Марина Сторожева: «В России возрождается традиция доходных домов»
Об основных тенденциях развития рынка апартаментов в Санкт-Петербурге и о том, почему быстрый рост этого сегмента фактически неизбежен в ближайшие годы, «Строительному Еженедельнику» рассказала директор по продажам комплекса апарт-отелей VALO Марина Сторожева.
– Апартаменты – сегмент, наиболее динамично развивающийся последние годы в Петербурге. В чем, по Вашему мнению, причины этого тренда?
– Рост сегмента генерируется совокупностью нескольких факторов. По данным аналитиков, вывод в продажу недвижимости в апарт-проектах, если считать в юнитах, за прошлый год увеличился более чем в два раза, по сравнению с 2018 годом. Продажи в целом по рынку поднялись почти на 30%. Цена «квадрата» за год выросла в разных проектах в среднем на 8–16%. И этот тренд сохраняется уже более пяти лет – с тех пор, как на рынок города вышли первые апарт-комплексы.
Растущая привлекательность формата в первую очередь объясняется тем, что апартаменты – практически единственный понятный для граждан и достаточно доходный инвестиционный инструмент. В середине 2010-х годов, в условиях кризисной стагнации экономики, привлекательность жилья как средства извлечения прибыли стала падать. Частные инвестиции в квартиры показывали минимальную доходность. Спрос снизился, цены встали, маржинальность бизнеса застройщиков заметно «просела». В результате и граждане, и девелоперы начали искать новые типы недвижимости, способные принести доход.
Другим важнейшим фактором стал дефицит качественного предложения в сегменте гостиниц класса «три звезды». При том, что Северная столица – туристически весьма привлекательный город и турпоток растет с каждым годом.
Еще одним трендом, заметно повлиявшим на развитие сегмента, стало изменение стиля жизни нового поколения, значительная часть которого предпочитает арендовать, а не приобретать.
– Сохранит ли сегмент свою привлекательность в обозримой перспективе?
– Рынок апартаментов явно далек от насыщения. Люди по-прежнему будут искать привлекательные инструменты для инвестирования. По развитию инфраструктуры Петербургу до крупных европейских туристических центров еще расти и расти. Вслед за Европой в России будет сокращаться доля собственного жилья и расти спрос на аренду. Сложившаяся ситуация фактически гарантирует, что сервисные апартаменты будут востребованы еще долгие годы. Так, по информации из открытых источников, в 2020 году заявлены к запуску еще пять-восемь проектов апарт-отелей. В результате на рынке прибавится еще примерно 3-5 тыс. юнитов.
– Как меняется рынок апартаментов со временем?
– Апартаменты сегодня являются надежным высокодоходным инструментом инвестирования для граждан. При этом можно говорить об изменении мышления инвесторов.
Сначала многие рассматривали апартаменты в качестве «жилья», построенного в местах, где по закону жилье строить нельзя, – и соответственно, более дешевого. И схема инвестирования была не очень цивилизованной: покупка на стадии котлована, с продажей на этапе ввода в эксплуатацию либо самодеятельной сдачей в аренду.
Сегодня ситуация поменялась в корне. Спрос на «псевдожилье» на рынке Петербурга существенно просел. Сегодня уже более 80% предложения – это сервисные апартаменты и апарт-отели. А инвесторы стали гораздо грамотнее и могут отличить «псевдожилье» от апарт-отеля. Без ложной скромности отмечу, что произошло это, в частности, и благодаря нашему проекту. Мы предлагаем на продажу юниты с одновременным заключением договора о передаче их в управление действующей профессиональной управляющей компании. Для покупателей действуют различные программы доходности, прибыль по которым в среднем составляет порядка 13% годовых. На фоне банковских депозитов, ставка по которым сейчас находится в районе 5%, это очень выгодный вариант.
Сейчас частные инвесторы становятся все более профессиональны при выборе проекта, задают правильные вопросы. Понимая, что сервисный апартамент даст максимальную прибыль, они заранее интересуются, насколько проект ориентирован именно на работу в туристической отрасли, какие применяются инженерные системы, имеется ли соответствующая инфраструктура, предусмотрены ли отельные сервисы.
