Марина Сторожева: «В России возрождается традиция доходных домов»
Об основных тенденциях развития рынка апартаментов в Санкт-Петербурге и о том, почему быстрый рост этого сегмента фактически неизбежен в ближайшие годы, «Строительному Еженедельнику» рассказала директор по продажам комплекса апарт-отелей VALO Марина Сторожева.
– Апартаменты – сегмент, наиболее динамично развивающийся последние годы в Петербурге. В чем, по Вашему мнению, причины этого тренда?
– Рост сегмента генерируется совокупностью нескольких факторов. По данным аналитиков, вывод в продажу недвижимости в апарт-проектах, если считать в юнитах, за прошлый год увеличился более чем в два раза, по сравнению с 2018 годом. Продажи в целом по рынку поднялись почти на 30%. Цена «квадрата» за год выросла в разных проектах в среднем на 8–16%. И этот тренд сохраняется уже более пяти лет – с тех пор, как на рынок города вышли первые апарт-комплексы.
Растущая привлекательность формата в первую очередь объясняется тем, что апартаменты – практически единственный понятный для граждан и достаточно доходный инвестиционный инструмент. В середине 2010-х годов, в условиях кризисной стагнации экономики, привлекательность жилья как средства извлечения прибыли стала падать. Частные инвестиции в квартиры показывали минимальную доходность. Спрос снизился, цены встали, маржинальность бизнеса застройщиков заметно «просела». В результате и граждане, и девелоперы начали искать новые типы недвижимости, способные принести доход.
Другим важнейшим фактором стал дефицит качественного предложения в сегменте гостиниц класса «три звезды». При том, что Северная столица – туристически весьма привлекательный город и турпоток растет с каждым годом.
Еще одним трендом, заметно повлиявшим на развитие сегмента, стало изменение стиля жизни нового поколения, значительная часть которого предпочитает арендовать, а не приобретать.
– Сохранит ли сегмент свою привлекательность в обозримой перспективе?
– Рынок апартаментов явно далек от насыщения. Люди по-прежнему будут искать привлекательные инструменты для инвестирования. По развитию инфраструктуры Петербургу до крупных европейских туристических центров еще расти и расти. Вслед за Европой в России будет сокращаться доля собственного жилья и расти спрос на аренду. Сложившаяся ситуация фактически гарантирует, что сервисные апартаменты будут востребованы еще долгие годы. Так, по информации из открытых источников, в 2020 году заявлены к запуску еще пять-восемь проектов апарт-отелей. В результате на рынке прибавится еще примерно 3-5 тыс. юнитов.
– Как меняется рынок апартаментов со временем?
– Апартаменты сегодня являются надежным высокодоходным инструментом инвестирования для граждан. При этом можно говорить об изменении мышления инвесторов.
Сначала многие рассматривали апартаменты в качестве «жилья», построенного в местах, где по закону жилье строить нельзя, – и соответственно, более дешевого. И схема инвестирования была не очень цивилизованной: покупка на стадии котлована, с продажей на этапе ввода в эксплуатацию либо самодеятельной сдачей в аренду.
Сегодня ситуация поменялась в корне. Спрос на «псевдожилье» на рынке Петербурга существенно просел. Сегодня уже более 80% предложения – это сервисные апартаменты и апарт-отели. А инвесторы стали гораздо грамотнее и могут отличить «псевдожилье» от апарт-отеля. Без ложной скромности отмечу, что произошло это, в частности, и благодаря нашему проекту. Мы предлагаем на продажу юниты с одновременным заключением договора о передаче их в управление действующей профессиональной управляющей компании. Для покупателей действуют различные программы доходности, прибыль по которым в среднем составляет порядка 13% годовых. На фоне банковских депозитов, ставка по которым сейчас находится в районе 5%, это очень выгодный вариант.
Сейчас частные инвесторы становятся все более профессиональны при выборе проекта, задают правильные вопросы. Понимая, что сервисный апартамент даст максимальную прибыль, они заранее интересуются, насколько проект ориентирован именно на работу в туристической отрасли, какие применяются инженерные системы, имеется ли соответствующая инфраструктура, предусмотрены ли отельные сервисы.
– Какова Ваша оценка доли юнитов, приобретаемых именно с инвестиционными целями?
– Доля рантье, приобретающих недвижимость именно с целью отдать ее в управление и получать стабильный доход, неуклонно растет. Когда мы начинали проект VALO три года назад, у нас было соотношение 40% на 60%. В настоящий момент практически 100% апартаментов у нас приобретают в инвестиционных целях. А в среднем по рынку этот показатель составляет порядка 80%.
