Сергей Мохнарь: «Работать на рынке становится сложнее, но интереснее»
Изменение схемы привлечения средств в жилищное строительство коснулось практически всех девелоперов. О том, какую стратегию действий в период перемен изберет группа компаний «ПСК», как она чувствует себя на рынке и какие пути дальнейшего развития намечает, «Строительному Еженедельнику» рассказал директор департамента развития холдинга Сергей Мохнарь.
– Сергей Владимирович, в прошлой нашей беседе Вы подробно остановились на перспективах, которые ждут рынок жилищного строительства в связи с происходящей реформой. Как себя чувствует в меняющихся условиях ГК «ПСК»?
– Наша компания продолжает стабильное развитие в рамках тех планов, которые были наработаны руководством в предыдущем периоде. Надо сказать, что нам в определенном смысле повезло: все проекты, которые у нас были в реализации в прошлом году, на момент введения новых правил соответствовали критериям высокого уровня готовности, утвержденным Минстроем РФ. Это позволило достраивать эти объекты и продавать жилье в них гражданам по старой долевой схеме. Соответственно, нашему холдингу, во-первых, не пришлось менять принципы привлечения средств непосредственно в ходе реализации проектов, а во-вторых, у нас был достаточный запас времени, чтобы подготовиться к переходу на новые рельсы деятельности.
Мы внимательно мониторим события, происходящие на рынке, наблюдаем за компаниями, начавшими освоение новой схемы, перенимаем их опыт. Помимо этого, ГК «ПСК» вела активные переговоры с банками, определяла перспективы сотрудничества, приходила к соглашениям о совместной работе. Параллельно мы усилили собственную команду финансистов, чтобы оптимизировать процесс прохождения реформы внутри холдинга.
В целом отмечу, что работа на рынке становится сложнее (в том числе потому, что появляются новые факторы влияния в лице банков), но в определенном смысле интереснее и разнообразнее. Выражается это прежде всего в повышении вариативности экономической модели проектов. Ранее возможность привлечь бесплатные, по сути, деньги дольщиков приводила к тому, что застройщики (за редчайшими исключениями) не рассматривали других схем. Сейчас перед устойчивыми компаниями, уверенно чувствующими себя на рынке и имеющими определенную финансовую «подушку безопасности», в частности, и перед нашим холдингом, появилось несколько путей работы. И каждый из них имеет свои особенности, свои плюсы и минусы.
Так, возможно строительство за счет собственных средств. Это позволяет не платить за кредит банка и исключить его влияние на маркетинговую политику. Но при этом связывает финансовые ресурсы компании. Привлечение проектного финансирования также возможно на различных условиях – как по использованию или отказу от эскроу-счетов, так и по объему вложения собственных средств в проект.
То есть любой появляющийся проект должен просчитываться очень тщательно с выявлением оптимальной модели. По нашей оценке, в разных случаях наибольшую эффективность получают различные схемы. Все зависит от класса объекта, локации, маркетинговой политики, ситуации на рынке и еще множества факторов, определить и учесть которые – задача сложная, но очень интересная. Думаю, в наших новых проектах мы будем использовать разные схемы.
– Вы планируете в ближайшее время запуск новых проектов уже в рамках новых правил привлечения средств?
– Да, конечно. Так сложилось, что в конце прошлого года в течение одного месяца мы параллельно ввели два наших крупных объекта-«тысячника». Речь идет об апарт-комплексе LIKE рядом с метро «Площадь Мужества», включающем в себя 1112 юнитов, а также о ЖК «Славянка» в Пушкинском районе Санкт-Петербурга – два дома на 1029 квартир. Мы впервые за один месяц вводим в эксплуатацию примерно 80 тыс. кв. м недвижимости. Это важный опыт для ГК «ПСК». Напомню, что, имея за плечами огромные навыки работы в качестве генподрядной организации, в позиции застройщика мы работаем на рынке только с 2014 года, постепенно наращивая объемы реализации собственных проектов и увеличивая их разнообразие – как по классам, так и по сегментам.
