Юрий Груздев: «ЛЕННИИПРОЕКТ по-прежнему выполняет очень широкий спектр работ»
ЛЕННИИПРОЕКТ – ведущий проектный институт Северной столицы в сфере проектирования объектов гражданского строительства – отмечает 95-летие. На его счету множество зданий и сооружений – от ставших уже классическиими жилищных серий до уникальных объектов. Об истории института и его сегодняшнем дне «Строительному Еженедельнику» рассказал генеральный директор ОАО «ЛЕННИИПРОЕКТ» Юрий Груздев.
– Юрий Павлович, возглавляемому Вами институту в этом году исполняется 95 лет – возраст более чем солидный. Расскажите, пожалуйста, об основных вехах его исторического пути.
– В 1925 году для обеспечения строительства городских объектов проектно-сметной документацией и решения всех задач, связанных с развитием Ленинграда, вышло постановление о создании Проектного бюро при Ленинградском строительном комитете. С этого момента, можно сказать, и началась биография нашего института.
Простое и ясное имя «Ленпроект» закрепилось за институтом лишь с 1934 года. В 1976 году он был преобразован в проектный и научно-исследовательский институт и, соответственно, переименован в «ЛенНИИпроект».
В 1993 году под влиянием времени государственный институт стал акционерным обществом, что позволило ему органично войти в рыночные отношения. Сегодня ЛЕННИИПРОЕКТ успешно трудится на рынке проектно-строительных работ, благодаря комплексному проектированию, техническому оснащению и квалификации персонала.
– Какие проекты ЛЕННИИПРОЕКТа Вы могли бы выделить как показательные для своего времени, вошедшие в городское архитектурное наследие?
– За годы работы в институте сменилось несколько поколений сотрудников. Каждый период его истории был связан с определенными событиями в мире, стране, городе и в самом ЛЕННИИПРОЕКТе. Менялись архитектурные стили, эстетические взгляды и пристрастия. В конце 1920-х – начале 1930-х годов здесь вынашивались идеи конструктивизма, несколько позже процветал «сталинский ампир», отсюда же появились так называемые «хрущевки» и «брежневки». Рождались и ультрареволюционные градостроительные идеи.
В институте разрабатывались Генеральные планы, по которым рос и развивался город (1939, 1966 и 1985 годов), создавались проекты детальной планировки и застройки новых районов, типовые и экспериментальные проекты жилищного, культурно-бытового и коммунального назначения.
Среди самых ранних градостроительных опытов показательны примеры преобразования рабочих окраин: Нарвской заставы, Выборгской стороны, Васильевского острова, Невского и Московского районов. Были разработаны градостроительные концепции развития новых районов и возведены основные здания, сформировавшие впоследствии облик Московского проспекта, проспекта Стачек, Кондратьевского проспекта и других магистралей города.
Во время Великой Отечественной войны многие специалисты были призваны в действующую армию, активно участвовали в боевых действиях, строили оборонительные сооружения, обеспечивали маскировку городских объектов. В ЛЕННИИПРОЕКТе чтят память о погибших в войну сотрудниках, их имена навеки запечатлены на мраморной доске в здании на Троицкой площади, дом 3.
– Над чем работал институт в послевоенный период?
– С 1945 года институт активно участвует в восстановлении городского хозяйства, разрушенного в период блокады. Отстраивались здания, велась реставрация знаменитых на весь мир пригородных дворцово-парковых ансамблей Пушкина, Павловска, Петергофа, Ломоносова, Гатчины и др.
Первостепенна роль института в решении одной из самых грандиозных задач советского времени – преодолении жилищного кризиса путем разработки и внедрения впервые в стране метода индустриального производства и монтажа жилья и зданий соцкультбыта силами домостроительных комбинатов.
В 1960-е годы были разработаны полносборные жилые дома. Затем, в 1970-х годах, произошли качественные изменения в панельном домостроении. Впервые в стране в «Ленпроекте» был разработан и внедрен в масштабах домостроительного производства блок-секционный метод. Используя типовые элементы застройки, в «Ленпроекте» добивались выразительности и разнообразия городской среды новых жилых районов.
С целью преодоления отставания ввода объектов соцкультбыта от темпов строительства жилья для реализации комплексной застройки жилых районов в «Ленпроекте» впервые в стране были разработаны проекты полносборных школ, детских садов, поликлиник, торгово-бытовых комплексов, АТС. За большой вклад в жилищно-гражданское строительство в 1975 году «Ленпроект» был награжден орденом Трудового Красного Знамени.
Кроме масштабной массовой застройки, архитектурные мастерские института создавали новые архитектурные ансамбли города. К ним относятся Свердловская набережная, набережная реки Смоленки, площадь Автово, площадь Пролетарской диктатуры, площадь Ленина у Финляндского вокзала и др. Город украсили новые уникальные объекты, среди них – аэропорт «Пулково-1», БКЗ «Октябрьский», гостиницы «Москва» и «Прибалтийская», Дворец молодежи, Морской вокзал, практически все новые больницы, спортивные сооружения и др.
