Марина Сторожева: «В России возрождается традиция доходных домов»
Об основных тенденциях развития рынка апартаментов в Санкт-Петербурге и о том, почему быстрый рост этого сегмента фактически неизбежен в ближайшие годы, «Строительному Еженедельнику» рассказала директор по продажам комплекса апарт-отелей VALO Марина Сторожева.
– Апартаменты – сегмент, наиболее динамично развивающийся последние годы в Петербурге. В чем, по Вашему мнению, причины этого тренда?
– Рост сегмента генерируется совокупностью нескольких факторов. По данным аналитиков, вывод в продажу недвижимости в апарт-проектах, если считать в юнитах, за прошлый год увеличился более чем в два раза, по сравнению с 2018 годом. Продажи в целом по рынку поднялись почти на 30%. Цена «квадрата» за год выросла в разных проектах в среднем на 8–16%. И этот тренд сохраняется уже более пяти лет – с тех пор, как на рынок города вышли первые апарт-комплексы.
Растущая привлекательность формата в первую очередь объясняется тем, что апартаменты – практически единственный понятный для граждан и достаточно доходный инвестиционный инструмент. В середине 2010-х годов, в условиях кризисной стагнации экономики, привлекательность жилья как средства извлечения прибыли стала падать. Частные инвестиции в квартиры показывали минимальную доходность. Спрос снизился, цены встали, маржинальность бизнеса застройщиков заметно «просела». В результате и граждане, и девелоперы начали искать новые типы недвижимости, способные принести доход.
Другим важнейшим фактором стал дефицит качественного предложения в сегменте гостиниц класса «три звезды». При том, что Северная столица – туристически весьма привлекательный город и турпоток растет с каждым годом.
Еще одним трендом, заметно повлиявшим на развитие сегмента, стало изменение стиля жизни нового поколения, значительная часть которого предпочитает арендовать, а не приобретать.
– Сохранит ли сегмент свою привлекательность в обозримой перспективе?
– Рынок апартаментов явно далек от насыщения. Люди по-прежнему будут искать привлекательные инструменты для инвестирования. По развитию инфраструктуры Петербургу до крупных европейских туристических центров еще расти и расти. Вслед за Европой в России будет сокращаться доля собственного жилья и расти спрос на аренду. Сложившаяся ситуация фактически гарантирует, что сервисные апартаменты будут востребованы еще долгие годы. Так, по информации из открытых источников, в 2020 году заявлены к запуску еще пять-восемь проектов апарт-отелей. В результате на рынке прибавится еще примерно 3-5 тыс. юнитов.
– Как меняется рынок апартаментов со временем?
– Апартаменты сегодня являются надежным высокодоходным инструментом инвестирования для граждан. При этом можно говорить об изменении мышления инвесторов.
Сначала многие рассматривали апартаменты в качестве «жилья», построенного в местах, где по закону жилье строить нельзя, – и соответственно, более дешевого. И схема инвестирования была не очень цивилизованной: покупка на стадии котлована, с продажей на этапе ввода в эксплуатацию либо самодеятельной сдачей в аренду.
Сегодня ситуация поменялась в корне. Спрос на «псевдожилье» на рынке Петербурга существенно просел. Сегодня уже более 80% предложения – это сервисные апартаменты и апарт-отели. А инвесторы стали гораздо грамотнее и могут отличить «псевдожилье» от апарт-отеля. Без ложной скромности отмечу, что произошло это, в частности, и благодаря нашему проекту. Мы предлагаем на продажу юниты с одновременным заключением договора о передаче их в управление действующей профессиональной управляющей компании. Для покупателей действуют различные программы доходности, прибыль по которым в среднем составляет порядка 13% годовых. На фоне банковских депозитов, ставка по которым сейчас находится в районе 5%, это очень выгодный вариант.
Сейчас частные инвесторы становятся все более профессиональны при выборе проекта, задают правильные вопросы. Понимая, что сервисный апартамент даст максимальную прибыль, они заранее интересуются, насколько проект ориентирован именно на работу в туристической отрасли, какие применяются инженерные системы, имеется ли соответствующая инфраструктура, предусмотрены ли отельные сервисы.
