Степан Рощупкин: «При работе на «Невской ратуше» нам пришлось стать проектировщиками»
Участие в таких знаковых проектах, как «Невская ратуша», стимулирует подрядные организации к профессиональному росту и здоровой конкуренции, считает генеральный директор ГК «Сардис» Степан Рощупкин. Руководитель одного из крупнейших камнеобрабатывающих предприятий Северо-Запада рассказал «Строительному Еженедельнику» о реализованном потенциале и о компетенциях, приобретенных при выполнении проекта.
– Степан Юрьевич, на какие работы была привлечена компания «Сардис» при строительстве «Невской ратуши»?
– Наша компания выполнила облицовку фасада, изготовление и установку внешней колоннады административного здания, состоящей из 38 колонн высотой 30 м, радиусом примерно 1 м. Также произвели изготовление аналогичных внутренних колонн, покрытие пола. Общая площадь каменной облицовки в проекте – свыше 3,5 тыс. кв. м. Общий расход камня составил порядка 1,5 тыс. куб. м.
– О каком камне идет речь?
– Автор проекта Сергей Энверович Чобан выбрал для наружной отделки «Невской ратуши» итальянский травертин, Travertino Romano. Это пористая горная порода, относящаяся к роду известняковых туфов. Из этого камня построены многие прекрасные здания Рима, а с нашей подачи – теперь еще и футбольный стадион в Краснодаре, отделка зрительного зала в Академии танца Бориса Эйфмана в Санкт-Петербурге.
Нами было закуплено сырье в виде блоков, а весь цикл обработки производился на заводе ГК «Сардис».
– Какие технологии вы применяли при выполнении монтажа колонн в «Невской ратуше»?
– Прежде всего нам пришлось стать проектировщиками подсистемы, так как ни один из стандартных вариантов для данных условий не оказался пригодным. Мы с этой задачей справились.
Далее из привезенных из Италии блоков на собственном заводе при помощи высокотехнологичного итальянского оборудования с числовым программным управлением мы изготовили детали криволинейной формы, которые монтировались на стальные колонны-основания.
Изготовление специальных деталей крепежа оказалось не единственной сложностью. Особенность технологии заключалась в том, что элементы каменной облицовки не опирались друг на друга и даже не соприкасались между собой, а крепились к металлическим колоннам индивидуально. Необходимо было следить, чтобы отклонение по вертикали колонны не превышало строго заданного лимита – не более 2 см, в то время как отклонение самих колонн-оснований достигало 13 см. На монтаже постоянно присутствовал геодезист, который замерял величину отклонений после выполнения каждого яруса облицовки, а таких рядов на одной 30-метровой колонне было 24. Понятно, что при такой ювелирной точности монтажа мы не могли осуществлять работы очень быстро.
– Сколько времени ушло на выполнение заказа?
– Примерно полтора года. Поскольку особенности технологии не позволяли придерживаться высокого темпа, непосредственно на объекте трудилась одна бригада из 15 человек. Но 90% всего объема работ осуществлялось у нас на производстве, поэтому можно с уверенностью сказать, что выполнение данного заказа – результат работы всего коллектива компании «Сардис», специалистов высокой квалификации и различных направлений, сумевших в полной мере реализовать такой интересный и сложный замысел.
– Принципиальным подходом вашей компании является то, что вы привозите сырье со всего мира, но обработку и все необходимые производственные работы выполняете сами, на месте. Оправдывает ли себя данный подход при реализации крупных, знаковых проектов?
– Я бы сказал, что такой подход не просто оправдывает себя, а является одним из главных конкурентных преимуществ нашей компании. Честно, я не могу назвать другие предприятия в Петербурге, обладающие достаточными ресурсами и опытом для выполнения таких задач – уникальных по инженерным решениям и уровню организации процесса.
Когда мы начинали в 1992 году, рынок коммерческой камнеобработки в России только зарождался. Мы создавали этот рынок и развивались вместе с ним. В 1994 году я впервые посетил выставку камня в Вероне и поразился, насколько далека была наша страна от мирового уровня. В тот момент я осознал миссию своего предприятия: привезти в Россию новые виды камня, технологии, оборудование. И уже в 1994–1995 годах мы начали ввозить импортный камень и значительно расширили цветовую гамму предлагаемого ассортимента. Первыми стали завозить ониксы. Были новаторами в части внедрения технологий. Так, например, первыми привезли технологию изготовления флорентийской мозаики и пятиосную машину для изготовления объемных изделий, в том числе скульптуры.