– Какова Ваша оценка доли юнитов, приобретаемых именно с инвестиционными целями?
– Доля рантье, приобретающих недвижимость именно с целью отдать ее в управление и получать стабильный доход, неуклонно растет. Когда мы начинали проект VALO три года назад, у нас было соотношение 40% на 60%. В настоящий момент практически 100% апартаментов у нас приобретают в инвестиционных целях. А в среднем по рынку этот показатель составляет порядка 80%.
Добавлю, что даже в Москве, где доля «псевдожилья» традиционно очень высока, намечается рост интереса к сервисным проектам – как раз со стороны частных инвесторов. Кстати, в 2019 году жители столицы составили 19% от общей доли региональных покупателей в нашем проекте. В Москве практически отсутствует качественное предложение в формате сервисных апартаментов, поэтому инвесторы начинают рассматривать Санкт-Петербург – негласную столицу настоящих апарт-отелей.
– Среди основных причин популярности апарт-отелей Вы назвали растущий туристический поток. Расскажите, пожалуйста, о влиянии этого фактора на примере вашего проекта.
– В настоящее время туризм является одним из наиболее динамично развивающихся сегментов экономики города. Это наглядно демонстрирует статистика турпотока в Петербург. Если в 2015 году Северную столицу посетило 6,5 млн человек, то в 2019-м – уже 10,4 млн. Таким образом, за последние пять лет рост составил 60%. В наступившем году мы ожидаем еще большего прироста туристического потока. Это связано с двумя основными факторами: введение в прошлом году электронных виз для граждан 53 стран и запуск режима «открытого неба» для аэропорта «Пулково». Также существенную поддержку увеличению числа гостей оказывают значимые правительственные и международные мероприятия, проходящие в Петербурге.
В настоящий момент мы готовимся к запуску апарт-отеля VALO. Он откроет свои двери для гостей с 1 марта. При этом наш отдел бронирования уже имеет объем загрузки номерного фонда до конца года на уровне более 60%.
– Что, на Ваш взгляд, может сделать город, чтобы стимулировать туристическую отрасль?
– Для нашего города характерна ярко выраженная туристическая сезонность. Это приводит к дефициту номерного фонда в высокий сезон (с весны по осень) и профициту – в низкий. Такой дисбаланс оказывает прямое влияние на загрузку отеля. На мой взгляд, усилия властей были бы крайне ценны в части создания значимых событий, которые привлекали бы гостей в Петербург в низкий сезон. Во многих крупных туристических центрах Европы власти систематически ведут такую работу, это положительно сказывается на экономике городов.
Также Петербургу необходимо поддерживать проекты, привлекающие инвестиции в туристическую отрасль. Соответствующая инфраструктура пока развита у нас недостаточно. Изменения в этой сфере способствовали бы дальнейшему росту турпотока и приносили бы дополнительный доход в бюджет. Привлечение дополнительных инвестиций в туристическую сферу – в интересах всего города. А для инвестора важно понимать, что сектор, в который он вкладывается, – перспективен и приносит ожидаемый доход.
– Составят ли апартаменты конкуренцию гостиницам?
– Апартаменты играют все более заметную роль в туристической индустрии. Показательно, что многие эксперты ранее анализировали апарт-проекты как часть рынка жилья, а теперь – как часть гостиничного сегмента. И для этого есть серьезные основания. Аналитики экстраполировали имеющиеся тренды роста номерного фонда апарт-отелей и классических гостиниц Петербурга на перспективу ближайших четырех лет. По их оценке, в 2019 году общее число юнитов в апарт-проектах составляло 18% от суммарного объема номерного фонда. В 2021 году показатель составит уже 40%, а в 2023-м – 54%. Таким образом, при сохранении имеющихся тенденций, уже в обозримой перспективе апарт-отели составят жесткую конкуренцию гостиницам.
Впрочем, на мой взгляд, Петербургу все еще не хватает отелей среднего сегмента, поэтому рынок апарт-отелей, безусловно, продолжит бурно развиваться. Вместе с этим будет обостряться «конкуренция форматов». Застройщики начнут конкурировать за конечного потребителя – за арендатора, выводить на рынок новые и интересные форматы.
