Сергей Мохнарь: «Работать на рынке становится сложнее, но интереснее»
Изменение схемы привлечения средств в жилищное строительство коснулось практически всех девелоперов. О том, какую стратегию действий в период перемен изберет группа компаний «ПСК», как она чувствует себя на рынке и какие пути дальнейшего развития намечает, «Строительному Еженедельнику» рассказал директор департамента развития холдинга Сергей Мохнарь.
– Сергей Владимирович, в прошлой нашей беседе Вы подробно остановились на перспективах, которые ждут рынок жилищного строительства в связи с происходящей реформой. Как себя чувствует в меняющихся условиях ГК «ПСК»?
– Наша компания продолжает стабильное развитие в рамках тех планов, которые были наработаны руководством в предыдущем периоде. Надо сказать, что нам в определенном смысле повезло: все проекты, которые у нас были в реализации в прошлом году, на момент введения новых правил соответствовали критериям высокого уровня готовности, утвержденным Минстроем РФ. Это позволило достраивать эти объекты и продавать жилье в них гражданам по старой долевой схеме. Соответственно, нашему холдингу, во-первых, не пришлось менять принципы привлечения средств непосредственно в ходе реализации проектов, а во-вторых, у нас был достаточный запас времени, чтобы подготовиться к переходу на новые рельсы деятельности.
Мы внимательно мониторим события, происходящие на рынке, наблюдаем за компаниями, начавшими освоение новой схемы, перенимаем их опыт. Помимо этого, ГК «ПСК» вела активные переговоры с банками, определяла перспективы сотрудничества, приходила к соглашениям о совместной работе. Параллельно мы усилили собственную команду финансистов, чтобы оптимизировать процесс прохождения реформы внутри холдинга.
В целом отмечу, что работа на рынке становится сложнее (в том числе потому, что появляются новые факторы влияния в лице банков), но в определенном смысле интереснее и разнообразнее. Выражается это прежде всего в повышении вариативности экономической модели проектов. Ранее возможность привлечь бесплатные, по сути, деньги дольщиков приводила к тому, что застройщики (за редчайшими исключениями) не рассматривали других схем. Сейчас перед устойчивыми компаниями, уверенно чувствующими себя на рынке и имеющими определенную финансовую «подушку безопасности», в частности, и перед нашим холдингом, появилось несколько путей работы. И каждый из них имеет свои особенности, свои плюсы и минусы.
Так, возможно строительство за счет собственных средств. Это позволяет не платить за кредит банка и исключить его влияние на маркетинговую политику. Но при этом связывает финансовые ресурсы компании. Привлечение проектного финансирования также возможно на различных условиях – как по использованию или отказу от эскроу-счетов, так и по объему вложения собственных средств в проект.
То есть любой появляющийся проект должен просчитываться очень тщательно с выявлением оптимальной модели. По нашей оценке, в разных случаях наибольшую эффективность получают различные схемы. Все зависит от класса объекта, локации, маркетинговой политики, ситуации на рынке и еще множества факторов, определить и учесть которые – задача сложная, но очень интересная. Думаю, в наших новых проектах мы будем использовать разные схемы.
– Вы планируете в ближайшее время запуск новых проектов уже в рамках новых правил привлечения средств?
– Да, конечно. Так сложилось, что в конце прошлого года в течение одного месяца мы параллельно ввели два наших крупных объекта-«тысячника». Речь идет об апарт-комплексе LIKE рядом с метро «Площадь Мужества», включающем в себя 1112 юнитов, а также о ЖК «Славянка» в Пушкинском районе Санкт-Петербурга – два дома на 1029 квартир. Мы впервые за один месяц вводим в эксплуатацию примерно 80 тыс. кв. м недвижимости. Это важный опыт для ГК «ПСК». Напомню, что, имея за плечами огромные навыки работы в качестве генподрядной организации, в позиции застройщика мы работаем на рынке только с 2014 года, постепенно наращивая объемы реализации собственных проектов и увеличивая их разнообразие – как по классам, так и по сегментам.