Проект «Невская ратуша» одновременно стал для нас и вызовом, и логичным результатом многолетней деятельности, направленной на постоянное развитие наших компетенций.
– Над какими проектами, позволяющими в полной мере реализовать потенциал и накопленный опыт компании, работаете сегодня?
– Завершаем работу в общественно-деловом комплексе «Лахта Центр». Там рукотворными методами выполняем «водную стену». Воссоздаем карельские скалы парка «Монрепо». Общая площадь поверхности составляет 700 кв. м.
Помимо этого, мы выполняем работы в яхт-клубе на Крестовском острове, поставляем камень на Новую Голландию, участвуем в проекте строительства жилого комплекса в Москве.
– Как изменились предпочтения клиентов за последние годы? Есть ли модные тренды в мире камня?
– После 2014 года из-за общей ситуации в мировой экономике, курсовых изменений в стране, упор в нашей сфере деятельности переместился на российские материалы. Но в силу объективных причин они подходят далеко не для всех объектов. Отечественный камень имеет достаточно узкую цветовую гамму. Кроме того, в России исторически мало мрамора, гранитов. Поэтому, несмотря на то, что мы проводим в жизнь политику импортозамещения и не закупаем готовый, переработанный материал в Китае или Италии, в вопросах выбора сырья мы абсолютно космополитичны. Закупаем сырье, исходя из потребностей. Ближайшие поставки ожидаем из Италии, Испании, Турции, Индии и Греции. Нужен камень из Бразилии – покупаем в Бразилии. Когда в элитном ЖК «Привилегия» заказчик решил использовать дорогой и достаточно редкий камень лабрадорит, добываемый на Мадагаскаре, мы закупили его в объеме строго под работу. И результат получился превосходным. Помимо пола из этого камня с потрясающими декоративными свойствами, удалось выполнить винтовую лестницу чрезвычайно сложной пространственной формы, состоящую из массивных элементов. Здесь опять была важна филигранная точность распила камня и монтажа конструкции.
На этом же объекте, кстати, мы выполнили пол сигарной комнаты из, пожалуй, самого дорогого в мире мрамора – Nero Portoro. Остается пожелать, чтобы таких интересных проектов было больше, потому что они стимулируют участников рынка, поднимают уровень компаний до мировых стандартов.
Переход на проектное финансирование, особенности взаимодействия застройщиков и банков, перспективы реализации нацпроекта по жилью в Северной столице, планы по завершению долгостроев – эти и другие темы осветил вице-губернатор Санкт-Петербурга Николай Линченко в интервью «Строительному Еженедельнику».
– Николай Викторович, реформа перехода жилищного строительства на новую схему финансирования с использованием банковского кредитования и эскроу-счетов вступила в решающую фазу. На Ваш взгляд, насколько петербургские застройщики оказались к этому готовы? Как идет процесс перехода?
– Дата 1 июля 2019 года, после которой новые проекты уже не смогут финансироваться по долевой схеме, не была новостью для городских строительных компаний. Движение в этом направлении в законодательной сфере длилось около двух лет. Понятно, что досконально к реформе застройщикам подготовиться, наверное, было сложно. Это связано и с тем, что предполагаемая тактика изменений несколько раз корректировалась, а некоторые необходимые документы были утверждены Минстроем только в начале июня. В то же время стратегия реформы, ее цели и задачи были ясны – и это позволило практически всем серьезным компаниям предпринять необходимые меры.
В принципе, петербургский девелоперский бизнес выгодно отличается от своих коллег из других регионов тем, что не ждет, когда изменения наступят, а готовится к ним заранее. Следствием стало то, что в городе действует 431 разрешение на строительство, в рамках которых можно возвести порядка 24 млн кв. м недвижимости, в том числе почти 15 млн кв. м жилой площади. Значительная часть этого объема уже находится в стадии строительства. Таким образом, сделан задел на будущее, призванный обеспечить определенную плавность, постепенность перехода на новую схему финансирования.
