Александр Тимков: «Интересы жителей – на первом месте»
О том, как модернизируется коммунальная инфраструктура в Ленобласти, в том числе и в рамках реализации нацпроектов, а также об инновационных решениях, внедряемых в этой отрасли, «Строительному Еженедельнику» рассказал глава Комитета по ЖКХ региона Александр Тимков.
– Александр Михайлович, формирование комфортной городской среды – один из самых положительно воспринимаемых гражданами проектов. Какие планы у региона по благоустройству?
– Региональный проект «Формирование комфортной городской среды» – часть нацпроекта «Жилье и городская среда». В соответствии с ним в Ленобласти запланировано благоустройство в 2019–2024 годах 534 пространств.
В этом году соответствующие работы коснутся 69 общественных территорий и не менее 20 дворов в 57 муниципальных образованиях. Путевку в жизнь получило множество крупноформатных проектов. В частности, будут благоустроены: парк во Всеволожске, в честь 75-летия Победы в Великой Отечественной войне; центральная площадь и спортивный парк в Тосно; сквер в 1-м микрорайоне Тихвина; район памятника 300-летия в Лодейном Поле; парк в Волхове; парк Оккервиль в Кудрово; парк Невский в Дубровке; парк Авиаторов в Агалатово; Аэропарк в Гатчине; главная площадь в Ивангороде; центральная площадь в Кировске; площадь для проведения городских мероприятий в Подпорожье; пешеходная зона в Сосновом Бору и др.
Также будут продолжены проекты, начатые в 2019 году: парк в поселке Романовка, набережная Невы в Отрадном, зона у торгового центра «Северопарковый» в Приозерске. Очередной этап благоустройства начнется и для территорий Луги и Выборга.
– В чем главные успехи и основные проблемы благоустройства на местах?
– Растет количество проектов, качество их проработки и реализации, они становятся все более разнообразными. В Ленобласти у нас уже есть тренажерные площадки под открытым небом, велодорожки, исторические парки, амфитеатры, уличные библиотеки, зоны отдыха у воды и пр. Увеличивается вовлеченность жителей. Проводятся общественные слушания, проекты выбирают открытым голосованием. У нас нет дефицита новых идей. Например, для участия в программе этого года к нам в Комитет поступили заявки на 2,5 млрд рублей – в два раза больше установленного лимита.
Основная проблема – короткий строительный год. За это время необходимо создать проект, согласовать его с жителями, составить смету, провести строительные работы. Учитывая наш климат, все это необходимо успеть в очень сжатые сроки. Кстати, в этом году Комитет установил для муниципалитетов такой график: не позднее 1 мая – начало строительных работ; не позднее 1 ноября – сдача объектов.
Кроме того, к сожалению, нередко мы сталкиваемся с намеренной порчей объектов, вандализмом. Проблему эту, конечно, только общественным порицанием и штрафами не решить. Гораздо важнее, чтобы граждане непосредственно участвовали в благоустройстве, ведь к тому, что создано своими руками, и относишься совсем по-другому.
– С начала года в регионе начал работу Центр компетенций. Каковы его главные задачи?
– При обсуждении вопросов благоустройства территорий довольно скоро для экспертного сообщества стало очевидным, что отправной точкой в деле преображения пространства должна быть не отвлеченная дизайнерская идея, как это часто бывает, а реальная потребность жителей в использовании этой территории. Интересы жителей должны быть поставлены на первое место.
Губернатором было принято решение о создании Центра компетенций, основной задачей которого будет привлечение к решению вопросов улучшения городской среды жителей, общественников, местной власти и бизнеса, вовлечение в процесс проектирования, отбора и реализации проектов профессиональных архитекторов, а также молодежи, волонтеров и студентов.
Команда Центра уже сформирована, определен план мероприятий на 2020 год. Идет подготовка заявок для участия во всероссийских конкурсах.
– Есть ли уже реализованные проекты-победители федерального конкурса благоустройства малых городов и исторических поселений?