Добавлю, что даже в Москве, где доля «псевдожилья» традиционно очень высока, намечается рост интереса к сервисным проектам – как раз со стороны частных инвесторов. Кстати, в 2019 году жители столицы составили 19% от общей доли региональных покупателей в нашем проекте. В Москве практически отсутствует качественное предложение в формате сервисных апартаментов, поэтому инвесторы начинают рассматривать Санкт-Петербург – негласную столицу настоящих апарт-отелей.
– Среди основных причин популярности апарт-отелей Вы назвали растущий туристический поток. Расскажите, пожалуйста, о влиянии этого фактора на примере вашего проекта.
– В настоящее время туризм является одним из наиболее динамично развивающихся сегментов экономики города. Это наглядно демонстрирует статистика турпотока в Петербург. Если в 2015 году Северную столицу посетило 6,5 млн человек, то в 2019-м – уже 10,4 млн. Таким образом, за последние пять лет рост составил 60%. В наступившем году мы ожидаем еще большего прироста туристического потока. Это связано с двумя основными факторами: введение в прошлом году электронных виз для граждан 53 стран и запуск режима «открытого неба» для аэропорта «Пулково». Также существенную поддержку увеличению числа гостей оказывают значимые правительственные и международные мероприятия, проходящие в Петербурге.
В настоящий момент мы готовимся к запуску апарт-отеля VALO. Он откроет свои двери для гостей с 1 марта. При этом наш отдел бронирования уже имеет объем загрузки номерного фонда до конца года на уровне более 60%.
– Что, на Ваш взгляд, может сделать город, чтобы стимулировать туристическую отрасль?
– Для нашего города характерна ярко выраженная туристическая сезонность. Это приводит к дефициту номерного фонда в высокий сезон (с весны по осень) и профициту – в низкий. Такой дисбаланс оказывает прямое влияние на загрузку отеля. На мой взгляд, усилия властей были бы крайне ценны в части создания значимых событий, которые привлекали бы гостей в Петербург в низкий сезон. Во многих крупных туристических центрах Европы власти систематически ведут такую работу, это положительно сказывается на экономике городов.
Также Петербургу необходимо поддерживать проекты, привлекающие инвестиции в туристическую отрасль. Соответствующая инфраструктура пока развита у нас недостаточно. Изменения в этой сфере способствовали бы дальнейшему росту турпотока и приносили бы дополнительный доход в бюджет. Привлечение дополнительных инвестиций в туристическую сферу – в интересах всего города. А для инвестора важно понимать, что сектор, в который он вкладывается, – перспективен и приносит ожидаемый доход.
– Составят ли апартаменты конкуренцию гостиницам?
– Апартаменты играют все более заметную роль в туристической индустрии. Показательно, что многие эксперты ранее анализировали апарт-проекты как часть рынка жилья, а теперь – как часть гостиничного сегмента. И для этого есть серьезные основания. Аналитики экстраполировали имеющиеся тренды роста номерного фонда апарт-отелей и классических гостиниц Петербурга на перспективу ближайших четырех лет. По их оценке, в 2019 году общее число юнитов в апарт-проектах составляло 18% от суммарного объема номерного фонда. В 2021 году показатель составит уже 40%, а в 2023-м – 54%. Таким образом, при сохранении имеющихся тенденций, уже в обозримой перспективе апарт-отели составят жесткую конкуренцию гостиницам.
Впрочем, на мой взгляд, Петербургу все еще не хватает отелей среднего сегмента, поэтому рынок апарт-отелей, безусловно, продолжит бурно развиваться. Вместе с этим будет обостряться «конкуренция форматов». Застройщики начнут конкурировать за конечного потребителя – за арендатора, выводить на рынок новые и интересные форматы.
– Одним из трендов последнего времени стало появление мультиформатных апарт-проектов. Чем объясняется их повышенная популярность?
– Прежде всего надо отметить, что это не исключительно петербургский тренд. Во всем мире уже признано, что наличие в одном объекте нескольких форматов дает синергетический эффект. Совмещение в одном проекте трех-, четырех- и пятизвездочных гостиниц дает дополнительные возможности для размещения разноуровневых групп. Например, проводится какая-нибудь крупная конференция или выставка, в которой принимают участие как высшее руководство компании, так и рядовые сотрудники. В рамках мультиформата есть все возможности по размещению в одном месте всей группы с предоставлением соответствующего сервиса.