При этом, как мы к тому и призывали, девелоперы заранее провели диверсификацию своих проектов на те, которые попадают под критерии высокой строительной готовности, определенные Минстроем РФ, и могут быть достроены по старой схеме (при получении соответствующего заключения о соответствии в Комитете по строительству), и те, которым предстоит уже работать по новой схеме, с привлечением проектного финансирования в банках и использованием эскроу-счетов.
Со своей стороны, подготовку к переходу на новые рельсы проводил и Комитет по строительству. Как только необходимые документы были утверждены на федеральном уровне, началась активная работа по проверке представленных компаниями пакетов документов и предоставление им заключений о соответствии объектов критериям Минстроя. В Комитет по строительству уже подано 269 заявлений, из них по 259 объектам соответствующий документ уже выдан. В целом работа организована хорошо, поэтому есть все основания быть уверенными, что переход на новую схему финансирования жилищного строительства пройдет спокойно.
По нашим оценкам, по долевой схеме будет продаваться жилье примерно в 73% уже запущенных проектов. В то же время многие компании в Петербурге, поняв, что их по старой схеме реализовать не получится, уже переходят на новую. Как говорится, процесс пошел. На сегодняшний день банками одобрено проектное финансирование по 18 стройкам.
– Есть мнение, что теперь влияние банковского сектора на девелоперский бизнес станет очень сильным – и это не пойдет на пользу строительству. Что Вы думаете по этому поводу?
– Действительно, в определенном смысле влияние банков усилится. Совершенно очевидно, что, рассматривая вопрос, кредитовать или нет тот или иной проект, банки не могут не оценивать свои риски. И если они будут чрезмерно высоки, то застройщик получит отказ.
В то же время надо отметить, что банки будут оценивать не застройщиков как таковых (хотя такая идея в свое время выдвигалась), а исключительно конкретные проекты. И если этот проект не сходится по экономике – может быть, и не надо его реализовывать? Не из-за таких ли непродуманных проектов, маржинальность которых была крайне низкой, а застройщики надеялись на «авось», появились проблемные объекты и обманутые дольщики?
Сейчас мы получаем защиту от таких проектов, для того и была инициирована реформа. Теперь риски будут распределять между собой профессиональные игроки рынка, а покупатель будет надежно защищен. Возможно, некоторое время банкам и застройщикам понадобится «притираться» друг к другу. Наверное, девелоперам поначалу будет странно слушать рекомендации от банков относительно класса намеченного к строительству объекта или его позиционирования на рынке. Но со временем система будет выстроена, и мы получим куда более цивилизованный и менее рисковый рынок.
Кроме того, новая система позволяет учитывать и реально существующие рыночные особенности, и нюансы. Некоторые проекты, особенно в элитном сегменте, имеют очень специфическую экономику. Маржинальность их очень высокая, но возврат средств при этом растянут во времени, что может, например, приходить в противоречия с нормативами банка по возвратности денег. Соответственно, таким проектам будет предложена иная схема финансирования. В любом случае банки, рискующие своими деньгами, согласовывая кредит по тому или иному проекту, будут опираться на свои прогнозы, оценки, видение развития рынка и пр., станут влиять, в частности, и на маркетинговые планы застройщика, ценообразование, другие факторы – применительно к конкретному проекту. И это будет довольно существенным отличием нового рынка.
– Только за последние полгода рост средних цен на жилье в Петербурге составил около 4-5%. К концу года, по прогнозу экспертов, может быть уже 8-9%. По сути, в «предвкушении» роста себестоимости строительства из-за банковского финансирования застройщики уже сейчас формируют ресурсы, чтобы уменьшить объем кредита. Нет у Вас опасений, что рост цен, наложенный на нерастущую покупательную способность граждан, приведет к проблемам со спросом и, как следствие, – к затовариванию рынка, снижению объемов строительства?
– На мой взгляд, та ценовая коррекция, которая произошла, имеет психологическую, ажиотажную природу, и сформировалась она из-за изменений в законодательстве и связанных с этими тревожными ожиданиями. Между тем 1 июля мы уже прошли, и ничего катастрофического в тот день не случилось. Убежден, что серьезных экономических оснований, реальных причин для существенного роста цен на жилье сейчас нет. Как я уже говорил, подавляющее большинство уже запущенных проектов продолжает реализовываться по старой схеме – и значит, в их экономике никаких изменений не произошло: ценообразование, финансовая нагрузка и даже система реализации остались прежними.
