Сергей Мохнарь: «Работать на рынке становится сложнее, но интереснее»
Изменение схемы привлечения средств в жилищное строительство коснулось практически всех девелоперов. О том, какую стратегию действий в период перемен изберет группа компаний «ПСК», как она чувствует себя на рынке и какие пути дальнейшего развития намечает, «Строительному Еженедельнику» рассказал директор департамента развития холдинга Сергей Мохнарь.
– Сергей Владимирович, в прошлой нашей беседе Вы подробно остановились на перспективах, которые ждут рынок жилищного строительства в связи с происходящей реформой. Как себя чувствует в меняющихся условиях ГК «ПСК»?
– Наша компания продолжает стабильное развитие в рамках тех планов, которые были наработаны руководством в предыдущем периоде. Надо сказать, что нам в определенном смысле повезло: все проекты, которые у нас были в реализации в прошлом году, на момент введения новых правил соответствовали критериям высокого уровня готовности, утвержденным Минстроем РФ. Это позволило достраивать эти объекты и продавать жилье в них гражданам по старой долевой схеме. Соответственно, нашему холдингу, во-первых, не пришлось менять принципы привлечения средств непосредственно в ходе реализации проектов, а во-вторых, у нас был достаточный запас времени, чтобы подготовиться к переходу на новые рельсы деятельности.
Мы внимательно мониторим события, происходящие на рынке, наблюдаем за компаниями, начавшими освоение новой схемы, перенимаем их опыт. Помимо этого, ГК «ПСК» вела активные переговоры с банками, определяла перспективы сотрудничества, приходила к соглашениям о совместной работе. Параллельно мы усилили собственную команду финансистов, чтобы оптимизировать процесс прохождения реформы внутри холдинга.
В целом отмечу, что работа на рынке становится сложнее (в том числе потому, что появляются новые факторы влияния в лице банков), но в определенном смысле интереснее и разнообразнее. Выражается это прежде всего в повышении вариативности экономической модели проектов. Ранее возможность привлечь бесплатные, по сути, деньги дольщиков приводила к тому, что застройщики (за редчайшими исключениями) не рассматривали других схем. Сейчас перед устойчивыми компаниями, уверенно чувствующими себя на рынке и имеющими определенную финансовую «подушку безопасности», в частности, и перед нашим холдингом, появилось несколько путей работы. И каждый из них имеет свои особенности, свои плюсы и минусы.
Так, возможно строительство за счет собственных средств. Это позволяет не платить за кредит банка и исключить его влияние на маркетинговую политику. Но при этом связывает финансовые ресурсы компании. Привлечение проектного финансирования также возможно на различных условиях – как по использованию или отказу от эскроу-счетов, так и по объему вложения собственных средств в проект.
То есть любой появляющийся проект должен просчитываться очень тщательно с выявлением оптимальной модели. По нашей оценке, в разных случаях наибольшую эффективность получают различные схемы. Все зависит от класса объекта, локации, маркетинговой политики, ситуации на рынке и еще множества факторов, определить и учесть которые – задача сложная, но очень интересная. Думаю, в наших новых проектах мы будем использовать разные схемы.
– Вы планируете в ближайшее время запуск новых проектов уже в рамках новых правил привлечения средств?
– Да, конечно. Так сложилось, что в конце прошлого года в течение одного месяца мы параллельно ввели два наших крупных объекта-«тысячника». Речь идет об апарт-комплексе LIKE рядом с метро «Площадь Мужества», включающем в себя 1112 юнитов, а также о ЖК «Славянка» в Пушкинском районе Санкт-Петербурга – два дома на 1029 квартир. Мы впервые за один месяц вводим в эксплуатацию примерно 80 тыс. кв. м недвижимости. Это важный опыт для ГК «ПСК». Напомню, что, имея за плечами огромные навыки работы в качестве генподрядной организации, в позиции застройщика мы работаем на рынке только с 2014 года, постепенно наращивая объемы реализации собственных проектов и увеличивая их разнообразие – как по классам, так и по сегментам.
Несмотря на то, что мы запустили в прошлом году три очень интересных проекта (фамильный дом Nobelius в исторической части Выборгского района, ЖК «Новый Невский» в самом центре Северной столицы и апарт-комплекс START недалеко от станции метро «Парнас»), мы располагаем мощностями и ресурсами для дальнейшего расширения работы.
Поэтому весной-летом наступившего года мы планируем запуск еще двух проектов. Они примечательны как тем, что продолжают нашу политику максимальной диверсификации строящихся комплексов по сегментам рынка, так и тем, что при их реализации мы планируем использовать разные схемы финансирования.
