Лев Каплан: «В непростых условиях рынка роль общественных организаций становится еще важнее»
В этом году Санкт-Петербургский Союз строительных компаний «Союзпетрострой» отмечает 25-летие. О результатах деятельности общественной организации, функциях Союза в нынешних условиях и перспективах развития «Строительному Еженедельнику» рассказал вице-президент, директор «Союзпетростроя» Лев Каплан.
– Лев Моисеевич, какие достижения «Союзпетростроя» за четверть века Вы считаете наиболее значимыми?
– Самое главное, что нам удалось объединить компании различного профиля (строителей, проектировщиков, производителей строительных материалов, страховые компании, учебные заведения, СМИ и др.) в единый отраслевой общественный союз и продолжать работу вопреки всем переменам, происходящим в стране и отрасли. Мы участвовали в законотворчестве, создании нормативной базы в сфере строительства в условиях перехода от административно-командной системы управления к рыночной экономике. Например, подготовили проект закона о торгах на объекты недвижимости. Проводили и продолжаем выполнять большую работу по повышению качества строительства. Организовали 17 конференций по качеству во Всемирный день качества, обучаем специалистов.
Но важнейшей для Союза была и остается задача – ставить острые проблемы инвестиционно-строительного комплекса на всех уровнях власти и способствовать их решению.
– Строительный рынок Петербурга формировался при активном участии «Союзпетростроя». Стало ли легче добиваться поставленных целей с годами, когда Союз заслужил авторитет?
– Покой нам только снится. «Союзпетрострой» появился в очень сложное время, и с годами условия функционирования строительной отрасли не стали легче. В конце 1994 года после посещения западных стран, где мы познакомились с деятельностью общественных строительных организаций и убедились, что они выполняют многие функции административно-командных органов управления, мы приняли решение об учреждении аналогичного союза в Санкт-Петербурге. 27 февраля 1995 года «Союзпетрострой» был зарегистрирован. В то время в строительной отрасли шел процесс разгосударствления и приватизации, который и предопределил необходимость создания и основные задачи общественной организации, объединившей фирмы различного профиля, чтобы помочь им адаптироваться в новых условиях. Первоначально в Союз вошли 40 компаний.
Максимальной численности состава, 526 участников, организация достигла в 2008 году. К сожалению, произошедшие изменения и преобразования – создание системы саморегулирования, кризисы, монополизация рынка – существенно сократили число участников Союза. Но основной костяк остался, мы постоянно совершенствуем методы работы и стремимся защищать интересы не только членов «Союзпетростроя», но и всего строительного комплекса города в целом.
– Почему Союз не преобразовался в саморегулируемую организацию?
– Для нас было принципиально сохранить Союз именно как общественную организацию, потому что у СРО другие функции. Изначально, когда на рынке только началось обсуждение саморегулирования, мы предполагали, что данный институт будет отвечать за самоорганизацию, самоуправление, отстройку комплекса от органов государственной власти. Но все свелось к технической функции выдачи допусков.
Мы создали свои СРО – «Союзпетрострой-Стандарт» и «Союзпетрострой-Проект» – и поддерживаем их, но по-прежнему видим главную роль Союза в выражении всего комплекса проблем строительной отрасли и отстаивании интересов всех участников рынка. Только общественная организация, знающая боли и потребности отрасли изнутри, способна доносить до органов власти реальное положение дел и влиять на преодоление трудностей.
– Какие трудности, кроме очевидной неготовности многих компаний работать в условиях проектного финансирования, тормозят развитие отрасли?
– Поскольку сейчас на рынке слишком мало объектов, строящихся в рамках проектного финансирования, мы еще не ощутили последствий этого перехода в полной мере. Схема, по которой деньги дольщиков собирают не застройщики, а банки через эскроу-счета, не сильно отличается от долевого строительства. До тех пор, пока банковское сообщество не будет способно кредитовать жилищное строительство на всех этапах, система не будет эффективной. Когда средства, собранные на один дом, нельзя расходовать на возведение соседних так называемых задельных объектов – это вообще противоречит логике экономики строительства.