– Одним из трендов последнего времени стало появление мультиформатных апарт-проектов. Чем объясняется их повышенная популярность?
– Прежде всего надо отметить, что это не исключительно петербургский тренд. Во всем мире уже признано, что наличие в одном объекте нескольких форматов дает синергетический эффект. Совмещение в одном проекте трех-, четырех- и пятизвездочных гостиниц дает дополнительные возможности для размещения разноуровневых групп. Например, проводится какая-нибудь крупная конференция или выставка, в которой принимают участие как высшее руководство компании, так и рядовые сотрудники. В рамках мультиформата есть все возможности по размещению в одном месте всей группы с предоставлением соответствующего сервиса.
К тому же мультиформатность повышает эффективность работы всей гостиничной инфраструктуры. Для гостя эта инфраструктура становится более разнообразной. Кроме того, у гостя появляется выбор – несколько ресторанов, баров, кафе, ориентированных на разные группы посетителей.
Именно поэтому в рамках проекта VALO сформировано шесть различных гостиничных форматов. Это позволит удовлетворить потребности любых категорий гостей – от топ-менеджмента крупных компаний, прибывшего в Петербург на важные переговоры или крупное международное мероприятие, до больших экскурсионных групп, приехавших ознакомиться с достопримечательностями Северной столицы.
– Один из важнейших факторов – управление апарт-проектами. Как достичь высокого качества, которое обеспечило бы привлекательность и для постояльцев, и для владельцев юнитов?
– На наш взгляд, поскольку формат апартаментов только начал активно развиваться, единственный путь обеспечения качества – это привлечение профессиональных управленцев, имеющих серьезный опыт в управлении отелями. Именно по этому пути пошли мы. Наша компания создала собственную УК, пригласив в нее специалистов, которые имеют колоссальный опыт работы у международных отельных операторов. Эти люди на практике знают нюансы безупречной организации гостиничного сервиса, понимают, как удовлетворить запросы и нужды клиентов, умеют сформировать яркие положительные впечатления, чтобы гости захотели приехать в наш апарт-комплекс снова и снова. Таким образом, в нашей деятельности мы руководствуемся самыми высокими стандартами, действующими в отелях крупных международных операторов.
Зрелость, а также перспективность сегмента апарт-проектов в России подтверждается еще и тем, что ведущие международные бренды входят в их управление. В частности, мы подписали договор с компанией ACCOR по франшизе под брендом Mercure Hotels and Residens. Со своей стороны, мы берем обязательства построить объект с точным соответствием всем стандартам бренда. В свою очередь, компания ACCOR включает наш проект в свою международную сеть, в том числе во все действующие программы лояльности, обеспечивает организацию и контроль управления и сервиса в апарт-отеле.
Такая практика характерна для поведения международных сетей в странах с растущей экономикой. Например, у той же ACCOR есть ряд подобных проектов в Бразилии и в Азии.
– Вами наработан большой опыт строительства и управления крупным апарт-проектом. Планируете ли вы его тиражировать?
– В настоящее время мы анализируем перспективные земельные участки под реализацию аналогичных апарт-проектов, которые будут отвечать стандартам VALO. Причем нас интересуют варианты как в Петербурге, так и в Москве, где, повторюсь, сейчас сильно растет интерес именно к сегменту сервисных апартаментов. По стандартам VALO, локация должна соответствовать следующим характеристикам: во-первых, это должны быть достаточно крупные территории, на которых можно реализовать сомасштабный проект. Во-вторых – важна пешеходная доступность от метро и развитая бизнес-инфраструктура района. В-третьих – хорошая транспортная доступность, близость аэропорта и центра города. Перечисленные характеристики – ключевые факторы для успешного апарт-отеля.
Использование девелоперами новых механизмов финансирования жилищного строительства отразится на рынке ипотечного кредитования. В этом уверен начальник отдела продаж ипотечных кредитов Северо-Западного регионального центра (СЗРЦ) Райффайзенбанка Константин Мурашкин.
