Марина Сторожева: «В России возрождается традиция доходных домов»
Об основных тенденциях развития рынка апартаментов в Санкт-Петербурге и о том, почему быстрый рост этого сегмента фактически неизбежен в ближайшие годы, «Строительному Еженедельнику» рассказала директор по продажам комплекса апарт-отелей VALO Марина Сторожева.
– Апартаменты – сегмент, наиболее динамично развивающийся последние годы в Петербурге. В чем, по Вашему мнению, причины этого тренда?
– Рост сегмента генерируется совокупностью нескольких факторов. По данным аналитиков, вывод в продажу недвижимости в апарт-проектах, если считать в юнитах, за прошлый год увеличился более чем в два раза, по сравнению с 2018 годом. Продажи в целом по рынку поднялись почти на 30%. Цена «квадрата» за год выросла в разных проектах в среднем на 8–16%. И этот тренд сохраняется уже более пяти лет – с тех пор, как на рынок города вышли первые апарт-комплексы.
Растущая привлекательность формата в первую очередь объясняется тем, что апартаменты – практически единственный понятный для граждан и достаточно доходный инвестиционный инструмент. В середине 2010-х годов, в условиях кризисной стагнации экономики, привлекательность жилья как средства извлечения прибыли стала падать. Частные инвестиции в квартиры показывали минимальную доходность. Спрос снизился, цены встали, маржинальность бизнеса застройщиков заметно «просела». В результате и граждане, и девелоперы начали искать новые типы недвижимости, способные принести доход.
Другим важнейшим фактором стал дефицит качественного предложения в сегменте гостиниц класса «три звезды». При том, что Северная столица – туристически весьма привлекательный город и турпоток растет с каждым годом.
Еще одним трендом, заметно повлиявшим на развитие сегмента, стало изменение стиля жизни нового поколения, значительная часть которого предпочитает арендовать, а не приобретать.
– Сохранит ли сегмент свою привлекательность в обозримой перспективе?
– Рынок апартаментов явно далек от насыщения. Люди по-прежнему будут искать привлекательные инструменты для инвестирования. По развитию инфраструктуры Петербургу до крупных европейских туристических центров еще расти и расти. Вслед за Европой в России будет сокращаться доля собственного жилья и расти спрос на аренду. Сложившаяся ситуация фактически гарантирует, что сервисные апартаменты будут востребованы еще долгие годы. Так, по информации из открытых источников, в 2020 году заявлены к запуску еще пять-восемь проектов апарт-отелей. В результате на рынке прибавится еще примерно 3-5 тыс. юнитов.
– Как меняется рынок апартаментов со временем?
– Апартаменты сегодня являются надежным высокодоходным инструментом инвестирования для граждан. При этом можно говорить об изменении мышления инвесторов.
Сначала многие рассматривали апартаменты в качестве «жилья», построенного в местах, где по закону жилье строить нельзя, – и соответственно, более дешевого. И схема инвестирования была не очень цивилизованной: покупка на стадии котлована, с продажей на этапе ввода в эксплуатацию либо самодеятельной сдачей в аренду.
Сегодня ситуация поменялась в корне. Спрос на «псевдожилье» на рынке Петербурга существенно просел. Сегодня уже более 80% предложения – это сервисные апартаменты и апарт-отели. А инвесторы стали гораздо грамотнее и могут отличить «псевдожилье» от апарт-отеля. Без ложной скромности отмечу, что произошло это, в частности, и благодаря нашему проекту. Мы предлагаем на продажу юниты с одновременным заключением договора о передаче их в управление действующей профессиональной управляющей компании. Для покупателей действуют различные программы доходности, прибыль по которым в среднем составляет порядка 13% годовых. На фоне банковских депозитов, ставка по которым сейчас находится в районе 5%, это очень выгодный вариант.
Сейчас частные инвесторы становятся все более профессиональны при выборе проекта, задают правильные вопросы. Понимая, что сервисный апартамент даст максимальную прибыль, они заранее интересуются, насколько проект ориентирован именно на работу в туристической отрасли, какие применяются инженерные системы, имеется ли соответствующая инфраструктура, предусмотрены ли отельные сервисы.