Другим тревожным обстоятельством является то, что сейчас застройщики обязаны строить объекты социальной инфраструктуры за свой счет и передавать их городу. Расходы на это они покрывают повышением цены квадратного метра. А в рамках проектного финансирования банки получают деньги только на данный дом. Никаких дополнительных средств на строительство соцобъектов не предусматривается. Острый инфраструктурный вопрос станет еще одним негативным последствием, которое придется преодолевать.
– Какие задачи и направления деятельности «Союзпетростроя» являются сегодня первоочередными?
– Приоритетная задача, затрагивающая самую чувствительную, болевую точку инвестиционно-строительной отрасли сегодня, – это сохранение потенциала и в буквальном смысле спасение подрядного строительства. В последнее десятилетие на рынке сложилась монопольная система ведения бизнеса. Подрядные организации работают в убыток из-за уменьшения фронта работ, снижения тарифов за услуги, отсутствия возможности получения субподрядных контрактов с крупными компаниями, систематических неплатежей за выполненные работы.
Все это привело к массовому банкротству предприятий малого и среднего строительного бизнеса. И как следствие, такая неутешительная статистика за прошлый год: на 28 тыс. человек уменьшилась численность работников строительного комплекса города, коэффициент обновления основных фондов составил всего 7%, а общий объем проектирования – 8%. Если новые объекты не проектируются, то и строить будет нечего.
Являясь участником рабочей группы «Улучшение предпринимательского климата в сфере строительства» Штаба по улучшению условий ведения бизнеса в Петербурге, членом Общественного совета по малому предпринимательству при губернаторе Петербурга, возглавляя Общественный совет при Комитете по развитию транспортной инфраструктуры, я отстаиваю такую позицию: малый и средний строительный бизнес необходимо спасать, так как он составляет основу экономики, дает рабочие места и обеспечивает до 50% всех поступлений в бюджет, способствует развитию среднего класса и становлению гражданского общества.
Много и других планов. Во-первых, увеличить численность Союза. Сегодня, если считать совокупную численность «Союзпетростроя» и СРО «Союзпетрострой-Стандарт» и «Союзпетрострой-Проект», в наших рядах состоит 717 компаний. Во-вторых, продолжать представлять и защищать интересы строительного комплекса во всех органах власти, региональных и федеральных общественных организациях. В-третьих, организовать обучение сотрудников профильных комитетов Петербурга и продолжать обучение в области качества строительства, обучение линейного персонала.
Кроме этого, планируем продолжать законотворческую деятельность. В настоящее время «Союзпетростроем» совместно с Комитетом по строительству подготовлен проект постановления Правительства Петербурга о комплексном повышении качества на всех уровнях – от градостроительства, изысканий, проектирования до производства материалов, непосредственно строительства и эксплуатации объектов недвижимости. К подготовке данного документа привлечены также Комитет по развитию транспортной инфраструктуры и Жилищный комитет, и уже есть договоренность со Смольным о принятии соответствующего постановления. В планах – и продолжение взаимодействия с банками в вопросах проектного кредитования.
– «Союзпетрострой» принимает поздравления по случаю 25-летия. А чего Вы сами желаете Союзу и его участникам?
– Желаю, чтобы Союз жил, продолжал свою деятельность в тех направлениях, которые мы определили с самого начала, и отвечал на вызовы, диктуемые текущей ситуацией в отрасли. Искренне желаю, чтобы строительный комплекс в целом преодолел все трудности и вышел на качественно новый уровень профессионализма и компетентности.
В настоящее время в городе возводится только жилье – и к сожалению, у нас не осталось крупных компаний, способных строить нечто выдающееся, знаковое. Нет ресурсов, не хватает кадров. Необходимо вникнуть в глубинные проблемы отрасли и понять ее нужды, потому что от развития строительства во многом зависят благополучие и процветание страны.