– Какова Ваша оценка доли юнитов, приобретаемых именно с инвестиционными целями?
– Доля рантье, приобретающих недвижимость именно с целью отдать ее в управление и получать стабильный доход, неуклонно растет. Когда мы начинали проект VALO три года назад, у нас было соотношение 40% на 60%. В настоящий момент практически 100% апартаментов у нас приобретают в инвестиционных целях. А в среднем по рынку этот показатель составляет порядка 80%.
Добавлю, что даже в Москве, где доля «псевдожилья» традиционно очень высока, намечается рост интереса к сервисным проектам – как раз со стороны частных инвесторов. Кстати, в 2019 году жители столицы составили 19% от общей доли региональных покупателей в нашем проекте. В Москве практически отсутствует качественное предложение в формате сервисных апартаментов, поэтому инвесторы начинают рассматривать Санкт-Петербург – негласную столицу настоящих апарт-отелей.
– Среди основных причин популярности апарт-отелей Вы назвали растущий туристический поток. Расскажите, пожалуйста, о влиянии этого фактора на примере вашего проекта.
– В настоящее время туризм является одним из наиболее динамично развивающихся сегментов экономики города. Это наглядно демонстрирует статистика турпотока в Петербург. Если в 2015 году Северную столицу посетило 6,5 млн человек, то в 2019-м – уже 10,4 млн. Таким образом, за последние пять лет рост составил 60%. В наступившем году мы ожидаем еще большего прироста туристического потока. Это связано с двумя основными факторами: введение в прошлом году электронных виз для граждан 53 стран и запуск режима «открытого неба» для аэропорта «Пулково». Также существенную поддержку увеличению числа гостей оказывают значимые правительственные и международные мероприятия, проходящие в Петербурге.
В настоящий момент мы готовимся к запуску апарт-отеля VALO. Он откроет свои двери для гостей с 1 марта. При этом наш отдел бронирования уже имеет объем загрузки номерного фонда до конца года на уровне более 60%.
– Что, на Ваш взгляд, может сделать город, чтобы стимулировать туристическую отрасль?
– Для нашего города характерна ярко выраженная туристическая сезонность. Это приводит к дефициту номерного фонда в высокий сезон (с весны по осень) и профициту – в низкий. Такой дисбаланс оказывает прямое влияние на загрузку отеля. На мой взгляд, усилия властей были бы крайне ценны в части создания значимых событий, которые привлекали бы гостей в Петербург в низкий сезон. Во многих крупных туристических центрах Европы власти систематически ведут такую работу, это положительно сказывается на экономике городов.
Также Петербургу необходимо поддерживать проекты, привлекающие инвестиции в туристическую отрасль. Соответствующая инфраструктура пока развита у нас недостаточно. Изменения в этой сфере способствовали бы дальнейшему росту турпотока и приносили бы дополнительный доход в бюджет. Привлечение дополнительных инвестиций в туристическую сферу – в интересах всего города. А для инвестора важно понимать, что сектор, в который он вкладывается, – перспективен и приносит ожидаемый доход.
– Составят ли апартаменты конкуренцию гостиницам?
– Апартаменты играют все более заметную роль в туристической индустрии. Показательно, что многие эксперты ранее анализировали апарт-проекты как часть рынка жилья, а теперь – как часть гостиничного сегмента. И для этого есть серьезные основания. Аналитики экстраполировали имеющиеся тренды роста номерного фонда апарт-отелей и классических гостиниц Петербурга на перспективу ближайших четырех лет. По их оценке, в 2019 году общее число юнитов в апарт-проектах составляло 18% от суммарного объема номерного фонда. В 2021 году показатель составит уже 40%, а в 2023-м – 54%. Таким образом, при сохранении имеющихся тенденций, уже в обозримой перспективе апарт-отели составят жесткую конкуренцию гостиницам.
Впрочем, на мой взгляд, Петербургу все еще не хватает отелей среднего сегмента, поэтому рынок апарт-отелей, безусловно, продолжит бурно развиваться. Вместе с этим будет обостряться «конкуренция форматов». Застройщики начнут конкурировать за конечного потребителя – за арендатора, выводить на рынок новые и интересные форматы.