– Расскажите, пожалуйста, о них поподробнее…
– Все детали обнародовать пока рано. Проекты хоть и находятся в высокой стадии проработки, но пока еще не все подробности подлежат разглашению. Поэтому могу рассказать о них лишь в общих чертах.
Первый из комплексов – сравнительно небольшой, относится к элитному сегменту жилищного рынка и будет реализован в историческим центре Петербурга. Для нас он будет представлять особый интерес, поскольку мы хотим построить его без привлечения внешнего финансирования, исключительно за счет собственных средств. Это позволит нам предложить потенциальным покупателям очень привлекательные условия приобретения квартир.
Для реализации второго проекта мы, напротив, намерены получить проектное кредитование у банка-партнера. Это будет довольно масштабный комплекс комфорт-класса, а строительство его намечено в Выборгском районе, недалеко от станции метро «Проспект Просвещения». Интересной отличительной особенностью этого проекта будет сочетание в его составе как жилой части, так и апартаментов.
Таким образом, в рыночном предложении ГК «ПСК» будут представлены самые разнообразные проекты, относящиеся к различным сегментам и классам жилья, строящиеся в разных локациях и ориентированные на разных покупателей. Такой подход, по нашему убеждению, обеспечивает дополнительную финансовую стабильность компании.
– Несложно заметить, что ГК «ПСК» в своей работе уделяет особое внимание апарт-проектам. Вы считаете этот сегмент перспективным?
– Безусловно. Причем это касается обоих главных форматов в этом сегменте – и сервисных апартаментов, и так называемого псевдожилья, когда люди покупают «апарты» с целью собственного проживания.
Применительно к апарт-отелям для сдачи в аренду можно выделить два основных фактора, которые будут обеспечивать их дальнейшую востребованность на рынке. Во-первых, у Петербурга гигантский туристический потенциал, который, на мой взгляд, пока используется лишь в небольшой мере. Тем не менее, из года в год турпоток растет, а значит, места для временного размещения будут нужны. Причем не только классические пятизвездочные отели в центре, остановиться в которых может позволить себе далеко не каждый, но и трехзвездочные апарт-проекты на окраинах, но недалеко от метро, чтобы несложно было доехать до любой точки города. Второй значимый фактор – высокая привлекательность апартаментов как понятного для граждан инструмента инвестирования. Банковские депозиты сейчас дают доходность 4,5–5% годовых. На этом фоне 10–12% доходности, которые могут обеспечить покупателям юниты в апарт-отеле, выглядят очень выигрышно.
Если говорить о псевдожилье, уместно вспомнить фразу Марка Твена о том, что «земля – это единственный продукт, который больше не производят». Действительно, Петербург имеет четкие границы, ресурс редевелопмента бывших промзон «серого пояса» не бесконечен, свободных участков под застройку очень мало. Поэтому не удивлюсь, если апарт-проекты в форме псевдожилья, доля которых в последние годы в Петербурге снизилась, «отобьют» утерянные позиции и будут, как и в Москве, превалировать в сегменте, став своего рода формой «доходных домов» для долгосрочной аренды. Здесь, конечно, возникает вопрос обеспеченности таких объектов социальной инфраструктурой, но, уверен, что при желании его можно решить, как на городском, так и на федеральном уровне.
Как бы то ни было, уверен, что и у апартаментов, и у ГК «ПСК» в этом сегменте – большое будущее. При этом подчеркну, что мы, как застройщик, ни в коем случае не планируем уходить с рынка жилья. Его потенциал огромен, фактор необходимости улучшения жизненных условий будет актуален еще долгие годы. Мы уже доказали, что умеем не только быстро и качественно строить и вводить объекты, но и оперативно реагировать на изменения рынка, учитывать их и, не сбавляя темпа, динамично развиваться. В складывающейся ситуации, когда небольшие компании, видимо, будут вынуждены уходить с рынка, ГК «ПСК» намерена усиливать свое присутствие. Известен афоризм «Сложные времена – это одновременно и время новых возможностей». И эти возможности мы будем максимально использовать – выводить на рынок новые масштабные и разнообразные проекты, разрабатывать интересные маркетинговые продукты. Такова наша стратегия.
Проекты комплексного освоения территорий эволюционируют со временем. Об обязательных атрибутах современных КОТ и о развитии комплексных проектов в будущем порталу asninfo.ru рассказал Анзор Берсиров, руководитель проектов комплексного освоения территорий компании «Строительный трест».