– В 2018 году проект реконструкции территории Смоляного мыса в Выборге стал победителем этого конкурса и получил федеральный грант. В прошлом году он был успешно реализован. На мой взгляд, работы проведены на высоком уровне. Проект получил позитивную оценку жителей и гостей города. Эта территория действительно преобразилась, создано многофункциональное пространство для отдыха, с учетом потребностей самых разных категорий населения.
В прошлом году федеральный грант на реализацию своего проекта по благоустройству выиграла Луга. В этом году там продолжится работа над созданием рекреационного каркаса города за счет модернизации главного парка и благоустройства набережной реки Луга.
Не менее пяти городов Ленобласти поборются за призовые места конкурса в 2020 году. На конкурс уже отправлены две заявки. Это проекты благоустройства Аэропарка в Гатчине и парка Приморский в Сосновом Бору.
– Улучшение качества воды, строительство и реконструкция объектов водоснабжения и водоотведения – важный вопрос для региона. Что делается в этой сфере?
– Вопрос обеспечения качества питьевой воды находится на особом контроле администрации области, он требует системного подхода. Строительство таких объектов – финансово емкий и технически сложный процесс. Для решения проблемы задействованы ресурсы целого ряда программ.
В рамках нацпроекта «Экология», с целью повышения качества питьевой воды для населения, утвержден паспорт регионального проекта «Чистая вода» до 2024 года. В 2018–2019 годах Комитетом совместно с Роспотребнадзором была проведена инвентаризация систем водоснабжения региона и определены приоритетные объекты. Основные работы в этой сфере будет выполнять ГУП «Леноблводоканал».
В этом году в рамках программы «Чистая вода» начнется строительство водоочистных сооружений в деревне Торошковичи Лужского района, в Киришах, в деревне Раздолье Приозерского района. Также «Леноблводоканал» начнет проектирование еще по 5 объектам водоснабжения, с использованием передовых технологий водоподготовки.
Также совместно с Фондом содействия реформированию ЖКХ продолжается реконструкция канализационных очистных сооружений в Подпорожье.
В 2020 году «Леноблводоканал» продолжит реализацию проектов по реконструкции канализационных очистных сооружений поселка Красносельское Выборгского района, села Колчаново Волховского района, деревни Старая Слобода Лодейнопольского района, села Старая Ладога Волховского района.
В этом году начнется проектирование 15 канализационных и водоочистных сооружений, в том числе в Глебычево, поселка Победа Выборгского района, поселка Паша Волховского района, поселков Красава и Шугозеро Тихвинского района, в поселке Вознесенье Подпорожского района и др.
– Сфера ЖКХ считается консервативной и трудно поддающейся внедрению новых технологий. Есть чем опровергнуть эту «аксиому»?
– Примеров достаточно. Так, в июле прошлого года в селе Путилово Кировского района введены в эксплуатацию инновационные канализационные очистные сооружения. В основе технологического цикла очистки, помимо механической и биологической стадий, лежат мембранные реакторы, не позволяющие пропускать даже ничтожно малые по размерам и концентрации загрязнения. Финальная стадия, доочистка, производится с помощью ламп ультрафиолетового обеззараживания.
Ленобласть берет на вооружение новейшие разработки, позволяющие эффективно планировать и осуществлять ремонт коммунальных сетей. Например, роботизированный комплекс для диагностики всех видов коммунальных трубопроводов. Робот, передвигаясь внутри трубы, выявляет с помощью электромагнитно-акустических сенсоров дефекты, в том числе коррозионные отложения и повреждения сварочных соединений.
– Наступивший год пройдет под знаком 75-летия Победы. Как выполняет Ленобласть обязательства по обеспечению жильем и ремонту домов ветеранов?
– В рамках реализации положений президентского указа в этой сфере регион полностью выполняет взятые на себя обязательства по обеспечению жилыми помещениями ветеранов Великой Отечественной войны. Так, в 2019 году жилищные условия улучшили 25 человек. В настоящее время на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях состоят 4 ветерана войны. Они также обязательно получат жилье.