– Одним из трендов последнего времени стало появление мультиформатных апарт-проектов. Чем объясняется их повышенная популярность?
– Прежде всего надо отметить, что это не исключительно петербургский тренд. Во всем мире уже признано, что наличие в одном объекте нескольких форматов дает синергетический эффект. Совмещение в одном проекте трех-, четырех- и пятизвездочных гостиниц дает дополнительные возможности для размещения разноуровневых групп. Например, проводится какая-нибудь крупная конференция или выставка, в которой принимают участие как высшее руководство компании, так и рядовые сотрудники. В рамках мультиформата есть все возможности по размещению в одном месте всей группы с предоставлением соответствующего сервиса.
К тому же мультиформатность повышает эффективность работы всей гостиничной инфраструктуры. Для гостя эта инфраструктура становится более разнообразной. Кроме того, у гостя появляется выбор – несколько ресторанов, баров, кафе, ориентированных на разные группы посетителей.
Именно поэтому в рамках проекта VALO сформировано шесть различных гостиничных форматов. Это позволит удовлетворить потребности любых категорий гостей – от топ-менеджмента крупных компаний, прибывшего в Петербург на важные переговоры или крупное международное мероприятие, до больших экскурсионных групп, приехавших ознакомиться с достопримечательностями Северной столицы.
– Один из важнейших факторов – управление апарт-проектами. Как достичь высокого качества, которое обеспечило бы привлекательность и для постояльцев, и для владельцев юнитов?
– На наш взгляд, поскольку формат апартаментов только начал активно развиваться, единственный путь обеспечения качества – это привлечение профессиональных управленцев, имеющих серьезный опыт в управлении отелями. Именно по этому пути пошли мы. Наша компания создала собственную УК, пригласив в нее специалистов, которые имеют колоссальный опыт работы у международных отельных операторов. Эти люди на практике знают нюансы безупречной организации гостиничного сервиса, понимают, как удовлетворить запросы и нужды клиентов, умеют сформировать яркие положительные впечатления, чтобы гости захотели приехать в наш апарт-комплекс снова и снова. Таким образом, в нашей деятельности мы руководствуемся самыми высокими стандартами, действующими в отелях крупных международных операторов.
Зрелость, а также перспективность сегмента апарт-проектов в России подтверждается еще и тем, что ведущие международные бренды входят в их управление. В частности, мы подписали договор с компанией ACCOR по франшизе под брендом Mercure Hotels and Residens. Со своей стороны, мы берем обязательства построить объект с точным соответствием всем стандартам бренда. В свою очередь, компания ACCOR включает наш проект в свою международную сеть, в том числе во все действующие программы лояльности, обеспечивает организацию и контроль управления и сервиса в апарт-отеле.
Такая практика характерна для поведения международных сетей в странах с растущей экономикой. Например, у той же ACCOR есть ряд подобных проектов в Бразилии и в Азии.
– Вами наработан большой опыт строительства и управления крупным апарт-проектом. Планируете ли вы его тиражировать?
– В настоящее время мы анализируем перспективные земельные участки под реализацию аналогичных апарт-проектов, которые будут отвечать стандартам VALO. Причем нас интересуют варианты как в Петербурге, так и в Москве, где, повторюсь, сейчас сильно растет интерес именно к сегменту сервисных апартаментов. По стандартам VALO, локация должна соответствовать следующим характеристикам: во-первых, это должны быть достаточно крупные территории, на которых можно реализовать сомасштабный проект. Во-вторых – важна пешеходная доступность от метро и развитая бизнес-инфраструктура района. В-третьих – хорошая транспортная доступность, близость аэропорта и центра города. Перечисленные характеристики – ключевые факторы для успешного апарт-отеля.
В сложных экономических условиях производственные строительные организации должны более оперативно реагировать на запросы потребителей. В этом уверен коммерческий директор ГК «АльфаЦем» Игорь Ходяченко. В интервью «Строительному Еженедельнику» он рассказал об особенностях деятельности многопрофильной компании, продукцией и услугами которой активно пользуются ведущие петербургские застройщики.
– Расскажите об истории ГК «АльфаЦем». С чего все начиналось?
