотеки.
– Что сейчас происходит с многочисленными национальными проектами и программами по предоставлению льготного жилья различным категориям граждан: бюджетникам, многодетным и молодым семьям, очередникам и другим?
– Я участвовал в формировании пяти законопроектов, и они начали активно развиваться, но пока нефть опять не подорожает, мы можем про эти программы забыть. Доходы от реального сектора экономики не могут компенсировать нам потери, ведь промышленность у нас работает на 50 процентов от мощности 90-го года, всего 25 процентов она достигла в общем валовом доходе страны. Поэтому мы сегодня сократили бюджет города на 1/3 (на 92 миллиарда рублей), и это произошло за счет средств развития.
Программа «Жилищные сертификаты» похудела с 1,9 миллиарда до 572 миллионов рублей, с целевой программы «Молодежи – доступное жилье» снято 570 миллионов рублей, финансирование программы «Развитие долгосрочного жилищного кредитования» урезано почти вчетверо – до 373 миллионов. Пострадало бюджетное строительство социальных объектов. Все, что сегодня строится, будет завершено, но ничего нового начинать мы не будем. Это не отразится на результатах 2009 года, а вот в 2010-2011 годах мы это почувствуем в полной мере.
– На что в сегодняшних условиях могут рассчитывать жители 40 кварталов, попавших в программу «Развитие застроенных территорий»?
– Возможность расселения такого большого количества кварталов мне кажется утопией, даже безотносительно сегодняшней финансово-экономической ситуации. Для этого необходим определенный резервный фонд жилья. Невозможно просто построить двадцатиэтажный дом на месте пятиэтажного, нужно поменять сети, а дополнительные мощности отсутствуют. Ни один застройщик самостоятельно решить этот вопрос не в состоянии. Инженерную подготовку должны вести городские власти за счет бюджета – так делается во всем мире.
Расселять «точечно», отдельными домами, – нереально. Речь может идти только о комплексном подходе – сначала построить новый квартал, переселить туда жителей, а потом реновировать «хрущевки»: проложить внешние сети, дороги, посчитать нагрузки – и только потом начинать строить.
В свое время я предлагал спроектировать новый квартал для «переселенцев» в Невском районе. Мало кто помнит, что там предполагалось строительство нового обводного канала – специального русла Невы. Проект остался нереализованным, но свободные территории в районе улицы Бабушкина и бульвара Красных Зорь остались. Их можно застроить и переселить туда жителей «хрущевок» серии ОД.
– Квартальная застройка, комплексное освоение территорий – важный шаг для развития градостроительства в Петербурге. Что, на Ваш взгляд, надо учесть компаниям, работающим над такими проектами?
– Как один из немногих петербургских строителей, имеющих опыт комплексного освоения территорий, таких как микрорайон «Озеро Долгое» и ряд кварталов на Юго-Западе, скажу, что мы слишком увлеклись этой темой. Да, ресурс точечной застройки себя исчерпал, но то, что было возможно при поточном строительстве, практически невозможно в современных рыночных условиях, даже безотносительно кризиса.
Мы работали в тесной связке, по согласованному совмещенному графику с сетевиками. Сначала Главинжстрой «опутывал» инженерными сетями кварталы и прокладывал внеквартальные дороги, затем приходила очередь квартальной застройки.
С 1986 по 1990 год мы сдавали по 2,5 миллиона квадратных метров жилья ежегодно – казалось бы, сегодняшние строители работают эффективнее нас, ведь в 2008 году было сдано 3,2 тысячи квадратных метров. Но тогда сдавались не просто квадратные метры (кстати, стопроцентной готовности – с отделкой), а целые градостроительные комплексы.
Каждый квартал площадью до 100 гектаров (а их было порядка пяти) предназначался для 10 тысяч жителей. На него полагалось две школы, пять детских садов, универсам, поликлиника, АТС, комбинаты бытового обслуживания и прочее.
Сегодня, когда оглашаются громкие проекты по застройке сотен гектаров, сулящих городу «выход» миллионов квадратных метров жилья, о вопросах инженерной и социальной инфраструктуры забывают, а ведь ими надо заниматься отдельно.