В Ленобласти около 18 тыс. многоквартирных домов, их обслуживают более 300 управляющих компаний. Несмотря на большое и «беспокойное» хозяйство, Жилнадзор региона по итогам 2018 года занял первое место в рейтинге госжилинспекций. И. о. председателя Комитета государственного жилищного надзора и контроля, главный жилищный инспектор Ленобласти Олег Ромадов рассказал, как строится работа ведомства и что является основным критерием ее эффективности.
– Олег Аршавирович, какие конкретно функции выполняет Служба жилищного надзора Ленобласти? Как часто проводится мониторинг жилищного фонда? Дайте оценку его состоянию.
– Комитет осуществляет контроль за соблюдением юридическими лицами и гражданами обязательных требований к использованию и содержанию общего имущества в многоквартирных домах. Комитет следит за тем, как исполняются требования к их эксплуатации, к установлению размера платы за содержание и ремонт жилых помещений; к раскрытию информации в этой сфере управления; к предоставлению коммунальных услуг жителям; к порядку и условиям заключения договоров управления, к наличию договора о техническом обслуживании и ремонте внутридомового и внутриквартирного газового оборудования со специализированной организацией. Кроме того, Комитет осуществляет лицензирование предпринимательской деятельности по управлению домами и лицензионный контроль на территории региона.
Мы ежегодно проводим анализ технического состояния многоквартирных домов. Жилищный фонд региона характеризуется значительным сроком эксплуатации и повышенным износом. На конец 2018 года срок службы свыше 25 лет имеют 77% многоквартирных домов. В то же время идет массовая застройка во Всеволожском районе, Ломоносовском, Гатчинском районах. Выполняется значительный объем капитального ремонта жилых зданий.
В целом состояние жилищного фонда постепенно улучшается, но, к сожалению, накопившиеся за прошлые десятилетия «недоремонты» приводят к тому, что плановый ремонт некоторых домов сегодня практически невозможен и нередко уступает место аварийно-восстановительным работам.
– Как, по Вашему мнению, развивается рынок управляющих компаний? Ужесточается ли контроль за деятельностью УК?
– Ежегодно специалисты Комитета проводят сотни плановых и внеплановых проверок, по итогам которых устраняются тысячи нарушений в работе управляющих организаций. Отмечу, что эта работа приводит к улучшению состояния жилых домов.
Рынок УК в Ленобласти достаточно насыщен и конкурентен. В настоящее время на территории Ленобласти 432 УК имеют действующие лицензии и могут осуществлять свою деятельность. Фактически работает только 341 УК.
Требования к работе УК постоянно ужесточаются. Так, в конце 2018 года были внесены изменения в перечень грубых нарушений. К ним были отнесены такие нарушения, как: отказ от передачи технической документации на дом новой УК или собственникам помещений в доме; незаключение УК договоров с ресурсоснабжающей организацией; незаключение УК договоров о выполнении работ для надлежащего содержания систем внутридомового газового оборудования; а также нарушения в сфере эксплуатации, обслуживания и ремонта лифтов и др. С марта 2019 года к грубым нарушениям было отнесено нарушение лицензиатом требований к осуществлению аварийно-диспетчерского обслуживания.
Допущение управляющей компанией двух грубых нарушений за год является основанием для аннулирования лицензии.
– Как областная Служба жилищного надзора взаимодействует с органами местного самоуправления?
– На местах, в органах местного самоуправления, как правило, созданы службы муниципального жилищного контроля, это могут быть как отдельные специалисты, так и целые структурные подразделения. Наши полномочия во многом пересекаются, поэтому мы стараемся активно привлекать этих специалистов к проведению общих поверок, проводим совместные совещания, участвуем в работе районных комиссий по подготовке к отопительному сезону.
– Какую роль играет Жилнадзор в реализации программы капремонта?
– Контроль за реализацией программы капитального ремонта возложен на Комитет по ЖКХ Ленобласти.
Комитет госжилнадзора в рамках своих полномочий проводит проверки деятельности регионального оператора по обращениям жителей в части соблюдения сроков проведения капитального ремонта, выполнения гарантийных обязательств, правомерности и обоснованности начисления взносов. В этом году нами проведено 12 проверок регионального оператора, выдано 8 предписаний. Все предписания исполнены.