– Наша компания работает на строительном рынке с 2005 года. В следующем году отметим свое 15-летие. Начали свою деятельность с самосвальных перевозок, постепенно расширяя парк спецтехники. С 2007-го стали заниматься продажей цемента. В 2010-м «АльфаЦем» получил статус официального партнера компании «ЛСР-цемент», входившей в «Группу ЛСР». В том же году мы начали активно заниматься реализацией нерудных материалов: песка, гранитного и известнякового щебня. Отлаженный механизм работы с клиентами привел нас к мысли о создании производства железобетонных изделий. Этим направлением мы начали заниматься в 2014 году. В городе Кировск Ленинградской области мы построили и в 2017 году запустили собственное предприятие по выпуску бетона и ЖБИ.
– И какова сейчас текущая деятельность предприятия?
– Наш завод итальянского производства Simem укомплектован немецким дозирующим оборудованием Siemens. На производстве задействованы камеры ТВО и универсальные формы с водяным прогревом. Все это позволяет добиться стабильного набора прочности выпускаемых изделий. Контроль температурных режимов осуществляется автоматикой по специальной заданной схеме прогрева. Ежемесячно мы выпускаем 3 тыс. куб. м ЖБИ. Мощность производства товарного бетона составляет 80 куб. м в час.
При этом мы производим не только рядовой товарный, но и гидротехнический, дорожный, теплоизоляционный и другие бетоны.
Добавлю, что, хотя производство ЖБИ и является для нас приоритетом, мы продолжаем успешно заниматься и другими направлениями деятельности. Так, мы активно работаем в сфере продажи нерудных материалов. Отгрузка в последние годы составляет 120–150 тыс. куб. м в месяц. Также мы используем сеть площадок для продажи нерудных материалов небольшим строительным компаниям. На каждой из площадок работают собственные погрузчики.
Автопарк компании на текущий момент составляет более 30 единиц. Наше производство обеспечивается своими цементовозами. И обслуживаем мы технику самостоятельно в нашей специализированной ремонтной зоне, рассчитанной на одновременное нахождение пяти машин. В целом такая диверсификация бизнеса позволяет нам не только оставаться на плаву, но и обезопасить себя от различных рисков в отдельных сегментах рынка.
– Каков ассортимент выпускаемых железобетонных изделий? Какие из них сейчас пользуются у клиентов наибольшим спросом?
– Наша компания предлагает объемный перечень ЖБИ для строительства жилых и промышленных зданий, дорог, инженерных коммуникаций. При этом благодаря современному оборудованию мы мобильны и можем быстро отреагировать на те или иные запросы потребителей. Это помогает не затоваривать склад. Сегодня мы работаем с одним видом продукции, завтра – с другим, и по заказу клиента делаем третий вид. Если под определенное изделие нет оснастки, то наш цех металлообработки оперативно самостоятельно производит формы.
В настоящее время мы вышли на лидирующие позиции по выпуску перемычек из бетона. Мы способны выпускать продукцию как типовую, так и по чертежам заказчика. Также большим спросом у наших клиентов пользуются лестничные марши и фундаментные блоки. Весной и осенью изготавливаем большое количество дорожных плит и непроходных каналов. Постоянно ищем возможности для производства новых изделий.
– Как осуществляется контроль качества?
– Интенсивное развитие отрасли постоянно повышает требование к качеству продукции. Мы внедрили контроль нового технологического уровня на каждом этапе производства. Все наши изделия соответствуют требованиям ГОСТ.
В рамках входящего контроля в собственной лаборатории проверяем качество материалов, которые будут использованы в производстве. При производстве ЖБИ осуществляем операционный контроль. На этом этапе проверяется последовательность выполнения операций и их соответствие установленным технологическим нормам. Обязательно оценивается и качество готовых изделий.
Кроме того, мы периодически проводим испытания и входящих материалов, и своей продукции в других экспертных центрах. Это позволяет подтвердить добротность производимых нами ЖБИ независимыми экспертами. В итоге качество изделий удовлетворяет всем запросам потребителей.
– Кто ваши клиенты и партнеры? На каких объектах использовалась ваша продукция?