В интервью «Строительному Еженедельнику» он рассказал о текущей деятельности банка в сегменте жилищного кредитования и поделился прогнозами о том, как будет развиваться ипотека на рынке в ближайшее время.
– Подходит к концу 2018 год. Какие предварительные итоги деятельности СЗРЦ Райффайзенбанка в сегменте ипотечного кредитования можете подвести?
– В целом ситуацию в банке с ипотечным кредитованием мы оцениваем позитивно. Пока могу оперировать данными по итогам девяти месяцев года. Согласно им, рост ипотечного портфеля СЗРЦ с начала года вырос на 35% и достиг 22,6 млрд рублей. Это очень положительный результат как для банка, так и для рынка.
За девять месяцев 2018 года мы выдали почти 4,5 тыс. жилищных кредитов на сумму 11,3 млрд рублей. Доля ипотеки в розничном портфеле СЗРЦ приблизилась к 49%, что свидетельствует о востребованности данного продукта у населения. Для самого банка ипотечное кредитование продолжает оставаться одним из стратегических направлений развития розничного бизнеса.
– Изменился ли средний чек ипотечного кредита?
– Если сравнивать год к году, то средняя сумма выданного кредита в СЗРЦ снизилась приблизительно на 5%. Это относительно незначительная корректировка, которая составляет в денежном выражении порядка 100 тыс. рублей. Средняя сумма ипотечного кредита в Райффайзенбанке была и остается выше среднерыночного значения.
– В целом, на Ваш взгляд, каким будет 2019 год для всего рынка ипотечного кредитования в стране?
– Сохранятся два тренда, которые появились в последние пару лет. Первый из них – это тренд цифровизации сервисов. Технологических электронных решений, задействованных в механизме выдачи и обслуживания кредитов, станет больше. Второй тренд – это рост популярности программы «Рефинансирование». Понятно, что существенная доля заемщиков, пожелавших снизить ставку, уже перекредитовалась. Тем не менее, востребованность данного продукта в ближайшее время сохранится.
Третий тренд – новый и, наверное, самый важный. В 2019 году банкам, занимающимся ипотечным кредитованием, придется адаптироваться под законодательные изменения действующего законодательства, касающегося строительства жилья. На смену «долевке» придут новые механизмы финансирования; в частности, обязательными станут эскроу-счета для всех проектов застройщиков. Безусловно, это наложит свой отпечаток на ипотечный рынок. Полагаю, что 2019 год банки проведут в отлаживании своих бизнес-процессов как в работе с застройщиками, так и с заемщиками.
– В связи со всеми последними новшествами будет ли существенно меняться ипотечная ставка в следующем году?
– Пока сложно прогнозировать. Я бы больше ориентировался в таких прогнозах на ставку рефинансирования Центробанка. В настоящее время наблюдается динамика повышения, что не может не отражаться на банковском рынке и предлагаемых им кредитах для индивидуальных клиентов.
– Какие ипотечные программы сейчас особо востребованы в банке? Запустил ли банк новые продукты в данном сегменте?
– По-прежнему одной из самых востребованных в СЗРЦ Райффайзенбанка программ является «Рефинансирование». Она позволяет заемщику стороннего банка перекредитоваться на более выгодных условиях, уменьшить ежемесячный платеж или сократить срок кредитования.
Из новых продуктов можно выделить программу с госучастием «Детская ипотека». Ставка по данному кредиту составляет 6%. К этой программе уже есть интерес у заемщиков. Льготная ставка действует три года для семей, у которых родился второй ребенок в период с 1 января 2018 года по 31 декабря 2022 года. Если в этот же период в семье родился третий ребенок, ипотечная льгота по кредиту будет продлена еще на два года – до пяти лет. После окончания срока действия льготной ставки она изменяется до уровня, который не превышает размер ключевой ставки ЦБ РФ, установленной на дату выдачи кредита и увеличенной на 2 п. п. Это в любом случае ниже среднерыночной ставки по классической ипотечной программе.
– Вы уже начали говорить о цифровизации отрасли. Как и для чего задействуются электронные сервисы в ипотечном кредитовании в Райффайзенбанке?