Да, можно предположить, что некоторые застройщики, пользуясь сложившимся информационным фоном и ожиданиями роста цен, имеющимися у граждан, постараются создать дополнительную «финансовую подушку». Но аппетиты девелоперов будут сдерживаться существующим платежеспособным спросом. А значит, возможность поднимать стоимость квадратного метра у застройщиков очень ограничена. Добавлю, что при согласовании проектного финансирования сами банки ограничивают желания девелоперов поднять ценник, поскольку финансовые институты теперь тоже кровно заинтересованы в успешной реализации (а это возможно только при сохранении стабильного спроса) прокредитованных ими проектов.
В связи с этим я не думаю, что мы увидим существенный рост цены «квадрата» во втором полугодии. Так что перспективы роста на уровне 8-9% к концу года – очень сомнительны. Во всяком случае, никаких объективных предпосылок для этого нет.
– В стране запущен нацпроект в сфере жилья. В частности, предполагается радикальное увеличение объемов строительства. На Ваш взгляд, достижим ли установленный для Санкт-Петербурга ориентир по ежегодному вводу 5,3 млн кв. м жилья к 2024 году?
– По этому вопросу мы ведем постоянный диалог с Минстроем РФ как разработчиком паспорта нацпроекта в жилищной сфере. Исходя из объективных реалий развития строительного рынка по стране в целом, по итогам состоявшегося весной Госсовета по этой проблематике, целевые показатели по вводу на ближайшие три года были откорректированы. Для Петербурга это 3,4 млн кв. м жилья в 2019 году и 3,7 млн в два следующих года. Пиковые значения на 2024 год – 5,35 млн кв. м – пока сохранены. Но даны поручения – и Минстрой, в частности, сейчас достаточно глубоко прорабатывает вопросы реализации нацпроекта.
Для понимания ситуации нужно пояснить, что плановые показатели нацпроекта формировались на базе анализа тенденций и движений рынка. Можно вспомнить, что на 2014 год приходился как всплеск девелоперской активности, так и пик спроса со стороны граждан, которые под конец года, в условиях снижения курса рубля к основным мировым валютам, стремились вложить имеющиеся сбережения, а одним из наиболее надежных вариантов инвестирования остается жилье. Сразу после этого, на фоне роста ключевой ставки, была запущена программа государственного субсидирования ставок по ипотеке, призванная поддержать уровень спроса и, кстати, доказавшая свою эффективность. Ответным рыночным движением со стороны девелоперов стал запуск новых проектов и рост предложения. В результате эти факторы и сформировали ожидания (как показывает практика, видимо, несколько завышенные) по росту спроса и, соответственно, потенциалу увеличения жилищного строительства к 2024 году.
Сейчас идет работа по коррекции планов в связи с реальным положением дел на рынке. И, по всей видимости, плановые показатели программы могут быть несколько изменены. Причем речь идет не просто об уменьшении, а о дифференциации подходов к разным регионам. В каких-то субъектах РФ возможна линейная зависимость: увеличение расходов на строительство – рост объемов. В Петербурге ситуация иная. Хоть и есть существенный массив утвержденных проектов планировок территорий под жилищное строительство – на несколько десятков миллионов квадратных метров, – он связан с необходимостью очень серьезно нарастить объемы инженерной подготовки, создания социальной и транспортной инфраструктуры. Радикальный рост жилищного строительства потребует столь же масштабного увеличения финансирования модернизации головных источников и сетей тепло-, электро- и водоснабжения, а также водоотведения. То же касается и пробивки новых улиц, строительства развязок, виадуков и пр. В целом соответствующие планы у городских властей есть. Но средств только бюджета Петербурга для столь крупномасштабного наращивания финансирования – недостаточно. Кроме того, на реализацию этих планов нужно время, поэтому достижение полномасштабного эффекта к 2024 году вряд ли достижимо. Думаю, что с учетом всех этих факторов целевые показатели для Петербурга будут откорректированы.
В целом, на мой взгляд, рынок города находится сейчас в оптимальном, сбалансированном состоянии, как по спросу, так и по предложению. Если же говорить в целом о стимулировании спроса в масштабах страны, то программа субсидирования части ипотечных ставок доказала свою эффективность – как по достигнутым целям, так и по понятной схеме контроля выделенных средств.