– Какова Ваша оценка доли юнитов, приобретаемых именно с инвестиционными целями?
– Доля рантье, приобретающих недвижимость именно с целью отдать ее в управление и получать стабильный доход, неуклонно растет. Когда мы начинали проект VALO три года назад, у нас было соотношение 40% на 60%. В настоящий момент практически 100% апартаментов у нас приобретают в инвестиционных целях. А в среднем по рынку этот показатель составляет порядка 80%.
Добавлю, что даже в Москве, где доля «псевдожилья» традиционно очень высока, намечается рост интереса к сервисным проектам – как раз со стороны частных инвесторов. Кстати, в 2019 году жители столицы составили 19% от общей доли региональных покупателей в нашем проекте. В Москве практически отсутствует качественное предложение в формате сервисных апартаментов, поэтому инвесторы начинают рассматривать Санкт-Петербург – негласную столицу настоящих апарт-отелей.
– Среди основных причин популярности апарт-отелей Вы назвали растущий туристический поток. Расскажите, пожалуйста, о влиянии этого фактора на примере вашего проекта.
– В настоящее время туризм является одним из наиболее динамично развивающихся сегментов экономики города. Это наглядно демонстрирует статистика турпотока в Петербург. Если в 2015 году Северную столицу посетило 6,5 млн человек, то в 2019-м – уже 10,4 млн. Таким образом, за последние пять лет рост составил 60%. В наступившем году мы ожидаем еще большего прироста туристического потока. Это связано с двумя основными факторами: введение в прошлом году электронных виз для граждан 53 стран и запуск режима «открытого неба» для аэропорта «Пулково». Также существенную поддержку увеличению числа гостей оказывают значимые правительственные и международные мероприятия, проходящие в Петербурге.
В настоящий момент мы готовимся к запуску апарт-отеля VALO. Он откроет свои двери для гостей с 1 марта. При этом наш отдел бронирования уже имеет объем загрузки номерного фонда до конца года на уровне более 60%.
– Что, на Ваш взгляд, может сделать город, чтобы стимулировать туристическую отрасль?
– Для нашего города характерна ярко выраженная туристическая сезонность. Это приводит к дефициту номерного фонда в высокий сезон (с весны по осень) и профициту – в низкий. Такой дисбаланс оказывает прямое влияние на загрузку отеля. На мой взгляд, усилия властей были бы крайне ценны в части создания значимых событий, которые привлекали бы гостей в Петербург в низкий сезон. Во многих крупных туристических центрах Европы власти систематически ведут такую работу, это положительно сказывается на экономике городов.
Также Петербургу необходимо поддерживать проекты, привлекающие инвестиции в туристическую отрасль. Соответствующая инфраструктура пока развита у нас недостаточно. Изменения в этой сфере способствовали бы дальнейшему росту турпотока и приносили бы дополнительный доход в бюджет. Привлечение дополнительных инвестиций в туристическую сферу – в интересах всего города. А для инвестора важно понимать, что сектор, в который он вкладывается, – перспективен и приносит ожидаемый доход.
– Составят ли апартаменты конкуренцию гостиницам?
– Апартаменты играют все более заметную роль в туристической индустрии. Показательно, что многие эксперты ранее анализировали апарт-проекты как часть рынка жилья, а теперь – как часть гостиничного сегмента. И для этого есть серьезные основания. Аналитики экстраполировали имеющиеся тренды роста номерного фонда апарт-отелей и классических гостиниц Петербурга на перспективу ближайших четырех лет. По их оценке, в 2019 году общее число юнитов в апарт-проектах составляло 18% от суммарного объема номерного фонда. В 2021 году показатель составит уже 40%, а в 2023-м – 54%. Таким образом, при сохранении имеющихся тенденций, уже в обозримой перспективе апарт-отели составят жесткую конкуренцию гостиницам.