Кто и за какие деньги сегодня будет строить межквартальные улицы, сделает водоводы, канализацию, газ, проложит тепло и выпустит необходимую регламентирующую документацию? Реальнее «продвигаться» локально, участками по 1-2 гектара. Такие лоты в состоянии выкупить средний строительный бизнес. Конечно, проблема соединения этих лотов, организации между ними проездов и инженерных сетей, разработки общего плана квартальной застройки останется. Нужен единый координирующий штаб – общий застройщик или генподрядная организация.
Беседовала Ирина Герасимова, Строительный Еженедельник
«В настоящее время петербургский инвестиционно-строительный комплекс переживает глубокий системный кризис», – говорит в своем интервью президент «Союзпетростроя», депутат Законодательного собрания Санкт-Петербурга Владимир Гольман.– Владимир Михайлович, почему строитель? Что привлекло в этой не самой легкой профессии?
– Прежде всего, пример отца. После шумного дела Маленкова, по которому, как один из руководителей Ленинградской городской партийной организации, проходил и мой отец, он был уволен с руководящей работы и пошел на стройку. Последние 10 лет перед смертью работал в тресте «Ленотделстрой», начальником УНР-78. Кроме того, строитель – это одна из самых мирных и достойных, на мой взгляд, профессий.
– С чего начался Ваш профессиональный путь?
– Начал рабочим в 1957 году, несмотря на уже имеющееся высшее образование. Через полгода стал мастером, потом прорабом, начальником участка. Карьера складывалась неплохо. Но и работал я с удовольствием, не жалея сил. Первые кварталы, которые мы строили в Невском районе – панельные. Сказать, что это были только «хрущевки», нельзя. Потому что это были разные дома, например на углу Ивановской улицы и улицы Седова, в котором живет депутат Наталия Евдокимова. Она этим домом очень довольна, потолки 307 сантиметров, минимальная площадь комнаты более 20 кв. метров, финская встроенная мебель, финские окна. Первые панельные дома, которые мы строили, имеют полное право на существование. Разрушать их никак нельзя, потому что они гораздо долговечнее, чем построенные 100-200 лет назад.
– Получается, что Вас можно назвать родоначальником панельного строительства в нашем городе? Сегодня эти дома, особенно пятиэтажки первых массовых серий, подвергаются яростной критике как со стороны проживающих в них, так и со стороны городских властей: занимают большие площади ценной городской земли.
– Не могу согласиться с теми, кто считает, что «хрущевки», как это сделали в Москве, надо сносить. В Москве дома первых массовых серий строились по своей, особой технологии. Там была принята система поперечных несущих стен с навесными панелями. И эти навесные панели, шаг этих панелей, ориентировал все остальные параметры. Более того, утеплителем там применялся такой материал, как стекловата, который сваливался и опускался вниз. И такие «хрущевки», может быть, и был смысл сносить.
Наша же система совсем иная. У нас было три продольных несущих стены. Даже если все закладные части убрать с этого здания, наши «хрущевки» все равно будут жить. Они могут еще лет 100 простоять. Продольные несущие стены говорят о том, что их можно надстраивать. Мое мнение – до 10 этажей. Дома с продольными несущими стенами, а это 50 процентов всего жилья в городе, можно целиком реконструировать, и будет нормальное жилье. Да, нужно поменять электрику, сантехнику, они уже износились. Может быть, где-то нужно пристроить дополнительный лифт. И надстраивая сегодня мансарды или верхние этажи можно увеличить полезную площадь этих домов. Такие проекты могут быть коммерчески выгодными и инвестиционно привлекательными.
Таково мое мнение в этом вопросе. Уверяю вас, наша ленинградская система с 3-4 продольными несущими стенами проживет еще 100-150 лет. Приглашаю вас посмотреть на них в следующем веке.
– Спасибо. Постараюсь воспользоваться Вашим приглашением. Но давайте вернемся в наш день. Чем еще гордится Владимир Гольман?
