Марина Сторожева: «В России возрождается традиция доходных домов»
Об основных тенденциях развития рынка апартаментов в Санкт-Петербурге и о том, почему быстрый рост этого сегмента фактически неизбежен в ближайшие годы, «Строительному Еженедельнику» рассказала директор по продажам комплекса апарт-отелей VALO Марина Сторожева.
– Апартаменты – сегмент, наиболее динамично развивающийся последние годы в Петербурге. В чем, по Вашему мнению, причины этого тренда?
– Рост сегмента генерируется совокупностью нескольких факторов. По данным аналитиков, вывод в продажу недвижимости в апарт-проектах, если считать в юнитах, за прошлый год увеличился более чем в два раза, по сравнению с 2018 годом. Продажи в целом по рынку поднялись почти на 30%. Цена «квадрата» за год выросла в разных проектах в среднем на 8–16%. И этот тренд сохраняется уже более пяти лет – с тех пор, как на рынок города вышли первые апарт-комплексы.
Растущая привлекательность формата в первую очередь объясняется тем, что апартаменты – практически единственный понятный для граждан и достаточно доходный инвестиционный инструмент. В середине 2010-х годов, в условиях кризисной стагнации экономики, привлекательность жилья как средства извлечения прибыли стала падать. Частные инвестиции в квартиры показывали минимальную доходность. Спрос снизился, цены встали, маржинальность бизнеса застройщиков заметно «просела». В результате и граждане, и девелоперы начали искать новые типы недвижимости, способные принести доход.
Другим важнейшим фактором стал дефицит качественного предложения в сегменте гостиниц класса «три звезды». При том, что Северная столица – туристически весьма привлекательный город и турпоток растет с каждым годом.
Еще одним трендом, заметно повлиявшим на развитие сегмента, стало изменение стиля жизни нового поколения, значительная часть которого предпочитает арендовать, а не приобретать.
– Сохранит ли сегмент свою привлекательность в обозримой перспективе?
– Рынок апартаментов явно далек от насыщения. Люди по-прежнему будут искать привлекательные инструменты для инвестирования. По развитию инфраструктуры Петербургу до крупных европейских туристических центров еще расти и расти. Вслед за Европой в России будет сокращаться доля собственного жилья и расти спрос на аренду. Сложившаяся ситуация фактически гарантирует, что сервисные апартаменты будут востребованы еще долгие годы. Так, по информации из открытых источников, в 2020 году заявлены к запуску еще пять-восемь проектов апарт-отелей. В результате на рынке прибавится еще примерно 3-5 тыс. юнитов.
– Как меняется рынок апартаментов со временем?
– Апартаменты сегодня являются надежным высокодоходным инструментом инвестирования для граждан. При этом можно говорить об изменении мышления инвесторов.
Сначала многие рассматривали апартаменты в качестве «жилья», построенного в местах, где по закону жилье строить нельзя, – и соответственно, более дешевого. И схема инвестирования была не очень цивилизованной: покупка на стадии котлована, с продажей на этапе ввода в эксплуатацию либо самодеятельной сдачей в аренду.
Сегодня ситуация поменялась в корне. Спрос на «псевдожилье» на рынке Петербурга существенно просел. Сегодня уже более 80% предложения – это сервисные апартаменты и апарт-отели. А инвесторы стали гораздо грамотнее и могут отличить «псевдожилье» от апарт-отеля. Без ложной скромности отмечу, что произошло это, в частности, и благодаря нашему проекту. Мы предлагаем на продажу юниты с одновременным заключением договора о передаче их в управление действующей профессиональной управляющей компании. Для покупателей действуют различные программы доходности, прибыль по которым в среднем составляет порядка 13% годовых. На фоне банковских депозитов, ставка по которым сейчас находится в районе 5%, это очень выгодный вариант.
Сейчас частные инвесторы становятся все более профессиональны при выборе проекта, задают правильные вопросы. Понимая, что сервисный апартамент даст максимальную прибыль, они заранее интересуются, насколько проект ориентирован именно на работу в туристической отрасли, какие применяются инженерные системы, имеется ли соответствующая инфраструктура, предусмотрены ли отельные сервисы.
– Какова Ваша оценка доли юнитов, приобретаемых именно с инвестиционными целями?
– Доля рантье, приобретающих недвижимость именно с целью отдать ее в управление и получать стабильный доход, неуклонно растет. Когда мы начинали проект VALO три года назад, у нас было соотношение 40% на 60%. В настоящий момент практически 100% апартаментов у нас приобретают в инвестиционных целях. А в среднем по рынку этот показатель составляет порядка 80%.