Впрочем, на мой взгляд, Петербургу все еще не хватает отелей среднего сегмента, поэтому рынок апарт-отелей, безусловно, продолжит бурно развиваться. Вместе с этим будет обостряться «конкуренция форматов». Застройщики начнут конкурировать за конечного потребителя – за арендатора, выводить на рынок новые и интересные форматы.
– Одним из трендов последнего времени стало появление мультиформатных апарт-проектов. Чем объясняется их повышенная популярность?
– Прежде всего надо отметить, что это не исключительно петербургский тренд. Во всем мире уже признано, что наличие в одном объекте нескольких форматов дает синергетический эффект. Совмещение в одном проекте трех-, четырех- и пятизвездочных гостиниц дает дополнительные возможности для размещения разноуровневых групп. Например, проводится какая-нибудь крупная конференция или выставка, в которой принимают участие как высшее руководство компании, так и рядовые сотрудники. В рамках мультиформата есть все возможности по размещению в одном месте всей группы с предоставлением соответствующего сервиса.
К тому же мультиформатность повышает эффективность работы всей гостиничной инфраструктуры. Для гостя эта инфраструктура становится более разнообразной. Кроме того, у гостя появляется выбор – несколько ресторанов, баров, кафе, ориентированных на разные группы посетителей.
Именно поэтому в рамках проекта VALO сформировано шесть различных гостиничных форматов. Это позволит удовлетворить потребности любых категорий гостей – от топ-менеджмента крупных компаний, прибывшего в Петербург на важные переговоры или крупное международное мероприятие, до больших экскурсионных групп, приехавших ознакомиться с достопримечательностями Северной столицы.
– Один из важнейших факторов – управление апарт-проектами. Как достичь высокого качества, которое обеспечило бы привлекательность и для постояльцев, и для владельцев юнитов?
– На наш взгляд, поскольку формат апартаментов только начал активно развиваться, единственный путь обеспечения качества – это привлечение профессиональных управленцев, имеющих серьезный опыт в управлении отелями. Именно по этому пути пошли мы. Наша компания создала собственную УК, пригласив в нее специалистов, которые имеют колоссальный опыт работы у международных отельных операторов. Эти люди на практике знают нюансы безупречной организации гостиничного сервиса, понимают, как удовлетворить запросы и нужды клиентов, умеют сформировать яркие положительные впечатления, чтобы гости захотели приехать в наш апарт-комплекс снова и снова. Таким образом, в нашей деятельности мы руководствуемся самыми высокими стандартами, действующими в отелях крупных международных операторов.
Зрелость, а также перспективность сегмента апарт-проектов в России подтверждается еще и тем, что ведущие международные бренды входят в их управление. В частности, мы подписали договор с компанией ACCOR по франшизе под брендом Mercure Hotels and Residens. Со своей стороны, мы берем обязательства построить объект с точным соответствием всем стандартам бренда. В свою очередь, компания ACCOR включает наш проект в свою международную сеть, в том числе во все действующие программы лояльности, обеспечивает организацию и контроль управления и сервиса в апарт-отеле.
Такая практика характерна для поведения международных сетей в странах с растущей экономикой. Например, у той же ACCOR есть ряд подобных проектов в Бразилии и в Азии.
– Вами наработан большой опыт строительства и управления крупным апарт-проектом. Планируете ли вы его тиражировать?
– В настоящее время мы анализируем перспективные земельные участки под реализацию аналогичных апарт-проектов, которые будут отвечать стандартам VALO. Причем нас интересуют варианты как в Петербурге, так и в Москве, где, повторюсь, сейчас сильно растет интерес именно к сегменту сервисных апартаментов. По стандартам VALO, локация должна соответствовать следующим характеристикам: во-первых, это должны быть достаточно крупные территории, на которых можно реализовать сомасштабный проект. Во-вторых – важна пешеходная доступность от метро и развитая бизнес-инфраструктура района. В-третьих – хорошая транспортная доступность, близость аэропорта и центра города. Перечисленные характеристики – ключевые факторы для успешного апарт-отеля.