– Как я уже говорил, мы активно сотрудничаем с «Группой ЛСР» и являемся официальным партнером компании «ЛСР-базовые». Кроме того, мы – стратегический партнер компании Scania, мирового лидера в производстве грузовых автомобилей.
«АльфаЦем» хорошо знают ведущие девелоперы, дорожные строители и компании, занимающиеся возведением промышленных объектов в Петербурге и Ленобласти. Многие из них используют продукцию нашего завода или поставляемые нами нерудные материалы. В частности, нашими клиентами являются Setl Group, ЦДС, «Эталон – ЛенСпецСМУ», Трансстроймеханизация, ВАД, «АБЗ-Дорстрой» и другие известные компании. Соответственно, ЖБИ нашего производства были задействованы при строительстве многих новых жилых комплексов в Петербургской агломерации.
Добавлю также, что мы приняли участие в реализации ряда знаковых нежилых проектов. Так, дорожные конструкции компании были использованы при строительстве Западного скоростного диаметра. Наши ЖБИ и нерудные материалы поставлялись на строительные площадки стадиона « Газпром Арена», МВК «Лахта Центр», новых станций городского метро.
– А есть ли проблемные контрагенты?
– Таких немного, но, к сожалению, есть. По всей видимости, это связано не только с общеэкономическими проблемами, но и откровенной недобросовестностью в ведении бизнеса. Такие организации не выполняют свои партнерские обязательства и пытаются уйти от ответственности. В частности, одна из таких «кризисных» компаний, работающая в сфере строительства гидротехнических сооружений и осуществления дноуглубительных работ и занятая сейчас на господряде в Мурманске, предложила нам расплатиться за уже поставленные им материалы биотуалетами.
– В целом как оцениваете рынок производства и потребления ЖБИ в настоящее время?
– Ситуация, конечно, в отрасли не самая лучшая. Это связано с целым рядом факторов, таких как уменьшение покупательной способности населения, законодательные изменения в сфере строительства, невыполнение обязательств поставщиками и банкротство покупателей продукции. Сейчас с рынка уходят не только старые и морально устаревшие заводы, но и вполне современные производства Петербурга и Ленобласти.
Поэтому для устойчивого развития организации необходимо не только постоянно работать над внутренней оптимизацией процессов внутри компании, расширяя номенклатуру выпускаемой продукции и предельно тщательно выбирая своих поставщиков, но и оценивать текущие риски в отрасли. Тем не менее, несмотря на кризисные времена, ЖБИ не будут терять популярности. А значит, и наша продукция будет востребована.
– Какие задачи ставите перед собой на ближайшее будущее?
– Отмечу, что «Торговый Дом АльфаЦем» предлагает продукцию по конкурентным и доступным ценам. При этом, чтобы наши клиенты не потеряли в качестве, мы тщательно контролируем и управляем производственным циклом на всех этапах, оптимизируя закупочные процессы, производственные затраты и расходы на доставку товаров до заказчиков.
Учитывая нарастающий спрос на качественную продукцию, в следующем году мы планируем заняться расширением предприятия. Новое производство поможет нам кратно увеличить объемы выпуска продукции. Также мы расширяем географию площадок для продажи нерудных материалов. В 2020 году намечено существенно увеличить парк техники, купить новые погрузчики и шесть самосвалов. Конечно же, в своей работе мы продолжим ориентироваться на потребности клиентов. Будем оперативно снабжать их качественными материалами, сохраняя индивидуальный подход и гибкую финансовую политику.
Владимир Яковлев, бывший губернатор Санкт-Петербурга (1996–2003), вице-премьер РФ (2003–2004), министр регионального развития РФ (2004–2007), с 2009 года возглавляющий одну из крупнейших общественных организаций строительного комплекса – Российский Союз строителей, отмечает 75-летие. Накануне юбилея он рассказал «Строительному Еженедельнику» о наиболее актуальных проблемах, которые, по его мнению, стоят перед отраслью.
– Владимир Анатольевич, какие, на Ваш взгляд, основные проблемы стоят сегодня перед строительным комплексом?