Добавлю, что даже в Москве, где доля «псевдожилья» традиционно очень высока, намечается рост интереса к сервисным проектам – как раз со стороны частных инвесторов. Кстати, в 2019 году жители столицы составили 19% от общей доли региональных покупателей в нашем проекте. В Москве практически отсутствует качественное предложение в формате сервисных апартаментов, поэтому инвесторы начинают рассматривать Санкт-Петербург – негласную столицу настоящих апарт-отелей.
– Среди основных причин популярности апарт-отелей Вы назвали растущий туристический поток. Расскажите, пожалуйста, о влиянии этого фактора на примере вашего проекта.
– В настоящее время туризм является одним из наиболее динамично развивающихся сегментов экономики города. Это наглядно демонстрирует статистика турпотока в Петербург. Если в 2015 году Северную столицу посетило 6,5 млн человек, то в 2019-м – уже 10,4 млн. Таким образом, за последние пять лет рост составил 60%. В наступившем году мы ожидаем еще большего прироста туристического потока. Это связано с двумя основными факторами: введение в прошлом году электронных виз для граждан 53 стран и запуск режима «открытого неба» для аэропорта «Пулково». Также существенную поддержку увеличению числа гостей оказывают значимые правительственные и международные мероприятия, проходящие в Петербурге.
В настоящий момент мы готовимся к запуску апарт-отеля VALO. Он откроет свои двери для гостей с 1 марта. При этом наш отдел бронирования уже имеет объем загрузки номерного фонда до конца года на уровне более 60%.
– Что, на Ваш взгляд, может сделать город, чтобы стимулировать туристическую отрасль?
– Для нашего города характерна ярко выраженная туристическая сезонность. Это приводит к дефициту номерного фонда в высокий сезон (с весны по осень) и профициту – в низкий. Такой дисбаланс оказывает прямое влияние на загрузку отеля. На мой взгляд, усилия властей были бы крайне ценны в части создания значимых событий, которые привлекали бы гостей в Петербург в низкий сезон. Во многих крупных туристических центрах Европы власти систематически ведут такую работу, это положительно сказывается на экономике городов.
Также Петербургу необходимо поддерживать проекты, привлекающие инвестиции в туристическую отрасль. Соответствующая инфраструктура пока развита у нас недостаточно. Изменения в этой сфере способствовали бы дальнейшему росту турпотока и приносили бы дополнительный доход в бюджет. Привлечение дополнительных инвестиций в туристическую сферу – в интересах всего города. А для инвестора важно понимать, что сектор, в который он вкладывается, – перспективен и приносит ожидаемый доход.
– Составят ли апартаменты конкуренцию гостиницам?
– Апартаменты играют все более заметную роль в туристической индустрии. Показательно, что многие эксперты ранее анализировали апарт-проекты как часть рынка жилья, а теперь – как часть гостиничного сегмента. И для этого есть серьезные основания. Аналитики экстраполировали имеющиеся тренды роста номерного фонда апарт-отелей и классических гостиниц Петербурга на перспективу ближайших четырех лет. По их оценке, в 2019 году общее число юнитов в апарт-проектах составляло 18% от суммарного объема номерного фонда. В 2021 году показатель составит уже 40%, а в 2023-м – 54%. Таким образом, при сохранении имеющихся тенденций, уже в обозримой перспективе апарт-отели составят жесткую конкуренцию гостиницам.
Впрочем, на мой взгляд, Петербургу все еще не хватает отелей среднего сегмента, поэтому рынок апарт-отелей, безусловно, продолжит бурно развиваться. Вместе с этим будет обостряться «конкуренция форматов». Застройщики начнут конкурировать за конечного потребителя – за арендатора, выводить на рынок новые и интересные форматы.
– Одним из трендов последнего времени стало появление мультиформатных апарт-проектов. Чем объясняется их повышенная популярность?
– Прежде всего надо отметить, что это не исключительно петербургский тренд. Во всем мире уже признано, что наличие в одном объекте нескольких форматов дает синергетический эффект. Совмещение в одном проекте трех-, четырех- и пятизвездочных гостиниц дает дополнительные возможности для размещения разноуровневых групп. Например, проводится какая-нибудь крупная конференция или выставка, в которой принимают участие как высшее руководство компании, так и рядовые сотрудники. В рамках мультиформата есть все возможности по размещению в одном месте всей группы с предоставлением соответствующего сервиса.
