Владимир Гольман: Строительные компании живучи, но...
Чем власть поможет строительной отрасли, какие поправки внес кризис в нацпроекты и городские программы и чего ждать участникам рынка? Ответы на эти и другие вопросы дает Владимир Гольман, старейший петербургский законотворец, заслуженный строитель РФ, отмечающий свой 75-летний юбилей.
– Владимир Михайлович, Вы пережили не один «экономический шторм». Ваши прогнозы – как долго ждать стабилизации?
– Когда в начале 90-х рухнула вертикаль власти, похоронив под собой практически всю экономику страны, строительная отрасль выжила только потому, что всегда работала по договорам подряда и была готова к рыночной экономике. После 98-го родилась схема долевого строительства – питерское ноу-хау, хотя, возможно, оно появилось в нескольких городах параллельно. Это позволило строителям работать без ипотеки и кредитов. Затем был издан 214-ФЗ «О долевом строительстве…», создающий проблемы как дольщикам, так и застройщикам. Тем не менее научились работать и в этой ситуации.
Строительные компании очень живучи. И сейчас они берут на себя роль государства и пытаются за счет своих внутренних ресурсов финансировать жилье, давать беспроцентные рассрочки покупателям, чтобы оживить продажи.
Сегодня у людей есть деньги, правда, они предпочитают покупать валюту и держать ее «в кубышке». Но ведь все подспудно понимают, что ни жилье, ни коммерческая недвижимость не могут подешеветь в разы. Конечно, спрос будет постепенно восстанавливаться, начнут покупать осторожно, более готовые дома. Но строителям нужна помощь.
– То есть Вы считаете, что государственная помощь отрасли нужна и без этого ей не справится?
– Государственная помощь отрасли обязательно нужна. Во-первых, необходимо продумать кредитную систему и для застройщиков, и для покупателей жилья, во-вторых, снизить налоговое бремя. К сожалению, финансовые механизмы у нас не работают – Госбанк дает кредиты коммерческим банкам под 18 процентов. Но коммерческие банки должны иметь свою маржу, они ее догоняют до 25 процентов (на 7 процентов больше). Под такой процент кредит можно взять разве что на один-два дня. Для ипотечных заемщиков эта ставка означает, что за 25 лет человек покупает три квартиры: одну для себя и две для банка. Никто не будет этого делать.
– Все понимают, что это «заградительные» ставки. Станет ли когда-нибудь в России ипотека вновь доступной?
– То, что в России называется ипотекой, – по сути потребительский кредит. За рубежом строят готовое жилье, люди его покупают и платят 25-30 лет. Более того, в развитых европейских странах нулевой кредит на ипотеку – 0,25 процента, в Японии – 0,15 процента в год. Иностранным банкам важен оборот денег, они за счет этого живут.
Оценивая сегодняшнюю ситуацию, я могу предположить, что даже в докризисном, неполноценном формате ипотека восстановится не раньше чем через 3 года. Потому что в России не создан план выхода из кризиса, не прописаны четкие действия по восстановлению экономики. Все ждут повышения цен на нефть.
Свое видение путей, которые помогут вывести страну и в первую очередь строительную отрасль из кризиса, я отразил в пакете срочных антикризисных мер, которые мы от имени «Союзпетростроя» направили вице-губернатору Петербурга Роману Филимонову и Виктору Забелину в Российский союз строителей.
Мы предлагаем переход на альтернативное – «проектное кредитование», то есть выдачу кредитов не физическим лицам, а строительным компаниям, причем под строгим контролем банков (вплоть до еженедельного мониторинга использования денег). Это позволит государству контролировать огромные средства, направленные в банковскую систему для реального сектора экономики. Строительные компании смогут продавать готовое жилье государству для социальных нужд или гражданам. Именно такие квартиры – предмет настоящей ипотеки.
– Что сейчас происходит с многочисленными национальными проектами и программами по предоставлению льготного жилья различным категориям граждан: бюджетникам, многодетным и молодым семьям, очередникам и другим?
– Я участвовал в формировании пяти законопроектов, и они начали активно развиваться, но пока нефть опять не подорожает, мы можем про эти программы забыть. Доходы от реального сектора экономики не могут компенсировать нам потери, ведь промышленность у нас работает на 50 процентов от мощности 90-го года, всего 25 процентов она достигла в общем валовом доходе страны. Поэтому мы сегодня сократили бюджет города на 1/3 (на 92 миллиарда рублей), и это произошло за счет средств развития.