– Вы упомянули отставание Петербурга по развитию инженерной, социальной и транспортной инфраструктуры. Как решать эти проблемы?
– В соответствии с ПЗЗ, работа по обеспечению новостроек социальными объектами – детсадами, школами – в тех местах, где образуется их дефицит, возлагается на застройщика. Нацпроект ставит четкую задачу не только по росту объемов ввода, но и по созданию комфортной среды проживания, что невозможно без наличия «социалки». Кстати, сами застройщики признают повышение привлекательности проектов, включающих развитую инфраструктуру. Так что ее создание – это не «выбрасывание» денег, а инвестиции в стимулирование спроса.
Перспективы развития источников и сетей тепло-, электро- и водоснабжения, а также водоотведения, а также транспортной инфраструктуры в разных ее формах – отражены в Стратегии социально-экономического развития Петербурга до 2035 года. Они же будут учтены в новой редакции Генплана, к корректировке которого мы приступим осенью. На мой взгляд, дальнейшее поступательное развитие города невозможно без продолжения формирования транспортного каркаса, системы магистралей непрерывного движения, вылетных трасс, развязок и других объектов. Когда наши планы в этой сфере будут реализованы, застройщики смогут «распаковать» земельный портфель, приступить к практической реализации проектов, которые задуманы, но тормозятся отставанием в развитии инфраструктуры. Это, в свою очередь поспособствует росту объемов строительства и достижению целей, поставленных в нацпроекте.
– В заключение – традиционный больной вопрос: долгострои. Когда проблема все-таки будет разрешена?
– Достройка проблемных объектов достаточно четко идет в соответствии с планом мероприятий. На начало года в городе было 15 таких объектов (29 домов). В апреле, правда, добавился еще один долгострой, но это небольшой дом на 30 квартир, по которому в ближайшее время будет заключен договор подряда. Почти по всем объектам имеются управленческие решения, найдены пути достройки. Даже по таким одиозным долгостроям, как комплексы «Охта Модерн» и «Новая Скандинавия», заключены соглашения на достройку с крупными надежными застройщиками – «Группой ЛСР» и «БФА Девелопмент». Так что, как и планировалось, в этом году почти все долгострои Петербурга будут сданы.
Исключениями, видимо, станут жилые комплексы «Трио» и «Вариант», которые мы рассчитываем достроить в следующем году. По первому из них работы уже идут активно, но успеть завершить их в этом году малореально. ЖК «Вариант» – это очень сложный долгострой, квартиры в нем продавались по цене в полтора раза ниже рыночной, при этом пострадавшие соинвесторы требуют не возвращения денег, а именно получения квартир. По этому проекту у нас есть интересант, но нужно решить ряд юридических моментов. Пока, к сожалению, не выстраивается экономика достройки. Но уверен, что мы сумеем найти решение – и объект будет сдан в 2020 году, как и значится в плане.
Таким образом, совместными усилиями с девелоперами этот вопрос будет закрыт. А переход на проектное финансирование и счета эскроу исключит саму возможность появления новых долгостроев.
ПОЗДАВЛЕНИЕ
Уважаемые работники строительной отрасли, коллеги!
Поздравляю Вас с профессиональным праздником – Днем строителя!
Ваша профессия – одна из самых благородных и уважаемых. От деятельности специалистов строительной отрасли во многом зависят динамичное развитие экономики и укрепление социальной инфраструктуры нашего города.
Этот год после череды федеральных изменений, которые повлияли на привычный ритм работы строительной индустрии, стал более стабильным и предсказуемым. Совместно с вами мы смогли отработать новые механизмы взаимодействия, открывая дорогу перспективным проектам, нужным и важным для жителей Санкт-Петербурга.
Уверен, что ваш высокий профессионализм, любовь к родному городу, уважение к его традициям, помноженные на достижения науки и инновационные технологии, позволят нам вместе построить все, что мы запланировали.
Желаю всем петербургским строителям благополучия, счастья, новых успехов в труде на благо Санкт-Петербурга и его жителей
С уважением,
вице-губернатор Санкт-Петербурга Н. В. Линченко