К тому же мультиформатность повышает эффективность работы всей гостиничной инфраструктуры. Для гостя эта инфраструктура становится более разнообразной. Кроме того, у гостя появляется выбор – несколько ресторанов, баров, кафе, ориентированных на разные группы посетителей.
Именно поэтому в рамках проекта VALO сформировано шесть различных гостиничных форматов. Это позволит удовлетворить потребности любых категорий гостей – от топ-менеджмента крупных компаний, прибывшего в Петербург на важные переговоры или крупное международное мероприятие, до больших экскурсионных групп, приехавших ознакомиться с достопримечательностями Северной столицы.
– Один из важнейших факторов – управление апарт-проектами. Как достичь высокого качества, которое обеспечило бы привлекательность и для постояльцев, и для владельцев юнитов?
– На наш взгляд, поскольку формат апартаментов только начал активно развиваться, единственный путь обеспечения качества – это привлечение профессиональных управленцев, имеющих серьезный опыт в управлении отелями. Именно по этому пути пошли мы. Наша компания создала собственную УК, пригласив в нее специалистов, которые имеют колоссальный опыт работы у международных отельных операторов. Эти люди на практике знают нюансы безупречной организации гостиничного сервиса, понимают, как удовлетворить запросы и нужды клиентов, умеют сформировать яркие положительные впечатления, чтобы гости захотели приехать в наш апарт-комплекс снова и снова. Таким образом, в нашей деятельности мы руководствуемся самыми высокими стандартами, действующими в отелях крупных международных операторов.
Зрелость, а также перспективность сегмента апарт-проектов в России подтверждается еще и тем, что ведущие международные бренды входят в их управление. В частности, мы подписали договор с компанией ACCOR по франшизе под брендом Mercure Hotels and Residens. Со своей стороны, мы берем обязательства построить объект с точным соответствием всем стандартам бренда. В свою очередь, компания ACCOR включает наш проект в свою международную сеть, в том числе во все действующие программы лояльности, обеспечивает организацию и контроль управления и сервиса в апарт-отеле.
Такая практика характерна для поведения международных сетей в странах с растущей экономикой. Например, у той же ACCOR есть ряд подобных проектов в Бразилии и в Азии.
– Вами наработан большой опыт строительства и управления крупным апарт-проектом. Планируете ли вы его тиражировать?
– В настоящее время мы анализируем перспективные земельные участки под реализацию аналогичных апарт-проектов, которые будут отвечать стандартам VALO. Причем нас интересуют варианты как в Петербурге, так и в Москве, где, повторюсь, сейчас сильно растет интерес именно к сегменту сервисных апартаментов. По стандартам VALO, локация должна соответствовать следующим характеристикам: во-первых, это должны быть достаточно крупные территории, на которых можно реализовать сомасштабный проект. Во-вторых – важна пешеходная доступность от метро и развитая бизнес-инфраструктура района. В-третьих – хорошая транспортная доступность, близость аэропорта и центра города. Перечисленные характеристики – ключевые факторы для успешного апарт-отеля.
Один из самых активных деятелей отраслевой системы саморегулирования, член Советов НОСТРОЙ, НОПРИЗ, НОЭ, вице-президент Санкт-Петербургской торгово-промышленной палаты, председатель Cовета Ассоциации СРО «Балтийское объединение проектировщиков» Антон Мороз отмечает День рождения. Накануне он рассказал «Строительному Еженедельнику» о наиболее актуальных проблемах строительного комплекса.
– Антон Михайлович, Вы стояли у истоков создания российской системы саморегулирования в строительстве. Большинство СРО появилось в 2008–2009 годах, и Вы с самого начала принимали активное участие в процессе становления системы. Каковы сейчас, на Ваш взгляд, задачи саморегулирования в строительстве и роль СРО в российском стройкомплексе?
– После вступления в силу Закона № 372-ФЗ роль саморегулирования в строительном комплексе и уровень ответственности СРО были значительно увеличены.
Во-первых, теперь СРО отвечают за исполнение государственных контрактов своими членами. Фактически это ответственность за соблюдение особых условий договора – предмет, сроки, сметная стоимость, гарантии.
Во-вторых, НОСТРОЙ и НОПРИЗ обязаны вести Национальные реестры специалистов. Это позволяет нам более достоверно и по более четким критериям оценивать наличие необходимых кадров в строительной отрасли, а также систему их подготовки и переподготовки. Без наличия в штате компаний квалифицированных специалистов, внесенных в Нацреестры, теперь невозможно представить документы в госэкспертизу.
