Александр Макаров: «В 30-й год жизни компании вступаем с уверенностью в будущем»
О результатах работы финансово-промышленной группы «РОССТРО» в прошлом году и планах на год наступивший, преимуществах диверсификации бизнеса, а также о роли современных технологий в развитии строительной отрасли «Строительному Еженедельнику» рассказал президент холдинга Александр Макаров.
– Александр Афанасьевич, насколько успешным для холдинга был 2019 год? Довольны ли Вы его итогами? Какие проекты были реализованы?
– В целом ФПГ «РОССТРО» завершила год с достойными показателями. Чистая прибыль выросла на 17% и составила 303 млн рублей. Получено порядка 1 млрд рублей выручки. Активы увеличились на 10,5%, до 3,3 млрд. Стоимость чистых активов достигла 3,1 млрд рублей. Оборот на расчетных счетах увеличился и составил 2,2 млрд. Таким образом, финансовые итоги работы холдинга, безусловно, следует признать позитивными.
На протяжении года мы продолжали реализацию крупного проекта по строительству торгово-развлекательного комплекса «Вернисаж» в Кингисеппе (Ленинградская область). В этом же городе, по адресу: улица Иванова, 28б, «РОССТРО» активно вела возведение 6-этажного жилого дома на 124 квартиры. В Приморском районе Санкт-Петербурга, на улице Афонская, 2, мы продолжали строительство 8-этажного офисного здания общей площадью 4,5 тыс. кв.м.
На заводе ROSSTRO-VELOX, базирующемся также в Кингисеппе, был освоен метод окрашивания щепоцементных плит в массе. В частности, он был успешно применен при сооружении шумозащитных ограждений на федеральной трассе М-11 «Москва – Санкт-Петербург». На наш взгляд, имеются прекрасные перспективы дальнейшего активного применения щепоцементных плит VELOX для устройства шумозащитных экранов и на других дорогах с активным движением, проходящих по населенным пунктам.
Не могу не отметить, что в 2019 году компания «РОССТРО» переехала в новый офис на Петроградской стороне в Петербурге. Теперь мы размещаемся в здании на Троицкой площади, 3. И совместно с дочерним хозяйственным обществом «ЛЕННИИПРОЕКТ» продолжаем свое развитие.
Проектно-конструкторский институт в составе «РОССТРО» за год успешно выполнил ряд крупных проектов с компаниями «Газпром» и «Ленэнерго» – проводил испытания в своей лаборатории, в том числе при строительстве «Лахта Центра».
Наступил юбилейный 30-й год жизни компании, который, по нашим планам, должен быть еще более успешным. «РОССТРО» – команда профессиональная, слаженная. Мы умеем качественно работать на результат и прагматично решать производственные задачи. И это дает нам уверенность в завтрашнем дне.
– У ФПГ «РОССТРО» очень диверсифицированный бизнес. Насколько это помогает выживать в условиях вялотекущего кризиса, который продолжается в стране уже более пяти лет? Не происходит ли излишнего «распыления» ресурсов?
– Диверсификация бизнеса – это, в первую очередь, обеспечение устойчивости развития компании. Она помогает не только в условиях экономической нестабильности, но и в благоприятное для бизнеса время. Диверсификация позволяет сохранить стабильность, дает новые точки опоры, предоставляет ресурсы для увеличения прибыли, обеспечивает финансовую синергию от общего управления.
Сегодняшний конкурентный рынок требует быть гибким и эффективным. Наши услуги и продукция отвечают этим условиям. Это дает нам основание говорить о хороших перспективах развития нашего бизнеса. Мы снижаем риски и повышаем эффективность, что позволяет более уверенно чувствовать себя на рынке.
При правильном планировании не должно происходить распыления ресурсов. В нашей компании они направляются в те части бизнеса, которые дают положительный эффект и приносят прибыль.
– По Вашей оценке, есть ли у строительной отрасли потенциал для прорывного развития? Реализуют ли нацпроект в жилищной сфере?
– Ни для кого уже не секрет, что строительная отрасль является локомотивом экономики, стимулирующим многие «сопредельные» секторы. Поэтому ее высокотехнологичное развитие так необходимо в современных реалиях и имеет стратегическое значение для всей страны.