Несмотря на то, что мы запустили в прошлом году три очень интересных проекта (фамильный дом Nobelius в исторической части Выборгского района, ЖК «Новый Невский» в самом центре Северной столицы и апарт-комплекс START недалеко от станции метро «Парнас»), мы располагаем мощностями и ресурсами для дальнейшего расширения работы.
Поэтому весной-летом наступившего года мы планируем запуск еще двух проектов. Они примечательны как тем, что продолжают нашу политику максимальной диверсификации строящихся комплексов по сегментам рынка, так и тем, что при их реализации мы планируем использовать разные схемы финансирования.
– Расскажите, пожалуйста, о них поподробнее…
– Все детали обнародовать пока рано. Проекты хоть и находятся в высокой стадии проработки, но пока еще не все подробности подлежат разглашению. Поэтому могу рассказать о них лишь в общих чертах.
Первый из комплексов – сравнительно небольшой, относится к элитному сегменту жилищного рынка и будет реализован в историческим центре Петербурга. Для нас он будет представлять особый интерес, поскольку мы хотим построить его без привлечения внешнего финансирования, исключительно за счет собственных средств. Это позволит нам предложить потенциальным покупателям очень привлекательные условия приобретения квартир.
Для реализации второго проекта мы, напротив, намерены получить проектное кредитование у банка-партнера. Это будет довольно масштабный комплекс комфорт-класса, а строительство его намечено в Выборгском районе, недалеко от станции метро «Проспект Просвещения». Интересной отличительной особенностью этого проекта будет сочетание в его составе как жилой части, так и апартаментов.
Таким образом, в рыночном предложении ГК «ПСК» будут представлены самые разнообразные проекты, относящиеся к различным сегментам и классам жилья, строящиеся в разных локациях и ориентированные на разных покупателей. Такой подход, по нашему убеждению, обеспечивает дополнительную финансовую стабильность компании.
– Несложно заметить, что ГК «ПСК» в своей работе уделяет особое внимание апарт-проектам. Вы считаете этот сегмент перспективным?
– Безусловно. Причем это касается обоих главных форматов в этом сегменте – и сервисных апартаментов, и так называемого псевдожилья, когда люди покупают «апарты» с целью собственного проживания.
Применительно к апарт-отелям для сдачи в аренду можно выделить два основных фактора, которые будут обеспечивать их дальнейшую востребованность на рынке. Во-первых, у Петербурга гигантский туристический потенциал, который, на мой взгляд, пока используется лишь в небольшой мере. Тем не менее, из года в год турпоток растет, а значит, места для временного размещения будут нужны. Причем не только классические пятизвездочные отели в центре, остановиться в которых может позволить себе далеко не каждый, но и трехзвездочные апарт-проекты на окраинах, но недалеко от метро, чтобы несложно было доехать до любой точки города. Второй значимый фактор – высокая привлекательность апартаментов как понятного для граждан инструмента инвестирования. Банковские депозиты сейчас дают доходность 4,5–5% годовых. На этом фоне 10–12% доходности, которые могут обеспечить покупателям юниты в апарт-отеле, выглядят очень выигрышно.
Если говорить о псевдожилье, уместно вспомнить фразу Марка Твена о том, что «земля – это единственный продукт, который больше не производят». Действительно, Петербург имеет четкие границы, ресурс редевелопмента бывших промзон «серого пояса» не бесконечен, свободных участков под застройку очень мало. Поэтому не удивлюсь, если апарт-проекты в форме псевдожилья, доля которых в последние годы в Петербурге снизилась, «отобьют» утерянные позиции и будут, как и в Москве, превалировать в сегменте, став своего рода формой «доходных домов» для долгосрочной аренды. Здесь, конечно, возникает вопрос обеспеченности таких объектов социальной инфраструктурой, но, уверен, что при желании его можно решить, как на городском, так и на федеральном уровне.