Несмотря на то, что мы запустили в прошлом году три очень интересных проекта (фамильный дом Nobelius в исторической части Выборгского района, ЖК «Новый Невский» в самом центре Северной столицы и апарт-комплекс START недалеко от станции метро «Парнас»), мы располагаем мощностями и ресурсами для дальнейшего расширения работы.
Поэтому весной-летом наступившего года мы планируем запуск еще двух проектов. Они примечательны как тем, что продолжают нашу политику максимальной диверсификации строящихся комплексов по сегментам рынка, так и тем, что при их реализации мы планируем использовать разные схемы финансирования.
– Расскажите, пожалуйста, о них поподробнее…
– Все детали обнародовать пока рано. Проекты хоть и находятся в высокой стадии проработки, но пока еще не все подробности подлежат разглашению. Поэтому могу рассказать о них лишь в общих чертах.
Первый из комплексов – сравнительно небольшой, относится к элитному сегменту жилищного рынка и будет реализован в историческим центре Петербурга. Для нас он будет представлять особый интерес, поскольку мы хотим построить его без привлечения внешнего финансирования, исключительно за счет собственных средств. Это позволит нам предложить потенциальным покупателям очень привлекательные условия приобретения квартир.
Для реализации второго проекта мы, напротив, намерены получить проектное кредитование у банка-партнера. Это будет довольно масштабный комплекс комфорт-класса, а строительство его намечено в Выборгском районе, недалеко от станции метро «Проспект Просвещения». Интересной отличительной особенностью этого проекта будет сочетание в его составе как жилой части, так и апартаментов.
Таким образом, в рыночном предложении ГК «ПСК» будут представлены самые разнообразные проекты, относящиеся к различным сегментам и классам жилья, строящиеся в разных локациях и ориентированные на разных покупателей. Такой подход, по нашему убеждению, обеспечивает дополнительную финансовую стабильность компании.
– Несложно заметить, что ГК «ПСК» в своей работе уделяет особое внимание апарт-проектам. Вы считаете этот сегмент перспективным?
– Безусловно. Причем это касается обоих главных форматов в этом сегменте – и сервисных апартаментов, и так называемого псевдожилья, когда люди покупают «апарты» с целью собственного проживания.
Применительно к апарт-отелям для сдачи в аренду можно выделить два основных фактора, которые будут обеспечивать их дальнейшую востребованность на рынке. Во-первых, у Петербурга гигантский туристический потенциал, который, на мой взгляд, пока используется лишь в небольшой мере. Тем не менее, из года в год турпоток растет, а значит, места для временного размещения будут нужны. Причем не только классические пятизвездочные отели в центре, остановиться в которых может позволить себе далеко не каждый, но и трехзвездочные апарт-проекты на окраинах, но недалеко от метро, чтобы несложно было доехать до любой точки города. Второй значимый фактор – высокая привлекательность апартаментов как понятного для граждан инструмента инвестирования. Банковские депозиты сейчас дают доходность 4,5–5% годовых. На этом фоне 10–12% доходности, которые могут обеспечить покупателям юниты в апарт-отеле, выглядят очень выигрышно.
Если говорить о псевдожилье, уместно вспомнить фразу Марка Твена о том, что «земля – это единственный продукт, который больше не производят». Действительно, Петербург имеет четкие границы, ресурс редевелопмента бывших промзон «серого пояса» не бесконечен, свободных участков под застройку очень мало. Поэтому не удивлюсь, если апарт-проекты в форме псевдожилья, доля которых в последние годы в Петербурге снизилась, «отобьют» утерянные позиции и будут, как и в Москве, превалировать в сегменте, став своего рода формой «доходных домов» для долгосрочной аренды. Здесь, конечно, возникает вопрос обеспеченности таких объектов социальной инфраструктурой, но, уверен, что при желании его можно решить, как на городском, так и на федеральном уровне.