Свой первый комплексный проект – ЖК «Капитал» в Кудрово – компания «Строительный трест» начала почти десять лет назад. За эти годы на берегу реки Оккервиль вырос современный район с развитой инфраструктурой. Другой свой комплексный проект – ЖК NEWПИТЕР в поселке Новоселье Ленинградской области – компания вывела на рынок в сентябре 2014 года. ЖК NEWПИТЕР – это проект нового поколения, вобравший в себя опыт прошедших лет, подчеркивает Анзор Берсиров.
– Комплексность – это всегда непросто в плане множества поставленных одновременно задач. Какие задачи Вы считаете для себя приоритетными?
– «Строительный трест» – компания социально ответственная. И прежде всего это распространяется на проекты комплексного освоения территорий. Это действительно ответственность, причем не одномоментная, а на многие годы. Мы понимаем, что наши проекты преобразят территорию района и войдут в жизнь граждан не на один десяток лет. Мы создаем действительно комфортную среду. Жилье не для временного, а постоянного проживания.
– Жилой квартал NEWПИТЕР будет строиться еще в течение 10-15 лет, а требования рынка и законодательства постоянно меняются. Как Вы решаете эти вопросы? Не замедляются ли темпы строительства от этого, не пересматриваются ли планы? Если смотреть глобально, какие изменения претерпел проект с момента старта?
– Правильный подход к реализации проектов КОТ подразумевает планирование на несколько лет вперед. «Строительный трест» получил разрешения еще минимум на 2 года строительства. Такой подход позволяет не замедлять темпы строительства при изменении конъюнктуры рынка или законодательства. Но мы всегда оставляем возможность вносить изменения, в том числе, в проект планировки и в проекты домов. Мы не строим типовые дома. Даже если наши дома схожи по стилю и архитектуре, всё равно каждый дом подстраивается под свое время, под конъюнктуру рынка, под требования покупателей и под новое законодательство.
– Первые проекты комплексного освоения территорий появились десять лет назад. В числе пионеров комплексной застройки был и «Строительный трест». Как она качественно меняется со временем?
– За это время существенно изменились градостроительные нормативы. В Ленинградской области этажность, плотность застройки были скорректированы в меньшую сторону. Коренным образом поменялось отношение властей к социальным объектам, была создана программа поддержки строительства соцобъектов в регионе. Большое внимание уделяется транспортной доступности новых районов. Синхронизированы темпы возведения жилья и инфраструктуры.
Вместе с тем изменился и подход девелоперов к развитию комплексных проектов. В современных проектах большое внимание уделяется созданию общественных пространств, причем как входных групп и внутридворовых территорий, так и организации точек притяжения для жителей в масштабах всего района – рекреационных зон отдыха и досуга.
Конечно, мы видим определенные недостатки в проектах, которые были начаты 5-10 лет назад. Речь тут идет не только об уже упомянутой высокой плотности застройки, но и о том, что со временем эти территории превращаются в унылые спальные районы. В этом принципиальное отличие от проектов современных. Сегодня проекты комплексного освоения территории – это города, полноценные и независимые. Можно смело говорить об этом, ведь многие из них сопоставимы по масштабам и наполнению с небольшими городами стран Европы.
– Жилые дома – только видимая часть проектов КОТ. А сколько времени и средств занимает инженерная подготовка территории?
– На создание инженерной инфраструктуры уходит 80% времени работы над проектом. Строительство непосредственно домов – это понятный и структурированный процесс. Консервативная политика компании «Строительный трест» в плане домостроения такова, что конструктив наших домов неизменен уже на протяжении многих лет, мы только оттачиваем и улучшаем инженерное наполнение наших объектов.
Создание инфраструктуры – самый сложный и ответственный этап работы. Застройщик, по сути, выходит в «чистое поле», где нет источников энергоресурсов. Все приходится создавать с нуля. В NEWПИТЕР нами была проведена масштабная работа: были построены магистральные водоводы, насосные станции, подстанции, проложены километры сетей. Если говорить о вложениях в инженерную подготовку, то она составляет более 10% от себестоимости строительства.
– Транспортная инфраструктура – важнейшая часть любого комплексного проекта. Это касается как строительства магистралей и подключения района к внешним трассам, так и устройства внутриквартальной дорожной сети. Насколько развита дорожная инфраструктура в жилом районе NEWПИТЕР?