Потенциал для прорывного развития строительной отрасли может быть обеспечен при внедрении и использовании новых инвестиционных технологий и материалов, которые позволяют строить комфортное и доступное по цене жилье. Только применение современных методов и оборудования позволяет реализовать те задачи, которые заложены в идеологии национального проекта.
В своей деятельности мы стараемся на практике следовать вышеизложенному подходу. В частности, при строительстве мы используем свою запатентованную австрийскую технологию ROSSTRO-VELOX для возведения монолитных домов в несъемной опалубке из щепоцементных плит. В итоге мы получаем доступные по цене, качественные, комфортные для проживания дома, которые, благодаря очень высоким теплоизоляционным характеристикам, впоследствии позволяют жильцам существенно экономить на отоплении.
– Как Вы оцениваете происходящую реформу привлечения средств в жилищное строительство с переходом на проектное финансирование с использованием эскроу-счетов? Каких последствий для рынка ожидаете?
– Долевое строительство всегда было выгодно для большинства застройщиков – просто потому, что деньги дольщиков, в отличие от банковских кредитов, были бесплатными. Конечно, реформа направлена в первую очередь на защиту инвестиций покупателя. С этой точки зрения, ее проведение поможет навести порядок в этой сфере и сделать все процессы прозрачными.
При этом, конечно, для многих застройщиков эта реформа вызывает дополнительные сложности, связанные с привлечением денежных средств у банков и использованием счетов эскроу. Скорее всего, некоторая (думаю, довольно небольшая) часть игроков рынка не выдержит перехода на новые правила и будет вынуждена уйти. Ну а те, кто останется, поднимут цены на продаваемое жилье, поскольку себестоимость его возведения заметно вырастет. Собственно, рост цен сейчас уже постепенно происходит.
Для себя же мы видим перспективу строительства жилых домов «под ключ», заключая договоры купли-продажи. Риск покупателей – минимальный, и при этом мы не ставим себя в какие-то рамки. По моему убеждению, строить надо столько, сколько примет рынок, чтобы не происходило затоваривания, «застойки» пустых квартир. Мы, со своей стороны, будем следить за развитием ситуации и не гнаться за объемами, традиционно сделаем упор на высокое качество.
– Планирует ли холдинг осваивать новые рыночные ниши? Вообще, какие планы дальнейшего развития Вы намечаете?
– Стратегические подходы к развитию «РОССТРО» у нас достаточно четко намечены. В соответствии с планом на 2020–2022 годы, инвестиции группы за три года составят 2,2 млрд рублей.
Работа в первую очередь будет сосредоточена по трем основным направлениям деятельности компании. Во-первых, это развитие домостроительного производства ROSSTRO-VELOX. Во-вторых – развитие имущественно-правового комплекса «РОССТРО», строительство и реконструкция различных видов доходной недвижимости. В-третьих – комплексное проектирование объектов жилищно-гражданского профиля.
Будущее «РОССТРО» тесно связано с развитием рынка недвижимости. Мы будем продолжать начатое 29 лет назад. Будем проектировать и строить. Будем искать инновационные решения и строительные технологии. Будем улучшать свой имущественный комплекс и возводить новые объекты доходной недвижимости. Будем обеспечивать высокий уровень качества производимой продукции и предоставляемых услуг. Стратегические подходы за время, прошедшее с начала деятельности нашего холдинга, не изменились.
– Известно, что компания реализует ряд проектов в Кингисеппе. Расскажите, пожалуйста, поподробнее, что там делается?
– Как уже говорилось ранее, в Кингисеппе активно реализуется проект строительства ТРК «Вернисаж». Комплекс расположен на пересечении Криковского шоссе и бульвара Победы. Общая площадь здания составляет 21 тыс. кв. м. Разноуровневый 2–3-этажный «Вернисаж» Кингисеппа будет одним из самых крупных торгово-развлекательных центров Ленобласти, предложит услуги на уровне лучших объектов аналогичного профиля в Петербурге. Для организации досуга горожан в нем предусмотрены торговые зоны, детские игровые площадки, большой фитнес-комплекс, фудкорт. Также в комплексе разместится кинотеатр на 565 человек. Строительство объекта уже почти полностью завершено. В настоящее время ведутся внутренние работы. Открытие запланировано на II квартал текущего года.