В рамках исполнения законодательных новаций СРО должны были наладить постоянную информационную связь со своими членами для получения актуальных данных по заключению и исполнению госконтрактов. Создана система отслеживания такой информации на всей территории России, налажена работа с аварийными комиссариатами, работающими на площадке, с контрольными комиссиями (с участием лабораторий). Также организовано оперативное информирование членов СРО о текущих новациях в законодательстве, оказывается помощь в выстраивании контактов с региональными, городскими и местными властями. На всех этапах работы мы участвуем в защите интересов компаний, состоящих в СРО.
Несомненным плюсом реформирования системы саморегулирования стало ее очищение от недобросовестных СРО. Сейчас все компании имеют четкое, с конкретными цифрами, понимание защиты уровня своей ответственности – как по договорным обязательствам, так и по безопасности зданий и сооружений. Ушли в прошлое так называемые «коммерческие» СРО, работа системы саморегулирования теперь полностью направлена на развитие и поддержку строительной отрасли.
Кроме того, наши представители участвуют в работе органов власти и общественных объединений. В рамках такого взаимодействия мы направляем экспертные мнения по тем или иным законопроектам, вносим свои предложения и ведем диалог от лица строительного сообщества.
– Больше года для строительной отрасли вопросы изменения законодательства в области жилищного строительства остаются в топе повестки дня. Будучи членом Экспертного совета Комитета Госдумы по транспорту и строительству, поделитесь мнением о первых итогах реформы.
– Изменения в законодательстве о жилищном строительстве затронули всю отрасль, всех участников строительного процесса. Поэтому мы активно участвовали в обсуждении законопроектов, отстаивая интересы участников рынка.
Проводимая реформа, безусловно, сократит число застройщиков. Но, на мой взгляд, это скорее положительный процесс, чем негативный. С рынка уже ушли или уйдут в ближайшее время слабые игроки, те, кто не был способен грамотно организовать работу, что в результате и приводило к появлению проблемных объектов и пострадавших дольщиков. Таким образом, рынок уменьшится количественно, но улучшится качественно. Останутся только те, кто способен строить на должном уровне и без задержек.
При этом надо помнить, что Президентом РФ ставятся важнейшие задачи по увеличению в полтора раза объемов вводимого жилья, что открывает перед отраслью серьезные перспективы. Мы надеется также, что у наших законодателей, наконец, дойдут руки до пересмотра принципов территориального планирования, стимулирования строительства арендного жилья, а также малоэтажных зданий, что, несомненно, поддержит отрасль и поможет исполнению «майского указа». Все это вкупе повлияет на рост объемов работ в строительной сфере.
– «Майский указ» Президента вывел в число общенациональных задач в том числе и вопросы создания условий для развития массового спорта. Как руководитель проекта «Единой России» «Детский спорт» в СЗФО, дайте, пожалуйста, оценку нынешнего состояния инфраструктуры, существующих потребностей и перспектив.
– В последние годы уже создано огромное количество федеральных и региональных объектов спортивной инфраструктуры. В 2014 году мы приняли Олимпийские игры, в 2018-м – Чемпионат мира по футболу, причем сделано это было на самом высоком уровне. И череда международных соревнований продолжается: идут зимние Международные спортивные игры «Дети Азии» на Сахалине, в ближайшее время состоится XXIX Всемирная зимняя универсиада в Красноярске. Россия подает заявки на проведение чемпионатов мира и Европы, этапов Кубка мира по различным видам спорта.
Все это серьезно стимулирует развитие спортивной инфраструктуры. Министерство спорта РФ и Минстрой РФ, а также крупнейшие строительные компании работают бок о бок. Улучшается качество строительства, применяются новые технологии, которые позволяют возводить объекты мирового уровня точно в срок. К сожалению, есть некоторые проблемы по сметам. Но надо понимать, что мы живем в режиме санкционного давления, негативно отразившегося на курсе национальной валюты, что привело к существенному удорожанию приобретаемых стройматериалов (напомню, до 80% специализированных отделочных материалов для спортобъектов мы вынуждены приобретать за рубежом). Импортозамещение в этой сфере идет, но самостоятельная разработка замещаемой продукции также требует средств, что в итоге повышает сметы.