За счет средств областного бюджета в прошлом году был проведен ремонт 86 жилых домов ветеранов. На 2020 год в казне региона на эти цели предусмотрено 26 млн рублей. Это позволит отремонтировать не менее 80 домовладений участников войны. Учитывая особую социальную значимость этого вопроса, работа в данном направлении будет продолжена.
Еще одна наша задача к Дню Победы – организовать месячник благоустройства, который в этом году пройдет с 13 по 30 апреля. Основное внимание будет уделено мемориальным территориям и памятным местам во всех районах. Комитетом уже составлен их реестр. Традиционно к участию в месячнике мы привлекаем сотрудников органов исполнительной власти, подведомственных учреждений, иных организаций, а также приглашаем волонтеров и всех неравнодушных жителей.
Согласно данным статистики, в прошлом году Группа ЦДС заняла одно из первых мест по объему нового строительства в Петербурге, открыв продажи сразу в нескольких новых проектах. Перейти на рельсы проектного финансирования с большим багажом – риск или дальновидная стратегия? На вопросы «Строительного Еженедельника» ответил генеральный директор Группы ЦДС Михаил Медведев.
– Михаил Анатольевич, с какими показателями Группа ЦДС завершила 2018 год? Удовлетворены ли Вы результатом?
– Да. По выводу на рынок новых объектов запланированную инвестпрограмму мы реализовали полностью, запустив сразу три больших городских комплекса – ЦДС «Черная речка», ЦДС «Елизаровский» и ЦДС «Полюстрово». Все они – классический городской редевелопмент, трансформация промышленных территорий.
Надо отметить, что прошлый год был удачным для отрасли, многие застройщики нарастили объемы продаж. Этому способствовали и снижавшиеся ипотечные ставки, и атмосфера неопределенности, сложившаяся вокруг условий скорого внедрения проектного финансирования. По объемам продаж мы ставили перед собой достаточно смелые планы и успешно их выполнили, этот показатель увеличился в полтора раза по сравнению с прошлым годом.
– Каковы планы по развитию областных проектов ЦДС?
– Еще одна общая для всех тенденция – второй год рынок петербургских новостроек растет по всем ключевым параметрам, а Ленинградская область, наоборот, проседает. Мы видим это и по нашим проектам. Хотя большая часть из них находится в высокой стадии реализации. Проекты и в Кудрово, и в Янино уже практически полностью сложились. В Мурино идет строительство жилого комплекса ЦДС «Муринский посад», два корпуса которого также близки к завершению, а последующие очереди разбиты на небольшие лоты, что позволяет нам постепенно реализовывать проект, ориентируясь на темпы продаж. Год назад в Мурино мы вывели новый объект – ЦДС «Северный», работа по которому также будет идти по принципу поэтапного вывода новых лотов.
– При каких условиях возможно возобновление интереса застройщиков к области?
– Если мыслить глобально, то, безусловно, расширение границ Петербургской агломерации – единственный путь развития, когда будет полностью исчерпан весь земельный ресурс внутри КАД. Однако здесь неизбежно встанет сложный вопрос общих векторов развития города и области. От того, как он будет решаться, произойдет ли стыковка интересов, – зависят и перспективы девелоперских проектов.
– В июле прошлого года стартовали продажи в жилом комплексе ЦДС «Чёрная Речка» – в одной из самых интересных, но и высококонкурентных локаций. Как планируете отстраиваться от других предложений?
– Эта территория «вызревала» в плане редевелопмента достаточно давно, а в прошлом году результатом этой подготовительной работы стал практически одновременный вывод на рынок нескольких девелоперских проектов. Кстати, это большое преимущество для локации, поскольку есть шанс, что она будет развиваться равномерно, а кроме того, иметь некую «классовую» однородность – практически все заявленные проекты позиционированы как бизнес-класс.
Абсолютное преимущество ЦДС «Чёрная Речка» и отличие от реализуемых по соседству проектов в том, что мы преобразуем большую территорию – это целый квартал бизнес-класса. Объем продаваемой недвижимости – 250 тыс. кв. м, при том, что высота застройки не превысит 14 этажей. Мы пошли по пути формирования комфортной квартальной среды и сделали ставку на семейную аудиторию, снизив до минимума количество малогабаритных квартир и предложив широкую вариативность планировок. Неоспоримый плюс проекта – большой блок объектов соцкультбыта, включающий школу с бассейном и детский сад.