Параллельно заканчиваем строительство многоквартирного 6-этажного жилого дома на улице Иванова, 28б. Этот объект полностью делается силами нашего холдинга. Проектирование здания велось одной из мастерских ОАО «ЛЕННИИПРОЕКТ». При строительстве мы использовали нашу строительную технологию ROSSTRO-VELOX. По этому объекту мы также находимся на завершающей стадии и планируем его ввод в эксплуатацию на II квартал 2020 года.
В Кингисеппе уже достаточно много возведенных нами объектов – и еще немало проектов планируется реализовать в ближайшем будущем. Это не удивительно, ведь именно там находится наша производственная база, и мы стараемся внести свой вклад в развитие города и создание комфортных условий для проживания его жителей. Кстати, в этом году мы начинаем строительство еще одного жилого дома с применением строительной системы VELOX, на ул. Большая Советская, 10.
Без федерального софинансирования Северной столице в одиночку не под силу развивать инфраструктурные проекты на перспективу. О текущей работе Комитета по развитию транспортной инфраструктуры Санкт-Петербурга и планах по реализации наиболее масштабных проектов глава ведомства Сергей Харлашкин рассказал «Строительному Еженедельнику».
– Сергей Викторович, начался сезон активных дорожно-строительных работ. Расскажите, пожалуйста, об основных объектах, на которых будут вестись работы по ремонту асфальтового покрытия?
– Качественный ремонт дорог – задача номер один для города. Вр. и. о. губернатора Петербурга Александр Беглов дал поручение активизировать работу в этой сфере и при этом на время замены асфальтового покрытия максимально снизить дискомфорт для жителей города.
В этом году из бюджета Петербурга на ремонт автомобильных дорог регионального значения будет направлено 5 млрд рублей. Запланированы работы по ремонту 2 млн кв. м покрытий на 119 объектах. Еще один 1 млрд рублей пойдет на капремонт улично-дорожной сети. При этом подчеркну, что для выполнения «майских указов» Президента с учетом фактического ухудшения нормативного состояния автомобильных дорог в Петербурге финансирование по данным видам работ необходимо увеличить в два раза.
Как и в прошлые годы, лоты на проведение работ по замене асфальта были сформированы по территориальному принципу и включают в себя ремонт дорог в нескольких районах города. По итогам конкурсных процедур, которые Комитет провел в апреле, работы на объектах будут выполнять такие крупные подрядчики, как АО «ПО «Возрождение», ООО «СК «Орион плюс», АО «ВАД», ЗАО «АБЗ-Дорстрой» и другие.
В списке крупных объектов для ремонта – Гражданский проспект от проспекта Маршала Блюхера до Суздальского проспекта, Заневский проспект, проспект Косыгина от Индустриального проспекта до улицы Коммуны, проспект Просвещения от Выборгского шоссе до проспекта Культуры, Выборгское шоссе от КАД до границы с Ленобластью, Комендантский проспект от Комендантской площади до Нижне-Каменской улицы и другие.
В настоящее время мы начали работы на Дальневосточном проспекте, улицах Фрунзе, Камчатской, Маяковского, на Народной Дороге на Каменку и т. д. С каждым днем объемы ремонта улично-дорожной сети города будут расти. Основные работы планируется завершить до 1 сентября 2019 года.
– Какие дорожные объекты будут введены в строй до конца 2019 года?
– Летом мы откроем движение по участку четырехполосного Усть-Ижорского шоссе с путепроводом над железнодорожными путями Московского направления. Ввод объекта позволит обеспечить беспрепятственный выезд из поселков Металлострой, Усть-Ижора и Петрославянка на Софийскую улицу, а также решит проблему транспортной доступности удаленных муниципальных образований Колпинского района. В то же время мы получим дорогу, которая ускорит развитие предприятий на территории производственных зон «Ижорские заводы» и «Металлострой».
Также в наших планах значится завершение реконструкции Гореловского путепровода в Красносельском районе. После проведения работ увеличится пропускная способность объекта – количество полос для движения автомобилей вырастет с двух до шести. Также за счет замены пролетных строений и опор будут увеличены габариты и повышена грузоподъемность объекта до современных требований. Благодаря этому улучшится транспортная доступность Красного Села, Кировского и Красносельского районов Петербурга.
