Лев Каплан: «В непростых условиях рынка роль общественных организаций становится еще важнее»
В этом году Санкт-Петербургский Союз строительных компаний «Союзпетрострой» отмечает 25-летие. О результатах деятельности общественной организации, функциях Союза в нынешних условиях и перспективах развития «Строительному Еженедельнику» рассказал вице-президент, директор «Союзпетростроя» Лев Каплан.
– Лев Моисеевич, какие достижения «Союзпетростроя» за четверть века Вы считаете наиболее значимыми?
– Самое главное, что нам удалось объединить компании различного профиля (строителей, проектировщиков, производителей строительных материалов, страховые компании, учебные заведения, СМИ и др.) в единый отраслевой общественный союз и продолжать работу вопреки всем переменам, происходящим в стране и отрасли. Мы участвовали в законотворчестве, создании нормативной базы в сфере строительства в условиях перехода от административно-командной системы управления к рыночной экономике. Например, подготовили проект закона о торгах на объекты недвижимости. Проводили и продолжаем выполнять большую работу по повышению качества строительства. Организовали 17 конференций по качеству во Всемирный день качества, обучаем специалистов.
Но важнейшей для Союза была и остается задача – ставить острые проблемы инвестиционно-строительного комплекса на всех уровнях власти и способствовать их решению.
– Строительный рынок Петербурга формировался при активном участии «Союзпетростроя». Стало ли легче добиваться поставленных целей с годами, когда Союз заслужил авторитет?
– Покой нам только снится. «Союзпетрострой» появился в очень сложное время, и с годами условия функционирования строительной отрасли не стали легче. В конце 1994 года после посещения западных стран, где мы познакомились с деятельностью общественных строительных организаций и убедились, что они выполняют многие функции административно-командных органов управления, мы приняли решение об учреждении аналогичного союза в Санкт-Петербурге. 27 февраля 1995 года «Союзпетрострой» был зарегистрирован. В то время в строительной отрасли шел процесс разгосударствления и приватизации, который и предопределил необходимость создания и основные задачи общественной организации, объединившей фирмы различного профиля, чтобы помочь им адаптироваться в новых условиях. Первоначально в Союз вошли 40 компаний.
Максимальной численности состава, 526 участников, организация достигла в 2008 году. К сожалению, произошедшие изменения и преобразования – создание системы саморегулирования, кризисы, монополизация рынка – существенно сократили число участников Союза. Но основной костяк остался, мы постоянно совершенствуем методы работы и стремимся защищать интересы не только членов «Союзпетростроя», но и всего строительного комплекса города в целом.
– Почему Союз не преобразовался в саморегулируемую организацию?
– Для нас было принципиально сохранить Союз именно как общественную организацию, потому что у СРО другие функции. Изначально, когда на рынке только началось обсуждение саморегулирования, мы предполагали, что данный институт будет отвечать за самоорганизацию, самоуправление, отстройку комплекса от органов государственной власти. Но все свелось к технической функции выдачи допусков.
Мы создали свои СРО – «Союзпетрострой-Стандарт» и «Союзпетрострой-Проект» – и поддерживаем их, но по-прежнему видим главную роль Союза в выражении всего комплекса проблем строительной отрасли и отстаивании интересов всех участников рынка. Только общественная организация, знающая боли и потребности отрасли изнутри, способна доносить до органов власти реальное положение дел и влиять на преодоление трудностей.
– Какие трудности, кроме очевидной неготовности многих компаний работать в условиях проектного финансирования, тормозят развитие отрасли?
– Поскольку сейчас на рынке слишком мало объектов, строящихся в рамках проектного финансирования, мы еще не ощутили последствий этого перехода в полной мере. Схема, по которой деньги дольщиков собирают не застройщики, а банки через эскроу-счета, не сильно отличается от долевого строительства. До тех пор, пока банковское сообщество не будет способно кредитовать жилищное строительство на всех этапах, система не будет эффективной. Когда средства, собранные на один дом, нельзя расходовать на возведение соседних так называемых задельных объектов – это вообще противоречит логике экономики строительства.
Другим тревожным обстоятельством является то, что сейчас застройщики обязаны строить объекты социальной инфраструктуры за свой счет и передавать их городу. Расходы на это они покрывают повышением цены квадратного метра. А в рамках проектного финансирования банки получают деньги только на данный дом. Никаких дополнительных средств на строительство соцобъектов не предусматривается. Острый инфраструктурный вопрос станет еще одним негативным последствием, которое придется преодолевать.