– Что представляет собой ЛЕННИИПРОЕКТ сегодня?
– В настоящее время институт является открытым акционерным обществом «Научно-исследовательский институт по жилищно-гражданскому строительству – ЛЕННИИПРОЕКТ» и входит в инвестиционную строительную финансово-промышленную группу «РОССТРО».
Институт по-прежнему выполняет очень широкий спектр работ. Приоритетными направлениями являются: проектирование всех типов жилых и общественных зданий; типовое (базовое) проектирование, проекты зданий социального и спортивного назначения для повторного применения и др.; подготовка градостроительной документации, включая проекты планировок территорий, проекты межевания территорий; ландшафтное проектирование садов и парков; проекты реконструкций зданий, сооружений, садов и парков, находящихся под охраной государства; освоение новых технологий проектирования и строительства. Например, совместно с ООО ФПГ «РОССТРО» разработана и успешно применяется строительная технология ROSSTRO-VELOX, позволяющая быстро, без применения тяжелой техники возводить теплое и экологичное жилье и другие здания методом монолитного домостроения в несъемной опалубке из плит VELOX.
Институт является одной из первых проектных организаций жилищно-гражданского профиля, которая сертифицирована по международному стандарту ISO 9001, имеется полный пакет лицензий и допусков на все виды проектной деятельности, связанной со строительством.
Региональный директор по реализации недвижимости «Группы ЛСР» на Северо-Западе рассказала о планах компании и делится ноу-хау создания комфортной жилой среды.
– Недавно «Группа ЛСР» объявила о запуске межрегиональных продаж. Расскажите о новой системе работы.
– Межрегиональные продажи должны упростить покупку жилья, позволить совершать сделки дистанционно. Теперь квартиру в Петербурге можно купить, находясь в Москве или Екатеринбурге. И наоборот. Причем, сделать это можно из любого офиса продаж «Группы ЛСР». Раньше, чтобы купить квартиру в другом городе, нужно было обязательно туда ехать.
Первый полученный нами опыт межрегиональных продаж говорит о том, что возможность дистанционного приобретения жилья востребована. Например, как только появилась возможность, находясь в Петербурге, купить квартиру в строящемся в Москве комплексе «ЗИЛАРТ», в первый же месяц ею воспользовались 8 человек.
– Весной у вас стартовали продажи сразу в нескольких крупных проектах. Как сейчас продаются квартиры в «Цветном городе» и «Цивилизации»?
– Продажи в «Цивилизации» и «Цветном городе» стабильно высокие. И возможность выбора тоже хорошая, поскольку это большие проекты. Как только мы чувствуем, что предложение квартир в результате продаж сокращается, тут же выводим на рынок новые дома. Например, сейчас идет подготовка к старту продаж в очередном доме комплекса «Цивилизация».
– В каком проекте у вас на сегодняшний день представлено самое доступное предложение?
В «Цветном городе» и «Новой Охте». Минимальная стоимость квартир там сегодня составляет 65 и 70 тыс. рублей за квадратный метр.
– Вы анонсировали начало еще одного проекта – «Новая Охта. На речке». В чем его особенность?
– Хотя жилой комплекс «Новая Охта. На речке» станет продолжением большого проекта «Новая Охта», собственные индивидуальные особенности у него будут. Прежде всего, это более привлекательное местоположение – удаленность от КАД. Преимуществом станут и обжитые кварталы «Новой Охты» с развитой торговой инфраструктурой, детской поликлиникой, несколькими детскими садами, начальной и средней школой.
В комплексе будет 21 дом со сбалансированной квартирографией. Традиционно квартиры будут с полной чистовой отделкой. Но выполнена она будет из более дорогих материалов, чем в «Новой Охте». Так, в жилых помещениях вместо линолеума будет ламинат. Кроме того, здесь будет применена двухтрубная двухзонная система отопления с горизонтальной поквартирной разводкой трубопроводов. Главные стояки будут расположены в межквартирных коридорах. Жилая площадь комплекса составит 233 тыс. кв. метров. Кроме жилья здесь будет построено 4 многоуровневых паркинга.
Еще одной особенностью комплекса станет непосредственная близость реки Охта. Территорию между домами и рекой мы планируем благоустроить, чтобы там можно было гулять, устраивать пикники. Реализация комплекса «Новая Охта. На речке» завершится осенью 2019 года.
– Ваша компания отличается реализацией огромных проектов – «Новая Охта», «Цивилизация», «Цветной город» и другие. Как удается не превращать их в «гетто»?
– Секретов нет, есть рецепт. Он заключается в обеспечении высокого качества во всем. Так, одним из важнейших факторов, влияющих на создание комфортной среды в жилом комплексе, является сбалансированная квартирография. Замечено, что если на студии и «однушки» приходится более 70% квартир, возникает опасность формирования весьма специфической неблагоприятной среды. Избежать этого поможет правильный баланс квартир разных типов, при котором кроме студий и однокомнатных квартир присутствуют также двух-, трех- и, пусть в очень ограниченном количестве, даже четырехкомнатные квартиры. Именно многокомнатные квартиры привлекают в наши комплексы семейных покупателей.