Мы также планируем запустить движение автотранспорта по обходу Красного Села на участке от проспекта Ленина до Кингисеппского шоссе. В частности, будет введена в строй транспортная развязка на примыкании к проспекту Ленина. Таким образом мы сможем увести грузовой транспорт, который следует транзитом через Красное Село, а также решить вопрос доступности активно развивающихся южных районов города.
Ближе к осени будет открыто движение по продолжению Гранитной улицы. В рамках реализации проекта выполнено строительство улицы на участке от Новочеркасского проспекта до Уткина переулка с мостом через р. Оккервиль, построены трамвайные пути с кольцом, здание конечной станции трамвая и тяговая подстанция. Этот объект улучшит транспортную доступность Ладожского вокзала, а также активизирует работу по созданию транспортно-пересадочного узла в районе станции метро «Ладожская».
– На какой стадии в настоящее время реализация такого крупного проекта, как строительство Широтной магистрали с переправой через Неву в створе улиц Фаянсовая – Зольная?
– Движение по реализации данного проекта идет очень активно. Трассировка магистрали согласована, учтены все интересы, определены пути решения возможных проблем.
По заказу нашего Комитета разработаны и утверждены проекты планировки территории (ППТ) по первому и второму этапу магистрали. Речь идет об участках от примыкания к ЗСД до пересечения с Витебским проспектом и от Витебского до Союзного проспекта.
В настоящее время идет разработка ППТ для третьего этапа Широтной магистрали – от Союзного проспекта до границы с Ленобластью. К осени проект планировки планируется вынести на общественные слушания. Также по заказу ОАО «ЗСД» идет разработка проектно-сметной документации по всем трем этапам дороги. Выполнено проектирование в части подготовки территории под строительство. Идет работа в рамках следующего этапа проектирования.
Параллельно с этим Комитет, в соответствии с Гражданским и Земельным кодексами РФ, готовит документацию для решения имущественно-земельных вопросов при реализации проекта. Подчеркну, что практически вся трасса Широтной магистрали проходит в полосе отвода существующей железной дороги. По просьбе жителей Невского района дорога была максимально близко приближена к «железке».
В настоящее время Правительство Санкт-Петербурга решает вопрос выбора финансово-экономической модели строительства магистрали. На недавнем совещании в Смольном под председательством заместителя Председателя Правительства РФ Максима Акимова Александр Беглов поднимал вопрос федеральной поддержки этого проекта. Решение будет принято до конца 2019 года.
– Средств бюджета города не хватает на реализацию ряда важных инфраструктурных проектов. На какую помощь из федерального бюджета Петербург может рассчитывать?
– Вы абсолютно правы: без федерального софинансирования Петербургу в одиночку не под силу развивать инфраструктурные проекты на перспективу. Уже сейчас город столкнулся с ситуацией, когда темпы развития территорий и строительства новых жилых массивов существенно опережают развитие улично-дорожной сети. И это напрямую зависит от объемов средств, которыми мы распоряжаемся. Серьезные сложности сейчас можно наблюдать практически во всех районах Петербурга. Конечно, город не закрывает на это глаза. На совещании с Максимом Акимовым по софинансированию проектов Петербургского транспортного узла был представлен перечень необходимых городу объектов, которым требуется федеральная поддержка. Сейчас назвать точные объемы необходимой помощи мы не можем, так как ожидаем итоговый ответ из Москвы.
– Назовите, пожалуйста, для примера несколько объектов из заявленного перечня и расскажите об их важности для города.
– В список объектов Правительство Петербурга включило 25 объектов. Подчеркну, что реализация каждого из них важна и ценна для жителей города. Мы подошли комплексно к формированию списка, сделав упор на ликвидацию «болевых» точек по всему Петербургу.
В качестве приоритетных для получения федерального софинансирования в ближайшее время мы отметили четыре объекта. Их строительство мы предлагаем начать уже в 2020 году.