– Во многих проектах остро стоит вопрос с финансированием строительства магистральных улиц и проспектов. Но после их строительства, муниципалитеты, как правило, охотно принимают их на баланс и обслуживают. Здесь споров я еще не встречал. А вот внутриквартальные проезды в этом плане часто представляют серьезную проблему. Муниципалитеты отказываются или не имеют возможности принять на баланс эти дороги. Следовательно, встает вопрос их содержания. Кто-то из застройщиков решает этот вопрос делением дорог на участки и их условным «прикреплением» к тем или иным корпусам жилых домов, таким образом перекладывая задачу содержания прилегающих дорог на управляющую компанию. «Строительный трест» в жилом районе NEWПИТЕР заблаговременно поднял этот вопрос. Мы договорились о том, что после строительства и ввода в эксплуатацию всех магистральных дорог и внутриквартальных проездов – они будут приняты на баланс муниципального образования. Я надеюсь, что до конца текущего года часть дорожной сети мы передадим в муниципальную собственность.
– А как NEWПИТЕР подключен к внешним трассам?
– В жилом районе NEWПИТЕР нами уже построен и введен в эксплуатацию четырехполосный проспект – Питерский проспект. Еще два подобных проспекта мы сдадим до конца года. Таким образом будет завершено строительство всех окаймляющих улиц первого квартала NEWПИТЕР. Они присоединяются к существующему Красносельскому шоссе.
По инициативе девелоперов и местной власти часть Красносельского шоссе (в границах поселка Новоселье) была передана в собственность муниципалитета. Это было необходимо для того, чтобы иметь возможность ее реконструировать за счет средств застройщиков. «Строительный трест» в партнерстве с АО «СЕВНИИГИМ» ведет работы по реконструкции Красносельского шоссе. До конца года эта работа будет завершена. Шоссе будет расширено до 4 полос и будет примыкать к существующей развязке с КАД.
Еще одна развязка с КАД, находящаяся ближе к Волхонскому шоссе, в свое время не была достроена и имеет спуск только в сторону города. Но в ближайшее время эта развязка также будет реконструирована. Таким образом, транспортная система жилого района NEWПИТЕР по своей разветвленности не будет иметь аналогов ни в одном крупном микрорайоне комплексной жилой застройки в регионе.
– Еще одна проблема покупателей квартир во многих КОТ – жизнь «на стройплощадке» до конца реализации всего проекта. Могут ли уже заселившиеся в NEWПИТЕР люди уже сейчас рассчитывать на спокойную жизнь?
– Здесь иллюзий строить, конечно, не надо. В проектах с длительным сроком реализации не заметить строительный процесс невозможно. Но «Строительный трест», как ответственный застройщик, минимизирует влияние стройплощадки на комфорт проживания уже заселившихся граждан.
Территория стройки организована таким образом, что по всем новым асфальтированным дорогам проезд строительной техники запрещен. Строительные работы и благоустройство в уже введенных в эксплуатацию домов и территорий завершены «под ключ» и огорожены от стройплощадки.
Очень часто жильцы новых кварталов вынуждены довольствоваться «полуфабрикатом»: дорога есть, асфальт уложен, а освещение, велодорожки и зеленые насаждения отложены застройщиком «на потом». В проектах «Строительного треста» такая ситуация исключена – все проектные решения к моменту ввода в эксплуатацию улиц должны быть отработаны на 100%.
– Сколько домов в NEWПИТЕР уже заселены?
– В NEWПИТЕР уже живут более тысячи человек. Я регулярно по разным поводам лично встречаюсь с жильцами, мы обсуждаем насущные проблемы, и, кстати, слышу немало благодарных отзывов.
– Детский сад и школа – обязательные объекты социнфраструктуры в современных комплексных проектах. Что уже построено в NEWПИТЕР?
– Построив всего 30 тыс. кв. м, то есть два дома, мы ввели в эксплуатацию первый детский сад. Его вместимость – 145 мест. Этот соцобъект был признан лучшим на уровне региона. Детский сад уже работает и заполнен.
Сразу после ввода в эксплуатацию детского сада мы начали заниматься проектом школы. К моменту ввода 100 тыс. кв. м жилья мы планируем ввести в эксплуатацию и ее. Она будет рассчитана на 550 мест. Пока этот план остается неизменным. Надо отметить, что все социальные объекты в жилом районе NEWПИТЕР включены в программу «Соцобъекты в обмен на налоги», согласно которой строительные компании могут рассчитывать на возврат части уплаченных в бюджет Ленобласти налогов. Всего в NEWПИТЕР запланированы шесть детских садов и две общеобразовательные школы. Мы надеемся, что программа «Соцобъекты в обмен на налоги» не претерпит существенных корректировок со стороны правительства региона в будущем.