Как бы то ни было, уверен, что и у апартаментов, и у ГК «ПСК» в этом сегменте – большое будущее. При этом подчеркну, что мы, как застройщик, ни в коем случае не планируем уходить с рынка жилья. Его потенциал огромен, фактор необходимости улучшения жизненных условий будет актуален еще долгие годы. Мы уже доказали, что умеем не только быстро и качественно строить и вводить объекты, но и оперативно реагировать на изменения рынка, учитывать их и, не сбавляя темпа, динамично развиваться. В складывающейся ситуации, когда небольшие компании, видимо, будут вынуждены уходить с рынка, ГК «ПСК» намерена усиливать свое присутствие. Известен афоризм «Сложные времена – это одновременно и время новых возможностей». И эти возможности мы будем максимально использовать – выводить на рынок новые масштабные и разнообразные проекты, разрабатывать интересные маркетинговые продукты. Такова наша стратегия.
С такими вопросами мы обратились к председателю Комитета по печати Ленинградской области Константину Визирякину.
— Константин Николаевич, 14 октября в Ленинградской области произойдет полное отключение аналогового телевидения. Кому стоит беспокоиться?
— Если, включая федеральные каналы, вы видите на экране букву «А», то, значит, вам нужно озаботиться данным вопросом. Если же у вас за окном — спутниковая тарелка или в дом проведено кабельное телевидение (КТВ), а большинство операторов КТВ уже подготовились к тому, что 14 октября отключат аналог, то вам точно переживать не за что.
Но на всякий случай, хочу предупредить ленинградцев: сейчас участились случаи, когда в квартиры звонят сотрудники операторов кабельного телевидения и произносят текст примерно такого содержания: «14 октября прекращается работа аналогового телевидения, поэтому, уважаемые граждане, вам необходимо заключить договор именно с нашей компанией».
Прежде чем идти на поводу у позвонивших, мы рекомендуем проконсультироваться с той компанией, услугами которой вы пользуетесь. В большинстве случаев подобные звонки — признаки недобросовестной конкуренции.
— Где можно приобрести приставку для перехода на «цифру» и есть ли какие-нибудь льготы для малообеспеченных слоев населения?
— Приставку можно приобрести в магазинах бытовой техники. Продавцы в курсе, какие они бывают и чем отличаются. Цены на приставки не «кусаются», однако, если вам положены льготы, советуем обратиться в центр социальной защиты по справочным телефонам — 8(812) 679-01-05 и 8(813)703-88-33, — и уточнить, что и как нужно сделать, чтобы получить компенсацию.
Кстати, покупать приставку или нет — зависит в том числе от того, какой у вас телевизор.
Если ему лет пятнадцать, то без приставки не обойтись. Если же телевизор достаточно новый, скорее всего, в него встроен цифровой ресивер, который позволяет принимать каналы первого и второго мультиплекса. Так что внимательно почитайте инструкцию, или воспользуйтесь подсказкой на сайте СМОТРИЦИФРУ.РФ.
— Что делать людям, которые по каким-либо причинам не могут сами подключить приставку?
— Есть горячая линия, действующая на всей территории страны. Ее бесплатный номер – 8(800) 220-20-02.
Там отвечают на любые вопросы и помогают подключать оборудование удаленно. При этом в Ленинградской области активно работают 480 волонтеров, готовых прийти на помощь и подключить приставку.
Пригласить их можно по телефонам, которые я называл при ответе на предыдущий вопрос.
— Каким образом Комитет по печати принимает участие в процессе «цифровизации»?
— Наш комитет в данном случае выполняет функцию информирования граждан. Мы занимаемся социальной рекламой. Например, было напечатано порядка 40 тысяч плакатов, листовок и флайеров, распространявшихся в отделениях почты, МФЦ, социальных учреждениях, на информационных стендах многоквартирных домов и по почтовым ящикам. На них имеется вся необходимая информация для тех, кто не хочет после 14 октября увидеть перед собой черный экран телевизора.
В районных и региональных СМИ эта информация тоже активно размещается: в газетах, в сети интернет, на теле- и радиоканалах было опубликовано более 13 тысяч сообщений на данную тему.
Могу сказать по себе, информацию о предстоящем переходе на цифру вижу и слышу постоянно как в эфире, так и в социальных сетях и печатной прессе.