Спустя полгода после старта продаж мы уверены, что не ошиблись в нашей стратегии.
– Еще один новый проект ЦДС, стартовавший в прошлом году, – жилой комплекс ЦДС «Елизаровский». Как планируете менять устоявшийся «маргинальный» имидж этого района?
– Многие районы Петербурга, считавшиеся депрессивными еще 7–10 назад, сегодня, в том числе благодаря и проектам редевелопмента, изменили свой облик в лучшую сторону. Я уверен, что тот же путь пройдет и территория у станции метро «Елизаровская». Наличие ветки метрополитена, среднеэтажный характер застройки, сложившаяся инфраструктура, обилие площадок для редевелопмента – все это явные предпосылки к активному развитию этого района. В отличие, например, от Чёрной речки, где одномоментно вышло несколько проектов, «Елизаровской» «бум вывода», конечно, не грозит. Но в перспективе 5-7-летнего цикла территория в значительной степени преобразится. В своей стратегии мы ориентируемся на аудиторию, которая уже живет в этом районе, но хотела бы улучшить свои жилищные условия. В приоритете опять же семейный формат – детские сады, закрытые дворы, паркинги, ограниченное количество квартир на этаже.
– Аналитики говорят, что в этом году Петербург обогнал Москву по числу региональных сделок. Какую долю региональные сделки занимают в структуре продаж ЦДС?
– Доля таких сделок доходит до 30%. Мы ведем активную работу с регионами, но не через собственные представительства, а посредством партнерских каналов. Традиционно активные регионы – близкий нам Северо-Запад и практически все российские города-миллионники, вплоть до Дальнего Востока.
– Вопрос номер один на повестке дня всех застройщиков – переход на проектное финансирование. Готов ли ЦДС? Как отразится этот переход на раскладе сил на рынке новостроек в целом?
– Мы активно взаимодействуем с нашими банками-партнерами. Отмечу, что это обоюдный выбор – и банк, и застройщик выбирают в первую очередь надежного партнера, со схожими представлениями о процессе строительства. К переходу на проектное финансирование мы подошли с нулевой долговой нагрузкой, портфелем качественных городских проектов, интересных для покупателя.
Что касается расстановки сил – однозначно могу сказать, что рынок входит в режим профессионального тестирования. Пройдут этот стресс-тест далеко не все. Растущая себестоимость строительства и кредитное обременение (при том, что покупательский спрос ограничен и маржа стремительно уменьшается) – все это делает слишком высокой ставку принимаемых решений. Нужно постоянно работать над себестоимостью и продуктом – это большой потенциал для работы профессионалов.
– Минстрой предварительно анонсировал условия достройки проектов без эскроу-счетов: степень строительной готовности не менее 30% и количество заключенных ДДУ не менее 10% от общей площади. Насколько это соответствует ожиданиям застройщиков?
– Ожидания у всех были разными, но, по сути, они являлись не более чем домыслами и версиями. Не было единого консолидированного мнения, основанного на предыдущем опыте, – просто потому, что подобной практики на рынке еще не было. Это скорее можно обозначить как «вилку» возможных вариантов, и цифры, озвученные Правительством, не потрясли воображение застройщиков, так как входили в допустимый предел.
– Каковы планы по выводу новых проектов на этот год?
– Мы уже анонсировали ЦДС «Волковский», продажи по которому откроем весной. Это проект бизнес-класса, небольшой по объему, состоит из двух четырехэтажных корпусов, всего 270 квартир. Исключительно для любителей уютного малоэтажного жилья, близко расположенного к центру города.
НОВОСТИ ПО ТЕМЕ:
Группа ЦДС ввела в эксплуатацию второй корпус ЖК «Весна 3»
Банк «ДельтаКредит» аккредитовал ЖК «Северный»
Группа ЦДС разработала дизайн-проект интерьеров детского сада в Кудрово