Как бы то ни было, уверен, что и у апартаментов, и у ГК «ПСК» в этом сегменте – большое будущее. При этом подчеркну, что мы, как застройщик, ни в коем случае не планируем уходить с рынка жилья. Его потенциал огромен, фактор необходимости улучшения жизненных условий будет актуален еще долгие годы. Мы уже доказали, что умеем не только быстро и качественно строить и вводить объекты, но и оперативно реагировать на изменения рынка, учитывать их и, не сбавляя темпа, динамично развиваться. В складывающейся ситуации, когда небольшие компании, видимо, будут вынуждены уходить с рынка, ГК «ПСК» намерена усиливать свое присутствие. Известен афоризм «Сложные времена – это одновременно и время новых возможностей». И эти возможности мы будем максимально использовать – выводить на рынок новые масштабные и разнообразные проекты, разрабатывать интересные маркетинговые продукты. Такова наша стратегия.
О продукции, выпускаемой компанией, ее специфике, а также предлагаемых услугах «Строительному Еженедельнику» рассказал генеральный директор ООО «Керапласт» Игорь Гусаков.
– Игорь Александрович, расскажите, пожалуйста, о возглавляемой вами компании.
– ООО «Керапласт» является российским подразделением финской компании Keraplast OY (c 2014 года – KeraGroup), основанной в 1971 году. Она производит светопрозрачные конструкции, люки и окна дымоудаления. Хотя направлений деятельности сравнительно немного, узкая специализация позволяет компании быть одним из лидеров в своем сегменте и выпускать продукцию высокого качества, востребованную на зарубежных рынках (Германия, Великобритания, Швеция, Эстония, Литва и др.).
Российское подразделение было основано в 2002 году. Комплектующие, в том числе пластиковые светопрозначные элементы, мы получаем из Финляндии, с головного производственного предприятия. Двигатели для люков дымоудаления используются производства германской компании D+H. В Санкт-Петербурге осуществляется сборка с применением минеральной ваты в качестве утеплителя. Тем не менее благодаря переносу части работ в Россию мы можем предложить весьма конкурентоспособные цены по сравнению с импортируемыми аналогами. Сформирована также дилерская сеть, которая представляет продукцию Keraplast в регионах – Нижнем Новгороде, Ростове-на-Дону, Екатеринбурге, Казани, Краснодаре и пр.
Наши системы как гарантированно качественное, надежное оборудование завоевали заслуженную популярность на российском рынке. Мы представляем двухлетнюю гарантию (включая автоматику и механизмы) на всю нашу продукцию.
– Каков ассортимент продукции, которую вы предлагаете на рынке?
– Можно сказать, что наша компания делает жизнь светлее и безопаснее. Keraplast выпускает световые купола, дымовые люки и окна, светопропускающие навесы и туннели из прозрачного пластика. Продукция компании сертифицирована по системе оценки качества ISO 9001, соответствует Евростандарту EN 12101, маркирована знаком качества СЕ, имеет все необходимые российские сертификаты, соответствует требованиям ГОСТов.
Купола (световые фонари) монтируются на плоских (или имеющих относительно небольшой наклон) кровлях и используются для обеспечения естественного освещения расположенных под ними помещений. Они могут быть как полусферической, так и пирамидальной формы, а также статичные или открывающиеся, обеспечивающие выход на крышу.
Светопропускающая способность прозрачного акрилового купола варьируется от 78% до 92%, опалового – от 66% до 78% (в зависимости от числа слоев). Так что можно подстроиться под пожелания и задачи конкретного заказчика. Акрил, из которого изготавливается светопрозрачный элемент, прекрасно зарекомендовал себя как прочный материал, устойчивый к природным воздействиям. Это особенно важно в нашем климате, для которого в зимний период характерны обильные снегопады. Также наши системы отличаются очень низкой теплопроводностью. Что опять же немаловажно для российских климатических условий.
Вторым важнейшим видом нашей продукции являются люки и окна дымоудаления. Они также монтируются в кровле либо в верхней части здания. Дымовые люки и окна являются частью систем противопожарной безопасности зданий. В случае пожара после получения сигнала от датчиков они автоматически открываются и создают дополнительную тягу для выхода дыма. Есть варианты, где устанавливается оборудование, запуск которого обеспечивает принудительную вытяжную вентиляцию. Как известно, больше всего человеческих жертв при пожарах происходит не из-за огня, а из-за задымления – люди просто задыхаются. Наша продукция позволяет этого избежать.