– Мне не было еще 30 лет, когда я был назначен управляющим трестом №18 «Ленуниверситетстроя». Я стал самым молодым руководителем такой крупной структуры. Комплекс ЛГУ в Петергофе строил наш трест. Так что мы с вами оба – университетские. Вы там учились, а я его строил. Из объектов, которыми можно гордиться, я бы назвал уникальный объект – свинооткормочный комбинат в поселке Нурма под городом Тосно на 12 тыс. свиней. Кроме того, можно назвать птицефабику в Синявино. Это тоже уникальное сооружение на 4,5 млн кур. Аналога ему в мире нет. Даже в Америке под Чикаго есть система птицефабрик на, примерно, такое же поголовье кур, но она объединяет несколько сооружений. Синявинская птицефабрика расположена на территории в 400 гектаров. Рядом возведен прекраснейший поселок на 15 тыс. жителей, который на всех конкурсах в то время занимал первые места в области и стране. Это жилой комплекс со всем жизнеобеспечением и целым рядом социально-культурных объектов. Там есть торговые комплексы, школы, несколько детских садов, банно-прачечный комбинат, дом культуры, свои садовые участки, современные жилые дома. Поселок находится в лесу, на берегу речки Назия. Может, он и сейчас процветает. Кстати, трест №18 восстанавливал Ташкент после землетрясения, построил там 50 тыс. кв. метров.
– Ваша молодость пришлась на годы хрущевской оттепели, полетов в космос, триумфа, как тогда полагали, советской системы. Как Вы считаете, молодежь той эпохи, сильно отличается от нынешней молодежи?
– Я полагаю, что молодежи в любые годы свойственны романтизм, вера в собственные силы и желание создавать определенные материальные ценности. Брюзжать на молодых могут только несостоявшиеся люди, недовольные своей судьбой. Другое дело, что сегодняшние условия значительно отличаются от времен нашей молодости. У нас не было таких возможностей, мы не знали, что такое дискотеки, мы не знали пивных фестивалей, мы не знали рок-музыки, но были в годы войны и после нее песни, которые и сегодня молодежь с удовольствием слушает и поет. По категориям ценностей духовных и та, и нынешняя молодежь друг другу соответствуют. Другое дело, что сегодня можно что-то приобрести за деньги, а в наше время, даже если бы и были деньги, то купить что-то было невозможно. Люди жили мыслями о будущем. Возможно, благодаря этому они сумели победить в войне, отстроить послевоенное хозяйство, смогли выйти в открытый космос, создать те технологии, которыми мы сегодня можем только гордиться. А то, что у нас сегодня нет национальной идеи, за которую бы люди боролись, это плохо.
По-моему, национальной идеей вполне могла бы стать жилищная политика. Обеспечение народа жильем. Жилье может стать тем фактором, тем локомотивом, паровозом, который потянет за собой экономику страны вперед. К сожалению, за последние 15 лет никаких экономических законов мы не приняли, никаких реформ не провели. Очень много на эти темы говорим, а дела не делаем. Отсюда – неверие народа во власть, в то, что она способна управлять страной. Да, есть нецивилизованный рынок, и правительство думает, что он все будет сам регулировать. Но это не так. Рынок тоже требует управления и плановости. А иначе – анархия.
– Владимир Михайлович, а как же тот пакет законов, что Государственная дума приняла в конце прошлого года. Я имею в виду Градостроительный кодекс, закон «О долевом строительстве» и ряд других. Они ведь как раз и направлены на формирование цивилизованного рынка в строительной отрасли и жилищной сфере?
– Мое мнение о Градостроительном кодексе, Жилищном Кодексе и законе «О долевом строительстве», которые приняли популисты из «Единой России» – мое категоричное мнение – их надо отменить, потому что они приняты наспех, за несколько дней до Нового года. Составляло их, в основном, финансовое лобби, которому надо было, чтобы мы отказались от долевого участия и брали бы дорогие кредиты, которых нет нигде в мире.
Они не хотят развивать ипотеку, хотят загубить ипотеку. Они не думают о простых людях, а только об абстрактном государстве, которое, как Молох, поглощает все и всех.