Один из проектов – это строительство Южной широтной магистрали (первый этап). Его реализация позволит создать транспортную связь, соединив Волхонское шоссе, Петербургское шоссе и шоссе Подбельского. Трасса будет обслуживать зону перспективного градостроительного развития – Южную планировочную зону (Пушкин, Колпино), где к 2025 году, по прогнозам, будет проживать около 260 тыс. человек. Магистраль значительно сократит время движения автотранспорта по южной части города и время в пути между Петербургом и Ленобластью.
Еще одним приоритетным проектом для города является реконструкция Петрозаводского шоссе (второй этап). В рамках реализации проекта будет построена транспортная развязка на пересечении Лагерного шоссе и Петрозаводского шоссе с путепроводом через железнодорожные пути Волховстроевского направления, которое является наиболее загруженным грузовым направлением. Реализация проекта создаст возможность транзитного объезда Колпино и увеличит частоту прохождения грузовых поездов, в том числе и в порт Бронка.
Также в список четырех приоритетных проектов вошли реконструкция Приморского шоссе (второй этап) и строительство Южно-Волхонской дороги.
В числе других важных мероприятий, необходимых для развития Петербургского транспортного узла, следует отметить реконструкцию Московского шоссе (продолжение трассы М-10 «Россия» в черте города), строительство транспортной развязки на пересечении Московского шоссе и Дунайского проспекта, реконструкцию участка трассы А-180 «Нарва» от железнодорожной станции «Лигово» до Красного Села, строительство второй очереди транспортной развязки в районе Поклонной горы, а также реконструкцию участка пр. Энгельса с путепроводом над железнодорожными путями (находится на продолжении федеральной автотрассы «Скандинавия»).
Примечательно, что в составе этих 25 объектов предусмотрено строительство 17 путепроводов в местах пересечения с железной дорогой на Московском, Сестрорецком, Ораниенбаумском, Волховстроевском и Выборгском направлениях. Двухуровневые переезды призваны не только избавить горорд от пробок, но и повысить безопасность передвижения как автомобилистов, так и пешеходов.
Как адаптируется рынок новостроек к новым реалиям проектного финансирования, рассуждает в интервью «Строительному Еженедельнику» генеральный директор ГК «Арсенал-Недвижимость» Арсений Лаптев.
– Как «Арсенал-Недвижимость» планирует строить свою работу в рамках новой схемы финансирования строительных проектов? Какие из них будут достраиваться по старым правилам, а какие – по новым?
– Мы готовы к 1 июля, новая схема не стала для нас чем-то неожиданным. Мы активно привлекали кредитные средства банков и ранее, не пришлось придумывать ничего с «чистого листа».
Кредитные средства мы используем исключительно для подстраховки, что позволяет нам не быть привязанными к каким-либо резким колебаниям рынка. Наш ключевой партнер – Банк ВТБ. Кроме того, мы рассматриваем партнерство со всеми крупными банками, которые уже имеют право кредитовать застройщиков в рамках новой схемы.
Текущие проекты «Арсенал-Недвижимости», находящиеся в высокой степени готовности, согласно установленным законодательством критериям, будут достраиваться по старым правилам и по намеченному графику. Отмечу, что таких большинство. Это и жилой комплекс «Гольфстрим» в Кудрово, и «YouПитер» в Мурино. В высокой степени готовности находится и реализуемый нашей компанией в Приморском районе Санкт-Петербурга жилой комплекс «Ariosto!».
Есть у нас и проекты «переходного» периода – мы уже заявили о переходе на эскроу-счета в третьей очереди жилого комплекса «Энфилд», который возводим в поселке Бугры на территории Всеволожского района. При этом первые две очереди «Энфилда» под эскроу уже не подпадают. А вот все наши будущие проекты, безусловно, будут реализовываться по новым правилам. Причем работу с банками мы начинаем уже на стадии проектирования, поскольку понимаем, что минимальное расчетное время подготовки к старту проекта теперь – 4–6 месяцев.
– Работа по новым правилам потребовала структурных преобразований?
– Я думаю, что многие застройщики (и «Арсенал-Недвижимость» в этом случае – не исключение) столкнулись с необходимостью реорганизации финансового блока своей компании. У кого-то он в принципе отсутствовал, у кого-то был недостаточно укомплектован. Несмотря на то, что у «Арсенал-Недвижимости» всегда был достаточно сильный финансовый блок, способный оперативно реагировать на требования банка по предоставлению различной документации, составлению финансовых моделей, подаче отчетности, мы также вынуждены были существенно нарастить мощность этого направления, чтобы успешно решать текущие задачи.