– Цифровизация – один из стратегических фокусов развития банка. В частности, осенью мы выпустили свою первую электронную ипотечную закладную, запись о которой хранится в блокчейн-реестре «Мастерчейн». В самой ближайшей перспективе использование электронных закладных позволит нам упростить работу с ипотечными заемщиками, оптимизирует взаимодействие кредитной организации с другими участниками рынка при секьюритизации ценных бумаг. Отказ от «бумаги» поможет банку и клиенту сэкономить деньги и время на проведение сделки за счет упрощения бизнес-процессов.
В настоящее время в своей работе мы начинаем задействовать еще одну «цифру». А именно – прием биометрических данных клиентов. Пока мы пилотируем данную технологию в отделении «Северная столица», но до конца следующего года планируем запустить ее на всю сеть. Понятно, что переход на биометрическую технологию сбора данных – это требование ЦБ, но она очень интересна и перспективна. После представления биометрических данных гражданин сможет удаленно идентифицироваться и получать банковские услуги через Интернет, без необходимости личного присутствия в офисе. С помощью данной технологии мы рассчитываем получить дополнительный приток клиентов. Особенно из тех регионов, где банк не представлен.
– Каков сейчас портрет заемщика? Изменился ли за последнее время?
– Значительных изменений мы не заметили. Это по-прежнему человек с доходом выше среднего, ценящий индивидуальный подход к себе как клиенту и качество предоставляемого сервиса. Понятно, что для нашего заемщика ценовой фактор также имеет решение, но он не является ключевым. Отмечу, что сейчас, в условиях постоянно растущей конкуренции, качество обслуживания клиента играет особенно важную роль. В будущем этот тренд будет только усиливаться.
– Какие задачи по ипотечному кредитованию ставит перед собой СЗРЦ Райффайзенбанка на следующий год?
– Мы не собираемся останавливаться на достигнутом и с оптимизмом смотрим в будущее. В частности, будем выполнять задачу по привлечению новых клиентов, наращиванию кредитного портфеля. Обязательно продолжим работу по дальнейшему улучшению качества обслуживания заемщиков, предоставлению им дополнительных интересных сервисов. Ну и, конечно, планируем заниматься разработкой новых продуктов, которые будут актуальны для меняющегося рынка.
В преддверии Дня энергетика глава Комитета по энергетике и инженерному обеспечению Санкт-Петербурга (КЭиИО) Андрей Бондарчук рассказал «Строительному Еженедельнику» об основных задачах, решаемых ведомством, достигнутых успехах, планах на будущий год и существующих проблемах.
– Андрей Сергеевич, год подходит к концу. С какими итогами заканчивает его КЭиИО? Удалось ли решить стоявшие на этот год перед ведомством задачи?
– Год еще не кончился, работы продолжаются, однако в целом можно сказать, что по ключевым вопросам работу комитета можно считать успешной. Прежде всего, я говорю о реализации Адресной инвестиционной программы (АИП). Судя по промежуточным итогам, мы опережаем и плановые показатели, и результаты прошлого года. Так что думаю, что результат будет достойный. (Прим. ред.: В 2017 году КЭиИО освоил бюджет на 99%, что являлось одним из лучших результатов среди всех ведомств Смольного.) В этом году за счет АИП запланировано завершение работ на 94 объектах, а общий объем ее финансирования, с учетом переходящих объектов, составляет 13,1 млрд рублей.
Эффективно осуществлялась работа по контролю за обеспечением инженерной инфраструктурой всех новых объектов строительства. Не было допущено случаев срыва срока подключения к сетям. Удалось улучшить позиции Петербурга в Национальном рейтинге инвестиционного климата в субъектах РФ, а России в целом – в международном рейтинге Всемирного банка Doing Business, за счет показателя по подключению к сетям энергоснабжения. Так, срок техприсоединения к электросетям в Северной столице за последние четыре года сократился почти в 6 раз (с 293 дней в 2014 году до 50,5 дня в 2018-м). По показателю «Подключение к системе электроснабжения» Россия заняла 12-е место среди 190 стран мира. Сегодня для осуществления техприсоединения заявителю необходимо пройти всего две процедуры, что является лучшим значением для этого показателя и подтверждено экспертами Всемирного банка только для двух стран – ОАЭ и России.