К тому же мультиформатность повышает эффективность работы всей гостиничной инфраструктуры. Для гостя эта инфраструктура становится более разнообразной. Кроме того, у гостя появляется выбор – несколько ресторанов, баров, кафе, ориентированных на разные группы посетителей.
Именно поэтому в рамках проекта VALO сформировано шесть различных гостиничных форматов. Это позволит удовлетворить потребности любых категорий гостей – от топ-менеджмента крупных компаний, прибывшего в Петербург на важные переговоры или крупное международное мероприятие, до больших экскурсионных групп, приехавших ознакомиться с достопримечательностями Северной столицы.
– Один из важнейших факторов – управление апарт-проектами. Как достичь высокого качества, которое обеспечило бы привлекательность и для постояльцев, и для владельцев юнитов?
– На наш взгляд, поскольку формат апартаментов только начал активно развиваться, единственный путь обеспечения качества – это привлечение профессиональных управленцев, имеющих серьезный опыт в управлении отелями. Именно по этому пути пошли мы. Наша компания создала собственную УК, пригласив в нее специалистов, которые имеют колоссальный опыт работы у международных отельных операторов. Эти люди на практике знают нюансы безупречной организации гостиничного сервиса, понимают, как удовлетворить запросы и нужды клиентов, умеют сформировать яркие положительные впечатления, чтобы гости захотели приехать в наш апарт-комплекс снова и снова. Таким образом, в нашей деятельности мы руководствуемся самыми высокими стандартами, действующими в отелях крупных международных операторов.
Зрелость, а также перспективность сегмента апарт-проектов в России подтверждается еще и тем, что ведущие международные бренды входят в их управление. В частности, мы подписали договор с компанией ACCOR по франшизе под брендом Mercure Hotels and Residens. Со своей стороны, мы берем обязательства построить объект с точным соответствием всем стандартам бренда. В свою очередь, компания ACCOR включает наш проект в свою международную сеть, в том числе во все действующие программы лояльности, обеспечивает организацию и контроль управления и сервиса в апарт-отеле.
Такая практика характерна для поведения международных сетей в странах с растущей экономикой. Например, у той же ACCOR есть ряд подобных проектов в Бразилии и в Азии.
– Вами наработан большой опыт строительства и управления крупным апарт-проектом. Планируете ли вы его тиражировать?
– В настоящее время мы анализируем перспективные земельные участки под реализацию аналогичных апарт-проектов, которые будут отвечать стандартам VALO. Причем нас интересуют варианты как в Петербурге, так и в Москве, где, повторюсь, сейчас сильно растет интерес именно к сегменту сервисных апартаментов. По стандартам VALO, локация должна соответствовать следующим характеристикам: во-первых, это должны быть достаточно крупные территории, на которых можно реализовать сомасштабный проект. Во-вторых – важна пешеходная доступность от метро и развитая бизнес-инфраструктура района. В-третьих – хорошая транспортная доступность, близость аэропорта и центра города. Перечисленные характеристики – ключевые факторы для успешного апарт-отеля.
Грозит ли рынку новостроек кризис перепроизводства и многие ли застройщики уходят с рынка Ленобласти в погоне за лучшими показателями маржинальности, «Строительному Еженедельнику» рассказал Игорь Креславский, председатель правления ГК «РосСтройИнвест».
– Аналитики рынка недвижимости Петербурга сообщили о значительном падении продаж жилья в новостройках в первой половине 2017 года и предсказали кризис перепроизводства. Каковы результаты у ГК «РосСтройИнвест»?
– Снижение объемов продаж неминуемо приведет к сокращению предложения на рынке. Застройщики скорректируют свои планы, кризис перепроизводства в сегодняшних условиях никому не выгоден. После того, как предложение будет уменьшено (а это, скорее всего, уже отразят годовые показатели по вводу квадратных метров и анонсированию новых проектов), начнется постепенный рост цен. Таким образом рынок отрегулирует сложившуюся сегодня ситуацию. Это только вопрос времени. Сегодня застройщики находятся на минимальном уровне маржинальности своих проектов, и снижение цен невозможно.
Объем продаж в первом полугодии 2017 года у ГК «РосСтройИнвест» вполне сопоставим с аналогичным периодом прошлого года. В I квартале объем продаж составил 97% от показателей I квартала 2016-го, а во II квартале мы получили такие же результаты, как и в прошлом году. В общем, мы не показали такого падения продаж, как другие застройщики. Многое зависит от существующей на данный момент структуры предложения, степени реализации проектов и их качественных характеристик.