– Легкой и спокойной жизни у отрасли, наверное, не было никогда. И, действительно, сегодня перед ней стоит ряд серьезных вызовов, от успешного ответа на которые будет зависеть очень многое. И актуальных проблем множество. Это и сложности, с которыми сталкивается переход на новую систему финансирования жилищного строительства с использованием проектного финансирования и эскроу-счетов. Это и запутанность градостроительного законодательства. В Градкодекс РФ за период его существования внесено такое количество различных поправок и дополнений, что от исходного текста мало что осталось, а в самом документе появилось множество неясностей и внутренних противоречий. Это и вопросы ценообразования, прежде всего в сфере государственного заказа. Она, сфера, тоже реформируется, но от одной схемы мы вроде бы должны уходить, а другая – пока не может толком работать. А ведь от этого зависит рентабельность работы множества строительных компаний по всей стране. Это и вопросы, связанные с применением современных инновационных материалов, которое сталкивается с неготовностью нашей нормативной базы. Это и кадровая проблематика. Причем как в области подготовки молодых специалистов, так и в сфере переподготовки и повышения квалификации, а также аттестации работников. Это и административные барьеры, и взаимоотношения с монополистами, проблемы с которыми пусть не везде, но во многих местах сохранились до сих пор.
Одним из инструментов, призванных в той или иной мере способствовать решению стоящих перед стройкомплексом проблем, должна стать Стратегия развития строительной отрасли до 2030 года. Это большой документ, который разработан Минстроем РФ при активном участии экспертов строительной отрасли, в настоящее время передан в Правительство России. По оценке Российского Союза строителей, в нем есть немало позитивных моментов, но имеются и существенные недоработки, на которые мы указали в письме, направленном на имя вице-премьера РФ Виталия Мутко. Мы рады, что замечания профессиональной отраслевой общественности (в том числе наши аргументы) не остались неуслышанными – и Стратегия-2030 будет дорабатываться.
– В какую сторону, на Ваш взгляд, должен развиваться строительный комплекс страны, чтобы решить задачи, стоящие, в частности, в национальном проекте?
– Мне кажется, что одним из самых недооцененных направлений является малоэтажное жилищное строительство, в том числе индивидуальное. В последние годы при суммарном ежегодном вводе жилья на уровне 75–80 млн кв. м – порядка 35–40 млн (т. е. около 50%) приходилось именно на ИЖС. И это при том, что никаких мер поддержки на правительственном уровне этому сегменту до недавнего времени не оказывалось. В последнее время в этом вопросе начались определенные подвижки, но, на наш взгляд, огромный потенциал, который имеется у этого направления, пока не задействован в должной мере. При соответствующем стимулировании со стороны федеральной и региональной власти объемы ввода малоэтажного жилья могут вырасти очень серьезно. И именно здесь кроются прекрасные возможности для достижения показателей нацпроекта по ежегодному вводу 120 млн «квадратов» к 2024 году. Помощь необходима прежде всего в создании инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры – это наиболее затратные вопросы, которые относительно небольшие компании, работающие в этом сегменте, сами разрешить не смогут. Кроме того, для обеспечения массовости малоэтажного строительства и снижения его цены для граждан – необходимо внедрение в этой сфере индустриальных технологий домостроения.
– Реформа привлечения средств в сферу жилищного строительства является одной из «болевых точек», которые Вы перечислили. По Вашему мнению, какие меры должно предпринять государство, чтобы поддержать отрасль?
– По большом счету, реформа находится только в самом начале пути. На законодательном уровне утверждена схема проектного финансирования с использованием эскроу-счетов. Но как эта система сможет работать на практике, какова будет реальная экономика девелоперской деятельности, пока никому не известно. Подавляющее большинство проектов (порядка трех четвертей) по-прежнему реализуется по старой долевой схеме, поскольку они подпали под критерии «высокой строительной готовности», утвержденные Минстроем РФ. Те, кто начал переход на проектное финансирование, – пока только получили кредиты в банках. Говорить же о том, что реформа состоялась, можно будет только после того, как проекты, запущенные по новой схеме, завершатся, начнется раскрытие эскроу-счетов и станет понятен итоговый результат, прежде всего – экономический.