Насколько быстро устаревают возводимые сегодня жилые комплексы, как продлить их «срок жизни», какие передовые идеи могут почерпнуть российские девелоперы у иностранных партнеров – «Строительному Еженедельнику» рассказал почетный строитель России, председатель совета директоров группы компаний «РосСтройИнвест» Фёдор Туркин.
– Фёдор Олегович, обычно передовые идеи в той или иной отрасли аккумулируют международные выставки. Можете отметить что-либо действительно выдающееся на прошедшей в марте во Франции выставке MIPIM?
– К сожалению, оценить качественное развитие самой выставки у меня не получится, так как в этом году я посетил MIPIM в первый раз. Вместе с тем, MIPIM, на мой взгляд, вполне оправдывает статус серьезной международной рабочей площадки, где нет места шальным инвестициям и оторванным от реальности проектам, а есть сосредоточенная, тяжелая работа всех участников выставки. Это было видно по тому, как активно и цепко работают зарубежные девелоперы, проектировщики с каждым из посетителей своих стендов, как подробно и зачастую масштабно проработана их экспозиция.
Возможно, именно этой цепкости и активности, на мой взгляд, не хватало на стендах Москвы и Петербурга, которые были представлены на MIPIM в этом году, хотя деловая программа российской делегации была организована на высоком профессиональном уровне. Так или иначе, центрами активной выставочной работы были павильоны Лондона, Стамбула и ряда других европейских городов; там было представлено много проектов с небесспорной, но весьма интересной архитектурой.
Не секрет, что значительная часть того, что сегодня возводится в мире, строится по проектам британцев. Это их большое достижение (прежде всего – в плане технологий) и колоссальный бизнес – то, с чего стоит нам брать пример. Там, где последние десятилетия активно работали англичане, – в Китае, арабских странах, – сегодня выросли мощные местные строительные и проектные компании, которые сумели перенять технологии и научиться работать самостоятельно. А это произошло далеко не сразу. И сегодня нам предстоит догонять уже не англичан и американцев, а китайцев и арабов, которые тоже ушли далеко вперед.
– То есть сегодня для российского бизнеса более перспективен восточноазиатский вектор развития сотрудничества?
– Я бы сказал так: работать с этими партнерами также не просто, но у них проще взять технологии, чем у тех же англичан. Вообще, должен заметить, что сейчас нигде в мире нет «быстрых денег», растущих «как на дрожжах» рынков, а везде чувствуется тяжелая конкурентная борьба и сосредоточенная работа.
Безусловно, и арабские страны, и Китай не горят желанием безвозмездно делиться наработками и технологиями, все они – очень жесткие переговорщики. Однако по сравнению с нами они обладают колоссальным опытом взаимодействия, в том числе и между собой. Так, годовой товарооборот у России с Китаем составляет 80 млрд долларов, в то время как у Китая только с одним Дубаем – 65 млрд долларов. Всего же в ОАЭ работает более 2,5 тыс. совместных с китайцами предприятий. Причем, в отличие от нас, это взаимодействие налажено не в сырьевых, а в высокотехнологичных отраслях.
– На одном из ключевых мероприятий российской деловой программы MIPIM вице-губернатор Петербурга Игорь Албин поднял вопрос расширения присутствия предприятий реального сектора экономики Петербурга на внешних региональных и международных рынках. При каких условиях такое расширение возможно?
– Мы хорошо знаем, как это делается за рубежом. Государство изучает рынки других стран, возможности и ограничения. Затем создаются специальные финансовые организации, обычно они именуются экспортно-импортными банками. На государственном уровне разрабатываются программы поддержки своего бизнеса за рубежом. Так, около 20 лет назад такая программа была разработана в Турции. На нее турецким правительством были выделены колоссальные средства. Причем речь шла о поддержке частных компаний.