Держать объемы продаж нам позволяют, прежде всего, сдержанная ценовая политика и значительный объем объектов комфорт-класса в хороших локациях, которые есть у нас в предложении. Пока выбранная нами финансовая модель оправдывает себя в сложившейся сегодня на рынке ситуации. Хочу отметить, что последний кризис значительно скорректировал критерии застройщиков и по выбору финансовых моделей реализации проектов, и по подбору земельных участков, и по параметрам будущих объектов.
– Какой из ваших проектов – абсолютный фаворит у покупателей?
– Сложно ответить однозначно. Интересно, что в разные периоды времени «выстреливают» разные проекты. Например, ЖК «Суворов» после старта продаж пользовался такой высокой популярностью у покупателей, что нам даже пришлось несколько скорректировать цену для стабилизации темпов продаж. Итоги продаж в целом за год соответствуют намеченным нами планам.
– Госдума РФ недавно одобрила поправки в Закон №214-ФЗ о долевом строительстве. Часть из них касалась темы компенсационного фонда, другая – ужесточения требований к строительным компаниям. Могут ли изменить нововведения положение дел на строительном рынке?
– Понятно, что высокие требования к финансовой обеспеченности застройщиков сведут на нет доступ на рынок небольших компаний. Таким образом, по мысли законодателей, и будет обеспечена безопасность дольщиков. Эти нововведения играют на руку крупным и устойчивым компаниям, для нас новые требования закона вполне выполнимы, и, если честно, сетовать на что-то нам не с руки. Однако отрасль формируют в том числе и небольшие компании, и такие меры должны предварительно обсуждаться экспертным сообществом. В противном случае можно сделать много ошибок, которые впоследствии трудно будет устранить. Много уже говорилось о том, что постоянные изменения в законодательстве вредят отрасли. Хорошо бы ввести мораторий на законодательные изменения в сфере строительства лет на пять, и, возможно, строительство действительно бы оправдало гордое звание локомотива экономики страны.
Идея создания компенсационного фонда, родившаяся как противовес неудавшемуся страхованию ответственности застройщика, возможно, будет более эффективной и прозрачной схемой. Но опять же, как это будет работать в действительности – покажет время.
– В середине июля текущего года городская Комиссия по землепользованию и застройке согласовала предельную высоту в вашем новом проекте на проспекте Блюхера. Когда планируете приступить к строительству?
– Да, Комиссия согласовала нам отклонение от предельных параметров разрешенного строительства в части высоты до 55 м. Рассмотрение архитектурно-градостроительного облика многоэтажной жилой застройки состоялось на заседании Градостроительного совета Петербурга, где большинством голосов проект был одобрен. Этот объект будет возведен на проспекте Блюхера по соседству с уже реализуемым нами ЖК «Суворов». Строительство мы планируем начать в следующем году. Пока могу сказать, что объект будет класса «комфорт», средней этажности и с очень интересной архитектурой. Кроме того, он будет включать современный спортивный комплекс. Ценовая политика будет определена исходя из средней стоимости кв. м в новостройках в этом районе. Эта локация очень востребована покупателями, она находится близко к центру города и обладает неплохой транспортной доступностью.
– Название жилого комплекса также будет связано с какой-то исторической личностью?
– Это пока не решено. Но не исключаю и такой вариант.
– Некоторые застройщики говорят о том, что рентабельность областных проектов близка к угрожающей, и о переориентации своих инвестиционных проектов в пределы городской черты. Посещают ли Вас похожие размышления?
– Я не думаю, что это массовая тенденция. Каждый исходит из своих возможностей и задач на определенном этапе развития. Я думаю, что на рынке областных новостроек место ушедших застройщиков быстро займут новые. Скорее, это ротация и, возможно, качественное обновление рынка. Конечно, областная локация не может похвастаться высокой маржинальностью, но это не значит, что там продажи идут хуже, чем в городе. В Ленобласти реализуются проекты эконом-класса, которые всегда обеспечены хорошим спросом.
Действительно серьезным недостатком работы в области для строительных компаний я бы назвал накопившиеся за многие годы проблемы с сетями. Есть территории, где ситуация с точками подключения относительно неплохая, а есть и такие, где удаленность коммуникаций никогда не позволит выдержать экономику проекта. Этот фактор часто становится определяющим. Если говорить о проектах ГК «РосСтройИнвест» в Ленобласти, мы вовсе не испытываем в них разочарования. Благодаря им мы получили уникальный опыт строительства. И «Старая крепость» в Мурино, и «Золотые купола» в Сертолово демонстрируют неплохие темпы продаж.