Напомню, что в этом году в Петербурге прошел ряд крупных международных и всероссийских мероприятий. Это матчи Чемпионата мира по футболу, Петербургский экономический форум, праздничный военно-морской парад и др. Это всегда дополнительная нагрузка на инженерию, но все эти события обошлись без каких-либо эксцессов, что в целом говорит об удовлетворительном состоянии энергетического хозяйства города.
– А подготовка к отопительному сезону? Были ли какие-то проблемы?
– Все испытания и другие работы, предусмотренные планом подготовки к зиме, были выполнены в соответствии с утвержденными графиками. В результате подготовлено 15 теплоцентралей, 669 котельных, которые обеспечивают теплоснабжением многоквартирные дома и социально значимые объекты, 370 центральных тепловых пунктов и 66 тыс. км инженерных сетей, из них более 8,5 тыс. км тепловых сетей. Замечу, что несмотря вынужденную «технологическую паузу» – в период Чемпионата мира и иных крупных международных событий были приостановлены все плановые работы – все мероприятия по подготовке к отопительному сезону выполнены в срок.
Стоит отметить, что, хотя начало зимы и не выдалось в этом сезоне морозным, существующая погода, с частым переходом через нулевую отметку термометра, является достаточно проблемной для обеспечения качественного теплоснабжения. Это вызывает сложности с регулированием работы теплоисточников, чтобы исключить как недостаток тепла, так и избыточный обогрев. Однако система работает в целом четко – и, надеюсь, так оно будет на протяжении всей зимы.
Отрадно также, что удалось обеспечить более быстрое реагирование на возникающие нештатные ситуации, решать проблемы максимально оперативно. Не было случаев, чтобы дефекты не были устранены в нормативные сроки. Задача по сокращению сроков ликвидации технологических нарушений, поставленная вр. и. о. губернатора Петербурга Александром Бегловым, выполняется. В частности, мы пересмотрели некоторые наши подходы к устранению дефектов, прежде всего в части взаимодействия с компаниями, занимающимися эксплуатацией зданий.
– Какие планы у комитета на 2019 год?
– Как всегда, мы будем вести системную работу по всем основным направлениям нашей деятельности – от строительства и модернизации энергетического хозяйства города до реализации стратегии научно-технического развития, которая утверждена на уровне Правительства России.
Важно, что удалось найти решение по дополнительному финансированию работ по реконструкции тепловых сетей в зоне ответственности АО «Теплосеть». Эта проблема была нашей головной болью в течение пяти лет. На сегодняшний день около 45% трубопроводов компании требуют оперативной замены, что сказывается на надежности теплоснабжения потребителей. Ежегодно на их сетях происходит более 5 тыс. дефектов, нередко приводящих к масштабным отключениям. Сейчас правительство города приняло волевое решение о выделении на эти нужды в 2019 году 1,5 млрд рублей. На эти деньги мы приведем в нормативное состояние 17 проблемных участков в Василеостровском, Красногвардейском, Калининском, Фрунзенском, Невском районах. Это, например, квартальные сети на Наличной, участки тепломагистралей в Рыбацком, на Маршала Блюхера, Большой Пороховской, Полюстровском проспекте.
Большая работа предстоит в будущем году по наружному освещению. Достигнута договоренность о передаче на баланс подведомственного комитету ГУП «Ленсвет» систем наружного освещения в периферийных районах города (Курортном, Колпинском, Пушкинском, Петродворцовом, а также частично в Выборгском и Приморском), эти системы сейчас находятся в ведении «дочек» «Ленэнерго». Суть в том, что в тарифе на передачу электроэнергии не заложены средства на модернизацию наружного освещения, а значительная часть объектов в этих районах построена в 1950–1970 годах и уже давно требует реконструкции.