Программа «Жилищные сертификаты» похудела с 1,9 миллиарда до 572 миллионов рублей, с целевой программы «Молодежи – доступное жилье» снято 570 миллионов рублей, финансирование программы «Развитие долгосрочного жилищного кредитования» урезано почти вчетверо – до 373 миллионов. Пострадало бюджетное строительство социальных объектов. Все, что сегодня строится, будет завершено, но ничего нового начинать мы не будем. Это не отразится на результатах 2009 года, а вот в 2010-2011 годах мы это почувствуем в полной мере.
– На что в сегодняшних условиях могут рассчитывать жители 40 кварталов, попавших в программу «Развитие застроенных территорий»?
– Возможность расселения такого большого количества кварталов мне кажется утопией, даже безотносительно сегодняшней финансово-экономической ситуации. Для этого необходим определенный резервный фонд жилья. Невозможно просто построить двадцатиэтажный дом на месте пятиэтажного, нужно поменять сети, а дополнительные мощности отсутствуют. Ни один застройщик самостоятельно решить этот вопрос не в состоянии. Инженерную подготовку должны вести городские власти за счет бюджета – так делается во всем мире.
Расселять «точечно», отдельными домами, – нереально. Речь может идти только о комплексном подходе – сначала построить новый квартал, переселить туда жителей, а потом реновировать «хрущевки»: проложить внешние сети, дороги, посчитать нагрузки – и только потом начинать строить.
В свое время я предлагал спроектировать новый квартал для «переселенцев» в Невском районе. Мало кто помнит, что там предполагалось строительство нового обводного канала – специального русла Невы. Проект остался нереализованным, но свободные территории в районе улицы Бабушкина и бульвара Красных Зорь остались. Их можно застроить и переселить туда жителей «хрущевок» серии ОД.
– Квартальная застройка, комплексное освоение территорий – важный шаг для развития градостроительства в Петербурге. Что, на Ваш взгляд, надо учесть компаниям, работающим над такими проектами?
– Как один из немногих петербургских строителей, имеющих опыт комплексного освоения территорий, таких как микрорайон «Озеро Долгое» и ряд кварталов на Юго-Западе, скажу, что мы слишком увлеклись этой темой. Да, ресурс точечной застройки себя исчерпал, но то, что было возможно при поточном строительстве, практически невозможно в современных рыночных условиях, даже безотносительно кризиса.
Мы работали в тесной связке, по согласованному совмещенному графику с сетевиками. Сначала Главинжстрой «опутывал» инженерными сетями кварталы и прокладывал внеквартальные дороги, затем приходила очередь квартальной застройки.
С 1986 по 1990 год мы сдавали по 2,5 миллиона квадратных метров жилья ежегодно – казалось бы, сегодняшние строители работают эффективнее нас, ведь в 2008 году было сдано 3,2 тысячи квадратных метров. Но тогда сдавались не просто квадратные метры (кстати, стопроцентной готовности – с отделкой), а целые градостроительные комплексы.
Каждый квартал площадью до 100 гектаров (а их было порядка пяти) предназначался для 10 тысяч жителей. На него полагалось две школы, пять детских садов, универсам, поликлиника, АТС, комбинаты бытового обслуживания и прочее.
Сегодня, когда оглашаются громкие проекты по застройке сотен гектаров, сулящих городу «выход» миллионов квадратных метров жилья, о вопросах инженерной и социальной инфраструктуры забывают, а ведь ими надо заниматься отдельно.
Кто и за какие деньги сегодня будет строить межквартальные улицы, сделает водоводы, канализацию, газ, проложит тепло и выпустит необходимую регламентирующую документацию? Реальнее «продвигаться» локально, участками по 1-2 гектара. Такие лоты в состоянии выкупить средний строительный бизнес. Конечно, проблема соединения этих лотов, организации между ними проездов и инженерных сетей, разработки общего плана квартальной застройки останется. Нужен единый координирующий штаб – общий застройщик или генподрядная организация.
Беседовала Ирина Герасимова, Строительный Еженедельник
Принятие закона о саморегулируемых организациях в строительной отрасли, вместо того, чтобы положить конец бурным дискуссиям относительно новой схемы обеспечения компаниям доступа на рынок, только активизировала ее. С критикой положений новой правовой нормы выступили все, включая тех, кто принимал непосредственное участие в разработке документа. В спешном порядке готовится ряд поправок в закон, который был принят всего лишь месяц назад и фактически даже не успел вступить в действие. Свой взгляд на проблему высказал для АСН-инфо генеральный директор ФГУ «Федеральный лицензионный центр» Александр Толкачев.
- Александр Васильевич, закон о саморегулировании в строительстве принят и утвержден президентом, тем не менее, споры не утихают. С чем это, на ваш взгляд, связано?