Необходимо при этом подчеркнуть, что как в СЗФО, так и в целом по России активно возводятся объекты не только для «большого спорта», но и для массового, прежде всего для детей. Значительную роль в этом играют крупные структуры, такие как «Газпром» или «РЖД», которые строят много спортивных сооружений в регионах своего присутствия. Кроме того, есть программа, которая позволила на 80% решить вопросы строительства и оборудования ФОКов, бассейнов, катков и иных объектов местного значения. Многие крупные застройщики берут на себя строительство таких сооружений при реализации своих проектов. Хотелось бы призвать региональные власти резервировать в своих бюджетах средства на выкуп этих спортобъекетов – может быть, не сразу, но хотя бы в течение 5–7 лет. Отдельного внимания заслуживают вопросы создания детской спортивной инфраструктуры в малых городах и сельской местности.
– Говоря о создании современной и качественной инфраструктуры, невозможно обойти вниманием вопросы, связанные с территориальным планированием. Какие проблемы сегодня в этой сфере стоят особенно остро и какие пути выхода представляются Вам наиболее рациональными?
– Особое внимание власти страны сегодня уделяют вопросам деурбанизации крупных городов и более равномерному расселению населения по территории страны. На мой взгляд, с существующими сейчас документами территориального планирования как следует это сделать невозможно. Их качество находится на крайне низком уровне. Согласно нашему анализу, для реализации положений этих документов необходимы население страны на уровне 1,5 млрд человек и срок порядка 20 лет.
Поэтому, на наш взгляд, надо полностью изменить отношение к территориальному планированию. Документы должны создаваться профессионалами и, что особенно важно, с непосредственным участием бизнеса, которому предстоит заявленные планы воплощать в жизнь. Они должны включать системный экономический анализ, который позволит и государству, и инвесторам вкладывать средства в создание инфраструктуры под будущие проекты. Все территории должны получить своего рода «визитную карточку», где будут указаны планы по дальнейшему развитию данной местности.
Для решения стоящих задач государство позволит вовлечь в оборот огромный массив земель, которые сейчас либо вообще не используются, либо не могут быть задействованы по существующим нормам. В это будут вкладываться серьезные средства, что обеспечит привлекательность проектов для инвесторов и в конечном счете обеспечит более равномерное развитие всей территории страны.
Для оптимального решения столь масштабных задач, по нашей оценке, необходимо вернуть работу по территориальному планированию в ведение Минстроя РФ. Также необходимо, как минимум на уровне федеральных округов, создать специальные институты по территориальному планированию, с достаточным уровнем компетенций. В связке с ними могли бы работать крупные инвесторы, что позволит увязывать различные инициативы.
Между тем, сейчас Минэкономразвития РФ подготовила Стратегию развития страны, которая разработана на базе низкокачественных и нереализуемых документов территориального планирования регионов. Именно поэтому к этому документу, опубликованному сейчас для общественного обсуждения, столько претензий и замечаний, в том числе и от представителей строительной отрасли.
– Возвращаясь к «майскому указу», поставившему, в частности, и задачу внедрения инновационных подходов к системе образования, – как Вы видите ее выполнение в области подготовки строительных кадров? Какие требования сейчас у строительного сообщества к профессиональному образованию?
– К сожалению, в настоящее время существуют проблемы с обеспечением строительного процесса специалистами всех уровней. Система, которая существовала, распалась, а новая – не сформирована. В России осталось крайне мало профессионально-технических училищ. Есть проблемы с подготовкой специалистов среднего звена. Уровень подготовки молодых специалистов в большинстве вузов не позволяет им сразу вести работу в качестве инженерно-технического персонала. Фактически необходимо около 5 лет практической работы, чтобы они могли квалифицированно осуществлять свои функции.
Многие вузы, которые ранее готовили строительные кадры, были вынуждены закрыть или переориентировать некоторые кафедры. Более того, вузы сейчас не всегда знают ту номенклатуру специализаций, которые требуются строительным компаниям «на земле».
Система профтехобразования могла бы обеспечить работой значительную часть молодого поколения, причем речь идет о профессиях, востребованных на рынке труда и достойно оплачиваемых. При этом наши стройки получили бы квалифицированных рабочих, которых сегодня явно не хватает.
Система профессионального образования нуждается в возрождении. В 47-м регионе, как и в соседнем Петербурге, немало компаний, которые нуждаются в квалифицированных кадрах. В качестве пилотного проекта мы предлагаем профинансировать создание новой сети ПТУ на территории Ленобласти. Если проект докажет свою эффективность, аналогичную схему можно было бы реализовать в Подмосковье, в Краснодарском крае, Новосибирской области, в других регионах с высокими объемами строительства. В результате со временем мы смогли бы заменить существующие низкоквалифицированные кадры новыми российскими профессионалами.