В результате по числу светильников зона ответственности «Ленсвета» вырастет на четверть, а по территории – вдвое. Это серьезный вызов для предприятия. Необходимо наладить надлежащую эксплуатацию этих систем, организовать учет потребления электроэнергии, установить дополнительное оборудование для управления сетями, чтобы обеспечить в новых районах стандарты наружного освещения, уже достигнутые в остальной части города. В 2019 году на эти цели будет направлено порядка 1 млрд рублей. А полностью решить поставленную задачу планируется к 2021 году. Ведь свет – это не только эстетика, но еще и комфорт, и безопасность, поэтому наружное освещение у нас в приоритете.
Также в следующем году комитет планирует проведение ряда мероприятий, необходимых для получения международного сертификата качества менеджмента ISO 9001 (кстати, знакомимся мы и с новейшим, в этом году появившимся стандартом ISO 9004). Надо подчеркнуть при этом, что речь не идет о внедрении этого стандарта, так сказать, «с нуля», поскольку по многим процессам и факторам мы вполне ему соответствуем и в своей нынешней текущей работе. По сути, необходимо лишь правильное документальное оформление и обеспечение соответствия по регламентации деятельности.
– Петербург, в соответствии с Законом № 190-ФЗ, должен перейти на закрытую схему горячего водоснабжения. На Ваш взгляд, насколько это реально?
– Действительно, в соответствии с нормами Закона № 190-ФЗ «О теплоснабжении», с 1 января 2022 года не допускается использование открытых систем горячего водоснабжения. Однако для Петербурга сплошной перевод всех многоквартирных домов на закрытую схему малореален, с учетом того факта, что порядка 85% жилищного фонда в настоящее время работает по открытой схеме.
В схеме теплоснабжения Петербурга, которая была актуализирована в этом году, произведен расчет затрат, необходимых для перехода на закрытую схему. Определено, что для приведения системы теплоснабжения города к требованиям законодательства необходимо реконструировать 54 источника тепла, установить 24 тыс. автоматизированных индивидуальных тепловых пунктов в жилых домах и социальных объектах, модернизировать 640 км внутриквартальных тепловых сетей. По предварительным оценкам, затраты на перевод только многоквартирных домов составят порядка 76 млрд рублей. Есть и другие сопутствующие расходы. В итоге сумма может превысить 100 млрд рублей. При этом большую часть средств необходимо затратить на мероприятия на имуществе потребителей, что фактически невозможно сделать без соответствующих решений собственников жилья.
Между тем, эти требования закона для Петербурга, по сути, избыточны, поскольку в нашем городе на цели горячего водоснабжения используется вода, соответствующая питьевым нормам, и качество воды в открытых системах соответствует всем необходимым требованиям. Таким образом, стимул к реализации затратных мероприятий отсутствует в том числе и у потребителей. Эти средства лучше направить на решение острых вопросов, таких как сверхнормативный износ теплосетевого хозяйства.
В связи с этим комитет предложил в целях эффективного использования ограниченного финансового ресурса как абонентов, так и теплоснабжающих организаций внести изменения в Закон «О теплоснабжении». Предлагаем осуществлять переход на закрытую схему только в случае неудовлетворительного качества горячей воды или при наличии экономической эффективности этих мероприятий. Наши предложения были поддержаны на недавнем заседании секции по законодательному регулированию коммунального теплоснабжения Экспертного совета Государственной Думы РФ по энергетике, где я их представил. Сейчас комитет готовит поправки к закону – и в ближайшее время направит их в ЗакС Петербурга и в Госдуму на рассмотрение.
– Согласно рейтингу Минэкономразвития, Петербург – один из лидеров по уровню энергоэффективности объектов ЖКХ в России. Как удалось достичь таких результатов?
– Вопрос энергосбережения и повышения энергоэффективности сегодня имеет статус одного из государственных приоритетов. И Правительство Петербурга уделяет ему особое внимание. В городе принята региональная программа в этой сфере, создана полная нормативно-правовая база, сформирована система регионального управления энергосбережением, важнейшим элементом которой является разграничение ответственности за достижение показателей энергоэффективности в каждой отрасли.
Уже около десяти лет реализуется программа установки приборов учета ресурсов – как в многоквартирных домах, так и в государственных учреждениях (ведомственных зданиях, социальных объектах – школах, детсадах, поликлиниках, больницах и т. д.).