- Главная причина этому, как мне кажется, в том, что на сегодняшний день и в том виде, как этот документ принят, он совершенно не работоспособен. И люди, непосредственно связанные со строительством (причем сторонники как государственного лицензирования, так и саморегулирования), это прекрасно понимают. Не случайно, поэтому, поток обращений от различных структур – региональных властей, строительных компаний, отраслевых общественных организаций – в федеральные органы власти не только не прекратился, но даже усилился. По нашим подсчетам за последнее время Президенту, премьер-министру, в Государственную Думу РФ, Совет Федерации РФ, Министерство регионального развития и др. поступило более 2500 такого рода обращений из 74 субъектов федерации.
Примечательно, что и сторонники саморегулирования считают закон недоработанным. Такие известия поступают из всех концов страны. На состоявшемся недавно заседании Комитета по строительству и ЖКХ Торгово-Промышленной палаты России, участвовавшие в нем Е.Басин (председатель Комитета), В.Забелин (Российский союз строителей), Н.Кошман (Ассоциация строителей России) и другие инициаторы введения саморегулирования, признали, что закон требует значительных корректировок.
Получается, что новый акт, принятый российским парламентом, не устраивает никого, и является своего рода декларацией о намерениях, а не продуманным юридическим документом, регулирующим работу важнейшей отрасли экономики.
- В чем вы видите недостатки закона?
- Неразрешенными в законе остается множество вопросов. Так, в рамках системы гослицензирования, документ, выданный в любом регионе, действует на всей территории страны. Строители из Йошкар-Олы могут работать в Калининграде, а архангелогородцы – во Владивостоке. Лицензия гарантирует им это право. СРО будут формироваться на местах, и, принимая во внимание человеческий фактор и амбиции разных деятелей, будут отстаивать свои узкие интересы. Допустит ли, к примеру, екатеринбургская СРО к работе в «своем» регионе строителей из Орловской области? Начнется какое-то полуфеодальное деление страны между различными конкурирующими саморегулируемыми организациями. Вместо стабильности и гарантии качества работы строителей, мы рискуем получить целый спектр враждующих структур, отстаивающих частно-групповые и территориальные интересы, и отнюдь не пекущиеся о пользе отрасли в целом. А если компания намерена работать сразу во многих регионах, ей что, нужно вступить в десяток СРО? Кто будет, например, осуществлять допуск к олимпийской стройке, в которой будут заняты сотни тысячи организаций и сотри тысяч человек?
Совершенно не ясен вопрос с численностью СРО. С одной стороны, во многих регионах может не оказаться требуемых законом для создания СРО 100 строительных, 50 проектных или изыскательских организаций. В таком случае рекомендуется создавать межрегиональные СРО. Однако, принимая во внимание размеры России, очевидно, что организация, объединяющая строителей разных регионов, будет совершенно неуправляема. С другой стороны, не ясно, что препятствует недобросовестным структурам, мошенникам или просто «шарашкиным конторам», неспособным качественно работать, не создать свою СРО, чтобы обеспечить друг другу «допуск на рынок»?
Кстати, о допуске на рынок. Конкуренция сегодня очень острая, традиций саморегулирования у нас нет, законов, регламентирующих функционирование этой системы – тоже. Где гарантии, что контроль над СРО не станет инструментом борьбы с конкурентами? Да и вообще, мне не очень ясно, на каком основании общественная организация будет давать или не давать разрешение на ведение хозяйственной деятельности. Думаю, что это нарушает конституционные права граждан.
Даже если допустить, что прямой борьбы с конкурентами в рамках СРО не будет, крупные строительные структуры, которые, в любом случае будут лидировать в СРО, могут поставить в подчиненное положение представителей малого и среднего бизнеса. Им, скорее всего, окажутся не по карману взносы в компенсационный фонд, добровольно-принудительное страхование и пр. финансовые обременения. Тогда малым и средним предпринимателям (а их в строительной сфере, между прочим, 75%) останется только уйти с рынка, войти в крупные бизнес-структуры, либо стать субподрядчиками. А это подорвет конкуренцию, будет способствовать монополизации рынка и, думаю, самым негативным образом отразится на стоимость строящегося жилья. К тому же такое положение явно идет в разрез с провозглашенным Президентом Д.Медведевым и премьер-министром В.Путиным курсом на поддержку малого и среднего бизнеса.