– Какое место в работе занимает контроль над соблюдением требований энергосбережения и энергоэффективности жилья?
– В ходе проверок нашим Комитетом исследуются обязательные требования жилищного законодательства в части энергосбережения. К ним относятся: мероприятия по информированию жителей домов об энергосбережении и возможных дополнительных работах по повышению энергоэффективности; оснащенность многоквартирного дома коллективными (общедомовыми) приборами учета ресурсов; класс энергоэффективности дома.
При проверках готовности жилых домов к отопительному сезону особое внимание уделяется техническому состоянию конструкций дома, в том числе входных дверей и окон на лестничных клетках, их утеплению, исправности остекления, чердачных перекрытий и исправного состояния выходов на кровлю и слуховых окон. При обследовании подвалов и чердаков обращается внимание на состояние тепловой изоляции трубопроводов отопления и горячего водоснабжения.
По результатам проверок, при выявлении нарушений законодательства, выдаются предписания об устранении нарушений.
– Как изменились полномочия Комитета после нововведений в законодательстве, изменивших порядок обслуживания газового оборудования?
– На органы госжилнадзора возложены полномочия по контролю за обеспечением безопасного использования и содержания внутридомового и внутриквартирного газового оборудования. Инспекторами проводятся контрольные мероприятия, и в случаях выявления нарушений, виновные привлекаются к административной ответственности. Причем к ней могут быть привлечены как юридические и должностные лица, так и сами граждане.
Напомню, в декабре 2016 года вступил в силу Федеральный закон № 412 «О внесении изменений в Кодекс РФ об административных правонарушениях и отдельные законодательные акты РФ». КоАП был дополнен новой статьей, устанавливающей ответственность за нарушение правил обеспечения безопасного использования и содержания внутридомового и внутриквартирного газового оборудования. В частности, речь идет о таких правонарушениях: уклонение от заключения договора о техобслуживании и ремонте этого оборудования, если его заключение является обязательным; отказ в допуске представителя специализированной организации для выполнения работ по техобслуживанию и ремонту оборудования в случае уведомления о проведении таких работ в установленном порядке.
Кроме того, ответственность установлена за уклонение от замены оборудования и за уклонение от заключения договора о техническом диагностировании, если они являются обязательными. В этом случае под ответственность попадают граждане, специализированные организации, управляющие компании или ТСЖ.
– Власти подумывают о создании «газовой полиции» с полномочиями беспрепятственного доступа в квартиры россиян. Насколько, на Ваш взгляд, необходима эта мера?
– Комитет полностью поддерживает такую инициативу. К сожалению, часто собственники уклоняются от заключения договоров на техническое обслуживание газового оборудования, а также отказывают в допуске представителям организации для выполнения таких работ. Хотя эта обязанность предусмотрена законодательством. Необходимо принять меры, направленные на усиление ответственности собственников за такие действия.
– Что служит основными критериями эффективности работы Комитета? Какое место занимает областной Госжилнадзор в рейтинге Минстроя РФ?
– Наша главная задача – обеспечить комфортные и безопасные условия проживания жителей Ленобласти, а главный показатель – снижение количества обращений и рост доли исполненных предписаний Комитета. Как надзорный орган, мы всегда стремимся, чтобы УК четко выполняли требования законодательства. Жители должны в первую очередь обращаться за решением проблемы в свою УК; необходимо, чтобы четко работала связь УК с жителями, все вопросы должны решаться на местах.
Кроме того, необходимо проводить мероприятия, направленные на повышение правовой грамотности населения. Часто именно от активности граждан зависит, что и как будет сделано в их доме. Комитетом регулярно проводятся выездные приемы и встречи с жителями региона, публикуются информационные материалы в районных СМИ.
По итогам 2017 года, в рейтинге Минстроя РФ Госжилнадзор Ленобласти занимал 7-е место, по итогам 2018-го – поднялся на 1-е место.