Но это только часть проблемы. Дело в том, что крупные застройщики, работающие в больших городах и имеющие неплохой собственный финансовый ресурс, наверное, смогут сравнительно безболезненно перейти на проектное финансирование. Но небольшие и средние компании, которые работают в регионах, где строительный рынок относительно слабо развит, и имеют небольшую маржинальность, – скорее всего, получить кредитование в банках не смогут. И вот здесь мы сталкиваемся со множеством сложностей. Начинаются они с возможного банкротства этих организаций (а в них работают люди, и проблема переходит в социальную плоскость) и риска появления новых долгостроев и пострадавших дольщиков и заканчиваются схлопыванием локального рынка и серьезным подорожанием жилья. А ведь нацпроект ставит задачу обеспечить доступным и комфортным для проживания жильем не только жителей городов-миллионников!
Ситуация серьезная, и хорошо, что в Минстрое это понимают, стараются мониторить положение и обещают меры по стимулированию строительной отрасли.
– Какие пути для этого Вы видите?
– Нужна комплексная, системная работа. А значит, нужна политическая воля региональной и федеральной власти. Стимулирующими мерами могут быть госгарантии, предоставляемые национальным институтом развития в жилищной сфере ДОМ.РФ, чтобы банки кредитовали небольшие, но стабильно работающие региональные компании. Огромный объем работы имеется в сфере комплексного освоения территорий. Но здесь мы опять сталкиваемся с необходимостью инженерной подготовки территорий, создания транспортной и социальной инфраструктуры, утрясания вопросов с естественными монополистами.
В этом вопросе, кстати, есть очень сложная коллизия, связанная с тем, что на крупных рынках – прежде всего в Москве и Петербурге – региональные власти фактически переложили нагрузку по созданию инфраструктуры на застройщиков. Действительно, маржинальность строительной деятельности в столицах позволяет застройщикам нести эти расходы (а точнее, есть возможность переложить их на покупателей квартир, что, впрочем, негативно сказывается на стоимости жилья). Власти некоторых регионов пытаются следовать этому примеру. Но рентабельность работы на других рынках не позволяет застройщикам брать такие расходы на себя. Соответственно, нужны меры поддержки и, насколько я знаю, они прорабатываются. Например, предполагается расширение программы «Стимул» по федеральному софинансированию создания инфраструктурных объектов.
В сфере поддержки спроса на строящееся жилье эффективной мерой может стать развитие ипотеки (кстати, необходим специальный продукт для ИЖС). И надо отметить, что определенные меры в этой сфере предпринимаются. Например, программа субсидирования процентной ставки для так называемой семейной ипотеки. Есть примеры интересных региональных инициатив в этой области (но признаем честно, финансовый ресурс для этого имеется лишь у немногих субъектов РФ). Это все дает свои результаты. Но надо понимать и то, что реальные доходы населения растут очень слабо – и большая часть граждан, которые были способны оплачивать ипотеку, уже взяла кредит. А для тех, у кого такой финансовой возможности нет, снижение ставки на 1-2 процентных пункта не станет решающим фактором.
– Большинство экспертов сходятся в том, что без мер федеральной поддержки строительному комплексу будет очень тяжело. Слышат ли власти голос отраслевой общественности?
– Да, могу совершенно четко сказать, что власть прислушивается к позиции профессионального сообщества. Надо отметить, что, особенно в последние годы, и Президент, и Правительство очень большое внимание уделяют строительной отрасли. Об этом свидетельствуют и появление нацпроекта в этой сфере, и разрабатываемая Стратегия-2030.
Мы проводили межрегиональные совещания по отраслевой проблематике в разных городах, в том числе в Казани, Белгороде, Оренбурге. Совсем недавно состоялось обсуждение в Торгово-промышленной палате в Москве. Во всех этих мероприятиях принимали участие представители руководства Минстроя РФ. Был открытый диалог между отраслевой общественностью и чиновниками. В чем-то были найдены общие позиции, по каким-то вопросам есть разногласия, но самое главное, что представители федерального ведомства слушают экспертов, оценивают их аргументацию, обосновывают свою позицию. В рамках таких контактов находятся компромиссные варианты, учитывающие интересы всех сторон, – и это, безусловно, идет на пользу строительной отрасли.