Несмотря на обременительные для небольших компаний сборы в компенсационный фонд и на страхование этих денег в любом случае не хватит на возмещение ущерба в случае серьезных аварий или происшествий. Кроме того, ответственность за правонарушения по Гражданскому и Уголовному Кодексу никто не отменял. А понесшие ущерб граждане или организации будут обращаться за возмещением в суд с исками непосредственно на виновников. Таким образом, компенсационные системы СРО фактически создают дублирующую схему ответственности, которая только осложнит и запутает процесс.
Несмотря на множество разговоров о том, что введение саморегулирования будто бы повысит качество работы, ни одна из общественных организаций, претендующих на создание СРО, не заявила своих отраслевых стандартов, своих требований по квалификации компаний, чтобы допускать их на рынок. И это не удивительно, ведь разработка такого рода документов – дело не одного дня. Соответственно, если в ближайшее время что-то и будет представлено, это будут, по сути, те самые требования, которые мы сейчас предъявляем к лицензиатам. Напомню, что и технических регламентов до сих пор тоже не существует. В общем, принятый закон ставит больше вопросов, чем дает ответов.
- И что же в этой ситуации намерен делать Федеральный лицензионный центр?
- Как законопослушные граждане, мы, безусловно, будем выполнять требования закона, хоть, на наш взгляд, многие из них явно недостаточно продуманы. Так что до конца 2008 г. ФЛЦ, в соответствии с законом, продолжает работать, выдавая лицензии и осуществляя надзор за качеством выполняемых работ.
В то же время, как специалисты, мы не можем просто самоустраниться от проблемы. Поэтому мы стараемся донести информацию о тех недостатках, которые, на наш взгляд, имеются в новом законе до всех заинтересованных сторон. Сами мы правом законодательной инициативы не обладаем, но готовы сотрудничать со всеми, кто стремится к совершенствованию законодательства, и готовит поправки в этот документ.
Если говорить о нашей принципиальной позиции, то оптимальной нам кажется создание системы при которой государственное лицензирование и саморегулирование дополняли бы друг друга. Пример такой схемы действует в США. Там существует институт лицензирования различных видов деятельности, а СРО объединяют компании не «по вертикали» (делегируя выход на рынок и обеспечивая взаимную ответственность за выполнение стандартов), а «по горизонтали» (объединяя отдельные секторы отрасли, отстаивая их консолидированные интересы на рынке, формируя стандарты качества и финансируя перспективные разработки, важные для всей организации). Думаю, сочетание государственного и общественного контроля было бы оптимально.
Если же рассматривать сложившееся сегодня положение, то, на наш взгляд, необходим необходим переходный период, который позволил бы отрасли сравнительно безболезненно перейти от государственного лицензирования к саморегуливанию. По подсчетам экспертов ФЛЦ, на начало 2010 г. будет действовать около 234 тысяч лицензий, 2011 г. – около 185 тысяч лицензий, 2012 г. – около 124 тысяч лицензий и на начало 2013 г. - более 50 тысяч лицензий. Представляется целесообразным продлить переходный период до 2013 г., пока не прекратят свое действие выданные лицензии.
Более того, думаю, что оправданно было бы на некоторое время создать комбинированную систему, при которой доступ на рынок обеспечивался бы как членством в СРО, так и получением государственной лицензии. И предоставить самим строительным компаниям решать, какую схему они считают оптимальной, а также сравнить результаты работы компаний работающих в одной и другой системе, и то, к кому предпочтут обращаться заказчики: тем, кто сам гарантирует качество своей работы, или тем, чью дееспособность подтверждает государство. Предоставление такой альтернативы сразу продемонстрировала бы уровень доверия к разным схемам допуска на рынок.
Даже если такой комбинированный подход наши парламентарии посчитают неприемлемым, думаю целесообразно, прежде чем осуществлять реформу на всей территории страны, провести в одном или нескольких регионах, которые полагают, что готовы к переходу на такую систему, эксперимент по переходу к саморегулированию. Это позволит оценить результаты, увидеть слабые места системы, понять, что нужно изменить, чтобы схема работала. Если же опыт будет удачен, то можно будет смело внедрять систему во всероссийском масштабе.
Без такого рода предварительных мер, без внесения серьезных изменений в правовые нормы, новый закон может ввергнуть отрасль в хаос. Ведь строительство – это не та сфера, где можно безоглядно экспериментировать. Речь идет не только о сохранности имущества, но и о жизни и здоровье граждан. В отсутствие технических регламентов, совершенной нормативной базы, эффективных механизмов ответственности перед потребителями и внутренних отраслевых стандартов саморегулируемых организаций контроль за качеством ведения работ становится совершенно эфемерным, а возможности влиять на недобросовестных строителей сводятся к нулю.
Беседовал Михаил Добрецов