– Какие задачи и направления деятельности «Союзпетростроя» являются сегодня первоочередными?
– Приоритетная задача, затрагивающая самую чувствительную, болевую точку инвестиционно-строительной отрасли сегодня, – это сохранение потенциала и в буквальном смысле спасение подрядного строительства. В последнее десятилетие на рынке сложилась монопольная система ведения бизнеса. Подрядные организации работают в убыток из-за уменьшения фронта работ, снижения тарифов за услуги, отсутствия возможности получения субподрядных контрактов с крупными компаниями, систематических неплатежей за выполненные работы.
Все это привело к массовому банкротству предприятий малого и среднего строительного бизнеса. И как следствие, такая неутешительная статистика за прошлый год: на 28 тыс. человек уменьшилась численность работников строительного комплекса города, коэффициент обновления основных фондов составил всего 7%, а общий объем проектирования – 8%. Если новые объекты не проектируются, то и строить будет нечего.
Являясь участником рабочей группы «Улучшение предпринимательского климата в сфере строительства» Штаба по улучшению условий ведения бизнеса в Петербурге, членом Общественного совета по малому предпринимательству при губернаторе Петербурга, возглавляя Общественный совет при Комитете по развитию транспортной инфраструктуры, я отстаиваю такую позицию: малый и средний строительный бизнес необходимо спасать, так как он составляет основу экономики, дает рабочие места и обеспечивает до 50% всех поступлений в бюджет, способствует развитию среднего класса и становлению гражданского общества.
Много и других планов. Во-первых, увеличить численность Союза. Сегодня, если считать совокупную численность «Союзпетростроя» и СРО «Союзпетрострой-Стандарт» и «Союзпетрострой-Проект», в наших рядах состоит 717 компаний. Во-вторых, продолжать представлять и защищать интересы строительного комплекса во всех органах власти, региональных и федеральных общественных организациях. В-третьих, организовать обучение сотрудников профильных комитетов Петербурга и продолжать обучение в области качества строительства, обучение линейного персонала.
Кроме этого, планируем продолжать законотворческую деятельность. В настоящее время «Союзпетростроем» совместно с Комитетом по строительству подготовлен проект постановления Правительства Петербурга о комплексном повышении качества на всех уровнях – от градостроительства, изысканий, проектирования до производства материалов, непосредственно строительства и эксплуатации объектов недвижимости. К подготовке данного документа привлечены также Комитет по развитию транспортной инфраструктуры и Жилищный комитет, и уже есть договоренность со Смольным о принятии соответствующего постановления. В планах – и продолжение взаимодействия с банками в вопросах проектного кредитования.
– «Союзпетрострой» принимает поздравления по случаю 25-летия. А чего Вы сами желаете Союзу и его участникам?
– Желаю, чтобы Союз жил, продолжал свою деятельность в тех направлениях, которые мы определили с самого начала, и отвечал на вызовы, диктуемые текущей ситуацией в отрасли. Искренне желаю, чтобы строительный комплекс в целом преодолел все трудности и вышел на качественно новый уровень профессионализма и компетентности.
В настоящее время в городе возводится только жилье – и к сожалению, у нас не осталось крупных компаний, способных строить нечто выдающееся, знаковое. Нет ресурсов, не хватает кадров. Необходимо вникнуть в глубинные проблемы отрасли и понять ее нужды, потому что от развития строительства во многом зависят благополучие и процветание страны.
Переход на проектное финансирование, достройка проблемных объектов, судьба программы реновации, развитие социальной инфраструктуры. Эти и другие вопросы – в интервью заместителя председателя Комитета по строительству Санкт-Петербурга Евгения Барановского, посвященном предварительным итогам 2019 года.
– Евгений Петрович, реформа по переходу на проектное финансирование вступила в решающую фазу. Как строительная отрасль Петербурга переживает преобразования? Какая доля проектов достраивается по старой схеме?
– Реформирование, безусловно, потребовало больших усилий – и от застройщиков, и от Комитета по строительству. Напомню, Постановление Правительства вышло 22 апреля, акты Минстроя РФ – еще позже, а произвести оценку подпадания объектов под критерии высокой готовности, позволяющие достраивать их по старой долевой схеме, надо было до 1 июля. Таким образом, с учетом майских праздников у нас было лишь около месяца на выдачу заключений о соответствии (ЗОС). И это при том, что на тот момент в городе действовало 426 разрешений на строительство суммарно на 24,5 млн кв. м жилья. Соответственно, главным опасением было то, что мы просто физически не сможем выполнить необходимый объем работы.