– Остались ли пробелы в законодательстве, которые необходимо срочно восполнить?
– Девелоперское сообщество уже неоднократно указывало на необходимость введения поэтапного раскрытия эскроу-счетов, привязанного к конкретным видам работ. Мы также разделяем эту позицию и, кроме того, видим проблему в излишней зарегулированности строительного процесса. Так, в новых условиях совершенно избыточной мерой, на наш взгляд, является требование о подготовке проектной декларации застройщиками. Потребности в такой детализированной проверке компаний со стороны контролирующих органов больше нет. Фактически весь рынок оказался в ситуации двойного контроля – и со стороны госорганов, и со стороны банков.
– Как новые правила изменят рынок? Вырастут ли цены?
– Новая схема предполагает увеличение затрат, рост себестоимости проектов. Итог очевиден – эту планку не смогут взять все те, кто не обладает устойчивым финансовым положением. Да, на рынке останутся сильнейшие, но и они вынуждены будут бороться за покупателя. Рост себестоимости проектов приведет к увеличению цены и, как следствие, падению покупательского спроса. А это, в свою очередь, будет способствовать сокращению количества новых проектов на рынке.
Улучшение качественных характеристик проектов – вот то поле деятельности, где развернется основная борьба за покупателя в будущем, безотносительно к различным финансовым схемам, действующим на рынке. «Арсенал-Недвижимость» в своих проектах старается предвосхитить ожидания наших клиентов. Каждый жилой комплекс по мере реализации улучшает свои характеристики. Показательный пример – жилой комплекс «Энфилд». К третьей очереди проекта мы подошли с высококачественной отделкой, теплыми полами и трехуровневой системой «Умный дом». Требования совершенно иного уровня сегодня предъявляются и к благоустройству проектов. Это уже не просто приятная опция от застройщика, а общественный запрос. Так, в «Энфилде» мы готовим с одним из известных петербургских музеев уникальную коллаборацию, которая выразится в создании настоящей галереи под открытым небом.
– Покупатели уже реагируют на новую схему эскроу?
– Пока сложно однозначно оценивать покупательские настроения, однако любая ситуация имеет как свои положительные, так и отрицательные стороны. Отрицательным фактором для покупателя становится увеличение цены. Но при этом защищенность покупателей квартир от недобросовестных действий застройщиков в рамках договоров эскроу будет стопроцентной.
Застройщику же новые правила игры не позволят оперативно корректировать проектные решения, использовать иные материалы и т. д., поскольку это приведет к замене всей финансовой модели в целом. Еще один вызов для застройщика – необходимость ускорения процесса строительства; важно снизить затраты на обслуживание кредита, персонал, содержание строительной площадки.
Отдельный вопрос – реализация крупных проектов. Подключение ресурсов, возведение улично-дорожной сети, строительство социальной инфраструктуры… С учетом всех составляющих комплексного проекта очень сложно собрать «живую» финансовую модель. Объем собственного участия застройщика здесь будет слишком большим. А кроме того, крупный проект – это множество непредвиденных факторов, выявляющихся в ходе его реализации, что затрудняет построение корректной, устойчивой модели в целом.
– Какие планы у «Арсенал-Недвижимости» на год 2019-й?
– Среди ближайших задач – старт третьей очереди жилого комплекса «Ariosto!». При этом к концу этого года мы планируем вывести на рынок еще один новый проект – и также в Приморском районе Санкт-Петербурга. В целом у нашей компании сформирован земельный банк, в обозримом будущем мы продемонстрируем рынку еще несколько новых концептуальных проектов.
– А есть ли планы по приобретению новых земельных участков?
– Планы, безусловно, есть. Пока мало кто об этом говорит, но мы видим, что земельный рынок в связи с переходом застройщиков на проектное финансирование испытывает не меньшие трансформации. Так, согласно новым правилам, застройщик не может покупать земельный участок в рассрочку. Невозможны и бартерные схемы, по которым застройщик с лендлордом рассчитывался метрами. Думаю, что здесь будут появляться иные формы партнерства.