Также осуществляется монтаж автоматизированных индивидуальных тепловых пунктов, позволяющих регулировать температуру теплоносителя, поступающего в здание, в зависимости от текущих погодных условий. Ими уже оснащено около 20% госучреждений, и эта работа будет продолжена. Установка такого оборудования доказала свою эффективность, срок его окупаемости – не более трех лет. Таким образом, использование этих систем позволяет экономить значительные финансовые средства; и чем шире будет их применение – тем больше бюджетных денег мы сможем направить на другие нужды.
Кроме того, недавно были заключены энергосервисные контракты по трем учреждениям здравоохранения, как то: детский санаторий «Солнечное», городской гериатрический медико-социальный центр и детская горбольница Святой Ольги, по модернизации систем внутреннего и внешнего освещения, сроком на 6 лет. Это схема, при которой инвестор вкладывает свои средства в повышение энергоэффективности того или иного объекта, а потом получает возврат вложений и прибыль из денег, которые были сэкономлены благодаря проведенным работам. На наш взгляд, это очень перспективное направление сотрудничества власти и бизнеса, и такая практика будет находить все более широкое применение. В том числе и потому, что бюджетные средства не безграничны, и быстро провести модернизацию энергосистем госучреждений просто невозможно, в то время как привлечение частных инвестиций в эту сферу и решает имеющиеся сложности, и дает новые возможности бизнесу.
– В числе задач, поставленных «майским указом» в области ЖКХ, значится модернизация систем теплоснабжения. Что в этой сфере предстоит сделать Петербургу?
– О прорывном, на мой взгляд, решении Правительства города по дополнительному финансированию работ на объектах АО «Теплосеть Санкт-Петербурга» я уже упоминал.
Вообще, для постоянного поддержания сетей в надлежащем состоянии требуется перекладка порядка примерно 400 км труб в год. Сегодня же, как за счет средств бюджета, так и за счет средств теплоснабжающих организаций, реконструируется около 200 км тепловых сетей. В 2018 году на реконструкцию тепловых сетей за счет всех источников выделено 9,9 млрд рублей. Это позволило выполнить реконструкцию и капитальный ремонт 198 км трубопроводов.
Еще одной важной темой по «майскому указу» в рамках нацпроекта «Экология» стало дальнейшее развитие системы водоснабжения и водоотведения. Надо подчеркнуть, что ГУП «Водоканал Санкт-Петербурга» является одним из лучших в стране операторов водоканальных систем. В последние десятилетия достигнуто очень многое в сфере подготовки воды для водоснабжения города, модернизации трубопроводов и очистки стоков. Теперь в рамках проекта «Чистая вода» стоит задача строительства централизованных систем водоснабжения и канализования в 70 малых населенных пунктах, входящих в состав Петербурга.
На данный момент сформирована проектно-сметная документация по двум конкретным проектам. Это вторые этапы строительства систем водоснабжения и водоотведения в поселках Горелово (Красносельский район) и Сапёрный (Колпинский район). Суммарный объем инвестиций – примерно 4,2 млрд рублей. При этом мы сделали заявку на софинансирование из федерального бюджета в объеме 1,7 млрд; ждем решения профильного министерства. Кроме того, по ряду населенных пунктов идет разработка проектной документации. Всего же по программе до 2024 года запланированы проектные и строительные работы в 15 поселках.
– Очередной номер «Строительного Еженедельника» выйдет в канун Дня энергетика. Чего бы Вы хотели пожелать коллегам по отрасли?
– Хотелось бы поздравить все отраслевое сообщество с профессиональным праздником – Днем энергетика! Этот праздник важен для всех вас – людей, чья повседневная работа связана с обеспечением жизнедеятельности нашего любимого Петербурга. Роль энергетики в современном мире сложно переоценить, от нее зависят как комфорт каждого отдельного человека, так и любые возможности для развития города. Желаю всем крепкого здоровья, дальнейших успехов в профессиональной деятельности и безаварийной работы, чтобы отметить и наш профессиональный праздник, и приближающиеся Новый год и Рождество Христово в кругу семьи и друзей, а не на работе, как это в нашей отрасли иногда бывает.