Эти законы надо или перерабатывать, причем, основательно, или хотя бы приостановить действие этих трех документов, а лучше всего – просто отменить. Они совершенно неразумны, необъективны. Люди, которые их принимали, ничего не смыслят в строительстве. Эти документы права на жизнь не имеют, они приведут к развалу строительного комплекса в стране. А строительный комплекс дает, как минимум, 15 рабочих мест: на 1 место в строительстве – еще 15 в других отраслях. Мы загрузили бы военно-промышленный комплекс: нам нужны краны, бульдозеры типа танков, экскаваторы, кабельно-проводниковая продукция. Мы бы вдохнули в промышленность жизнь. Но для этого к строителям надо относиться нормально, и считать строительство национальной идеей.
– Последний год в городе много говорят о стагнации строительного рынка. А как Вы оцениваете состояние этой отрасли в Санкт-Петербурге?
– В настоящее время петербургский инвестиционно-строительный комплекс переживает глубокий системный кризис. Об этом говорит снижение объема подрядных работ в первом квартале на 12 процентов, сокращение численности работников только по крупным и средним предприятиям на 5 тыс. человек, падение реальной заработной платы в отрасли на 5 процентов. Городское правительство отрапортовало о росте объемов введенного жилья на 60 процентов. Но нельзя забывать, что сегодня вводятся в строй дома, начатые еще в 2003 году. А в следующем году мы будем сдавать дома, построенные на участках, приобретенных на торгах. В 2004 году их было реализовано всего 27 из 59, выставленных на аукционы. На них можно построить не более 1 млн кв. метров, а это трехкратное снижение (общий объем построенных в прошлом году жилых и деловых зданий – 3 млн кв. метров). В I квартале нынешнего года число выданных разрешений на проектно-изыскательские работы уменьшилось в семь раз.
К сожалению, чиновники не видят пагубных тенденций и не очень прислушиваются к профессионалам. А у меня, всю жизнь отдавшего строительству, болит сердце при мысли, что строительный рынок может быть разрушен. Разрушить легко. В 1991 году мы с легкостью развалили могучее государство, последствия расхлебываем по сей день и неизвестно еще, сколько будем расхлебывать. Не хочется быть пессимистом, но если срочно не принять мер, то в ближайшие год-два мы сможем наблюдать развал одной из самых крепких, бюджетообразующих отраслей городского хозяйства.
– Надеюсь, что ситуация не так безысходна, как вы ее нарисовали. Все-таки, городское правительство пытается развивать ипотечное кредитование, выделяет средства на строительство социального жилья. Прорвемся?
– Очень хочется надеяться.
Беседовала Лилиана Глазова
Пять месяцев поочередно вступают в силу федеральные законы из так называемого жилищного пакета, направленные на формирование в стране рынка доступного жилья. Об этом наш корреспондент беседует с председателем Комиссии по городскому хозяйству, градостроительству и земельным вопросам Законодательного собрания Санкт-Петербурга Михаилом Амосовым.– Жилищный и Градостроительный кодексы, как и другие законы, входящие в жилищный пакет, вызывают много вопросов и нареканий у представителей строительного бизнес-сообщества. Какова Ваша оценка?
– Однозначно их оценить невозможно, здесь есть свои сильные и слабые стороны. Я, честно говоря, считаю, что градостроительное законодательство – не дело федеральных властей. Но сам Градостроительный кодекс разработан достаточно грамотно, и его принятие вряд ли сильно усложнит жизнь законодательной и исполнительной власти в регионах.
Очень важным юридическим достижением нового Жилищного кодекса является введение понятия «многоквартирный дом». Оговаривается закрепленность за каждым домом земельного участка, необходимость коллективного выбора управляющей компании и общественного принятия решения относительно цен на потребляемые услуги. Жилищный кодекс открывает возможности для реформирования системы управления ЖКХ, ну а сумеют ли во благо использовать эти возможности региональные власти – покажет время.
– Сейчас многие вспоминают высказывание Президента России Владимира Путина о том, что нужно проверить новые законы в действии, а уже потом вносить поправки. На Ваш взгляд, какие поправки обязательно должны быть внесены?