Но в любом случае, «забывашки» без телевидения не останутся: сервисы поддержки продолжат работу и после 14 октября.
И, кстати, получить компенсации за приобретение ресиверов льготники смогут до конца текущего года.
Накануне вступления в силу изменений в долевое законодательство девелоперы вывели на рынок довольно большой объем строящегося жилья – по оценкам аналитиков, существующего объема хватит на полтора-два года. Одновременно мы видим сокращение покупательной способности граждан.
Что в этом случае могут предпринять застройщики, посоветовал директор по развитию, партнер маркетплейса недвижимости «М2Маркет» Роман Строилов:
– Застройщикам, наверное, нужно делать то же самое, что и в последние два-три года. Я думаю, что и дальше им надо бороться за качество проекта и продукта. Путем разумного снижения себестоимости и оптимизации процессов делать свое предложение более привлекательным. Тогда сокращающийся спрос удастся сместить в пользу своего проекта. На мой взгляд, это разумное и понятное решение против того ралли различных акций и скидок для дополнительного стимулирования спроса, которое мы наблюдали начиная с IV квартала прошлого года и по окончании II квартала этого года.
Нужно понимать, что многие программы скидок по большому счету были рисованными. То есть даже в тех случаях, когда застройщики предлагали скидки в размере 25% от стоимости квартир, это вовсе не означало, что цена уменьшалась на обещанные 25%. И даже на 15% или 10%. Это очень важно! Поскольку в погоне за красивыми цифрами объективная стоимость квартир оставалась практически неизменной.
– Видимо, нельзя утверждать, что скидки выступают главным драйвером покупательского спроса. Но ипотечное кредитование считается главным стимулом на протяжении целого ряда лет…
– Обещанная льготная ипотека на период строительства – механизм, аналогичный механизму формирования скидочных программ: ее в принципе нет. Формат ипотечных программ – стандартный для всех новостроек. И, конечно, условия ипотечного кредитования на первичном рынке гораздо привлекательнее, чем на вторичном.
– Тогда какие механизмы могут стимулировать покупательский спрос?
– Если говорить о конкретных инструментах стимулирования спроса, которые могут «выстрелить» в обозримом будущем, то, на мой взгляд, это различные варианты рассрочек. Привлекательные условия по рассрочкам могут помочь застройщикам привлечь какую-то часть покупателей. При этом важно продумать комфортные условия рассрочки: ее срок, стоимость и пр. Хотя нужно отметить, что с введением эскроу-счетов количество программ рассрочек становится все меньше.
– В чем причина?
– Причина в том, что пока не ясно, как будут аккумулироваться деньги дольщиков. Если раньше часть клиентов покупала квартиры в рассрочку, часть в ипотеку, а часть за стопроцентную оплату, то застройщик видел хотя бы какие-то деньги сразу. И мог позволить себе определенную долю квартир зарезервировать для продажи в рассрочку. То есть те деньги, которые он получит позже. Через полгода-год, даже через пять-семь лет. Были и такие истории. Но сейчас застройщик не увидит никаких денег абсолютно, потому что все скирдуется на эскроу-счетах, и выделить какую-то долю квартир на длительную рассрочку было бы совсем неправильно.
– Есть ли прогноз по объемам вывода на рынок новых проектов?
– Я думаю, что застройщики не будут торопиться с выводом новых проектов на рынок, потому что на это нужны деньги. И потому, что за последние год-полтора девелоперы вывели большое количество нового жилья, так что рынок на данный момент насыщен. Да, у застройщиков есть земельные участки под строительство и, наверное, есть сверстанные финансовые модели проектов для этих «пятен». Но торопиться точно никто не будет.
– Означает ли это, что в обозримом будущем застройщикам удастся продать уже выведенный на рынок объем жилья? И вырастет ли скорость продаж?
– Конечно, выведенный объем жилья будет продан в течение ближайших полутора-двух лет, если в этот период не случится активных стартов новых объектов. Рынок насыщен, и предложение будет постепенно вымываться. А вот что будет после того, как все эти выведенные на скорую руку объекты будут реализованы, – хороший вопрос. Пока ответа на него нет.