Особо отмечу, что сертификацию люков дымоудаления мы проводим в лаборатории ВНИИ пожарной охраны МЧС России, наши противопожарные люки для выхода на кровлю сертифицированы по стандарту ЕI60, EI90.
Также мы производим витражи, козырьки, навесы для автомобилей и другие светопропускающие конструкции. Отмечу, что работаем мы не только со строительными компаниями, но и с частными заказчиками. Светопрозрачные элементы могут быть очень эффектно (даже с эстетической точки зрения) использованы, например, в частных коттеджах. Это может быть и просто световой купол, и люк, обеспечивающий выход на крышу – как с ручным, так и с автоматическим приводом, как в рамках противопожарной системы, так и вне ее.
– На каких объектах чаще всего применяется продукция Keraplast?
– Наши системы представлены очень широко. Прежде всего они используются для общественных зданий, в которых на сравнительно малых площадях часто бывают большие скопления людей. Это могут быть социальные объекты, такие как школы, спортивные центры, бассейны, поликлиники, больницы. Например, наше оборудование установлено в онкологическом центре, расположенном в поселке Песочное в Ленобласти.
Много используется наше оборудование на объектах промышленно-логистического назначения. Среди них фабрика по выпуску жевательной резинки Wrigley, предприятие корпорации Gilette, автозаводы Ford, Тоyota, GM, Hyundai, шинный завод Nokian Tyres, пищевое производство Danon, завод теплоизоляционных материалов Rockwool, завод Liebherr, логистические центры «Кулон Эспро» и многие другие. Очень часто системы Keraplast устанавливаются на крупных торговых комплексах. Это магазины таких известных сетей, как «О'Кей», «Карусель», «Метро Кэш энд Кэри», «МЕГА», «ИКЕА», «К-Раута», «ОБИ», «Real», автосалоны BMW, Toyota-Lexus, Porche, Ford, Infiniti и многие другие.
Для многоэтажных жилых комплексов использование нашей продукции в целом нетипично. Тем не менее есть опыт и в этой сфере. Так, во Всеволожске в парадных жилого дома были установлены наши люки дымоудаления. Но для их использования на таких объектах необходимо, чтобы лестничные пролеты были старого типа, с большим пространством между маршами, что, собственно, обеспечивает возможность хорошей тяги. Так что всеволожский дом скорее исключение из общего правила.
Есть и по-настоящему уникальные объекты, где также смонтированы наши изделия. В частности, это аэропорты «Пулково» и «Шереметьево», конгрессно-выставочный комплекс «Экспофорум». Подчеркну, что я перечислил лишь незначительную часть объектов, на которых установлено оборудование Keraplast, причем расположенных главным образом в Санкт-Петербурге и Ленобласти. Между тем наша продукция широко применяется на различных объектах во многих российских регионах.
– Вы выпускаете конструкции только строго определенных размеров или готовы работать под конкретный заказ?
– У нас достаточно богатый ассортимент типоразмеров, предназначенных для проемов и круглой, и квадратной, и прямоугольной формы. Поскольку как световые купола, так и системы выхода на кровлю или люки дымоудаления чаще всего предусматриваются еще на стадии проектирования, то обычно имеющихся стандартных размеров вполне достаточно, чтобы удовлетворить пожелания заказчиков. Однако если возникает необходимость в конструкциях других габаритов, мы готовы произвести и их, хотя, конечно, стоить это будет несколько дороже, чем наша типовая продукция.
Вообще мы стараемся максимально гибко подходить к работе с заказчиками, учитывать их нужды и пожелания. Это касается, например, услуг по монтажу наших конструкций. ООО «Керапласт» готово взять монтаж на себя, но если клиент считает, что справится собственными силами, мы просто осуществляем поставку систем. Кстати, в ближайшее время мы предложим нашим клиентам в отдаленных регионах возможность поставки наших систем отдельными блоками, которые несложно затем собрать на месте. Это позволит оптимизировать логистические затраты. В собранном виде системы представляют собой довольно объемные конструкции, соответственно, место в кузовах грузовых автомобилей используется неэффективно. Наше новое предложение поможет клиентам экономить приличные деньги на перевозке.