– Федеральное законодательство для нас все равно, что погода. Требовать внесения поправок равносильно тому, чтобы просить небо прекратить дождь. Опыт показывает, что ничего из этого не выходит. Поэтому, честно вам скажу, не особенно занимаюсь поправками к федеральному законодательству, это моя профессиональная позиция депутата Законодательного собрания. Я считаю, что мы к этому дождю должны приспосабливаться, придумывать, как обратить его во благо наших жителей, какие «козырьки» построить для защиты от него. Единственная поправка, которая, на мой взгляд, должна быть принята – и мы говорили об этом с Павлом Крашенинниковым как с одним из разработчиков – федеральный акт о том, что межевание земель в жилой застройке проводится за счет государства, муниципалитета, а не за счет граждан.
– И какие же «козырьки» от законодательного дождя можно построить в Санкт-Петербурге?
– Во-первых, мы обязаны привести местное законодательство в соответствие с федеральным – изменить закон «О жилищной политике», разработать законы о ценах на содержание и текущий ремонт жилых домов. В связи с вступлением в силу нового Жилищного кодекса нашей комиссией подготовлено тринадцать законопроектов, направленных на регулирование отношений в жилищной сфере. Что касается Градостроительного кодекса, то он дает возможность на местном уровне решать ряд насущных проблем. В соответствии с новым Градостроительным кодексом будет утверждаться Генеральный план развития Санкт-Петербурга, не менее важным вопросом является и разработка Правил землепользования и застройки как общих, которые должны действовать по всему городу, так и градостроительных регламентов по зонам. И это в значительной степени заполнит пустующее правовое поле. Кроме того, на мой взгляд, необходимо подумать о принятии либо отдельного закона, либо дополнительно ввести в уже существующие законодательные акты правила поквартальной застройки. Они должны будут регламентировать этапы освоения и преобразования территорий, соответствие заявленной градостроительной концепции, механизмы воздействия в случае, если застройщиками не выполняются взятые на себя обязательства. В общих чертах все это должно быть сформулировано на уровне городского закона, а уже потом в соответствии с законом городское Правительство города будет привлекать инвесторов к развитию тех или иных территорий.
Вторым «козырьком» может стать работа, направленная на самоограничение городской власти в вопросах управления жилищным фондом, чтобы люди сами принимали решения по важным для них вопросам. К сожалению, сейчас очень многие вопросы решаются, так сказать, «заочно», путем обхода квартир с подписными листами. Во избежание дальнейшего применения подобной практики должны быть разработаны и приняты соответствующие правовые акты, регламентирующие отношения между гражданами и исполнительной властью.
– В последнее время в связи с принятием закона о долевом строительстве риэлтеры и застройщики предрекают чуть ли не крах всей строительной отрасли в Санкт-Петербурге. Что нужно сделать, чтобы избежать кризиса?
– С правовой точки зрения взаимоотношения частных лиц и строительных компаний должны были быть отрегулированы. Но при реализации закона, как у нас часто бывает, перегнули палку: необходимо было предусмотреть достаточно длительный переходный период, в течение которого вводить отдельные пункты. Теперь же переходный период повлечет за собой много издержек, одна из которых – увеличение продолжительности цикла строительства.
Чтобы избежать кризиса, необходимо создать наиболее выгодные условия для застройщиков. На сегодня в Санкт-Петербурге очень остро стоит вопрос доступа к земельным участкам. Внедрение конкурсного механизма – это хорошо, но недостаточно. Остро стоит проблема инженерного обеспечения. Сейчас обеспечение участка инфраструктурой полностью возложено на застройщика, и в этом случае право на освоение территории должно приобретаться по минимальной цене. Вариантом такого развития событий может выступать «Балтийская жемчужина». Да, в ходе реализации этого проекта, по предварительным оценкам, город не получит $800-900 млн на развитие инфраструктуры (это треть городского бюджета), но инвестор сам обеспечивает участок всеми инженерными коммуникациями.
Другой вариант, когда город выступает в роли девелопера, прокладывает инженерные коммуникации из собственных фондов, делает проект планировки, межевания и затем привлекает застройщиков. Но это возможно только при проведении властями более активной градостроительной политики не только в плане регулирования, но и в плане реализации. Я думаю, что на сегодняшний день более предпочтительным является путь, когда инфраструктура развивается за счет привлечения частных компаний. Ситуация, когда город сам занимается развитием территорий, мне откровенно кажется менее эффективной.
Беседовала Вероника Шеменева, АСН-Инфо