Другой пример – Китай. Там, наверное, все несколько проще, поскольку компании в подавляющем большинстве государственные, как и специально создаваемые финансовые организации, но суть одна – поддержка развития китайского бизнеса в других странах. Мы все можем видеть, какие это приносит результаты: даже в самых отдаленных уголках Земли мы почти наверняка встретим продукцию китайского производства, будь то легкая промышленность или машиностроение. Сегодня Китай обогнал США по количеству выпускаемых и продаваемых автомобилей. То, что казалось невозможным еще несколько лет назад, сегодня – абсолютная реальность.
Впрочем, программу по защите и продвижению своего бизнеса во всем мире имеют и США, и наш близкий европейский сосед – Финляндия. И таких успешных примеров достаточно – правда, речь идет о принятии решения на общегосударственном уровне. Но и в случае, когда с такими инициативами выступает наша петербургская региональная власть, – их можно только приветствовать.
– Похоже, на общегосударственном уровне, если говорить о строительной отрасли, возможностей для развития бизнеса оставляют все меньше…
– Я считаю, что строительная отрасль, безусловно, требует государственного регулирования, если дело касается развития некоммерческих проектов. Тут я, прежде всего, имею в виду проекты по развитию Дальнего Востока, Крайнего Севера – то есть территорий, которые необходимо осваивать и застраивать, но при этом они малопривлекательны для бизнеса.
Во всех остальных случаях ничего лучше свободного, конкурентного рынка еще не придумано. Но кому-то наверху представляется, что весь строительный бизнес сегодня априори состоит из мошенников и вопрос финансирования строительных проектов должен перейти под жесткий контроль. В результате с рынка уйдет значительное количество компаний.
– Не смогут потянуть проектное финансирование?
– Дело не в этом, с проектным финансированием уже давно и довольно успешно справляются многие компании. Но мировой опыт показывает, что источники финансирования девелоперских проектов должны быть разными. Попутно с проектным финансированием та же «долевка» в разных видах существует во всем мире и работает очень эффективно. Бизнесу должно быть доступно и проектное финансирование, но не на таких жестких условиях.
– Насколько сильно все эти изменения отразятся на качестве проектов застройщиков?
– Самым существенным фактором была и остается платежеспособность населения. За последние три-четыре года люди стали жить скромнее, и поэтому каких-то повышенных запросов в массовом сегменте ожидать не стоит. Девелоперы будут сосредоточены на возведении во всех смыслах более качественного и эффективного массового продукта. Конечно, в городах-миллионниках (и прежде всего в обеих столицах) будут появляться и проекты высокого класса.
Безусловно, у Северной столицы есть все предпосылки в ближайшие годы занять достойное место среди первых европейских городов, и прежде всего – из-за растущих объемов туризма. Причем, если грамотно распорядиться этим потенциалом, Петербург может стать одним из самых передовых городов, не только как исторический центр с архитектурой прошлых веков, но и как современный центр развития бизнеса.
Москва, как российская столица, от других российских городов в этом плане ушла далеко вперед, в нее были вложены большие средства. Кроме того, именно Москва обладает относительно устойчивым платежеспособным спросом. Для жилья высокого ценового сегмента здесь задана высокая планка, до которой региональные компании, увы, пока не дотягивают. Мы решили бросить себе такой вызов – именно поэтому наш первый проект в Москве мы реализуем в премиум-классе, для нас важно, что называется, «изучить материал» изнутри. Не секрет, что многие состоятельные люди, не удовлетворяясь качеством российских проектов, предпочитают приобретать жилье за границей. Мы поставили перед собой задачу – сделать для них здесь лучше, чем там. Вот такая идея.
Если говорить о комфорт-классе, то здесь, на мой взгляд, наработки петербургских застройщиков зачастую интереснее московских. Достаточно показательно это проявилось в проектах, которые планируется реализовать по программе реновации в столице. Это неплохие проекты, но, на мой взгляд, в чем-то они могли бы быть и посовременней. Каждый проект должен удовлетворять требованиям прогрессивного развития, ведь «срок жизни» проекта – 50 и более лет.