Правда, чтобы привлечь в комплекс семейных покупателей, одного лишь наличия многокомнатных квартир недостаточно. Покупатели квартир в комфортабельных кварталах хотят поддерживать привычный здоровый образ жизни, сформировавшуюся культуру и уровень потребления. Поэтому лучше, если на территории микрорайона будут построены отдельно стоящие комплексы, полностью отданные под торговую функцию – торговые и торгово-развлекательные центры. Там точно хватит места и для крупных сетевых магазинов, фитнес-центров, небольших бутиков.
При этом важно создать хорошие условия для ритейлеров и рестораторов, магазины и рестораны которых вы хотели бы увидеть в своем жилом комплексе. Это касается как отдельно стоящих объектов, так и встроенных помещений на первых этажах жилых домов. Нужно изначально продумывать их площади, высоту потолков и даже размер окон. Важно понимать, как будет выглядеть витрина магазина или кафе. Сможет ли собственник или арендатор сделать ее привлекательной? Если нет, то значит, место для хорошего магазина или ресторана будет потеряно.
– А нужны ли зоны отдыха в жилых комплексах? Стоит ли на них тратить деньги девелоперам?
– Безусловно, организация рекреационных пространств занимает особое место в крупных проектах. Кроме озелененных и благоустроенных дворов в новых микрорайонах должны быть прогулочные зоны с бульварами, парки и прочие места, располагающие к спокойному отдыху, прогулкам всей семьей, в компании или одиночестве. Их большие площади обусловлены соответствующим количеством жителей. Места должно хватать для всех. Так, в комплексе «Цивилизация» у нас будет бульвар шириной 50 м, который протянется вдоль территории квартала на 800 м. Он станет центром озелененной и благоустроенной территории с малыми архитектурными формами. Между выходящими на бульвар магазинами и офисами будут устроены широкие прогулочные зоны с местами для отдыха.
В комплексе «Новая Охта» будет две зоны отдыха: на внутренней территории комплекса и между домами и берегом реки Охта. Чтобы лучше представлять, как можно обустроить эту территорию, в прошлом году мы даже провели международный конкурс среди средовых и ландшафтных дизайнеров. Предложенные ими проекты концепций лягут в основу будущего благоустройства.
Наконец, самый крупный и пока последний из наших проектов КОТ в Петербурге – «Цветной город». Здесь мы создадим парк площадью 7 га. Центральной его частью и культурной доминантой всего микрорайона решено сделать православный храм площадью 4 тыс. кв. м – воссозданная копия Андреевского собора в г. Кронштадте.
– Какая доля квартир приобретается по ипотеке? По какой ставке можно сегодня взять ипотеку на ваши объекты?
– В сентябре доля приобретенных в ипотеку квартир составила 45%. Минимальная ставка, по которой можно получить кредит на покупку квартиры в наших жилых комплексах, составляет 7,4% на первый год кредитования при наличии полной страховки. Со второго года ставка будет составлять 11,9%. Кредит предоставляется при первоначальном взносе в размере не менее 20% от стоимости квартиры. Максимальная сумма составляет 8 млн рублей, а срок кредитования – 30 лет. На таких выгодных условиях можно приобрести квартиру в корпусах №4-8 жилого комплекса «Калина-парк 2» и во всех строящихся корпусах «Шуваловский». Оба комплекса отличаются хорошей транспортной доступностью и близостью зеленых зон.
– Какими будут итоги 2016 года? Время ли сейчас покупать жилье в новостройке?
– Да, сегодня неплохой момент для того, что купить квартиру. Госпрограмма поддержки ипотечного кредитования близится к завершению. Это значит, что ставки ниже не станут. Скорее, наоборот. Кроме того, из-за падения спроса и роста себестоимости строительства некоторые застройщики вынуждены уходить с рынка. Это может привести к тому, что количество проектов на рынке снизится, предложение – сократится. Что тоже не способствует снижению цен.
– А повышение цен планируется?
– Из-за высокого спроса на квартиры в жилых комплексах «Группы ЛСР» в Петербурге цены на месте не стоят. Цены на новостройки сегмента «масс-маркет», как и в целом на рынке, менялись разными темпами в зависимости от проекта. За последние девять месяцев максимальный рост цен – 12% – зафиксирован в новом жилом комплексе «Цивилизация», вышедшем в продажу в марте 2016-го. Среди объектов бизнес-класса максимальный рост цен с начала года отмечен в комплексе «Три ветра» в Приморском районе. Стоимость «квадрата» там возросла на 24%. А в «Европа Сити» в Петроградском районе – на 16%. В элитном сегменте лидером по повышению цен стал «Русский дом» в Центральном районе. Там стоимость жилья увеличилась на 10%. Давать прогнозы относительно стоимости жилья – дело неблагодарное. Но, как я уже сказала, реалии рынка сегодня таковы, что динамика цен вряд ли будет отрицательной.