Чтобы избежать коллапса, еще в декабре в Комитете был создан специальный отдел, подготовлены люди, начались предварительные проверки объектов на предмет оценки их строительной готовности, заранее составлены проекты необходимых документов, которые предстояло принять сразу после появления федеральных актов. Благодаря этим превентивным мерам работа прошла четко, слаженно, организованно. И это не моя оценка – так говорят сами застройщики.
К 1 октября работа по выдаче ЗОС была завершена, девелоперам был предоставлен активный строительный сезон, чтобы успеть повысить степень готовности своих объектов до требований критериев и получить возможность работать по старой схеме. Это необходимо было для того, чтобы дать отрасли переходный период. Теперь мы можем подвести окончательные итоги: 78% проектов (328 разрешений на строительство) на 21 млн кв. м жилья будут завершаться в старом формате. Это большой задел работы на ближайшие два-три года. Остальные 22% – либо будут завершать строительство за счет собственных средств (12 проектов), либо перейдут на проектное финансирование с использованием эскроу-счетов (64 проекта).
– Есть ли в Петербурге такие проекты, которые и не попали под критерии Минстроя, и не смогли получить кредиты в банках?
– Таких всего пять проектов, причем по двум из них у нас опасений нет, там осталось пройти определенные юридические процедуры. Но и есть несколько сложных объектов у компаний «Ховард СПб» и «Строй Альянс», где остановлено действие разрешений на строительство. Сейчас ведется работа, чтобы эти стройки не перешли в категорию проблемных.
– Что в целом удалось сделать в этом году для решения проблемы долгостроев? Что остается на следующий?
– Эта проблема планомерно и целенаправленно решается. Для понимания динамики могу отметить, что если в 2016 году доля договоров долевого участия в проблемных объектах превышала 13% от их общего числа, то сегодня она составляет менее 2%.
В этом году мы уже ввели 13 домов, до конца года рассчитываем сдать еще 7. Также решена проблема с дольщиками по объекту в Пушкине, который не мог быть завершен строительством. Полностью закрыт вопрос с наследием ГК «Город». То же касается «Чесмы-Инвест» – сданы «Мейн Хаус» и «Твин Хаус». Планируем до конца года завершить работы и по старейшему городскому долгострою – «Охта-Модерн». На днях сдали ЖК «Ижора-Парк», 600 человек с 23 декабря начинают получать свои квартиры. Осталось сдать всего один корпус из долгостроев ГК «СУ-155».
С ГК «ПИК» достигнуто принципиальное соглашение о достройке жилого комплекса «Вариант» в поселке Ленсоветовский в Шушарах. Очень сложный объект, в том числе и потому, что это не просто неудачный проект или результат просчета компании, но прецедент откровенного мошенничества. Продажи осуществлялись по ценам в два раза «ниже рынка», по договорам займа, несмотря на судебное постановление о запрете привлечения средств дольщиков. Также проработана схема достройки объектов «Норманна» – ЖК «На Заречной» и «Три апельсина». Думаю, в ближайшее время мы обнародуем информацию о том, кто будет завершать эти проекты.
В любом случае губернатором поставлена задача закрыть вопрос с долгостроями в будущем году. У нас служба, конечно, не военная, а государственная – тем не менее, и у нас приказы не обсуждают, а выполняют.
– Удается ли достигнуть плановых показателей нацпроекта в Петербурге в этом году? Каковы перспективы до 2024 года?
– Согласованный на этот год объем ввода – 3,4 млн кв. м жилья. Думаю, на эту цифру мы выйдем. По состоянию на 18 декабря введено 2,25 млн кв. м (это на 2,5% больше, чем на ту же дату прошлого года, который был рекордным по объемам ввода – 3,9 млн кв. м). При этом в стадии итоговой проверки сейчас находится более 1,1 млн кв. м.
План на будущий год составляет 3,7 млн кв. м. Учитывая, что, по выданным разрешениям на строительство, завершение работ в 2020 году намечено по объектам суммарной площадью более 4 млн кв. м, думаю, что и этот показатель будет достигнут.