– Работает ли на объекте шоу-рум?
– Не один, а целых два. Каждый из них представляет вариант чистовой отделки, который мы предлагаем: скандинавский стиль и классический. По уровню и качеству материалы отделки одинаковы, отличаются только дизайн и цветовые решения. Оба шоу-рума в экспозиционных целях меблированы. Мебель – производства шведской компании ИКЕА. Такой подход дает возможность покупателям понять, как в целом будет выглядеть их будущая квартира.
– Еще один обязательный атрибут современного проекта комплексного освоения – благоустроенное общественное пространство. Будет ли свой центр притяжения у NEWПИТЕР?
– Изюминкой жилого комплекса NEWПИТЕР является пешеходная зона, которую мы назвали бульвар Белых ночей. Этот променад соединит все кварталы NEWПИТЕРа. Бульвар условно поделен на несколько зон. У каждой из них – свое назначение. Есть зоны для «тихого» отдыха, спортивные зоны (футбольная площадка и площадка для воркаута), детская зона (это большая квартальная детская площадка, помимо тех, что находятся у каждого из жилых домов). У жилого района NEWПИТЕР будет собственная центральная площадь для торжественных мероприятий, которая появится на территории второго квартала. Во втором квартале также появится еще одна спортивная зона, которая будет дублировать первую по своей идеологии, но не по насыщению. На территории района будет разбит плодовый сад.
Для проектирования бульвара Белых ночей мы привлекли команду молодых креативных архитекторов – FUTURA Architects. Сегодня уже реализована первая часть бульвара – установлена стела, высажены крупные деревья, уже открыто футбольное поле и первые велодорожки. FUTURA Architects с этим проектом выдвигалась на различные архитектурные конкурсы и недавно стала серебряным призером конкурса «Зодчество 2017».
У каждого крупного проекта должна быть своя общественная зона, можно сказать, это краеугольный камень развития всех проектов КОТ. Мы относимся к созданию такого пространства очень внимательно во всех своих проектах. В жилом комплексе «Капитал» в Кудрово в партнерстве с компанией «Отделстрой» мы создали обширную парковую зону, которая пользуется большой популярностью у жителей комплекса.
– В мировой практике комплексные проекты освоения территорий разделяют на два типа: brownfield development и greenfield development. Какой тип наиболее экономически оправдан в сегодняшних условиях?
– Я убежден, что эти два процесса будут идти параллельно. В Петербурге территорий, на которых возможно реализовать проект greenfield, то есть «в чистом поле», практически нет. В Ленобласти таких районов, наоборот, достаточно много, и конечно, задел большой. При этом в Петербурге существует значительный потенциал для проектов brownfield, этот запас формируют в основном территории пресловутого «серого пояса». Процесс их реновации хоть и медленно, но идет, и рано или поздно эти территории будут застроены.
Свои преимущества и недостатки есть у каждого типа проектов. Застройка промышленных территорий осложняется необходимостью сноса существующих объектов, возрастающей транспортной нагрузкой, а кроме того, обязательностью восстановления и сохранения зданий, охраняемых КГИОП. С другой стороны, эти территории, как правило, имеют источники энергоресурсов, что несколько упрощает реализацию таких проектов. У территорий в области, как мы уже говорили, все с точностью наоборот.
– Некоторые застройщики считают, что новая редакция 214-ФЗ делает невозможной реализацию проектов комплексного освоения территорий. Согласны ли Вы с этим?
– В рамках последних поправок в 214-ФЗ реализация проектов КОТ невозможна. Сегодня нет явного волнения у застройщиков по этому поводу только по одной причине: комплексные проекты подразумевают наличие разрешений на строительство на ближайшие два-три года. И на них распространяться новые правила не будут. Это условно «льготный» период для застройщиков, время, чтобы придумать новые схемы привлечения средств. Уже ни для кого не секрет, что внесенные в закон изменения ведут к отмене долевого строительства в целом и переходу на использование застройщиками банковских средств. Но с сегодняшними условиями, которые предлагают банки застройщикам, эта схема мало реализуема. Она ведет к значительному росту стоимости квадратного метра и, соответственно, общей регрессии строительной отрасли. Я убежден, что федеральное правительство не может позволить «упасть» целому направлению в экономике. И в ближайшее время мы увидим новые инструменты от банков, направленные на работу с застройщиками.