Что же касается цифры в 5,4 млн «квадратов» годового ввода к 2024 году, установленной Минстроем для Петербурга, то по ней есть вопросы. Во-первых, не очень ясна методика расчета этого прогнозного показателя. Во-вторых, цифра спорит со Стратегией социально-экономического развития Петербурга до 2035 года, которая предполагает снижение объемов ввода жилья по сравнению с текущим положением. В-третьих, столь радикальный рост жилищного строительства потребует столь же масштабного увеличения финансирования модернизации головных источников, сетей тепло-, электро- и водоснабжения, водоотведения, а также увеличения объемов строительства детских садов, школ и объектов здравоохранения. То же касается и пробивки новых улиц, строительства развязок, виадуков и пр. По нашим подсчетам, на развитие всей необходимой социальной инфраструктуры потребуется свыше 750 млрд рублей. Очевидно, что средств только бюджета Петербурга для такого наращивания финансирования – недостаточно. Кроме того, в городе нет земельных ресурсов для столь масштабного строительства. Именно поэтому Петербург сегодня является одним из нескольких субъектов РФ, не подписавших соглашения с Минстроем по реализации нацпроекта. Дискуссия по этому вопросу продолжается, это конструктивный, рабочий диалог, который должен завершиться в начале будущего года.
– На развитии социальной инфраструктуры сейчас делается особый акцент. Что сделано в этой сфере за счет АИП и в рамках сотрудничества с застройщиками? Удалось ли снизить дефицит мест в детсадах и школах?
– Работа в этой сфере идет по двум направлениям. Первое – недопущение дальнейшего роста дефицита мест в соцобъектах. Эта задача выполнена Правилами землепользования и застройки, принятыми в 2018 году, по которым новые разрешения на строительство жилья выдаются только с полным пониманием, как эти квадратные метры будут обеспечены необходимой сопутствующей инфраструктурой.
Второе – наращивание объемов строительства социнфраструктуры. Если посмотреть на динамику ввода бюджетных объектов, то в 2017 году были построены 12 объектов, в прошлом Комитет сдал 15, а по итогам этого года их 26. Кроме того, на внебюджетные средства, в рамках соглашений с инвесторами, в этом году город получит еще 24 соцобъекта (22 соцобъекта уже введены в эксплуатацию): это детсады, школы, кабинеты врачей и др.
Кроме того, надо отметить, что в этом году Петербург получил 10 млрд рублей из федерального бюджета на выкуп соцобъектов у застройщиков в рамках соответствующих соглашений.
На будущий год планы по вводу – не меньше, чем в этом. В целом же с застройщиками уже подписаны 230 соглашений на строительство 180 объектов социнфраструктуры. Девелоперы прекрасно понимают, что их наличие в составе ЖК существенно повышает рыночную привлекательность жилья. Ну а законодательство позволяет привлекать на эти цели проектное финансирование с использованием эскроу, если соцобъекты будут передаваться в собственность регионов.
– Как обстоят дела с программой реновации? Каковы перспективы?
– Результаты, имеющиеся на сегодняшний день, конечно, далеки от планировавшихся. По состоянию на декабрь 2019 года инвесторами построено 33 дома – 9583 квартиры на 434,5 тыс. кв. м. В собственность Петербурга для переселения нанимателей перешло 11,5 тыс. кв. м. Кроме того, передаются квартиры собственникам жилья в сносимых «хрущевках». Причины такой ситуации известны, главная из них – изменившееся законодательство, новые положения которого просто не позволили начать работы по большинству кварталов.
В этом году принято принципиальное решение о продлении программы еще на 10 лет, при этом остался только один участник – «СПб Реновация». Однако очевидно, что для интенсификации работ нужны корректировки программы. Много говорилось об использовании московского опыта. Но надо отдавать себе отчет, что выделение для старта такой программы, как в столице, порядка 320 млрд рублей – ни одному региону не по силам. Значит, нужны принципиальные законодательные изменения программы, призванные решить ключевые проблемы – «стартового пятна», «последнего жильца» и пр. И такие поправки подготовлены. Думаю, что результатом станут более динамичные темпы ее реализации.
Параллельно в настоящее время «СПб Реновация» заново просчитывает экономику процесса, что необходимо, поскольку изменилось законодательство. В частности, теперь компания возьмет на себя создание социальной инфраструктуры.